在買房的時候，是要看看房子外部的形狀，要是房子外部形狀凹凸不平的話，就建議別買這種房子了，公攤面積比普通房子要大，公攤面積是包括了公共牆面在內的，要是牆面越厚越大的話，公攤面積是更大的，買了是會後悔的。

梯戶比較大的樓

這裡我們說的梯戶比就是說樓梯、電梯、前室等公共區域數量單層比值較大的樓。如果在電梯、樓梯、過道尺寸相同的情況下，那麼毫無疑問後者的公攤面積要大於前者，雖然後者看起來整體舒適性高一些，但是公攤確實大。

首選地鐵口公攤大的這個。因為現在二手房定價格主要依據還是建築面積，所以公攤面積的大小不是價格上的決定因素。另外，3平米左右的公攤在實際居住上感受不會太大，但是一站地鐵的距離和沒有電梯會讓居家生活更不便利。 再就是在以後的變現上，老舊小區會越來越差。 所以，我建議首選近地鐵帶電梯的這套房子。

建議買92平米公攤大的。

第一: 房子是用來居住的，那麼小區環境配套是否齊全就很關鍵，一個好的戶型居住的舒適度也高。電梯房肯定比步梯房公攤大，這間房得房率在78%左右，公攤23%對於高層來說也在正常範圍內。

第二: 你得知道公攤都包括什麼？

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用裝置用房。

2、公共設施、走廊越多，公攤就越大。

3、樓層越高，公攤越大。樓層越高則電梯、消防等公共設施更多，所以公攤面積更大。

4、同一棟樓裡一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶的公攤是不一樣的，典式樓和板式樓也不一樣。

第三: 公攤並非越小越好。

公攤過高雖然會損失住宅面積，甚至要多花錢，但過低的公攤也意味著配套公共設施規模的縮減，而這樣必然會影響住宅品質。

個人建議購買地鐵口，一梯二戶，戶型好的電梯房

你好，如果是我，我會選離地鐵口近的新小區。

一，居住體驗上，地鐵口肯定出行更方便，有電梯肯定比沒電梯的好，新小區，肯定環境上也比老舊社群強！物業服務質量上，老舊小區可能都沒有物業服務！

二，未來保值增值上，老舊小區超過20年基本就無法貸款買房了，而現在國家又不支援拆，而是支援老舊小區改造，賣不出去也等不來拆遷，據你所說，小區沒電梯，基本05年之前的房子了，估計已經過了15年了，再住幾年就20年以上房齡了！賣不好賣，還不是電梯房，離地鐵口還遠，租也沒地鐵口的好租，租金更沒有地鐵口的高！

三，影響你再購房，如果買了老小區，賣又賣不掉，租又租不出好價格，最主要是佔用家庭購房資格，你再買房子就是二套房！首付啊利率啊都會上浮！

最後，其實190和170，猛一看來差二十萬，實際首付差了6萬，月供只差了幾百塊錢！如果能讓房東再降點，那就更好了！

希望回答能幫到你！

看似公攤小的比較好，不僅使用率更高，還省了20萬！但是實際上真正的價值並不只能從這個角度去看！

第一、作為自住來講，實際使用面積70.05跟73平相差3平米！價格相差20萬！很多人下意識會覺得不僅能住更大的房子，還能省下這麼多錢！會選擇後者！但是實際上靠近地鐵的會更值！為什麼呢

原因是：

①南京的房價不低，房子一住就是十幾年幾十年，距離地鐵遠會增加你的交通時間成本，房子是一個休息的地方，每天你往外面跑的時間永遠比待在家裡的多，相差3平米並不會讓你覺得更舒適！但是具離地鐵越近，你就能享受到更加快速切便利的交通！節省了你全家人的時間成本甚至是交通成本！會讓你覺得這個錢享受這種便利更值得！

②現在你是剛需，或者你也已經想到將來要換更大的房子了！如果未來你沒有足夠的資金買二套，你就得把現在這一套轉手套現，現在城市配套都是跟著地鐵線發展，越靠近地鐵商業還是各方面的配套都比較近！未來升值的空間也一定會比距離地鐵遠的小區要高很多！

將來升值的空間相差的可能就不是二三十萬了，有可能是五六十萬甚至上百萬！升值更高就越有利於將來你換更好的房子！這20萬就相當於給你將來的房子存的預備金，這預備金是會變成50萬100萬那種！

畢竟地鐵口就這麼多！現在通貨膨脹這麼嚴重！將來升值是必定的！

④電梯，就算衝這個條件，我也願意多花20萬少住3平米也要買有電梯的房子！那天拿的東西多還是有個病痛的，真的不願再爬樓梯了！真的不要說什麼爬樓梯每天鍛鍊什麼的，誰爬誰懂！

另外有電梯的房子肯定比沒電梯的升值更高！就算以後那邊的小區可能會加裝，但是誰懂得什麼時候呢！誰去博這個機率，等這個時間成本！就算加裝還要另外收費！所以沒必要選擇沒電梯的房子！

現在你缺的不是這20萬！是你有沒有讓家人享受更舒適居住環境的決心！

買靠近地鐵的準沒錯！今天聽完我這席話你買就對了，不用感謝我，也不用發紅包！給我寄個特產我會很開心老鐵！

大家好，我是地產經濟觀察

買房子買的是什麼？從樓主的問題來看，樓主買房肯定是要自己住的。

既然是自己住，肯定就有選擇的標準和功能比較真實的需求。應該有自己的基本判斷了。

主要糾結的是價格和價值的問題吧。價格是價值的提現，樓主未來肯定是要換房子的。好的房子有更好的保值、升值空間。

有電梯的房子必然公攤大，這是產品的問題，代表了更好的居住體驗和生活便利。未來的市場接受程度也高。

除了交通方面之外，樓主要看一下其他方面的差異，比方說物業管理、開發企業品牌、商業氛圍、學校、醫療資源等等。

個人建議，在經濟能接受的情況下，儘量選擇自己心儀的房子、選擇複合價值最優的房子。

適合自己的就是最好的，不過一般好小區會給你帶來好運，相應的價格也會貴點，不過貨有所值，經濟允許的話，當讓首選好小區

這個選房要看你的目的了。看你是要只為住還是為別的目的而去買房！根據你說的情況我來給你點建議。

首先，要看你自己的目的，就是說你為什麼要買房，只為住的舒服呢還是要有好的配套，比如孩子上學啊，周邊生活便利啊，等等這些都直接影響你以後的生活。或者你是為了升值轉手。所以，第一要考慮的就是你買它的首要目的，這是最最最重要的，沒有之一。

其次，要看房子的質量，包括房子的房齡啊，結構啊等等有關於房子本身的情況。現在的房子大都是高層，鋼筋混凝土結構，年輕結實。老舊小區都是低層住宅，沒有電梯，得爬樓梯。而且房齡也大，結構不如鋼筋混凝土房結實。你說的這兩處房子正好是這兩種情況。那你就要考慮了，以後有沒有老人住，願不願意爬樓梯啊（除非一層）。這是主要考慮的。

再次，對於你所關心的的這裡兩處房子的公攤，一個是高層電梯房一個是低層住宅。因為兩處房子的結構和功能不一樣所以公攤也不一樣。根據你說的情況，這兩處的實際使用面積一個70.5，一個73，差別不是很大。高層雖然小一些，但是戶型好，說明實際使用面積沒有浪費。這麼看來，相對於另一個來說這不到3平米的面積差，可以忽略了。其實公攤並不是選房要重點考慮的問題。兩處房子你可以實地親身體驗一下，便明瞭了。

最後，再看價格，高層比地層多20W，不知道你對於這個價格差是否看重。如果不是很關鍵的問題的話，還是選高層要好。畢竟高層的房子比較新，樓房配套設施也相對齊全先進，從安全舒適方面考慮的話，首選高層。

總結：配套，質量，價格這三個才是主要考慮的！個人看法，不喜勿噴！

好小區公攤大，差小區公攤小點，該怎麼選。

估計大部門購房者都會說公攤當然越小越好，這樣自家的房子得房率就越高，業主花在不可支配的面積上的錢也較少。但是你可知道小區公攤越小，也可能會在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度啊！

小區壞境好，說明物業的管理和服務是到位的，每天進出時心境也會跟著變好

什麼是公攤面積？

商品房公攤面積主要以下部分組成：

1、電梯井、樓梯間、變電室、裝置室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

2、各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半；

3、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。而且樓層高度不同，這個公攤面積佔比也不相同。

公用建築面積計算方法

1、建築面積=套內建築面積+公攤面積

2、公攤面積=套內建築面積×公攤係數

3、公攤係數=建築總公攤面積÷建築總套內面積

4、套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺面積

各類商品房公攤面積有多少？

一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右;多層住宅的公攤面積約10%~15%；小高層住宅一般在20%以內是比較合理的水平；而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高階住宅因為大廈內的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。

從建築形式上分，一般塔樓的分攤面積要大於板樓的分攤面積。在實踐中，塔樓的分攤係數一般在18%~26%之間。而板樓的分攤係數則在14%~16%之間。

這個公攤不管大不大，其實在公攤面積上真正受益的是物業。小區公共道路變成停車位、電梯（樓頂、外立面、樓梯間）到處是廣告，公共部分如小區大堂設定了自動販賣機或快遞取件機、小區內有商品推銷點、業主共有的游泳池盡是外來人……物業倒是把錢掏腰包了，業主呢，小區的道路日漸狹窄，廣告單、垃圾隨處可見，外來人員頻頻出入小區存安全隱患，到頭來影響業主生活環境！

公攤面積的部分究竟權益應該屬於誰？

依照《物權法》第72條的規定，業主對建築物專有部分以外的共用部分，享有權利、承擔義務。也就是說，既然公攤面積是屬於全體業主共有，那麼利用公攤面積經營所取得的收益應當歸全體業主所有。物業公司如果要經營，需要徵得業主的同意，並把營業收入公開，而這部分收入主要用於補充專項維修資金，由業主委員會監管。

不可否認的是，小區物業在招商或者經營的過程中投入了一定的成本，還是由小區物業進行管理，那種公攤部分收益到底是基於“物業”管理，還是委託合同，也需要雙方明確，這樣才能更好地協調利益分配。

你好！根據你買房的目的決定，如果是投資用，主要看房屋是否會增值，房屋出售時公攤面積大小都是一樣的，都是按照不動產權證上的面積計算，並不區分公攤面積的大小，如果為了自住，公攤面積小些，實得面積就多些，居住著舒服些。

把兩個小區有優缺點都逐一列出來，對比一下就知道選哪個了。二樓以上有電梯和沒電梯，優先選擇有電梯的，爬樓梯太累人了。

地段決定價值！好小區不光地段位置好，小區本身品質戶型也好，雖然公攤比差點的小區公攤大，但是還是應該選好小區。主要原因如下：

好小區一梯兩戶有電梯，差小區沒有電梯，將來回家上下樓包括拿東西，以及老人上下，還是好小區更方便，所以好小區更值得選。

題主已經提到了，好小區的房子戶型比較好，差小區的房子戶型一般，所以好小區更值得選。

在南京，好小區比差小區地段位置近了一地鐵站距離，距離和地段位置優勢更大，出行更方便更節省時間，所以好小區更值得選。

好小區的房子總價190萬，摺合單價約20652元/平米，差小區的房子總價170萬，摺合單價約19883元/平米，兩者單價相差僅有769元/平米，在兩個小區房子差別這麼大的情況下，價格僅差769元/平米，所以好小區的房子價效比更高一些。

好小區由於具有前邊提到的小區品質、房子戶型、地段位置等方面的優勢，所以在十年甚至更長年份之後，好小區後期的價格肯定要比差小區更高，到時候如果往出賣的話，還可以賣個更好的價格。

所以，除了因為有電梯的存在導致好小區戶型的公攤稍大以外，但也恰恰因為有電梯的存在也是一方面優勢，然後結合其他各方面好小區的優勢，所以還是要果斷選擇好小區的房子。

一個房子的好壞，不僅僅在於戶型和麵積。還有幾項重要的考慮：

1.位置。在這點上，有地鐵意味著出行方便的多，不是每個家庭成員都有車，不論你自住還是未來轉手，在靠近地鐵這點上是絕對的加分項。

2.配套。有電梯意味著很大的品質提升，不論有沒有老人，現在家庭都不願意每天爬樓梯甚至有時還需要負重爬樓梯。三層不算高，但是你拎25斤大米和一桶油試試。

3.升值。未來的接手的人，一樣會喜歡電梯和地鐵。沒有的房子逐漸淪為老破小區。

4.這次疫情也看出來，好的小區有個好的物業非常重要的。

所以，沒有什麼爭議，買好小區。

如果是自住，那儘可能選品質高環境好點的小區，住著舒服後期省心。

如果是買來投資，選地段配套好最好有學位的，升值空間更大也更抗風險。

如果是過渡房，那就買便宜的，畢竟20萬也不是一筆小錢

首先你不要看差的他的3平米,其實作用不大。要看的話還是要看整體戶型，能不能怎麼安排，多多根少。這兩三平方公里，其實是看不出來的，戶型好的話可以彌補很多缺陷。

另外，買房，主要還是看地點,地點,還是地點｡

重要的事說三遍。

其實開發商都是很尖的。你如果只看那個公攤面積,無論什麼小區，差別不會很大。你更應該看看開發商的，品牌，以及，這個樓房未來的升值空間。

如果是地點好的話，戶型好,小區好,公攤面積大一點點。無所謂，的。很多人都被那個參考數字綁住你,其實，那個數字，有很大的忽悠空間。所以僅僅，作為參考就好了。

如果可以我見地，建議你。可以直接上去看戶型最好。因為很多開發商的贈送面積都不一樣。而且房子並不是數值的是。直接看房能有直觀的感受，有些房子，數值上很小。整體感覺卻不一樣，所以可以直接看房，是最直接的。

另外小區好一點，整體氛圍也會不一樣。業委會呀，物業啊，都是你需要考慮的。

當人總是地點是比較首要考慮的。這個區域的規劃，出行交通。公共設施，醫院穴位，都是你需要考慮的，所以，沒必要糾結那點公攤面積。開發商驚得很。多少龔灘面積他們，拿的死死的。

心裡應該已經有選擇了，得房率這事兒看資料也未必都準 去看實際房子吧。房型好的話3平不算啥。 差小區沒電梯應該是多層房子這也是優勢，幾十年後，拆遷應該容易些大高層將來是拆不起的。好小區有電梯估計是大高層。房子應該新一些。看喜好吧。個人討厭高層住宅，如果讓我選的話 房型可接受的話 就選多層的房子。房型如果特差那就選貴的。