大家好，我是勇談。4月20日，央行授權的全國銀行間同業拆借中心公佈了最新的LPR報價利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65% ；看似央行再次“降息”很多人都在問“現在出手買房划算嗎？”在銀行住房貸款沒有完全遵循LPR利率的情況下，如今買房甚至有可能付出更大的代價。藉此機會簡單談談我的觀察。

大家可以仔細回憶下如今銀行貸款利率是如何計算的？還是固定利率為主向LPR轉變

根據觀察來看目前絕大多數城市的商業住房貸款還是按照過去的固定利率4.9%上浮的方式來進行，那麼央行降息後大家此時購房付出的代價就是“加點增加”，根據央行LPR規定的加點永久不變的原則，也就是說未來不少人都要付出更多的購房成本，除非未來LPR利率比4.65% 更低或者選擇永久固定利率。簡單這樣跟大家分析，以目前銀行貸款利率為5.88%（實際還是4.9%上浮20%後的利率）為例，在3月份5年期LPR利率為4.75%的時候，轉換為LPR計算實際上是LPR浮動變動（4.75%）+1.13%（永久不變）；那麼4月份LPR利率為4.65%就意味著LPR（本次4.65%）+1.23%（永久不變），也就是說加點提升了0.1%；大家認為這個時候購房到底是佔便宜還是吃虧呢？恐怕就沒有那麼簡單了吧。

在銀行住房貸款沒有完全轉換為LPR利率之前，什麼時候買房並沒有什麼實質差別（僅僅從貸款方面），當然什麼時候買還是看各位對於未來房價的走勢判斷

央行發明並採用LPR利率的主要原因在於降低企業融資成本，另一個方面就是為了避免銀行貸款利率波動過多影響房價。畢竟過去太長時間，哪怕是現在銀行貸款利率波動都會被很多人解讀為“房價要漲或跌”，其實LPR利率本身存在的意義就是為了打破大家的這種固有判斷（個人感覺）。換句話說，央行降息或者漲息都不希望對於房地產市場有太多的影響，不希望對房地產市場釋放出太多的訊號，畢竟如今哪怕未來比較長一段時間（起碼5年）房地產市場的調控目標還是以“穩”為主。

2008年後越來越多的人開始涉足“房產投資”，房市和股市成為資本（包括民間資本）為數不多的選擇地，2015年後樓市投資幾乎就成為了“唯一選擇”

對於國內股市和房市投資有所瞭解的朋友應該知道2014-2015年的市場情況，這一年國內的房地產開發投資額增長極其有限（如上圖所示），但是這一段時間的國內A股表現卻異常火熱，2014年底2015年初的時候國內A股大盤首次破5000點，吸引了大量的資金開始進入。只是可惜這樣的勢頭很快不見，隨即就來了長達5年的“不溫不火”局面。在股市不溫不火的時候，於是大量的資金又開始流向樓市，這點從上圖2015年後房地產開發投資額開始快速上漲就可以看出來，尤其是2018年和2019年房地產開發投資額都以10萬億以上的增量在增加。僅僅從房地產開發投資額的增長來看，各位覺得房價還能跌嗎？顯然不現實。

從2018年開始我就在強調一個觀點“無需求不購房”，買房前首先要考慮需求

當然這裡的需求不包括“投資需求”，如果你是真的因為居住、改善、子女教育等原因選擇購房，其實還是早買早划算，畢竟如今的投資房產成本太高，收益太低。尤其對於二手房來說，圖上所示是過去3年國內主要城市二手房價格同比走勢圖，可以看到除去呼和浩特等城市本身就因為房價低處於“補漲”外，其餘大多數城市的二手房走勢都是以“穩”為主，甚至還有跌的城市。2019年一度國內通貨膨脹率已經超過4%，2020年大機率會更高畢竟今年又發放了這麼多的貨幣，如果算上通貨膨脹後基本上二手房處於“不漲”或“微跌”的情況。

“房住不炒”的主要目的就是為了讓房產回到住的本質，逼迫投機類資本退出房地產市場是當務之急

從2008年後房價過快上漲無疑有大量“投資、投機類”資本進入，2008年房價微跌，經濟形勢不好市場上沒有過多資金房價下跌可以理解；但是2014年因為調控嚴格導致房價漲幅減弱，其實就可以理解為打擊了“投資、投機”資本。只是2014-2015年這些資本可以流向股市，之後就不行了，畢竟股市也陷入了長期的“停滯期”。

LPR利率降低真的跟傳統的央行降息不是一回事，尤其是今年3月份開始的存量房轉換LPR利率+加點後

可以說在銀行沒有完全按照LPR利率執行貸款利率時候，此時LPR利率變動並不能給予購房者帶來實際好處。或許2021年後購房者會得到LPR利率的優惠，起碼不是現在。所以，央行降息並不能作為是否適合購房的依據。

綜上，央行降息是否是買房的好時機？過去固定利率時代或許還行，如今真的不能看這個利率了。什麼時候購房目前還建議以需求為主，不要過多參考其他因素了。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

降息！！首先釋放的訊號就是降低購房成本！

所以此時買房是比較划算的。

但是，此次降息前，417政治局會議重提“房住不炒”，深圳也在嚴查禁止經營類貸款進去樓市！

所以，此次降息，剛需出手買房是比較合適的時機。畢竟現在投資房產的週期較前些年大大提高，很多城市房產持有三年以上才能入市交易。而且加上一手房的限價，讓投資週期擴大到5-8年。所以，此次降息，剛需上車是非常高的時機！

必須划算！我自己也在這個時候買了，我也勸我身邊的親朋儘快入手了！

1、全球疫情下世界經濟低迷，各國都有出現增加印鈔緩解經濟壓力的舉措。當疫情過去後，就是世界通脹到來之時！如果不購買保值產品，說誇張點，你現在能買房子的錢屆時也許只夠買兩斤豬肉了～

2、受疫情衝擊，全國負債率大增。許多人資金鍊開始斷鏈，房地產商同樣受挫，為了回籠資金，緩解壓力。各地無論一手房、二手房，房價都出現明顯下跌。許多人總想等房價降了再買，結果一等幾十年，現在真的降了，還不買難道要把錢留著明年買豬肉嗎？

3、為了刺激經濟，央行降息，各地房貸利率也將有所下降。不止房貸下降，各種商業貸款利息也有下降。此舉就是為了給市場緩解經濟壓力之舉，若不趁早買房，等經濟緩解後，各地房價必定重新回暖，貸款利息也回撥上漲！

4、回顧中國立國至今，房產無可置疑的成為了最保值、最值得投資的產品，沒有之一！哪怕國外也是一樣！無論房子什麼時候買，都不虧。更何況如今房價下跌、利率下降、未來又有通脹之危，再沒有比現在更適合購房的時機了！

可以買房，降息意味著市場流動性增加，錢放銀行沒多少利息，投資又害怕損失，所以好多人的錢都流到房產市場，以求保值，必然會帶動房產市場不同幅度上漲，所以買房還是要趁早！

我個人認為，當下的樓市，降息也好，各類政策也好，都是在救房地產企業，不是在救樓市，這一點大家一定要理性的認識。

樓市的長遠發展趨勢和價值邏輯並沒有發生變化，長遠看，樓市調控的方向沒有變，堅持“房住不炒”，構建樓市長效機制，穩樓市。從購房者的角度來看，樓市已經過了“炒房賺快錢”的時代，國家對炒房的打擊和控制力度也在加強。因此，大家買房，有需求，有能力，就去買。

但是，不建議現在去買，我還是建議大家在疫情結束之後去買，現在買房很難真正享受到政策紅利和開發商的優惠，可能享受的套路會更多一點。