當前情況下，固定利率轉LRP是比較划算的。

根據當前的情況，美聯儲降息至零水平刺激經濟，可以看出目前經濟處在下滑階段，隨著全球進入通縮階段，未來利率可以預測將會進入到下降通道，銀行間同業拆借利率也會下滑，LPR利率下降是比較划算的。

因為房貸週期一般比較長，未來幾十年的利率水平預測變得比較困難，如果不願意承擔長期風險，可以選擇固定利率。

從2020年3月1日起，人民銀行規定：金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。

此規定事關每一個房貸客戶，很多客戶都想知道要不要轉。在此和大家介紹幾點：

首先、如果是公積金貸款，或者還有兩三年就還完貸款了，那就不用轉了。如果是混合貸，那可以轉商貸部分。

第二、目前的房貸利率是：基準貸款利率*（1±浮動幅度），從2015年10月到現在，五年以上貸款基準利率一直是4.9%。而2020年4月20日公佈的最新的五年以上LPR是4.65%，也就是說，如果現在把基準利率轉換成LPR，貸款利率就能降低了。

那現在要不要轉呢？如果轉的話，有兩方式，一種是LPR，另一種是固定利率。如果是LPR，以後貸款就不是以基準利率為基礎，而是由LPR來決定了，而LPR是由18家金融機構利率報價的加權平均來定的，這個是隨時根據市場供需浮動的。以後是漲是跌，誰也說不準。

如果轉換成固定利率，那現在是多少，以後就一直是多少，不會再變。

這樣，你就要好好考慮一下了。如果你是害怕風險的，那你可以轉成固定利率，未來房貸利率定死。如果你願意冒點兒險，那你就可以選轉成LPR，未來你的貸款利率就有可能下降。

就當前而言，在新冠病毒的影響下，全球經濟下行，貨幣整體寬鬆的背景下，世界各國的利率都很低，有的國家利率已經降到了零。中國央行也在引導貸款利率下行，也就是說，當前的趨勢，貸款利率是下行的，如果現在轉LPR，未來幾年也是有利的。除非以後出現了經濟過熱，通貨膨脹很厲害的時候利率才會上行。

所以，我是建議轉成LPR的，不過每個家庭還是要結合自己的情況再決定。

2020年4月20日，LPR報價下調至4.65%。那對於我們這些房奴，到底要不要將之前的固定利率轉成LPR浮動利率呢？

我的意見是——LPR越下降，越不能轉。

道理很簡單，以我為例，我的房貸利率是5.88%。

當LPR為4.9％的時候轉，5.88%-4.9%＝0.98％，轉後的房貸利率為：LPR+98個基點。

當LPR下調至4.65％的時候再轉，5.88%-4.65%＝1.23％，轉後的房貸利率為：LPR+123個基點。

當LPR下調至4.55％的時候再轉，5.88%-4.55%＝1.33％，轉後的房貸利率為：LPR+133個基點。

可問題是，今年經濟不景氣，LPR報價下調是大機率事件。

而且銀行知道今年很多房奴會轉成LPR計算利率，因此，故意打壓LPR報價，目的就是想多加點，為以後間接提供利率打下基礎。

等到以後經濟回曖，而且大部分房奴轉成了LPR，銀行肯定提高LPR報價，那時老百姓的實際房貸利率就跟著上漲。

所以，房貸利率大於4.9%、且剩餘還款期超過5年的房奴，建議不要轉LPR(僅僅是建議)。

很多網友說現在轉，還是按去年底的LPR報價。查了一下資料，很多銀行的確是按去年11月20日的報價(即：4.8％)來轉換。也就是說，如果我自己的要轉，需要加108個點。

關於LPR轉換上的幾個重點，可以參考如下:

1、除非今年就到期，其他只要有商業貸款就要換，純公積金貸款不用管；

2、兩種轉換模式：LPR的“加基點”模式或者你當前房貸的“固定利率”模式。牢記！一旦選擇，終身無法修改。

3、重點來了！有折扣的房貸要不要轉？以最極端的7折利率為例。現在的利率：4.9*0.7=3.43。和去年12月LPR4.8的點差：3.43-4.8=-1.37。這個點差是固定的，一輩子的。按照最新LPR4.75計算，利率為4.75-1.37=3.38，比之前的7折還低了0.05。以後LPR若繼續下降，意味著利率將會更低。但如果你選擇了固定利率，那永遠都是3.43。

4、所以，只要你認為LPR會繼續走低，不管你之前房貸有折扣還是上浮，都請轉換為LPR的“加基點”模式。如果，你認為LPR還會走高，就請選擇固定模式。

5、我看好LPR會繼續走低，選擇前者。”

例子中可以看出，降低20個基點對於一百萬貸款有何影響，節省利息在2.64萬，國家去年8月至今一直處於下調LPR中，趨勢可維持數年。

2019年10月1日以前籤的合同執行的是基準利率上浮百分之多少個點，它是固定利率。2019年10月1日以後執行新的LPR市場報價利率加浮動基點的形式，LPR就是市場報價的基礎利率，十幾家銀行每個月向人民銀行報一次，取平均值，所以可能每個月都不一樣，屬於隨行就市。

這次人民銀行要求以前簽訂的存量基準利率上浮的需要，轉換成LPR的利率，這樣可以每年有一次利率調整。如果你當時籤的貸款利率沒有打折，不是特別低的話，就建議你轉成LPR的，長遠來看會划算一點，如果你的執行利率比較低，你就按固定利率，不轉。

現在的LPR是4.85，如果轉換成新的LPR利率的話就是基礎利率485+5個基點，執行利率為4.9，這5個基點上調值固定不變。如果下一個調整週期LPR基礎利率下調到4.7，則你的執行利率就是470+5基點，就是4.75 。

每年就會有一次根據當時市場報價利率的市場調整，整體看房地產行情，如果看走低，LPR利率就很划算，如果認為房地產市場會走高，而你的固定利率若很低的話，也可以固定下來。

果斷去換啊，LRP就是浮動利率，簡單來講就是大環境全球各大央行降息的情況下中國的變相降息，後期利率只會越來越低

在回答這個問題前，首先你要先知道LPR是什麼？LPR由18家銀行的利率共同決定的貸款利率，能準確反映市場的貸款情況，如果市場錢緊張，利率就會上升，反之，下降。

我本人傾向於選擇固定利率，理由如下：

一：LPR是新事物，很多人不知道怎麼換算，如此一來會增加你選擇煩惱，個人覺得沒必要在此事上浪費時間精力。

二、很多人認為，利率是長期下行的，經過幾輪調整，最終還款數肯定會少一些。將來二三十年的事情，誰也說不準，認定利率永遠下降？未必。

三、房貸利率上下浮動一點，都是小錢，相差並不大。你要思考的不是省這點小錢，而是真正明白房貸賺的是通貨膨脹的錢。比如，你10年前開始還房貸，即使開始幾年辛苦，現在也毫無感覺，那點錢佔收入比例不高了。相反，10年前拒絕買房，要攢錢全款買一套的，現在首付款可能還不夠。

另外，2020年疫情危機，各國政府開動印鈔機在印錢，在通貨膨脹時代，我們應該把精力放在如何不讓錢貶值上。

近幾年經濟資料是持續下行的，樓市吸收了大量資金，導致實體名存實亡，沒有拿得出手的商品，老百姓寧可去國外消費。如果刺激經濟，錢又會流入房地產，很是頭痛。

投資是有成本的，最直接的就是貸款利率。如果提高實體投資回報率，同時還降低融資成本，那資金自然不會流入房地產。所以重點來了！

流入房地產的資金成本不會降得很低，希望透過更換LPR獲得很大的實惠是不現實的！但是趨勢擺在這裡，降息過程中LPR也會跟著下降，短期幾年內提前還款或貸款到期換LPR是會更好，國家也希望你儘快還錢，這樣房企壓力小。但是好的有限。再長一點時間就會發現刺激經濟的錢會推升通脹，同時導致利率上升，換LPR還不一定更划算！當然，長期的貸款利率大機率還是持續往下的，整體投資回報率下降，房貸利率是一定會下降的，不然不都斷供了嗎，建議更換。

所以，要麼幾年，要麼很長，都建議換LPR，不長不短的，不一定。總之拿不定主意就去換。

首套房的話，建議轉LPR

後續市場，國家的政策“房住不炒”，基本會滿足每個家庭一套房的基本需求。滿足方式除了不讓房價過度上漲，其次就是透過降低首套房的LPR

2019年12月28日，人民銀行釋出公告，決定進一步深化LPR改革，將存量浮動利率貸款定價基礎，由貸款基準利率轉化為LPR報價。LPR（Loan Prime Rate）又稱貸款市場報價利率，由目前具有代表性的18家銀行報價後，再由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈基礎性的貸款參考利率。如您的房貸同時符合以下三點，按照人行規定，需要進行轉換：1. 在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；2. 利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；3. 浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。（溫馨提示：公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換。）

如果您符合上述條件，可以選擇轉換為固定利率或者與LPR掛鉤的浮動利率，二選一。

選擇一：如果選擇固定利率，則房貸利率維持您現在的利率水平，直到還清房貸。

選擇二：如果選擇與LPR掛鉤的浮動利率，則房貸利率等於LPR+加點值。加點值是固定的，等於當前合同執行利率減去2019年12月釋出的相應期限LPR。（加點值可為負值）

舉個例子：王先生的貸款是20年期，執行利率為基準利率打9折，即4.9%*0.9=4.41%，2019年12月釋出的5年期LPR為4.8%，則王先生的加點值為：4.41%-4.8%=-0.39%即-39個基點！LPR是浮動的，取利率調整日前一日的相應期限LPR值。房貸利率轉換辦理時間從2020年3月1日開始，原則上至2020年8月31日結束。

所以如果選擇LPR，您的利率就會在每年的利率調整日隨市場利率上升或下降。如果選擇固定利率，您的利率就會一直不變，直到貸款還完。

那麼到底該不該轉LPR呢？其實要不要轉換成LPR利率定價的貸款，取決於未來LPR利率究竟是上升還是下降。但是從目前來看，主動申請轉換成LPR的客戶，佔絕大部分，在未來的一年裡，按照我個人的看法是LPR還會繼續有往下走的空間。如果購房者判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇轉為固定利率；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇轉為參考LPR定價。

轉：要不要轉換LPR利率？不玩虛的！全是真心話

會賣房子的我

持全國房產經紀人執業資格，長期在房產交易一線從業

到底要不要轉換成LPR利率，糾結的無非是利息多少的問題，主要是因為大家都搞不清楚轉換成LPR後到底會不會降低利率減少利息，如果確定是能降的話肯定就快快的轉了呀，但萬一轉完了以後利息多了不就虧了嗎，畢竟利率轉換了就回不來了。

可以轉換LPR的都是存量房貸中的商業貸款，簡單的說就是在2020年之前還著房貸的，只要房貸到期時間一年以上的商貸都可以辦理房貸利率轉換。有些可能是十多年前的房貸，有些是四五年前的，有些是最近兩年的，因為之前都是按照央行公佈的基準利率，根據借款人的條件進行基準利率的上下浮動，每個時期的基準利率和浮動空間又都不一樣，雖然央行公佈的最後一期基準利率是4.9%，但是這些存量房貸現在執行的還款利率都高低不同。

有幾個差距比較大的時期：

08年因為全球金融危機，隨後國家緊急出臺四萬億計劃，在08年下半年-09年的很多購房者房貸利率是按照7折執行，自基準利率4.9%以來，實際的房貸執行利率是3.43%（接近於公積金貸款利率了）。

經過2014-2015年的樓市低迷，16年的時候多地房貸最低可按照8-9折執行，目前的還款利率也就是3.92%-4.41%。

在2017年樓市火爆後國家不斷收緊樓市政策，18年-19年的多地的首套房貸款執行利率最高按照上浮15%執行，目前的還款利率為5.635%。

轉換時的基點浮動

這些存量貸款如果不轉換為LPR的話，剩餘的還款期限都會按照這樣的利率還貸，直到結清。

LPR近幾個月的落地

還著房貸的注意了：一張圖告訴你房貸利率轉LPR是咋回事

↑↑ 這是利率轉換的規則說明

貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

也就是說LPR是由市場利率決定的，必然會有升有降的，每個月20號公佈一次，相對原先的基準利率，LPR的變化頻率會更高。

但是現在整體呼聲中更多的是認為變化LPR以後房貸利率會下調，主要原因是自改革LPR以來的7次公佈利率中：1年期LPR三次下降，5年期LPR兩次下降（對比基準利率是三次下降）。

央行公佈的LPR

所以很多人都會認為是不是現在的LPR讓利率都低了呀？

其實不然，自改LPR執行房貸審批以來，雖然公佈的LPR是有兩三次降低的，但是在大多數城市商業銀行在辦理首套房申請貸款時的LPR加點基數多在78-88BPs,比如說濟南的大多數銀行在2019年9月-12月期間申請首套房的執行利率實際是5.5%-5.63%之間，雖然公佈的當期LPR即使比上一期的低，但是可以加的基點多了，一樣是在5.5%-5.63%之間的執行利率。

實際情況是雖然LPR的利率低，但是在樓市調控的時期，目前按照LPR批覆貸款的購房者並未享受到低的執行利率。但是LPR必然是未來的趨勢，市場化程度更高，會有利率下行產生的紅利。

利率市場化

應不應該轉換LPR呢？

首先我認為應該根據自己的貸款情況來分析，既然LPR是浮動的，那咱們就引用幾個上下浮動的引數進行計算，看看改LPR後的執行利率和月供差距在哪

不同LPR時所代表的執行利率

不同LPR時代表群體的月供與當前月供差距金額

中國作為一個發展中國家，近十多年來發展速度非常迅速，從近20年的房貸利率看來，15年10月央行公佈的基準利率4.9%已經算是過去二十多年中比較低的存在了，而LPR的運用是在國家推動供給側改革和中美貿易戰的背景下產生的，新的LPR利率更是刷低了房貸參考的利率。但就像上面說的，低的LPR並不見得是執行利率，基點的多少才是決定實際房貸利率的。

我查閱了工商銀行、中國銀行的境外分支機構的存貸款利率，發現境外發達國家的主流貸款利率在3%-4%左右，發展中國家多在5%-7%，而經濟實力落後中國的部分國家貸款利率在8%-10%。

英國16年房貸利率

加拿大房貸固定利率

澳洲2020年1月房貸利率標準及優惠

馬來西亞1月有關房貸利率的通知

按照國際經濟水平來看，一個國家的發達程度越高（經濟發展水平），存貸款利率會越低（利於促進居民消費改善內需）。中國畢竟屬於人口大國，住房需求旺盛（不旺盛的話也不會催生高地價了），而且屬於發展中國家，我認為當前的4.7%-4.9%的利率不算高，近二十多年利率程序看來也不算高，所以貸款利率下行空間有限，後期也會有上行空間（個人認為中國近幾年的實際利率會在5%-6.5%區間震盪吧，目前實際執行利率在5.5%左右）。

利率轉換時確定浮動基點參考的是2019年12月的LPR（4.8%）與轉換前執行利率的差額，LPR的改革是在貿易戰、擴大自貿區等背景產生的，和而今年因為貿易戰的持續加上疫情的產生，國家在穩經濟，估計自LPR發展近一年多的整體LPR會處在較低線。簡單講，轉換時參考的LPR越低，加點的基數越高，優惠減少的基點也越少，面臨的利率上行風險也越大。

例如舉例的三類代表群體中享受基準利率7折的①和享受85折的②，不轉換的話執行利率是3.43%和4.17，這個利率比公積金貸款利率高一些，利率算是比較優惠的，不轉換的話以後固定按利率執行。如果真的轉換成LPR，那後期承擔的利率上行風險是比較大的，過一兩年LPR如果高於4.8%，那就要增加利息和還款金額了。個人建議這兩類群體不要轉換，轉換後的利率上行風險或許高於下行風險。

舉例的第③類群體，大多都是近1-3年購房的居多，還有一類群體沒有在舉例中：按照基準利率執行，沒有享受折扣也沒有上浮的（或者上下浮很小在5%以內）。我也在這兩類群體中。這兩類群體該如何看待呢？我認為如果轉換時的LPR是按照4.9%來確定加減基點的話，對於這兩類群體是比較寬容和合理的，但是LPR由市場決定咱們決定不了。如果轉換時的LPR低於4.9%，那轉換時的加減基點我認為就會吃點虧，除非後期的LPR不高於轉換時的LPR，但國家和央行都不敢打包票的事，後期LPR到底會高會低誰都不知道。不過貸款到期時間還比較長的話，隨著國家的經濟越來越發達，長遠來看，十年二十年或許五年八年以後中國的整體利率水平肯定是會比現在低的，可以享受長遠一些的利率下行福利。如果這兩類群體（包括我）確定要轉換利率的話，要自己考慮好接受利率市場化的成本風險，轉換後近期的月供可能也不會有很大變化（因為加減基點數值能起到短期持平和過度的作用），也很可能過兩三年LPR的利率升高會增加月供，只要以後出現LPR高於轉換時的LPR參考利率，還貸成本肯定就會增加，就像舉例中如果LPR到5.2%，現在按基準上浮15%的存量貸款，屆時執行利率就在6%以上。

影響利率升降的主要因素：利潤率水平、資金供求狀況、物價變動幅度、國際經濟環境、政策性因素。

利率轉換的政策期限“原則上是在2020年8月31日之前完成”，本月剛實施兩三天的時間，完全可以觀察一下接下來幾個月的LPR變化情況在做決定。8月份以後是否就不能再轉換也未可知，只能轉換一次不用太著急決定。如果確定轉換利率，就要能接受利率變化所帶來的月供增減，利率轉換的政策國家和銀行不強制，個人自願選擇。

在將來，存款基準利率下降機率很大！

雖然這樣，大家其實完全沒有必要糾結要不要換LPR這個問題，因為即使換了LPR，並且在將來LPR利率也如願下降了，以100萬房貸來計算，每個月節省的利息也就是幾十元，對大家的生活影響微乎其微。而且還貸款的時間期限越長，浮動利率和固定利率差異越不明顯。

要不要轉換LPR，可以根據自己還貸時間年限來考慮。如果房貸時間只剩幾年了，不到10年，建議可以選擇轉換LPR，因為短期來看，存量基準利率下調是大機率事件。如果你的還貸週期較長，還有二三十年要還的，那麼可以分情況：如果你是相對保守型的，不喜歡太大的波動風險，那建議選擇固定利率。如果你是相對激進型的，並且對自己未來的收入比較有信心，那建議選擇轉換LPR。

貼兩張圖，你就會有清楚的認識：

1、美國的

2、中國的

美國的統計週期更長，可以看到美國從1980之後，每一輪加息週期，從來沒有再次突破過前面的高點。而不論是美國還是中國，大家觀察一下波峰就知道，利率加不回從前了，總體的趨勢都是持續的向下跌的。

尤其是在歐洲長期低利率、0利率甚至負利率的背景下、在今年疫情這麼猛烈的衝擊下，為了刺激經濟，降低企業和個人的負擔，未來的利率也將是持續下降的。因此，不要猶豫，果斷選擇LPR轉換，享受長期來看LPR持續下降帶來的優勢。