並沒有10月8日銀行利率將上調一說，新房貸利率未來會更加市場化、差異化，在“住房不”的大方針下，房地產調控不會放鬆，房價拐點已至，未來房價不會再持續大漲，但亦不會大跌，整體漲幅會收窄，部分城市已進入下行趨勢。

10月8日後的房貸利率

所謂10月8日後的房貸利率，為央行通知的“新房貸”形成方式，現在的房貸利率是在央行基準利率上進行浮動，比如現在基準利率是4.9%，上浮10%則為5.39%。而10月8日後，房貸由LPR報價利率加點形成，首套房利率不能低於LPR利率，二套房不能低於LPR利率加60基點的標準。

之後房地產走向會如何？

關於房地產的走向，整體來說，還是以穩為主。房地產市值巨大，與無數中國居民家庭資產進行捆綁，如果大起大落，可能造成區域性性的風險，網友簡單的去猜測要大漲還是要大跌都是不靠譜的。

中國的房地產主要還是依賴於槓桿推動，投資屬性過高，將價格推升過高。但現在住房不炒的理念已經深入人心，政策上對房地產的融資端並不友好，並且從需求端的房貸利率來看，整體利率水平並不會下降，二套房貸利率大概率會上升，總的來說房地產行業支撐動力減弱。

總結：

10月8日後的房貸利率並不會有太大的變化，房地產整體以穩為主，但房地產對實體經濟及消費造成較大擠壓，在當前經濟轉型的關鍵期，政策一定會引導資金流向製造業、中小微企業，房地產在資金層面的推動力量減弱，整體漲幅會不斷收窄，部分在前幾年棚改貨幣化推高的三四線城市，房價將有明顯下行壓力。

國慶假期之後即是10月8日新的房貸政策正式落地，意味著LPR正式登上歷史舞臺，舊的房貸政策基準利率正式退出，LPR改革機制把房貸利率變得更加市場化，一月一變，由18家銀行報出的平均價就是LPR，最重要的是LPR最低為4.85%，上不設限制。

LPR帶給買房者最大影響是貸款利率增加了，新政策除了LPR之外，還有城市加點和個人加點，雖然目前最新LPR公佈是4.85%，比目前基準利率4.9%要低，但是算上加點還是比之前高。

房貸新政目的

這次LPR首套房利率還好，二套房利率要比LPR再多0.6%，可見是為了進一步樓市調控，打壓炒房者，增加炒房者的成本。

打壓炒房只是其中一個原因，近幾年全球經濟環境發生變化，LPR是政府面對內憂外患所提出的政策，內部可以改善國內實體經濟的融資成本，盤活實體經濟，外部則是應對全球化的貨幣寬鬆。

未來房價會如何走呢

從今年可以看出政府對於房地產的調整，年初限制開發商地產商的貸款，到國慶後正式落實LPR，打壓炒房者，可以看出政府從兩端限制資金流入房地產市場，房地產市場也屬於金融市場，需要資金的流入才能帶動價格的上漲，而政府對於房地產在進行“去金融化”的做法，對於房價來說是一個利空訊息，短期來說，房價可以說是下滑的。

不過全國地方大，政策落實和房價下降只是巨集觀的表現，實際上未來幾年肯定有地區的房價是上漲的，不過一二線城市的房價已經被炒起不止一輪，預計未來上漲空間已經有限，其他地區需要看未來地區的發展，畢竟房價的再高也離開不人口，地區發展起來，人口自然多，房價也會上漲。

最後總結

未來幾年房價應該會有所下滑，走向一個理性的價格，而對於剛需買房的人來說，買入的時機很重要，畢竟貸款利率增加，不過房價可能有所下滑，這樣中和一下並不影響上車的難度。

最後，長期來說房價整體趨勢還是上漲的，畢竟國內經濟要不斷髮展，而且通貨膨脹貨幣貶值的帶動下，房價肯定會上漲，這能體現出房屋的保值屬性。

首先，沒有人說10月8日銀行利率會上調。根據9月20日最新的LPR報價結果顯示，一年期貸款利率較8月20日下降5個基點，五年期利率不變。現在是全球降息週期，中國雖然這幾年一直不願意運用降息手段，但是隨著LPR的改革，讓市場的還給市場，現在整個經濟低迷、下行，市場還是會自發的讓利率下行。

當然，中國房地產是一個比較特殊的情況，所以9月20日公佈的五年期貸款利率不變，這中間還是介入了國家的調控手段。

綜合目前全國的房地產行情，除了少數城市還有上漲情緒之外，大部分城市已進入橫盤期，國家明確了房貸利率不會降，但是上升的概率也不大（少數地區除外），大概率也是進入利率橫盤期。

如果後期隨時央行降準資金釋放到位，股市轉牛的話，樓市應該會稍微轉涼。

當前的房地產行情維持高位，未來10年房價阻止不了房價下跌。而10月8日新的房貸利率實行後對於房價弊大於利，有利於長期穩定而健康的房地產發展，所以我認為10月8日後先震盪，隨後房價總體會呈現下跌的趨勢。

根據新的房貸利率規定首套房的貸款利率不低於LPR利率，也就是不能低於4.85%為最低利率。而第二套房就是以LPR+60個基點，也就是二套房最低都是5.45%，這是新的房貸利率規定。

為什麼10月8日後房地產價格會震盪式的下跌呢？

其實房地產的向下走已經成了必然趨勢，並非是由於10月8日的新房貸利率政策出來才導致房地產會下跌的，新的房貸利率政策抑制未來房價的上漲空間，抑制了房子的升值空間，這些是肯定的，其次還有其他重要因素導致房地產會下跌。

（1）房子黃金十年成為過去式

任何市場都是有漲的，必然就是有跌，漲跌是自然規律。既然當前國內房價漲高了，自然會有下跌的時候，一旦房價出現集體下跌，投資房子很大概率會出出現虧錢。不會像之前買房就賺，所以房子黃金十年過去了。

（2）房子泡沫太大

（3）房子供過於求

根據資料現實，國內的房子已經足夠34億人居住了，而中國只有14億人，房子已經嚴重超過了14億人供需的住房。當房子供過於求房價自然要跌。從當前房子空置率高就是最好的說明。

（4）政策施壓

國內房子已經給出定位了，房子是用來住的，不是用來炒的！隨後各種樓市政策出臺，限購，限價，提高房貸利率，提高購房首富比例等等政策。

綜合以上分析，這些就是關於我個人對於10月8日後房地產走勢的預測，以及預測走勢的理由。具體未來房價會怎麼走呢？一切要市場走勢為準。

一、10.8後，銀行的利率並不一定就是上調：

9月20日上午，央行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），其中1年期報價為4.20%，比前一期下降5個基點；5年期以上報價為4.85%，與前一期持平。

專家分析：一年期LPR下調有利於降低實體經濟融資成本，同時也有助於保持房地產市場的平穩。

一年期下調，五年期持平，並未題主所說的利率上調。

二、LPR未來趨勢：

以前房貸利率參考央行的基準利率，基準利率作為國家金融調控政策基本政策，在一定時間內會保持穩定。但是LPR政策出臺後，LPR是靈活的反應當前市場對於資金的供求關係。

但是 LPR也有一個基本的浮動範圍，也不可能上下浮動幅度太大，基本上是圍繞基準利率上下波動的，也不會偏離太多。所以從這個角度分析，LPR應該基本和基準利率相差不大！

三、房地產走向：

穩，穩，還是穩！！

無論從國家調控政策，還是目前已有成果來看，房地產只有一個結果：穩！

房住不炒也好，新的LPR政策也好，降準也好，其實都是調控措施，都是為了穩定房價，穩定房地產市場。雖然貌似現在有些大城市的房價在降，三四線城市的房價在猛漲，但是這都是一個調控穩控的過程，必經之路。

相信政府，相信我們的房地產市場，只會越來越穩定的。

新的房貸計算方式為：LPR+省加點+銀行基點，

原來的計算方式為：基準利率*上浮或下調係數，

9-20號已公佈最新lpr，1年期4.20%，5年期4.85%，既然LPR已定，剩餘的懸念就是各省的加點方案了。

以目前已公佈的城市來看:

北京，首套最低加55基點，實際利率為5.40%，比之前上浮10%增加了1基點，二套最低加105基點，實際利率為5.90%，比之前上浮20%增加了2基點，基本無變化。

蘇州：首套最低加120基點，實際利率為6.05%，比之前上浮25%減少了5基點，二套最低加150基點，實際利率為6.35%，比之前上浮30%減少了7個基點。變化不大

南京，首套最低加80基點，實際利率5.65%，比之前上浮15%減少1基點，二套最低加105基點，實際利率為5.90%，比之前上浮20%增加了2基點，基本無變化。

從資料上可以看出來，利率計算方式的改變，並未對實際利率產生根本性影響，既然都變化不大，那麼短期內對房價的影響就很小了。

利率變化不大，1年期LPR降低，5年期LPR與8月持平，仍為4.85%，這就有意思了，5年的LPR就是給房地產專門設計的，這個月沒有變化，房地產金融彷彿被隔離了。

但其實早就有這個苗頭

7月30日，中央政治局召開會議，在談到房地產問題時，會議提到：堅持房住不炒的方向，落實房地產長效管理機制，不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

8月20日，在國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長劉國強表示：新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。

2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次！相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計次數重新整理了房地產調控記錄。針對房地產金融收緊政策持續釋出，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。

在如此的高壓之下，房地產想動太難了

新利率的執行對市場衝擊有限，在我看來，短期內房地產市場不會有大的變化，仍然是穩地價、穩房價、穩預期的節奏，地方政府可以更加靈活的運用金融工具來調節樓市，但穩肯定是前提。

但政策只能在短期內有效，長期的走熱仍將回歸到供需關係上來，對於一些國家中心級城市、各大城市群中的明星城市將會有大量的人口和產業遷入，房價也會持續升高。對於那些人口流出型的城市，房產的金融屬性將慢慢褪去，會最先回歸到本身的居住屬性上去。

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央行此前在8月25日公佈，從2019年10月8日開始，新發放的住房商業貸款以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。同時規定：

當然這個也在大家的預期之類，此前央行降準，也採取的是定向降準+全面降準的組合拳，目的就是為了防止降準釋放的流動性過多的流向樓市。

尤其從2017年房住不炒的大政方針背景之下，監管對於樓市的調控在不斷的加碼，無論是大幅提高二套房的首付比例，還是上調貸款基準利率，目的都是為了抑制房價的過快上漲。

但是即便如此，我們依舊可以看到部門城市的樓市依舊高溫不止，所以需要進一步的通過嚴格調控來打擊炒房者的氣焰，很明顯上調商貸的利率是一個不錯的法子，要知道商貸利率一旦上調，就以為著炒房者的成本提升，而考慮到目前出租回報率非常低，這對於炒房者炒房的預期就是極大的衝擊。

在炒房需求下降的情況下，房價大概率也就難以繼續向上攀升，出現小幅回撥是大概率。

因此10月8日銀行利率上調之後，房地產的需求會受到一定的抑制，而需求一旦大幅下滑之後，樓市回撥也是大概率。

首先需要釐清的是：10月8日是商業住房貸款採取新的利率政策，並沒有任何官方檔案說10月8日利率要上調，對於住房公積金貸款來說，利率是保持不變的。

因此，不存在10月8日利率上調之說，再說，現在利率逐步市場化了，人民銀行只是對利率進行指導，限定一個利率區間，至於區間內就高還是就低，主要看銀行的成本和客戶的信用，不能簡說利率升了還是降了。

那麼新的貸款利率政策即將執行，對房價影響幾何呢？根據我了解的情況，簡單談幾點看法。

2、房價估計也會保持穩中有升趨勢

目前國家對房價的整體要求仍然是以穩定為主，最近要訊息稱，桂林臨桂區碧桂園降價售房被批評，原因就是影響房價穩定，碧桂園區域負責人認錯道歉。這說明監管對房價是有要求的，並不是開發商自己說了算，也不是市場自己說了算，房價是不能隨便下降的，只可能穩中有升。

3、二套以上住房購房成本可能要上升

本次房貸利率新政對二套房貸款明確要求增加0.6%，商業銀行有可能在此基礎上再次加碼，總體看二套房貸款有可能比首套多付1%以上的利息，這必將增加二套房成本，這樣就會帶來一種可能，就是同樣的房子，價格雖然相同，但是首套比二套成本要低0.5%以上，這種差距可以保持房價穩中有升，還能夠刺激剛需首套貸款買房，因此改善性住房需要提前考慮。