如果剩餘的還貸期限比較長，在10年甚至20年以上，利率將會呈現週期性波動，LPR方案相對於固定利率方案，在上行週期和下行週期的“虧”和“賺”基本會互相抵銷，選擇固定利率或LPR可能沒有太大差異。短期來看，LPR最近幾年有下行空間，選擇 LPR 可能較為有利

我建議你轉，因為你的貸款年限還是比較長的，長期看，貸款利率肯定會逐步往低走，隨著全球開啟印鈔模式，利率降低屬於必然現象。

很高興和你一起分享關於房貸的話題，我也是一個標準的房奴，貸款40萬，還款20年，如果我們不轉換就相當於是選擇了固定利率，因為我們之前的房貸利率計算方式是：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例），在這個公式當中，浮動比例是永恆不變的，而貸款基準利率原來是會不定期的變化，但是現在已經被LPR取代了，所以貸款基準利率也相當於是在以後的日子裡也永遠定格在4.9%，也就是永恆不變了。

因此，如果選擇不轉換，那麼就意味著選擇了固定利率。

2、選擇固定利率意味著什麼？

如果選擇以LPR為定價基準，那麼房貸利率計算公式就是這樣的：房貸利率=LPR+點數，其中的點數是永恆不變的，但是LPR卻可以在一定的週期內按照最新的數值重新計算，如果這個週期是合同的長度就意味著你選擇的是固定利率，如果這個週期是小於合同週期的，那麼就是浮動利率，通常這個週期是1年。

如果你選擇了固定利率，那麼以後無論LPR如何變動，都和你沒有關係，但是從“賬面盈虧”上來看，如果未來LPR降低了，那麼你是賬面虧損的，因為你選擇固定利率就多支付了利息，相反，如果LPR上漲了，那麼你就賬面盈利了，因為你節省了利息支出。

3、選擇LPR浮動利率意味著什麼？

在公式“房貸利率=LPR+點數”當中，如果選擇重新計算的週期是小於合同期限的，那麼就是浮動利率了，通常這個週期是1年，那麼就意味著每隔一年會按照最新的LPR來重新計算房貸利率，而LPR是每個月都會從新公佈一次的。

很明顯，如果LPR長期的趨勢是下滑的，那麼選擇浮動LPR利率會更加划算，可以享受利率下降的優惠。

4、LPR未來的趨勢是什麼？

可以預見的LPR未來的趨勢是往下走的，原因其實很簡單，LPR是利率之母，是資金的成本，而資金的成本和什麼相關？其實是和資金的回報相關，當你的資金回報高的時候你才會願意支付更高的資金成本，而當你的資金回報低的時候，你自然是願意支付更低的資金成本。

而社會的整體資金回報率的高低和什麼相關？是和經濟增速相關的，經濟增速快，那麼社會整體的資金回報率就高，那麼資金成本也就高，中國目前的經濟體量已經高達14萬億美元，如此巨大的體量，未來的增速是回不到8%的，甚至6%都很難保持，那麼資金成本也必然會降低，所以，LPR是下降的趨勢。

再一個，中國是往發達經濟體去走的，現在所有的發達經濟體的利率都是比較低的，甚至是負利率（基準利率），從這個意義上來說，中國的LPR未來也是要走低的。

而從實際資料來看也是如此，2015年10月將貸款基準利率下調到4.9%之後就沒有變化過，而到了2019年誕生了LPR來取代貸款基準利率，一開始出來就是4.8%，而現在已經降低到了4.65%，和當初的4.9%相比已經降低了25個基點。

所以如果我們房貸的剩的時間還很長，選擇轉換成LpR是有利的。

首先，要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款方式的不同之處。

固定利率是保守固定的，即無論市場貸款利率怎麼變化，都穩如泰山保持不變；

LPR則是冒險浮動的，每年一次重定價，重定價日一般為每年1月1日或貸款發放日在每年對年對日當天報價（也有可能保持不變）。

其次，要弄清楚兩種方式的計算邏輯。下面的每一個公式都是重點，重點，重點！

固定貸款利率=基準利率（固定4.9%）+（1+浮動）（固定）

貸款利率=LPR最新報價（浮動）+加點數值（固定）

LPR=MLF利率（浮動）+加點幅度（可為負，浮動）

第一個公式不難理解，後面兩個公式關鍵在於弄清楚LPR的計算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點幅度。

MLF：是央行透過招標方式向銀行提供借款的參考利率，並要求銀行將借款向指定物件發放貸款，一般投放到“三農”和小微企業，其核心關注指標為GDP名義增速。

MLF通常三個月、六個月或者一年，為企業提供中短期融資，該值相對固定，可以為LPR提供報價指引。

加點幅度：指銀行根據自身的資金成本、風險成本等因素，去掉最高值和最低值之後形成的平均加點。

該值每月20日變化一次，即構成了LPR每月20日變化。

舉例說明：2019年實施該政策以來，五年期以上LPR從4.85%降到4.75%，主要是由於MLF從3.3%降到3.15%，各銀行的融資成本有所降低，在結合本行的資金情況制定相應的加點幅數，從而使LPR降低了0.1%。

最後，根據自己的風險喜好和實際情況進行選擇。（本文的核心觀點）

個人認為如果你的固定執行利率高於4%，就可以考慮選擇轉LPR，長期看好LPR穩定或略降。

基於以下幾個原因：

A． 從時間軸縱向來看，1991年至今的房貸利率由9.72降到4.9，最高時期為15.3（1995年），從2015年至今，一直維持4.9，2019年新政後五年期LPR共變化3次，由4.85%降到4.75%。

可以得出，近20年來基準利率是明顯往下降的。

B． 從全世界相關金融體系來看，目前採用LPR報價機制的只有美國、日本、中國香港、中國臺灣等少數經濟體，且這些地區的房貸利率都相當低，例如美國4%左右，日本1%不到，香港2%-3%，明顯低於中國的房貸利率。

所以隨著中國LPR利率的市場化越來越深入，長期看中國市場的房貸利率必定是越來越接近國際市場水平。

C． 從理論分析MLF和加點幅度兩個值：MLF與中國名義GDP緊密相關，2000-2011年期間中國名義GDP增速在10%上下，近幾年，增速放緩，在6%-7%左右，所以可以推定中國近些年及今後的一些年經濟發展一定是穩步向好的。且銀行貸款對房地產領域的流入是被嚴格限制的，國家為促進企業發展，一定是穩定或適當降低企業融資成本促進經濟發展，那麼MLF就會相對穩定或略有下降，銀行融資成本低了，其他18家銀行的加點幅度也是相應穩定或降低。

所以從長遠來看LPR肯定是穩定或略有下降，不太可能出現大幅漲跌。

舉例：客戶A，住房貸款為200萬，貸款30年，等額本息，執行浮動利率為4.41%（即利率9折），現每月還款額為10027.04元。

選擇轉化為固定利率，以後每個月還款額保持不變，一直是10027.04元；

選擇轉化為LPR，按照2019年12月的LPR報價4.8%計算。

2020年的貸款利率為4.8%-0.39%=4.41%，2020年每月還款額不變，為10027.04元。2021年以後，根據LPR的浮動報價執行（每年的1月1日/放款的對年對月），即4.8%可能發生變化，0.39%保持不變，若2021年1月1月LPR報價為4.7%，當年的貸款利率為4.7%-0.39%=4.31%，當年每月還款額為9909.18元，比2020年每月還款減少114.86。依此計算後續每年每月的還款額。

其他公寓商業類產品也可以按照以上方法計算後期的月供水平。

對於LPR的問題，仁者見仁，智者見智，一般來說短期還是選擇轉LRP，長期來說還是選擇不轉換而固定，因為經濟的發展來說利率都是可能上浮和下調的，這才是市場利率，可能這個時段低，下個時段高，總的來說還是差不多利率的，30年的時間還很長選擇固定還是比較穩定，不會給自己造成大的波動