1.個人覺得這個120平米戶型設計合理。雖然徑深（最南到最北的距離）稍長，但還在12米左右（個人評估）依然在可接受範圍內。客廳和主臥面寬也都算居住舒適的配置。如果一定要兩居改三居，建議把客廳的沙發換成可摺疊的沙發床，白天保留孩子們的活動空間，晚上再佈置成臥室。單獨分隔出一個獨立的房間難度很大。

2.138平米戶型的客廳面寬比140平米戶型的面寬還略寬敞。個人覺得房子氣派於否，主要看客廳面寬。居住感受會更舒適。且140平米戶型主臥門位置稍不合理，影響客廳內傢俱擺放。

3.140平米及以上戶型屬非普住宅，出售時需額外交納溢價部分20%的營業稅。

4.剛剛買房時貸款壓力通常會較大，隨著時間推移，承受能力逐步加強，並且按平均每年6%左右的收入上漲，5年後貸款還款壓力會明顯減輕。

5.如條件允許，建議選擇138平戶型。

所以我建議的改動方案：

1、犧牲公衛，把公衛和次臥打通，平分中間再隔斷出兩個房間，對向餐廳開門，改出來的新臥室依舊有個窗戶採光。

2、原有的公衛拆了，把主臥的獨立衛生間可以改成公衛。

效果可以看下圖標註，這樣就改成了3室2廳1衛，格局也比較合理。

138和140平的戶型總體格局大同小異，戶型上看140平的是東端戶，沒有西曬，夏天沒那麼熱，如果不考慮120平的，建議選擇140平的。