選擇性風險肯定無法排除

　　相比普通購房者的糾結，經濟學者們則對此次轉換平靜得多。

　　獨立經濟學家馬光遠甚至撰文指出，“我本來沒覺得這是一個非常困難的選擇。如果你拋棄佔便宜的心態，選擇起來就非常容易了。”

　　受訪專家認為，無論怎麼選，肯定是各有利弊。中國民生銀行首席研究員溫彬在接受中新經緯客戶端採訪時表示，這個政策本身就是一箇中性的政策，實際上是中國深化利率市場化改革的一個步驟。不管是保留固定利率，還是選擇浮動利率，都有利率風險。

　　“主要原因也是利率市場化以後肯定會出現的一個結果，我們的經濟是有周期的，利率也是有周期的。”

　　馬光遠也指出，如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調的時候，無法享受下調的好處;但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調，則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。而且，按照央行的公告，一旦選擇固定利率，就不能改動。

　　溫彬強調，風險很難完全規避，剩餘的房貸期限越長，那意味著你的利率風險也就越大。“如果選擇固定利率，風險就是沒有辦法享受LPR下行帶來的實惠。如果選擇浮動利率，結果出現利率上行，可以透過提前還款的方式來規避。”

　　未來市場利率如何走？

　　對於未來LPR的走勢，受訪專家認為，長期來看很難說，短期看LPR確實是下行的。

　　北京大學經濟學院教授蘇劍對中新經緯客戶端說：“這個很難說，誰也不知道未來利率會怎麼變。從短期看，LPR可能會下行，但預測基本只能看一年左右的時間，長期只能靠猜了。”

　　中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛也指出，要想預測未來10年甚至20年的利率週期，現實上不太可能。

　　蘇劍表示，如果在全世界橫向比較的話，中國現在的利率在全世界是比較高的，應該會下降。但利率波動性很大，沒準兒過上一年半載又會大幅度上調。

　　曾剛則預計，下行機率大於上行機率，但未來不排除因為各種原因導致LPR上行的可能。“比如通脹、經濟增長速度提升都有可能導致利率上行。原則上來講，從長期來看，從過去西方的20年甚至30年的利率走勢趨勢來講，利率確實是處於一個下行通道。”

　　目前降低社會融資成本非常緊迫，短期看很顯然LPR是下行的。溫彬表示，“從中長期來看，中國經濟基本面沒有發生變化，所以隨著中國經濟的企穩回升，通脹也有可能會提高。在這樣一個背景下，從中長期來看，LPR利率也不排除回升的可能。”

　　曾剛還強調，不管做出哪種選擇，估計都不會有太大的差異。“未來LPR可能會有下行，但下行空間我覺得恐怕不會特別大。如果上行，上行的空間恐怕也不見得有多大。”

今年3月1日，央行的大禮包將如期而至。

上個星期，央行下調了最新的房貸利率，5年期LPR為4.75%，對比上個月，下調5個基點。

幅度雖然不大，卻傳遞出了一個訊號：

中國的市場化貸款利率（LPR），已經步入持續下降通道。

新一批LPR的啟動時間，就在4天后的3月1日。

4天后，將會有一道選擇題，擺在各個購房者、各個正在還貸款的人面前。

這道選擇題，關係到每個人的錢包。機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。

這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率” or “LPR加點”？

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固定利率orLPR加點

兩者到底有什麼差別？

在2019年12月之前，銀行的個人住房貸款利率有兩個模式可供選擇：

固定利率和浮動利率。

固定利率顧名思義，就是貸款利率長期不變。而浮動利率，就是我們比較熟悉的，上浮或下調多少個百分點。

但是，在2019年12月的時候，央行釋出了一個公告，影響了千家萬戶的房貸。

當時，央行為了解決實體經濟的“融資難”問題，需要進行一次放水，降低貸款利率。與此同時，央行又要考慮放水的方式和幅度，否則“放水”就會變成“大水漫灌”，資金又會流向房地產市場。

在此前提之下，LPR模式應運而生。

LPR，全稱是貸款市場報價利率，能夠反映市場上借錢的真實水平，每個月浮動一次。

LPR又分為“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

實體經濟的短期貸款，一般參考“1年期LPR”，而個人住房貸款因為年限很長，就要參考“5年期以上LPR”。

這樣一來，就實現了兩者的“不對稱”，互相分離。央行可以實現，給實體經濟定向“放水”。

除了公佈LPR模式，公告中還顯示，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

這意味著，延續多年的浮動利率房貸正式成為歷史。

而已簽訂的存量浮動利率貸款，可協商為利率固定不變或轉換LPR。

其調整時限為，2020年3月1日至8月31日，不作處理將預設為固定利率。

且機會只有一次，調整後不能再更改。

這道選擇題，需要你在4天之後給出你的答案。

如果你選擇維持固定利率，則根據你合同最近的執行利率水平確定你的房貸利率，且以後永不改變。

如果你選擇LPR定價，以後將按照LPR+基點的模式，按照固定的重定價週期，計算你的利率。這個週期，最短為1年。

關於這道選擇題的答案，我強烈建議，要選擇LPR，而且要選“一年一變”。

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一個選擇

能幫你省十萬！

為什麼要選LPR定價，我們來做一個對比就知道了。

假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折。當前的基準利率是4.9%，因此你最近的貸款利率是4.41%。

如果選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.41%，如果選擇等額本息還款，總共要還的利息一共80.49萬元。

但如果你選擇了LPR定價的方式，前面說到，你此前簽訂的商業貸款利率為基準利率打9折，即4.41%。

按照現在的LPR4.8%，這個固定加點值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

懶得算的，也可以直接對照下表：

所以，這筆房貸換成LPR以後的計算方式為：

房貸利率=LPR-0.39%

那麼，按照LPR的計算方式之後，如果選擇等額本息還款，你的利息總額仍然是80萬，看起來沒有什麼變化。

但別忘了一點：

LPR每年都在變。

所以，在選擇LPR定價的時候，別忘了也選上“一年一變”。

LPR重定價週期選擇1年，那麼每年到了重定價日，銀行就會根據最近一個月的LPR，給你重新計算利率。

假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；

假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。那麼到時需還的利息總額，比選擇固定利率整整少了10萬塊！

是不是划算很多？

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一路走低的LPR

是央媽給購房者們的暗示

看到這裡，有人可能會產生疑問：

前面設定的情況都是LPR下降，那萬一LPR上升，我不就虧了嗎？

道理是這樣講沒錯，但是從大趨勢來看，LPR基本沒有上升可能。

自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。

而放眼世界，中國的貸款利率，在世界上處於中上水平。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。

以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：

日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。

從世界的發展大勢與中國的實際情況來看，中國步入低利率時代，或許就在不久後的將來。

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關於利率轉換

都有哪些常見疑問

這次利率轉換的時間，4天后就開始了，3月1日起，到8月完成。

在此期間，如果你接到銀行的通知電話，記得及時去改合同。

這是央行給各位購房者發放的一次大禮包，給你省下來的，可是真金白銀，千萬別放過這次機會。

而關於如何轉換房貸利率，不少人肯定心存疑惑，我們也整理了一些購房者常見的疑問，一起來看一下。

Q

什麼貸款可以轉換？

A

要同時滿足幾個要素。

一是2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放。

二是參考的是貸款基準利率。

三是浮動利率。

不包括公積金個人住房貸款，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

Q

商貸+公積金的混合貸可以轉嗎？

A

如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

Q

如果等待轉換期間LPR再一次下調，是不是我的房貸利率以最新的LPR為準？

A

不是，個人房貸轉換時統一用2019年12月釋出的LPR作為基準，所有客戶在2020年3月-8月期間的任何時間點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的。

如果您轉換時選擇了“一年一變”，那麼等到明年調整時，才會根據當下最新的LPR進行變動。

Q

怎麼通知和辦理？

A

轉換工作自2020年3月1日正式開始，在此之前銀行還要進行系統改造、人員培訓等一系列工作，請您不要著急。

在2020年的3月至8月期間，銀行會透過電話、簡訊、郵件、網點公告等多種方式與您取得聯絡。

如果銀行一直未與您取得聯絡，可主動詢問銀行。

Q

除個人房貸外的其他貸款客戶怎麼轉換？

A

對於企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，您可以找銀行的客戶經理協商具體的轉換條款。

有需要轉換。我印象中最低的時候有過7.5折利率，大概10年多前了，絕對比你這個利率低。全球寬鬆，歐洲負利率，日本負利率，美國零利率，中國只能是降息通道！而且這兩天的政治局會議也定調了運用好降準降息等工具。還有以下是具體原因和邏輯，請詳細看完再定奪

什麼是LPR利率？

之前我們常說的利率，是由央行制定的基準利率，是央行給商業銀行的貸款指導性利率；LPR則是由18家銀行共同產生報價，從中去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出的一個利率，是市場化利率，能反映市場的真實利率需求。中國透過LPR改革，實現了一箭雙鵰，一方面，有效應對了美國的降息；另一方面，在透過LPR實現降息的同時也一步實現了利率的市場化。

LPR降息會帶來樓市反彈嗎？

胡景暉認為：即便全球量化寬鬆，中國的LPR降息仍然是有彈性的，不應該誇大降息對房價上漲的刺激作用，能夠讓中國的房價止跌企穩就很不錯了，同樣LPR降息對刺激購房需求的作用也非常有限，很少有人會因為每月省了幾十元或幾百元的利息而去買房的。所以，LPR利息下降不會造成樓市量價的反彈，購房人不必為此焦慮。

購房人要不要做利率轉換？

從2020年起開始使用LPR浮動利率為定價標準，轉換成LPR浮動利率時間應該在2020年8月31日完成，且借款人在還款期內只能轉換一次。

這讓不少按揭還款人非常迷茫，要不要做利率轉換？

如果是近些年買房貸款，拿到的房貸利率都是在基準利率基礎上上浮10個基點或20個基點的，建議購房人轉為LPR浮動利率，因為未來降息還是大機率事件，利率還會下調。

如果是前些年申請的房貸，你所拿到的房貸利率是在基準利率基礎上有折扣的，建議不轉換，選擇固定利率。