簡單談談我的看法，預售證本身為了讓權貴資本更快的完成原始積累

在房產商品化的初期，如果讓那些房產商只憑借自有資金完成房地產開發的整個流程

很顯然成本極高，有多少房產商有實力完成從拿地到建設再到銷售的全過程呢？

所以會有各種政策的支援，如土地抵押貸款，建築商墊資建房，以及商品房預售等等。

這樣一來，只要房產商有路子能夠從ZF手中拿到土地，基本上就可以是空手套白狼了

為什麼現在要取消房產預售政策？

很簡單，權貴資本已經完成了原始積累，現在要向壟斷寡頭過渡了，所以要把那些渾水摸魚的小魚蝦趕出這個市場，試想一下，如果不允許房產預售，有多少後起的小房地產商能夠憑自身實力完成房產開發的過程？一個樓盤的建設過程往往幾個億需要3-4年才能回籠資金，小房產商能抗的住這樣的資金使用成本嗎？

一旦取消預售對於那些有在建樓盤又沒有開始預售的房產商就將是滅頂之災！唯一的出路是求求那些大鱷們發發慈悲把自己的專案收購了

取消房產預售一定會造成房價上漲

很簡單，短期內供不應求。以前的半成品現在不讓賣了，現在的現房在以前的預售政策下已經買的差不多了，有實力的房產商有更多的土地儲備，取消房產預售更有利於出貨，就像股市裡的高位盤整。

結合近期的新聞輿論方方面面都體現了。國企吞併私企，像寡頭壟斷趨勢在推進。

眾所周知，商品房預售制可以說是房地產商的命門之一。

預售，相當於讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠，從而加快資金週轉速度，房地產的高週轉模式由此而來。

然而，預售制的弊端也很明顯：貨不對板、質量投訴、合同糾紛、延期交房、虛假宣傳、開發商跑路等一系列問題。

受傷的往往都是購房者，“塑膠湖”、“爛尾樓”等現象屢見不鮮。

而採用現房銷售，對於消費者來說是絕對的利好。

一手交錢，一手交房，房子啥樣看得見。

這樣避免了交房時和開發商因房子質量問題而產生的糾紛，也避免了爛尾樓的出現。

對於房地產商來說，就慘了。

現房銷售意味著開發商的資金回籠週期大大拉長，資金鍊惡化，高週轉模式就此終結，這必然會帶來房地產行業的洗牌。

取消預售，對政府、民眾和房企都有影響，但肯定是對開發商影響最大。

取消預售，就意味著現房銷售。海南是第一個實行現房銷售的省份，足以看到海南政府擺脫房地產的“壯士斷腕”的決心。

那麼，取消預售為什麼對開發商影響最大呢？

預售制度最先是從香港引進的，現在的房產專案都是預售，也就是期房。一般主體蓋到10層左右就能申請預售了。這樣開發商能提前回款，用於主體後期的建設或者開發新地塊以便長遠發展。

開發商的命脈就是現金流，如果取消預售，專案只能在竣工驗收合格以後才能進行買賣。這樣整個專案的建設成本在短期內全部由開發商自己承擔，對資金量要求非常高。如果企業現金流斷裂，又沒有有效的貸款渠道，那最終會導致專案擱淺甚至企業破產。

房企迫於資金壓力，拿地也會相對謹慎，這對於政府出讓土地也是不利的，對政府財政收入也有影響。

對於民眾來說，實打實的現房固然是好，但是價格也不會很低，對於資金不充足的人來說，更加難上加難。

總之取消預售影響範圍很廣，但對房企來說影響最大。

如果取消了預售制度，誰受到的傷害最大？

第一是中小型房地產，真的取消了預售制度，中小企業資金鍊將會斷裂，結局就是被收購、重組或乾脆直接跑路消失，在此，彷彿看到中小型房地產正在排著隊一步步的走向懸崖，一個個的往下跳，死無全屍。

第二是二手房投資客炒房客，全國二手房在慢慢全面冰封已是既定事實，二手房更加的鎖死在他們的手上，很多沒有人口流入的區域如一線強二線城市郊區、三四線城市某些地區，二手房將會徹底失去投資價值，徹底失去投資價值標示該區域已經全面進入冰封時期，已經找不到接盤俠了，評判無投資價值最直接的辦法就是，把這個區域的房產拿去給銀行抵押貸款，銀行不收，那就表示已經沒有什麼價值了。

而有人口繼續流入的一線主城區，房價幾乎都是倒掛的，加上取消預售制度，二手房現房優勢會全面消失，一手都比二手都要便宜，誰還會去買二手房。

第三是沒有房子的剛需年輕人，取消預售制度一手房房產供應下降，買房門檻逐漸提高，先不說有錢沒錢，估計有錢都買不到房子了，買二手房就更買不了，那你只要去租房子啦！

第四是有實力的國有房地產企業，目前為止房企融資本身就難了，取消預售後，空手套白狼的模式無法再用了，資金回籠就需要比以往更多的時間，沒有雄厚實力的房企幾乎是不可能做到的。

第五：就是那些買到爛尾樓的剛需一族了，如果剛需一族不小心買到中小型開發商開發的樓盤，一旦中小型開發商跑路，資金鍊斷裂，錢花了，房子也沒得，那這個錢花了也就真的是白花了，所以，前段時間，已經在告訴大家，要警惕爛尾樓，不要買到爛尾樓，因為，那個時候真的是沒有人會回來救你的。

中國的開發商，有兩大生命線：快週轉、加槓桿！

預售制度，本身就是讓開發商加槓桿、快週轉。

這次海南取消預售制度，無疑是政府下了壯士斷腕的決心。取消預售，對房地產商、對金融的衝擊非常大，房地產開發投資也會下行，對行業上下游（建材、水泥、玻璃等）影響也很大。一旦預售改為現售，開發商壓力增大，高週轉不復，現房銷售比期房銷售會多出100天的建設時間。拍地到交樓兩年才能變現，回款週期變長，對房企的門檻也會變高，房產行業迎來大洗牌。一些負債率高、資金週轉有問題的中小企業將會被淘汰，防範了爛尾樓問題發生。

站在購房者的角度來說，所見即所得，一手交錢一手交房，資金安全、房子品質更有保障，購房者利益不會被侵害。像故意拖延交房時間，樓盤爛尾無法收房等現象不會再出現。

但是開發商的資金成本壓力也會加入到現房銷售價格上，推動房價快速上漲，增加購房者成本壓力。

若是如此，最大的應該是政府，這樣會使房地產事業陷入僵局。

最後是購房群體。因為這樣會使購房者無房可購。無法刺激消費群體，進行消費，繼而使資金流向銀行，無法帶動貿易，就無法產生GDP。

一，取消預售房，對購房者和開發商都會帶來巨大的影響。

二，購房者的影響

1，改變層出不窮的維權現象。因為現在的預售制導致開發商在提供產品沒建好的情況下提前把利潤賺取，為了實現利潤最大化開始偷工減料，交房後的產品與承諾差異巨大，尤其是相關配套及綠化，有些開發商甚至中途改變規劃，加蓋樓層或增加樓數，嚴重損害消費者利益。

2，現房制銷售真正保證專款專用。建好後銷售，消費者會根據產品真實情況決定購買行為，開發商為保障產品的順利出手，一定會在產品質量上下功夫並提供差異化超預期的服務，才會贏得市場。

三，對開發商的影響將是釜底抽薪式的。

1，房地產行業是一個高度依賴現金流與金融業的行業。預售制保證開發商產品快進快出，用提前賺取的利潤，進行跨專案投資，某種程度是用消費者資金進行規模擴張。一旦取消預售制，徹底困住開發商高速擴張步伐，並減少因資金鍊斷裂而造成對消費者利益的損害。

2，加大開發商的融資成本。對那些開發實力不足的企業造成致命打擊，對市場重新洗牌，逃汰掉實力不足的企業，留下的都是高品質企業，整體上淨化市場，有利整個行業的健康發展。

四，中國預售制本身就是畸形的，早期這種制度是模仿香港與新加坡，俗稱“賣樓花”，但引進後製度變形了。在香港或新加坡的預售制有第三方擔保與監督。交過的房款會放在第三方的監管賬戶，錢會根據開發商建設進度分批打入開發商賬戶，保證了專款專用，最大化地保證消費者利益。而中國目前並沒做到。雖然，短期取消預售制不太現實，隨著行業發展，這一天一定會到來。

如果政策取消了商品房的預售許可，受影響最大的無疑是開發商和購房者。對開發商而言，取消預售許可即意味著在商品房完成建設之前不得向社會預售，收取預售金，開發商的融資無疑會減少，前期籌資渠道變窄，一些沒有經濟實力的開發商不能象以前那樣空手套白狼，商品房一開盤就向社會預售收取大筆認購金或預售款，而一旦房屋不能及時交付則千方百計避責，拒退賠付預售款。錢交給了不良開發商要退回比登天還難。取消了預售許可，開發商要想及時將商品房銷售出去實現利潤，一要加快工程進度。時間就是金錢，速度就是利潤。早一天建設完畢就可早一天銷售早一天資金回籠實現利潤，否則銀行貸款是要利息的。二要保證工程質量。只有物美價廉的住房才能贏得消費者的青睞，才能實現最大利潤。三要改進服務態度。取消預售許可後購買者不再受制於開發商，可以貨比三家。開發商不能再象以前高高在上霸權而應加強管理提高素質，改進服務態度。取消預售許可制度，對購買者而言購的是現房，可以看了又看選了又選，選中才買，買的放心買的開心。但凡事有利有弊，取消預售許可意味著預售失去政府監管帶來風險，在取得房產證之前如何防止開發商一房多賣和銷售違規建設的房屋，這將是購買者和政府部門需共同面對的問題。因此這一改革目前只在極少數城市開展試點而未全面推進。

2019年9月21日，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

如今提出這個，讓人頗為猜測，商品房預售真的要取消嗎？

大多數網民舉雙手贊同，說：“應該取消預售制度，不要再讓開發商空手套白狼，把老百姓的錢圈走了。”不過，也有少數網民擔心，現房銷售可能會推高開發商成本，並不有利於讓房價迴歸理性。

預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。

但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。現房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發商更關注質量。

取消預售制度，短期看，可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，當下取消預售，有利於資金寬裕的國企，大企業。

對小企業來說是滅頂之災。加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。如果全面取消預售，就意味著未來開發商的資金壓力會越來越大，市場對於開發商實力也會愈加看重，對於產品的要求也就更高。

預售制度已實施近25年

取消預售呼聲漸高

自1994年《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度實施已近25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

2005年，中國人民銀行8月15日釋出的《2004中國房地產金融報告》指出，在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。

隨後的十多年時間裡，也時不時有取消商品房預售的呼聲傳出，但至今並沒有地區真正取消這一制度。

房企資金負增長

短期取消預售條件不具備

首先是金融端，如同我們從年初以來一直強調，房企融資渠道已經從2016年以來持續收緊，房企到位資金的增速在今年出現3年來第一次負增長，如果一刀切取消預售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現空白，資金鍊斷裂以及由此帶來的系統性風險不可輕視。

其次是供給端，近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比於2016年初的高點已下降25%，以80個大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的*高點下降30%。在這種環境下，預售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推後1-2年以上，供給“休克”的風險將使得當前原本就脆弱的供需結構變得惡化，也和“遏制房價上漲”思路不符。對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式釋出還待最終意見的彙總和研究。

省房協相關人士表示，原文明明寫的徵集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預售制”“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。在此呼籲大家，不要盲目的去相信謠言，投資者也不要擔心！

個人觀點，僅供參考：

1、房地產市場其實買方和賣方已經存在諸多限制，今年房地產商拿地積極性已經大不如之前，所以預售制度的調整在短期看主要作用可理解為金融風險控制，降槓桿。

2、房價是目前基本由國家在調控，這兩年透過限買刺激之後限賣交易，好不容易鎖住一大筆資金，所以房價不可能突然間大漲也不能突然間大跌。

3、我個人理解預售制度可能意味著未來房地產行業的玩法規則，手中無錢或者向空手套白狼的企業就別來玩兒了。

4、僅從字面意思對取消預售的認識：

所謂預售，即房地產商可以透過預售期房的方式提前回流現金，實現獲利。

房地產市場火爆時，房地產商通常在做空手套白狼的買賣。即向銀行貸款，向政府買地建樓，並提前銷售給買房者。提前銷售的好處在於，提供資金的銀行以及提供勞務的房地產商回款週期快，資金的槓桿作用明顯。

房地產市場不景氣時，由於買房者需求不足或需求收到抑制，這類空手套白狼的買賣很難存續，需要房地產商有充足的資金量才可能從事房地產開發。

如果取消預售，中小規模的房產公司會倒閉一大片，而即使是規模較大的房企，購買土地、開發樓盤的熱情和力度都會大幅度降低，房產行業可能會全面進入衰退期。買房人是好事，能夠看到實體房再定。

房產預售制度

1994年出臺的《城市房地產管理法》，在全國推廣實施城市商品房預售許可制度。即房產企業可將正在建設中的商品房屋(期房)預先出售購房者。而目前我國絕大多數的城市商品房預售比例都在80%以上，甚至超過90%。

在目前的房地產市場，只要五證齊全，即可將期房出售，獲得流動資金。而一般從拍賣土地、規劃設計、開工建設、到最後的現房交付，通常需要24個月以上，甚至更久。

而達到預售標準(一般三層以上)，只需要10個月，甚至更短。據說國內以“高週轉”著稱的碧桂園，最多隻需要3個月，就可以進行預售。

房產預售，對於房產企業很重要

我們都知道，房地產開發對專案的資金流轉要求很高，短平快、高週轉的“粗糙”策略往往就能超越一切。這就是碧桂園能登上國內房產企業“頭把交椅”的關鍵所在。

前幾年，國內房產銷售形勢一片大。而房產預售功不可沒，可以先把房屋提前出售，然後佔用購房者的預交款，如果再加上承建商的工程墊付。

對於房產公司而言，只有拍賣土地的成本而已;而土地又可以低息抵押給銀行，房產企業幾乎可以0資本運作整個專案。這能不極大的激勵開發拿地的熱情麼。

如果預售制度取消，房產企業必須以現房出售，一個專案動輒幾億、甚至數十億，回款週期拉長至20個月，對於目前高負債的房產開發企業而言，是致命的，到時候倒閉的可不是一兩個房產公司。

取消預售制度對於房產公司的影響很大，對房地產市場而言，不見得是件好事，應該逐步全國推廣，而不能盲目的搞“一刀切”。

對開發商影響大，預售房無非就是提前回籠資金用於小區開發，或者別的專案進度開發，這樣有效的緩解開發商的資金壓力。

這個問題個人認為購房者是利好，開發商是利空。

原因如下:1.沒有預售，那就都是現房交易。購房者選戶型，面積可以按照自己的意願選擇並且不會有任何誤差。購買房子的房款不會因為開發商的因數不易而飛，反之得到了相應的保障。

2.開發商因為沒有預售，樓房沒有建好之前拿不到購房者的先付款，資金會非常緊張。這樣會給那些無資金支撐的投機開發商因為沒有足夠的資金會建不了房。因此沒有實力的開發商都會被洗牌。

其次，這個問題提出的本身暗含的意義在於，預售的問題多多，比如接房時間，工程質量無法保障，樓盤維權頻發，引發一系列社會問題，為何不取消。恐怕題主最想說的是房價這麼高，是因為預售製造成的嗎？答案是否定的，因為預售制實實在在的降低了房企的資金成本（回現時間縮短了至少2/3甚至更多），因此取消預售只會造成房企資金成本大幅上升，進一步提升房價。

取消預售對開發商無疑是毀滅性打擊。舉個例子，國內某排前幾的房企，規定是拿地3個月開盤，回現，然後以房款（包括銀行放給居民購房貸款）支付各種工程材料商，工程款，營銷費用，員工工資（包括農民工）等，最後滯銷的尾盤和商業門面則成了賬面上的利潤，這些資產又會抵押給銀行套出現金進入下一個開發專案週轉。

國內房企為何必須要快週轉，根本原因就是各種成本太高，即便如此，各大房企的利潤率也就是在10個點左右，因此，猛然取消預售這必將導致大部分房企現金準備不足，資金回現時間加長，融資成本進一步加大，資金鍊斷裂破產，樓盤爛尾，引發整個地產行業上下游30多個產業（包括銀行）債務違約，進而觸發金融危機，得不償失。也因此，房企拿地慾望大幅下降，地方政府將失去最大的財政收入，地方債務將有崩盤危險。

因此，兩害相權取其輕，至少在可以預見的短期內，國家是不會輕易出臺這一政策的。而且取消預售制度是一劑猛藥，對各方傷害都很大，只能循序漸進，特別是有疫情的當下，金融風險一觸即發的情況下，海南出臺這樣的政策明顯是沒有經過深思熟慮的，肯定是不適合的，因此很快就被喊停了。相反，各地基本都在出臺放鬆調控的政策，比如按照正常情況房屋修建要到出地面1/3樓層高度才能批准預售，現在基本上出地面±0即可預售，或者向房管局出具一份銀行現金證明也可。

但是從長遠看取消預售又必將是地產行業發展的大趨勢，不排除在某些小城市搞搞試點，但是也必將引發地產行業的風聲鶴唳，猶如房產稅一樣，千呼萬喚終不見有具體舉策，主要是地產對於中國太重要了，地產不穩，經濟必將山崩地裂！

預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。

但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。現房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發商更關注質量。

取消預售制度，短期看，可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，當下取消預售，有利於資金寬裕的國企，大企業。

對小企業來說是滅頂之災。加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。如果全面取消預售，就意味著未來開發商的資金壓力會越來越大，市場對於開發商實力也會愈加看重，對於產品的要求也就更高。

中國商品房預售制度發展回顧

1994年，《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度已經實施了25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

2005年，中國人民銀行8月15日釋出的《2004中國房地產金融報告》指出，在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。

短期內取消預售制度的條件不具備

首先是金融端，如同我們從年初以來一直強調，房企融資渠道已經從2016年以來持續收緊，房企到位資金的增速在今年出現3年來第一次負增長，如果一刀切取消預售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現空白，資金鍊斷裂以及由此帶來的系統性風險不可輕視。

其次是供給端，近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比於2016年初的高點已下降25%，以80個大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點下降30%。在這種環境下，預售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推後1-2年以上，供給“休克”的風險將使得當前原本就脆弱的供需結構變得惡化，也和“遏制房價上漲”思路不符。