關於存量浮動利率貸款定價基準轉換有關問題的解讀

根據2019年12月28日釋出的人民銀行〔2019〕30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換已於2020年3月1日如期啟動。社會各界對此較為關注，其中也存在一些疑問。為便於大家更好地理解有關政策，人民銀行彙總整理了12個問題，並解答如下：

1．什麼是貸款市場報價利率（LPR）？

答：LPR由具有代表性的18家報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

自2019年8月起，每月20日（遇節假日順延）人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈LPR，公眾可透過全國銀行間同業拆借中心網站（www.chinamoney.com.cn）和人民銀行網站（www.pbc.gov.cn）查詢。

2．什麼是定價基準？

答：浮動利率貸款一般需要參考一個定價基準，定期調整其執行利率。以前，浮動利率貸款的利率多表示為“貸款基準利率×倍數”（例如，7折的倍數就是0.7，上浮1.1倍的倍數就是1.1），其中的貸款基準利率就是定價基準。轉換為參考LPR定價後，利率的表示方式將變為“LPR±點差”，其中的LPR就是定價基準。

3．為什麼要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR？

答：目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，人民銀行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

4．什麼貸款需要轉換定價基準？

答：需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。

固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

5．什麼是重定價日和重定價週期？如何確定貸款是否已經處於最後一個重定價週期？

答：當您的貸款是浮動利率貸款時，貸款的實際執行利率會按照合同約定的時間定期進行調整。

重定價日，就是您與銀行約定的利率調整的日子。個人房貸的重定價日一般是每年的1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期（簡稱“對應日”）。

重定價週期，就是從本次重定價日到下次重定價日之間的時間長度。若個人房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。

如果一筆浮動利率貸款，已經過了最後一次重定價日，這筆貸款就已經處於最後一個重定價週期。而在2020年3月之前，以及2020年3-8月，進入最後一個重定價週期的貸款，都可以不轉換定價基準。但雙方協商一致的情況下，也可轉換。

6．所有符合條件的存量貸款都必須轉換基準嗎？

答：存量貸款定價基準轉換遵循市場化、法治化原則，尊重銀行和客戶的自主選擇權。是否轉換，轉換為LPR加減點還是固定利率，這些都可由借貸雙方協商確定。

7．銀行會不會故意提高LPR報價？

答：LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時，人民銀行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

8．為什麼轉換後的貸款利率要在LPR基礎上加減點，而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式呢？

答：過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時，貸款基準利率的變動，會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。例如，如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍，則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時，這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點，影響效果明顯不相同。

而轉換後貸款利率在LPR基礎上加減點定價，符合國際慣例。更重要的是，可確保未來LPR變動時，對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如，LPR每上升/下降0.1個百分點，所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升/下降0.1個百分點，更加公平。

9．有觀點認為，用LPR加減點的方式，而不是浮動倍數，銀行會佔便宜，對嗎？

答：用加減點還是浮動倍數方式定價，只是計算方式略有區別。未來LPR變動時，對借款人和銀行的影響是對等的，不存在誰佔便宜的問題。

簡單講，對於借款人來說，如果現執行利率比LPR高，未來LPR上升時，加減點方式更有利；LPR下降時，浮動倍數方式更有利。如果現執行利率比LPR低，則未來LPR上升時，浮動倍數方式更有利；LPR下降時，加減點方式更有利。如果現執行利率等於LPR，則兩種方式沒有區別。對銀行的影響與上述情況相反。

例如，如果一筆貸款當前的利率水平為3.24%（小於LPR），則按2月份1年期LPR為4.05%計算，使用加減點方式定價，應為“LPR+（-0.81%）”；使用浮動倍數定價，則為“LPR×0.8倍”。假設未來1年期LPR下降為4%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%，使用加減點方法更有利於借款人；但如果未來1年期LPR上漲為4.1%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%，使用浮動倍數方式更有利於借款人。其他情況也可類似分析得出。

10．個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好？

答：兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於您自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

舉個例子，如果您目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，您的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

（1）如果您選擇轉為固定利率，那麼您的個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

（2）如果您選擇轉為參考LPR定價，您的個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，您的房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，您的房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。

對比上述方式，很明顯，如果您判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第（1）種；反之，如果您判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第（2）種。

11．是否可以選擇任意時間作為貸款的重定價日？對於部分原合同重定價週期短於一年的個人房貸，是否可以保持原合同約定不變？

答：重定價日和重定價週期等要素，可由借款人與銀行協商約定。根據近期主要銀行釋出的公告，個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對應日，重新約定的重定價週期最短為一年。對於原合同重定價週期短於一年（如按季度、按半年重定價）的貸款，可不重新約定重定價週期，繼續按原合同重定價週期執行。

12．對於對公貸款、個人經營貸款等其他貸款，也需要像房貸一樣保持轉換前後利率水平不變嗎？是不是也要以2019年12月的LPR計算加點點差？

答：對於除商業性個人住房貸款以外的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化、法治化原則協商確定具體的轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

同樓上回答。建議LPR。因為現在美國在放水。全球絕大部分國家都在降息。受疫情影響，以後很長時間都是降息趨勢。日本早就負利率時代了。這都是可以預見的。

今年3月1日，央行的大禮包將如期而至。

上個星期，央行下調了最新的房貸利率，5年期LPR為4.75%，對比上個月，下調5個基點。

幅度雖然不大，卻傳遞出了一個訊號：

中國的市場化貸款利率（LPR），已經步入持續下降通道。

新一批LPR的啟動時間，就在4天后的3月1日。

4天后，將會有一道選擇題，擺在各個購房者、各個正在還貸款的人面前。

這道選擇題，關係到每個人的錢包。機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。

這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率” or “LPR加點”？

.01

固定利率orLPR加點

兩者到底有什麼差別？

在2019年12月之前，銀行的個人住房貸款利率有兩個模式可供選擇：

固定利率和浮動利率。

固定利率顧名思義，就是貸款利率長期不變。而浮動利率，就是我們比較熟悉的，上浮或下調多少個百分點。

但是，在2019年12月的時候，央行釋出了一個公告，影響了千家萬戶的房貸。

當時，央行為了解決實體經濟的“融資難”問題，需要進行一次放水，降低貸款利率。與此同時，央行又要考慮放水的方式和幅度，否則“放水”就會變成“大水漫灌”，資金又會流向房地產市場。

在此前提之下，LPR模式應運而生。

LPR，全稱是貸款市場報價利率，能夠反映市場上借錢的真實水平，每個月浮動一次。

LPR又分為“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

實體經濟的短期貸款，一般參考“1年期LPR”，而個人住房貸款因為年限很長，就要參考“5年期以上LPR”。

這樣一來，就實現了兩者的“不對稱”，互相分離。央行可以實現，給實體經濟定向“放水”。

除了公佈LPR模式，公告中還顯示，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

這意味著，延續多年的浮動利率房貸正式成為歷史。

而已簽訂的存量浮動利率貸款，可協商為利率固定不變或轉換LPR。

其調整時限為，2020年3月1日至8月31日，不作處理將預設為固定利率。

且機會只有一次，調整後不能再更改。

這道選擇題，需要你在4天之後給出你的答案。

如果你選擇維持固定利率，則根據你合同最近的執行利率水平確定你的房貸利率，且以後永不改變。

如果你選擇LPR定價，以後將按照LPR+基點的模式，按照固定的重定價週期，計算你的利率。這個週期，最短為1年。

關於這道選擇題的答案，我強烈建議，要選擇LPR，而且要選“一年一變”。

.02

一個選擇

能幫你省十萬！

為什麼要選LPR定價，我們來做一個對比就知道了。

假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折。當前的基準利率是4.9%，因此你最近的貸款利率是4.41%。

如果選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.41%，如果選擇等額本息還款，總共要還的利息一共80.49萬元。

但如果你選擇了LPR定價的方式，前面說到，你此前簽訂的商業貸款利率為基準利率打9折，即4.41%。

按照現在的LPR4.8%，這個固定加點值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

懶得算的，也可以直接對照下表：

所以，這筆房貸換成LPR以後的計算方式為：

房貸利率=LPR-0.39%

那麼，按照LPR的計算方式之後，如果選擇等額本息還款，你的利息總額仍然是80萬，看起來沒有什麼變化。

但別忘了一點：

LPR每年都在變。

所以，在選擇LPR定價的時候，別忘了也選上“一年一變”。

LPR重定價週期選擇1年，那麼每年到了重定價日，銀行就會根據最近一個月的LPR，給你重新計算利率。

假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；

假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。那麼到時需還的利息總額，比選擇固定利率整整少了10萬塊！

是不是划算很多？

.03

一路走低的LPR

是央媽給購房者們的暗示

看到這裡，有人可能會產生疑問：

前面設定的情況都是LPR下降，那萬一LPR上升，我不就虧了嗎？

道理是這樣講沒錯，但是從大趨勢來看，LPR基本沒有上升可能。

自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。

而放眼世界，中國的貸款利率，在世界上處於中上水平。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。

以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：

日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。

從世界的發展大勢與中國的實際情況來看，中國步入低利率時代，或許就在不久後的將來。

.04

關於利率轉換

都有哪些常見疑問

這次利率轉換的時間，4天后就開始了，3月1日起，到8月完成。

在此期間，如果你接到銀行的通知電話，記得及時去改合同。

這是央行給各位購房者發放的一次大禮包，給你省下來的，可是真金白銀，千萬別放過這次機會。

而關於如何轉換房貸利率，不少人肯定心存疑惑，我們也整理了一些購房者常見的疑問，一起來看一下。

Q

什麼貸款可以轉換？

A

要同時滿足幾個要素。

一是2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放。

二是參考的是貸款基準利率。

三是浮動利率。

不包括公積金個人住房貸款，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

Q

商貸+公積金的混合貸可以轉嗎？

A

如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

Q

如果等待轉換期間LPR再一次下調，是不是我的房貸利率以最新的LPR為準？

A

不是，個人房貸轉換時統一用2019年12月釋出的LPR作為基準，所有客戶在2020年3月-8月期間的任何時間點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的。

如果您轉換時選擇了“一年一變”，那麼等到明年調整時，才會根據當下最新的LPR進行變動。

Q

怎麼通知和辦理？

A

轉換工作自2020年3月1日正式開始，在此之前銀行還要進行系統改造、人員培訓等一系列工作，請您不要著急。

在2020年的3月至8月期間，銀行會透過電話、簡訊、郵件、網點公告等多種方式與您取得聯絡。

如果銀行一直未與您取得聯絡，可主動詢問銀行。

Q

除個人房貸外的其他貸款客戶怎麼轉換？

A

對於企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，您可以找銀行的客戶經理協商具體的轉換條款。

房貸利率4.9%，沒有上浮也沒有折扣，我認為選擇LPR浮動方式的貸款利率模式更為合適。很多房貸貸款人比較糾結到底是選擇固定利率還是選擇LPR浮動利率，在這裡我們就網友的問題來與大家講一講。

　　關於存量房產貸款，2019年的時候人民銀行就已經發布公告，在2020年3月1日-8月31日完成更換。其中，更換的方式需要與貸款銀行自行協商。協商的方案大體有兩種：1、固定利率；2、LPR＋地區正負利率。當然了，在2019年10月1日起，市場所有的購房者基本都要以LPR＋地區正負利率的方式簽訂合同。

　　那麼，網友房貸利率為4.9%，到底是選擇固定利率還是選擇LPR呢？現在疑問點也就在這裡，因為很多銀行給予的年化利率為5.88%，並非4.9%。這樣看來肯定是妥妥的吃虧的。但是，實際上不是的。

　　關於5.88%的房貸利率是指的新購房者的房貸利率，而不是存款貸款。而網友的房貸利率為4.9%，那麼與銀行協商的貸款利率也會是4.9%，可以選擇固定利率，也就是未來按照4.9%的利率執行。

　　當然，也可以選擇LPR的方式。在這裡，我認為網友選擇LPR的方式會更加合適一些。原則上與銀行協商的貸款利率與原合同相同，那麼網友更換為LPR的方式計算方式：現階段LPR市場貨幣貸款利率＋差值=4.9%，而現在LPR市場貨幣貸款利率為4.75%，那麼計算方式為4.75%+0.15%=4.9%。LPR是隨著市場的變化而發生變化的，而0.15%在網友還款期內是不會發生任何改變的。

　　以現在的利率情況來看，未來利率有望有著進一步的降低。那麼，LPR降低以後，實際網友的還款利率會低於4.9%，網友受益。就算是保持不變，網友還是4.9%的執行利率，也沒有損失。

　　所以，我認為選擇LPR的方式，網友會更受益一些。

房貸利率4.9%，沒有上浮也沒有折扣，我認為選擇LPR浮動方式的貸款利率模式更為合適。很多房貸貸款人比較糾結到底是選擇固定利率還是選擇LPR浮動利率，在這裡我們就網友的問題來與大家講一講。

　　關於存量房產貸款，2019年的時候人民銀行就已經發布公告，在2020年3月1日-8月31日完成更換。其中，更換的方式需要與貸款銀行自行協商。協商的方案大體有兩種：1、固定利率；2、LPR＋地區正負利率。當然了，在2019年10月1日起，市場所有的購房者基本都要以LPR＋地區正負利率的方式簽訂合同。

　　那麼，網友房貸利率為4.9%，到底是選擇固定利率還是選擇LPR呢？現在疑問點也就在這裡，因為很多銀行給予的年化利率為5.88%，並非4.9%。這樣看來肯定是妥妥的吃虧的。但是，實際上不是的。

　　關於5.88%的房貸利率是指的新購房者的房貸利率，而不是存款貸款。而網友的房貸利率為4.9%，那麼與銀行協商的貸款利率也會是4.9%，可以選擇固定利率，也就是未來按照4.9%的利率執行。

　　當然，也可以選擇LPR的方式。在這裡，我認為網友選擇LPR的方式會更加合適一些。原則上與銀行協商的貸款利率與原合同相同，那麼網友更換為LPR的方式計算方式：現階段LPR市場貨幣貸款利率＋差值=4.9%，而現在LPR市場貨幣貸款利率為4.75%，那麼計算方式為4.75%+0.15%=4.9%。LPR是隨著市場的變化而發生變化的，而0.15%在網友還款期內是不會發生任何改變的。

　　以現在的利率情況來看，未來利率有望有著進一步的降低。那麼，LPR降低以後，實際網友的還款利率會低於4.9%，網友受益。就算是保持不變，網友還是4.9%的執行利率，也沒有損失。

　　所以，我認為選擇LPR的方式，網友會更受益一些。

將來，存款基準利率下降機率很大！

雖然這樣，其實完全沒有必要糾結要不要換LPR這個問題，因為即使換了LPR，並且在將來LPR利率也如願下降了，以100萬房貸來計算，每個月節省的利息也就是幾十元，對生活影響微乎其微。而且還貸款的時間期限越長，浮動利率和固定利率差異越不明顯。

要不要轉換LPR，可以根據自己還貸時間年限來考慮。如果房貸時間只剩幾年了，不到10年，建議可以選擇轉換LPR，因為短期來看，存量基準利率下調是大機率事件。如果你的還貸週期較長，還有二三十年要還的，那麼可以分情況：如果你是相對保守型的，不喜歡太大的波動風險，那建議選擇固定利率。如果你是相對激進型的，並且對自己未來的收入比較有信心，那建議選擇轉換LPR。

央行降息是否選擇LPR其實很簡單。

第一、如果你的貸款利率低於4.9％或者還有些折扣的話，投資者就選擇原本的利率就可以。這樣對於投資者來說更加安全。

第二、如果你的貸款利率高於4.9％那麼就選擇LPR因為你的利率本來也不低也沒有什麼太大的損失。

雖然短期看LPR有可能下降，但是這個不是絕對的，LPR的主要作用還是調節經濟和房地產的一個手段。而且LPR不是政府來定利率的高低而是由幾大銀行來報價取中間值。而銀行的主要收入就是利息，所以雖然短期看LPR是下降，但是長期來看房住不炒的政策是不會改變的。一旦經濟恢復，LPR（五年期）不見得一定會下降。