如果打算長期持有，好地段的公寓可以投資。一是位置要好，二是配套要全，三要舒適，交通出行，餐飲，娛樂購物等都要便利，人口密度不要太大。但如果未來想要轉手的話，因為公寓轉讓的稅負是相當重的，包括增值稅，城建稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅等，一般很少人願意接盤，只能自用或出租。投資公寓商鋪一定要慎重考慮，最好去附近的同類公寓實地考察，再看看租房售房市場，不要盲目決策。

首先我個人認為從投資的角度看，寧住宅不公寓。公寓由於公攤大實有面積小，樓棟戶數多電梯不足，使用成本高轉手難，產權短等弊端普遍令投資人望而卻步。能力許多的情況下應從住宅入手。這個方面本人深有體會。2016年，我投資了一套90方的住房，考慮到分散投資及資金成本的實際，2017年又買個小單元公寓。到目前為止住宅那套漲幅要大些，而且住宅明顯容易脫手。

其次確實要買公寓投資的話，一定記住“地段"兩個字，正如你所說的"好地段"。買公寓要本著長期投資的角度，只有好的地段才租得出去，租得起價，才能讓自己的投資儘快回本，成為現金奶牛。

個人有投資某地區大學門口的公寓，35平層高4.5米，總價不高，當時沒什麼錢只夠買一套，要是有錢我都想多買幾個。個人認為地段好的地方公寓還是值得投資長期持有的。說說優缺點吧。

1.關於價格。優點總價便宜，按揭對於剛剛打拼沒幾年的年輕人比較友好。缺點是首付最低50%，按揭最長10年。

2.關於產權。缺點是隻有40年，到真正能入住，可能只有30多年。

3.關於水電費。缺點是商業用水用電，價格比較高，但各地對於公寓要求不同，例如我買的那個當地有政策規定，如果大部分都是住人的供需，可以實行居民用水用電，所以透過政府，住戶，開發商協商，已經是居民用水用電了。

4.關於收益。我購買的公寓由於總價不高，出租的租金已經足夠支付每月按揭，還能多出幾百塊。收益還是不錯的，相信在地段比較好的地方，回本還是比較快的。

這是不錯的投資專案，應該講風險不大，雖不能一夜暴富，但能有穩定的租金收入，而且資金的保值增值比大。但是，切記一定要好地段、好地段！

可以的，好比固定理財，低風險，唯一缺點就是，不方便出售變現，資金充足可以投資，或者已經限購了可以考慮，如果隨時需要大資金流動，不要購買，容易把現金套住，以上意見僅供參考，理性對待～

你好！首先你要清楚幾個問題！

一是房子租售比！

二是地段將來發展預估！

三是成本與房子產能做對比！

四是房子的性質是否合規！

這幾個問題搞清楚應該好下決定！

1、租售比

以杭州濱江為例，目前公寓總價的100萬左右的出租金額大概在4000元左右，也就是年化後的收益率大概在5%左右，遠高於銀行的同期存款利率，也高於銀行同期的貸款利率。所以，從租售比來說是個不錯的選擇。當然如果有其他穩定的收益高的專案，那麼可以考慮投資其他的產品。

2、可以自住

退一萬步來說，即使公寓無法出租，還可以自住，如果年紀大了老兩口，住一個小公寓，其實也是個不錯的選擇。

3、注意公寓的幾個特點

（1）產權一般只有40年。不同於一般的住宅有70年的產權，公寓的產權大概只有40年，這也是為什麼公寓比較便宜的原因。

（2）公寓一般不通燃氣，電費較貴。一般的住宅，是通燃氣的，電費也是民用電，比較的便宜，但是公寓則不然，要燒飯只能用電，會比較麻煩。

（3）公寓不能落戶。住宅是可以落戶的，但是公寓則不行，很多人買學區房貴的原因就在於可以落戶。所以，如果想落戶，還是去買住宅吧。

 

綜上所述，如果有其他好的投資渠道，那麼不建議去買公寓，如果沒有，可以考慮投資公寓，一方面投資收益率高，一方面，還可以自住。但是也要注意公寓的缺點。事情都要從兩方面來看。

 

如果還沒買的話，那就建議不要買了，公寓不是好的個人投資標的。

既然已經買了，而且是地段好的公寓、租金收益還不錯的，那就持有吧。

未來，資產價格一定會上漲，特別是大城市地段好的房產，地段優勢是稀缺資源，保值是有保障的。只是公寓這個資產不是最好的投資標的（不過目前好像好的投資標的也不多，所以，租金能抵還貸的公寓還可以持有），公寓相對於住宅升值速度慢，轉手難。

建議：有好的投資方向後，儘快把公寓資產變現，投資其他。

最近我也有這樣的想法，而且去售樓處實地考察了三次，由於資金問題遲遲沒有決定。以下是我看中的X科，雙地鐵上蓋loft公寓，以此為例談一談投資公寓的利與弊。

目前房源為圖中2⃣️號樓，選擇該房的理由：

1、地理位置緊鄰地鐵，本地鐵站為兩軌互動換乘站。交通便利，樓下大面積商業配套，生活便利。

2、區位優勢，為某一線大城市北部科技新區，某教育集團及科技網際網路公司都在周邊徵地建設總部，未來發展空間巨大。

3、開發商及物業管理均為x科，質量和服務有保障。

4、該樓盤周邊新房住宅均價約6萬每平方米，此房均價4萬，挑高4米2，40平實得面積約60平方米，低總價價效比高。

5、沒有該市的二套房房票，投資房產只能選擇這類。

讓我仍然猶豫的因素：

1、目前該類房嚴格的政策，不允許個人買賣，只能以公司名義購買，雖然開發商已經註冊好了公司只需股權過戶，但日後公司維護是一筆持續的費用。

2、商水商電無燃氣，使用成本大大高於住宅，還有以公司購買每年要交大概二千多的房產稅。據說轉讓環節因為只涉及股權過戶免了轉讓稅。理論上行的通，不知道未來是否有政策風險。

3、只能全款購買，雖然低總價，但全款的總價購付一套住宅的首付了。初始資金壓力較大。如果釆用現有住房抵押貸，租金不足覆蓋貸款利息。如未來升值空間不大，相當於賠錢。

4、如長期自住，只有一面釆光，上下兩層的結構對釆暖和制冶的效果都不理想。居住舒適度較差。

5、不能落戶、不能上學，轉讓受限制，流動性差。

現在疫情期間，該房源清盤九折出售。說真的特別適合我這種沒有房票又想透過房地產保值增值的人。可惜手上現金不足，暫時放棄。

整體而言，在一線大城市，這種好地段的公寓租金回報都不低，隨著土地資源的枯竭，房價依然有上漲空間，如有閒錢為保值增值值得入手。

如果每年僅有5%的收益完全不建議投資，

公寓購入後成本每年都有物業維修等也要加入成本中，在疫情之前政府就宣佈了經濟壓力下行，租房者的收入也會下降。出租必然打折扣，十年後屋內的設施和必須生活品也將面臨換代。否則無法提供良好的居住條件，更難於出租上高價

本人2008年時在上海花幾十萬投資了一套60平方、地鐵上蓋的精裝修公寓，4米8高，50年產權，屬於買一層贈一層的品種。平常租賃6-7個百分點，2019年賣的時候，房子也上漲兩倍多。理論上講，這個投資也沒差到哪裡去。但跟買住房比較，就相差太遠了。當時，如果拿這個錢買個上海的"老、破、小"住房，房子應該是足足漲了五倍(當然租賃收入會差一點)!這就是我當初買房時把投資品種搞錯的一個教訓吧!

所以，公寓可以買，有幾個原則:

一、能買住房，就不要買公寓。公寓和住房相比，它的缺點是顯而易見的。第一，公寓的性質是商住，自己落戶、孩子上學或給租戶辦理居住證等事宜，都是不行的。第二，在貸款上，國家嚴格限制公寓購入門檻，一直以來都實行“50%首付+最高10年”的政策，購買者撬動槓桿工具的的空間非常小。第三、公寓一層樓有幾十戶，只能單方通風，居住體驗會比較差。第四，今後如果出售，稅收會比較重，導致公寓的流動性稍差。所以，當你有這個城市住房的購買資格，首先考慮的應該是住房而不是公寓。

二、買公寓對地段和配套的挑選要嚴:第一，要交通方便。地鐵上建或離地鐵很近。第二、周邊配套成熟，商業，學校、醫院都要有。最好在高新開發區，企業多、寫字樓雲集的地方。這樣辦公的人流多，租賃就自然好。第三、挑選有潛力的地段，追求它以後的"爆發力"，可以節省些投入成本。

三、買品牌大開發商的樓盤。買品牌大開發商的房子有這樣幾個好處:第一，大開發商對地段挑選有眼光，各方面配套比較講究。第二，大開發商房屋質量有保障，房屋的結構佈局合理且有創新，交房很放心。第三，大開發商一般都有租賃的後續服務，這點非常重要，可以保證該公寓的長期的租賃服務品質和口碑。

四、挑好時機買房。避免在金融危機來臨、經濟長期低迷時買房。

　　　如果買家沒有購房資格，買一套公寓來自住是不錯的選擇，畢竟總價低門檻低。但是從投資的角度來看，公寓必須有長期的持有才能看到盈利，短期內套現的機會不多。“因為公寓從首付、稅費、水電等方面都要比住宅高，一些機構資本如果收購大批公寓做成長租形式，盈利尚且可以。如果個人買一兩套靠收租來盈利，回報率不高。”

公寓“不限購不限貸隨便買、單價便宜價效比高、無需搖號隨時可買”的賣點總是更撩人。

不能否認的是，公寓確實常常佔據交通便利、商業發達地段優勢，而且價格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕鬆即可上車。

但，公寓真有這麼好嗎？

這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、價效比、投資回報和稅費四個方面警醒大家，真的不能買。

1. 公寓，真的“商住兩用”嗎？

從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。

首先，這種鑽空子催生的產品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水裡扔點石頭，也就散開了。

2017年廣州出臺“330”政策 ，“限制個人購買商辦物業”，一年後，成交同比暴跌71%；2017年北京出臺“3·26”商住房新政，“商業、辦公類專案，未經批准不得擅自改變為居住等用途”，一年後，成交同比暴跌94.6%很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支援的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。

我們都知道，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。

那麼，迴歸居住屬性，公寓表現如何呢？

幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶，平面圖一般是長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間，但至少有一面是向陽的，有的塔式結構就更差了：

居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。

日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。

而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。

除了室內的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什麼“驚喜”。

而且公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。

比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。這樣以後，由於室內本就陽光不到、通風不暢，你可能需要空調+抽風機+烘乾機三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費就用掉一臺iphone X。

那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。

雜亂的進出人員，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，再受限於套內三四十平的空間，又能租出什麼好價位呢。

綜上，既沒有落戶和學位加持，也沒有居住品質和辦公價值，就相當於花上幾十上百萬買一個“床位”，還要每年花一臺iphone X的錢養它，你還真不如直接租房。

2. 公寓，真的便宜嗎？

可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

也對，總價低可能是公寓唯一的優點了，但不意味著這筆買賣划算。

你知道嗎？

首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。舉個例子，假設公寓單價和住宅都是1萬/㎡，你有30萬的上車成本。

從獲得空間看，選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家。

從貸款壓力看，因為公寓貸款上浮利率高、貸款年限僅為10年，月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。從持有年限看，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權為70年；

住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。

從後期收益看，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，後期的升值速度會遙遙甩開公寓。

綜上，同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到空間更小、持有年限更短、增值更慢的產品，真的不便宜。

3. 公寓，真能賺錢嗎？

看到這可能還是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閒錢投資增值。

首先，肯定一下，投資房產的思路沒問題，但不是所有的房產都是潛力股。

我們先梳理一下，房產的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。

首先，租金回報是比較顯而易見的，彷彿買了公寓就像擁有一臺印鈔機，每個月源源不斷湧出“現錢”。

但是每個月能印多少錢呢？

我們可以查到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。

如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態投資週期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，房產的投資價值並不大。

你可能會說，租金總會漲的，我長線持有必定可以博贏。

那我們可以再看下，廣州2017年1月至2018年7月全市監測點租金走勢（元/㎡/月）

在最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間，而且無論是樓梯還是電梯住宅租金水平整體保持平穩，至少三年內不會出現明顯的增長。

我們在61與44之間取箇中間值，假設以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元。

這意味著，如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。

這裡我還要揭穿一個深坑，市面上廣受投資客喜愛的LOFT公寓，一般層高4.5米（有規定總層高不得超過4.5米），面積小，打著“買一層送一層”的名號，含有大量贈送：如陽臺半贈送，客廳餐廳不納入報建面積，全贈送。

可能很多人會認為自己撿了便宜，很抱歉，這也不是真相。

我們曾在東莞水鄉調研時看的一個經典的LOFT公寓戶型，這個公寓建面82㎡，複式，做到了四房一廳兩衛，在實景樣板間中，還有拓展空間。透過各種贈送，實用面積懟到了80㎡以上，“低總價、高贈送”，完全符合了投資客撿便宜心理，所以去化也非常快。

看似實用率高，實際上羊毛出在羊身上，有些價格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價格幾乎趕上住宅了。但在實際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。

比如市面的大單間30㎡租2500元，而一室一廳的LOFT公寓，最多隻能租到3000元，幾乎不可能上到3750元，畢竟在出租時並不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應相當明顯，看似實惠，實則是深坑，你以為的租金並沒有與購房投入一樣同步回饋你。

租金收益頂多抵月供，而且不會受“買一層送一層”而成倍增長，那賺錢就只能靠自身增值了。

或者你選擇的是託管型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增”，這種協議通常是和第三方簽訂，把開發商摘得一乾二淨。

你連衝個理髮年卡都會擔心髮廊倒閉，憑什麼相信這個第三方公司能持續盈利十年八年，並且永不翻臉？

更多的可能是，頂多在最初兩三年能實現預期收益，往後就聽天由命了。

4. 公寓，稅費到底多高？

你只知道公寓稅費高，但可能不知道到底有多高。

同樣以廣州為例：

契稅:房子總價的5%（買方付）營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）房屋交易手續費:房子總價的1 .9%（買賣方各承擔一半）、房產產權登記費:550元交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。

我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。

而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。

“低進高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上並不適用。

總之，如果你深讀這不買公寓的四大理由，還是抑制不住要買公寓的心，那我也不攔你。

買的時候請捫心一問：你那「自住不足，辦公不通，投資不利，轉手不暢」的公寓，真的值那個價嗎？

再囉嗦一句：你每天路過的街邊中介門店有掛牌二手公寓嗎？能快速成交嗎？？

為什麼公寓值得買？

現在閉著眼睛投資買房，已經很難賺到錢了。

值得買的房子買不到，容易買的房子不一定值得買，這就是樓市的現實：

3、限售、高首付疊加高利率，拿到房產證以後限售三年，五成、八層成首付甚至全款，利率上浮15%-20%……買房成本劇增，初略估計已經吞掉三到四成的利潤；

4、二手房市場已經先於新房明顯下行，有價無市，成交量銳減；

5、最壞的結果可能賣不掉，樓市調控效果正在疊加顯現，投資型房產有喪失流動性的風險。

但是，目前國家層面上，卻在大力的倡導“租售同權”，這其實是投資者應該看到的一個機會點，為“租房”事業提供場所，未來有廣闊的前景。

酒店公寓這個產品的優點，便宜，價格明顯低於周邊房價，首付二三十萬就能買到，不限購不限貸，有租金回報，壓力小，稱得上不錯的理財產品。目前公寓投資的租金回報率在2%-4%之間，不錯的公寓回報率可達6-8%。值得一提的是，公寓出租後，租金歷年也會跟著上漲，回報率也將更高。

租金回報率=（月租金*12）/ 購買房屋總價

租金回報率=（3000*12）/ 60萬=6%

投資公寓，某種程度上可以說就是緊跟城市城市的發展和人口的聚集，需要有長遠眼光，對潛力板塊、地段品質、潛在客群都有所瞭解。

長期持有還是可以的

公寓的特點 總價低+首付月供都低，那麼公寓目前主要誰來購買。

多數為年輕人買不起房

但房價上漲時一部分人買不起住，公寓面積小總價低，多數首付也低，買公寓可暫時自住，適合短期過渡

公寓如果短期持有不划算

大多數公寓相比住宅漲幅小出租折騰

接盤少交易稅高

但好的地段公寓出租的錢基本就可以養貸

相當於理財產品

公寓屬於流動性極差的資產，故而打算長時間持有公寓，首先得考慮自身的資金情況，如有充裕的閒置資金，投資優質地段的公寓，是非常正確的選擇，核心地段的資產永遠屬於稀缺資源，只會變得越來越少，長期持有不但能實現保值，同時也能夠實現增值，而且核心地段人員多，租賃需要旺盛，會有非常不錯的租賃回報。當然，如果你資金不是非常充裕，或者想透過槓槓方式長期持有公寓，那這是非常危險的訊號，沒有長期穩定的現金支撐起公寓，公寓又無法表現，容易斷供，斷供就會被拍賣，投入可能血本無歸。

現在投資房地產不是最好選擇！因為在中國國內投資，必須關注國家政策走向和市場現狀！中央政府早就已經定調我們的房地產“房子是用來住的，不是炒的！”你可以看到前段時間政府部門關於房地產調控政策密集出臺，可見政府對堅決遏制房價的決心和手段是何其的決絕！

因此我國房地產價格將來一段時間的走勢基本上不會有太大的起伏！而且目前中國城鎮化的改造也已基本幾近結束，未來三四線城市接盤俠會越來越少，一二線城市暫時受影響不會很明顯，但房價必然會走向下滑不可避免。而且從長遠看，中國房地產稅肯定也會適時推出，如果房子買來只為增值保值空置，而不能出租獲取收益，將來很可能成為負資產。

因此在當前市場環境下還是儘量不要考慮投資固定資產！如果非要投資房產，也一定要選擇一二線城市，如果手裡確有閒錢想要做投資，完全可以投資金融資產或者朋友靠譜的專案！國家現在正在改革證券市場，將來融資市場的標底會越來越多！越來越好！也會越來越規範。所以，未來投資選擇會越來越簡單。

合適呀。首先你已經說了是地段好，可能是商圈附近，也可能是學校周邊，總之地段好不愁租。一般小公寓總價低，租金收入可以抵消大部分貸款。

有人可能說公寓水電貴，沒燃氣之類的，既然是投資，大都應該是出租的，這些都不是什麼問題。還有人會顧慮只有40年產權，其實也大可不必，到期續期就可以了，畢竟住宅也就只是多了30年，一樣存在到期的問題。再說40年以後的事，誰也說不準啊。

總之用來投資是不錯的選擇。如果自住，就不建議公寓了

合適，很合適，有錢買房投資最穩當，不要相信房價會大跌，只會穩步上漲，好地段的公寓，還好出租，升值空間大。看看歐美一些國家房價這麼多年有降嗎？大城市中心城市人口集中度還會越來越高，發展的必然趨勢，所以長期投資來看房價還會漲！

如果已經是繁華的地段，那基於房住不炒的政策，即使上下波動也只是在幾個點的範圍內；如果是潛力地段，那就可以繼續持有