市民下鄉做農莊需要流轉土地，而現在農村的土地大致有兩種，一種是農戶的耕地，需要取得涉地農戶的同意，如其中有的戶不同意，只能透過村委會或村民組長協調換地，使流轉的土地連片。然後由村委會、村民組長牽頭與各農戶籤一份土地流轉合同，併到鄉鎮土地管理部門備案。

還有的土地是撂荒棄耕地，一般是村委會所屬，可與村委會籤流轉承包合同備案。

土地相關政策很嚴，辦農莊前應到所屬鄉鎮諮詢法律法規的許可性，因為農戶出的是地，這是搬不走的，只要你合同交承包費，其它事宜農戶是不管的，但承包者要投入大量資金，一旦出現差錯會血本無歸。農莊要建房，要取水，要用電，所以相關部門的手續要辦全，同時如涉及環保、林業，牧業等部門都要協調好，這些都很關鍵，不能出任何差錯。辦農莊涉及時間較長，合同最好進行公證。

萬事開頭難，頭三腳難踢。考察周密些可省許多麻煩事發生。

下鄉租地最擔心的是與老百姓打交道不順，為了減少這方面的影響，建議先與村裡談好，由村裡出面將土地集中收儲，再與村裡籤合同。

土地流轉是當前農村土地改革發展的一種經營模式，是指農戶承包的土地透過合法的形式保留承包權，將經營權轉讓給其他經營組織或個人經營。我來根據農村土地相關法規，說說我的理解和看法，僅供參考：

一、土地怎樣進行流轉？

首先，你要弄清所流轉土地的歸屬性和使用性

1、弄清楚哪些土地是屬於農戶的?哪些土地是村集體的？

2、弄清楚土地現在使用性質，是農戶的耕地還是村集體的荒山、荒溝、荒丘、荒灘?

其次，根據土地性質、土地經營權人分別進行流轉

1、農戶承包的土地經營權流轉，土地經營權可以對外流轉，物件可以不是本村集體經濟成員，對外流轉應當進行備案，前提是必須以“農民自願”為原則，不得有任何的強制性行為。

附1：《農村土地承包法》第三十四條 ，農戶可以將全部或者部分的土地承包經營權轉讓給集體經濟組織的其他經營承包人，由該農戶同承包方確立新的承包關係。

附2：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十七條，鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；已轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。

2、村集體的“四荒地”的經營權流轉，村委會可以對外流轉承包。將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。

附3：《農村土地承包法》第三條，農村土地承包採取農村集體經濟組織內部的承包方式，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

二、土地流轉怎樣操作？

1、土地流轉承包人向鄉(鎮)土地流轉服務站，提出申請並填寫土地流轉申請表，內容包括：姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉期限、擬從事經營專案、聯絡電話；由鄉(鎮)土地流轉服務站辦理並向縣土地流轉服務中心備案。

2、鄉(鎮)土地流轉服務站對土地流轉承包人的經營能力和經營專案，進行評估稽核後進行登記。

3、土地流轉價格評估，由流轉雙方當事人協商確定，或委託鄉(鎮)土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格，作為參考依據。流轉面積較大的，可由縣土地流轉服務中心組織專家進行評估。

4、自願協商縣、鄉(鎮)土地流轉服務組織作為管理、服務機構，協助土地流轉雙方依法自願當面洽談流轉價格、期限等相關事宜。

5、簽訂合同土地流轉雙方協商一致，達成流轉意向後，按程式簽訂統一文字格式的土地流轉合同。

6、土地流轉合同文字一式五份，經鄉(鎮)鑑證。流轉面積較大的應在雙方自願的基礎上進行公證。合同文字流轉雙方各執一份，其餘三份分別由村、鄉(鎮)、縣歸檔備案。

以上土地流轉操作流程僅供參考，具體辦法請以當地實際情況為準，建議先去諮詢當地鄉（鎮）土地流轉服務部門。

一，土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。可以透過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權。

根據《農村土地承包法》規定：

第十條規定：國家保護承包方依法、自願、有償地進行土地承包經營權流轉。

第十六條規定：承包方享有下列權利：(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品；(2)承包地被依法徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償；(3)法律、行政法規規定的其他權利。

第三十二條規定：透過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

第三十四條規定：土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。

第三十六條規定：土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

第三十七條規定：土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。

第三十三條規定：“土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：(1)平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；(2)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；(3)流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；(4)受讓方須有農業經營能力；(5)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。”

如果想要流轉土地，請先在土流網各渠道任選一渠道註冊或登入使用者賬號並繫結手機號，在土流網各埠找到釋出土地供應的地方，按照要求填寫您的土地資訊。

如果城裡人真想租地做農莊！最好先下去考察一下！一，土地的地質，適合做什麼！自己打算怎麼利用土地價值！現在政府不讓在耕地上幹別的事，只能用來種植！二，土地的使用年限！如果想長期合作！必須要對當地農民做出最有利的，合理的租金！三，最好找個當地人做代理人，不能合夥！如果合夥，最後倒黴的還是城裡人！就找個當地人做代理人！自己出錢和他籤合同！他出面幫你打理所有事情！當然，資金必須自己拿著啊！所有事情還是自己說了算！這樣才能避免不必要的麻煩啊！

市民下鄉租地做農莊，首先要弄清楚農莊做什麼。是為了開農家樂，還是搞現代化種植基地，開家庭種植農場，還是搞養殖，他們對租用土地有很大的不同。農村裡面的土地分宅基地，基本耕地，非基本耕地。開家庭種植農場，不改變土地性質最簡單，直接租大塊耕地，自己或找代理人一起一家家的去談土地承包。開農家樂就要租農村的住宅用地，辦養殖廠就要找住宅用地與非基本農莊了。弄清楚這些還要了解清楚當地的規定，與村裡領導瞭解清楚村裡的規定，簽訂好合同。