1.你這裡的市中心是哪裡的市中心？如果是北京、上海、深圳等入口爭相匯入的城市，當然可以投資；2.如果是鐵嶺這樣的城市或其他四五線城市，不建議投資。因為在這裡投資公寓遠不如投資住房；3.假如你決定投資這類公寓，建議你以公司名義進行，否則在下一個轉讓環節，稅負較重。需要繳納增值稅、土地增值稅、契稅、個稅、印花稅等。

正如版主所提，40年產權的公寓，其實最重要的是它的產權只有40年。而一般的住宅產權是70年的。原則上住宅到期之後會自動的續期，而產權公寓到期後會再交一次土地出讓金，雖然現在國內還沒有發生這樣的案例，但是誰都不能保證幾十年後政策不會發生改變。另外公寓的運營成本會比住宅高得多，最簡單的它的水電氣，物業費，停車費等等，都是按照商業標準來執行的，還有若是剛需買房，也不能落戶口。以上這些都是公寓的缺點，而優點就是公寓相對於住宅來說，它的單價和總價都會低一些，也就是說投資門檻會低。並且在它的使用的功能上不屬於住宅，所以說公寓適合長期投資，可以獲得一個比較穩定的長期的回報率。這也是公寓最大的優點，所以說市中心40年產權的公寓，如果說租售比非常合適的話，如果不是為了自己住，或者是解決戶口的問題的話我是建議投資的。

公寓投資的話我個人覺得對地段是非常挑剔的一個房產投資產品！

現在目前市面上的公寓會面臨幾個問題

①公寓一般是商業用地較多，年限僅40-50年，年限較短！水電跟物業費都是按照商業來收取，是住宅的三倍，所以居住成本相對較高，對居住人群的收入也有一定要求的！

②公寓有普通的平層公寓跟loft（複式）公寓，有部分公寓是不通燃氣的，投資的時候一定要確認是否通氣！現在公寓有用作居住或者出租做私人工作室的！功能性越多越好出租！

但是如果要投資，那就看準CBD商務辦公中心的公寓，一般願意承受這麼高居住成本的人群以收入較高白領為主！其他地方的人再多也好，如果片區整體收入不高，基本是空置較多！前景不大！後期套現難！

所以投資公寓不論哪個城市來說，基本只有商務中心的才有價值！其他的不要看置業顧問吹什麼概念，講的再好都沒用！每個投資產品都必須放在符合需求的位置才有價值！

大部分情況下，我都不會去投資公寓！高租金收益只是少數！

在升值潛力不高，投入成本又大，回本年限又長情況下！住宅的投資反到好於公寓！畢竟在買在好的地段升值跟出租都相對較為容易！

個人認為，只要能買到市中心的公寓，格局和位置都不錯的，你就出手吧，畢竟你就是純投資的，講究的無非就是兩點。1.成本核算是否合理，變現能力是否符合要求。2.政策性影響是否夠大，升值空間潛力是否符合預期。

我個人覺得公寓可以投資，而且本身公寓的屬性就是針對投資者和單身一族，公寓出租性強，保值率高，市中心又比較有發展前景，產權40年並不影響什麼，到期可以直接再續費，遇到拆遷也一樣有賠償。

市中心的公寓一般都是修建在地鐵附近或者人流大的路口，整體地理位置是沒得挑的，交通便利，有利於出租，有第三方管理公司統一運營，租金收益也是相當可觀的，另外如果在旅遊景點附近，做民宿也是不錯的選擇！

市中心40年產權的公寓可以投資嗎？其實看下你買公寓用來投資收益還是來住宿的，下面我列出公寓或商品房的優缺點，相比較下你再決定吧。

1. 價格優勢首付不同 公寓在市中心的價格比商品房的價格便宜，但公寓的首付是50%，而商品房的首付是30%。

2.限購 公寓不會限購，但商品房會有限購，例如廣州商品房是根據積分以及本地戶口才能購買的，而公寓不用，拿張身份證就可以買到了。

3.產權不同 公寓的產權是40年，而商品房是70年，且公寓不能落戶，沒有學籍的，而商品房可以入戶，有學位的，這個商品房適合年春人，到以後結婚生子，就不愁孩子讀書了。

4.物業費用不同 公寓一般物業費用是住宅的三倍以上太貴了，住不起，只能適合收租。

從以上的種種來看，如用來投資收租，那就可以買公寓來收益，如有家庭那就不適合了，因為以後孩子要讀書，公寓是不能落戶學籍的。

關於市中心40年產權的公寓是否可以投資的問題，CoCos個人提出幾個要點作為參考：

優勢：

1、交通便利，周邊基礎設施完善

位於市中心，交通發達，出行方便，生活配套設施較為齊全。

2、相對優質物管服務

公寓屬於商辦類物業，物管費比同類型住宅要高，一般情況下物業的服務也相應更好。

3、裝修檔次

公寓為突出個性，吸引買家，大多開發商會在室內裝修、門庭及大堂等地方花心思，營造一種高檔、時尚的標籤感。

4、低門檻、低總價、低首付

普遍公寓以小單位切割為主，哪怕部分高階公寓銷售單價比較周邊住宅略高，但面積上更小，總價也會降低購買者壓力。

5、自用+投資雙重收益功能

購買者可用於居住或辦公，也可以用來出租，滿足不同購買者的不同需求。

劣勢：

1、使用權短，無學位配套，產權只有40或50年且，不能落戶上學，享受學位房升值保值。

2、高價物業費、水電費，物管水電費均比住宅高。

3、資金壓力大，使用商業貸款，一般首付為50%，貸款期最高10年。

4、二次交易稅費高，增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅等均為大額稅種。

5、部分城市對公寓購買主體的限制、切割的限制等政策干擾。

以上僅列出部分優、劣勢作為公寓選購前參考。