現在這種情況全國都普遍存在。我在海南縣城的一個小區也是這樣。當時說的物業費是一塊五一個平方。住進來才知道，電梯費 二次供水費。停車費（內地收很正常，海南收的不多，因為海南很多候鳥夏天回去，車位很多。）電瓶車停車費。。反正就是各種費用。平均下來，物業費達到了3-4塊錢了。而且小區門崗有保安，還得自己刷卡進去。。。

出現這樣的情況，我聽說要業主自己成立業主委員會，然後可以罷免物業，尋求新的物業公司。

新聞裡聽說了小區的廣告位出租的收益也分給業主了，所以還是有好的物業的。只是我們沒有遇到。

其實很多人對物業工作存在誤解，物業服務不同於家裡的保姆，讓你做什麼你就做什麼。物業服務本身就是建立在對小區公共事務的管理上，比如業主裝修，對違規行為進行制止，這既是對違規者的管理，也是對其他業主享受正常居住環境的維護。另外，目前物業公司還擔負著很多政府安排的管理職責，比如今年小區的疫情防控工作，由政府逐級下達指令，最終由物業公司在小區實施，其中有一些限制業主行為的措施，但實質還是在維護小區的安全。

物業服務公司因為這個概念內地最開始從香港引進的，現如今還是有好些人不太認同。比如一些老舊小區，業主覺得打掃個衛生看個門要這麼多物業費，還不如自己掃掃呢。殊不知你公共區域的維護，消防裝置的維護，等等等，這些都是涵蓋在內的。現在只不過收費標準不明確，有的亂收費。

近年來，有關物業方面的糾紛迅速增加。為此，剛出臺的《民法典》在合同編中專門新增一章，也就是第24章，物業服務合同章（《民法典》第937-950條），共14個條文。這些規定大部分系新增內容，少部分是在吸收《物業管理條例》的基礎上轉化而來。《民法典》雖然從2021年1月1日才開始施行，但我們仍然可以從該章內容瞭解《民法典》對物業服務合同的規定，進而明確物業、業主、開發商等主體的相關民事權利義務，最終也有助於破解本問題所提及的“反客為主”的現象。

《民法典》物業服務合同章內容只有14個條文，不多。下面我們逐條來看，筆者將逐條進行簡練解讀：

第九百三十七條　物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

注：本條是關於物業服務合同定義的規定，明確了合同涉及的內容範圍及物業服務人的主體範圍。

第九百三十八條　物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當採用書面形式。

注：在吸收《物業管理條例》和物業服務解釋相關內容的基礎上，本條明確了物業服務合同的內容，並規定應採書面形式。

第九百三十九條　建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

注：在吸收物業服務解釋第 1 條的基礎上，本條明確了物業服務合同（包括前期物業服務合同）對業主具有法律約束力。以往的實踐中，有些業主以不是合同當事人為由，拒絕履行相應義務並引發糾紛。業主雖非物業服務合同（包括前期物業服務合同）形式上的當事人，但根據法律規定以及具體物業服務合同的約定，業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，已經構成物業服務合同的實質當事人。為此，《民法典》透過本條對此也進行了明確。

第九百四十條　建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

注：在借鑑《物業管理條例》第 26 條的基礎上，本條明確了前期物業服務合同隨新物業服務合同的生效而終止。

第九百四十一條　物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委託給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。

注：在借鑑《物業管理條例》第 39 條的基礎上，本條就物業服務事項的委託與禁止進行了明確。

第九百四十二條　物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

注：本條就物業服務人的義務進行了明確。

第九百四十三條　物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

注：為更好地保障業主合法權益，本條規定了物業服務人就相關事項的公開義務與報告義務。

第九百四十四條　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

注：本條就業主支付物業費的義務進行了規定。

第九百四十五條　業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

注：本條明確了業主需通知（告知）物業服務人的情形：裝飾裝修，轉讓、出租專有部分、設立居住權、依法改變共有部分用途。

第九百四十六條　業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。

注：為減少物業服務人不作為、不履職的情況，本條明確了業主依法解聘物業服務人的情況下可解除物業服務合同，但需按照通知期限的要求履行通知義務。

第九百四十七條　物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

注：本條就物業服務人的續聘事宜進行了規定。為保障業主合法權益，避免“甩手掌櫃”

情形的出現。第 2 款明確了物業服務人不同意續聘下的提前通知義務。

第九百四十八條　物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

注：本條規定了期滿後物業服務合同繼續有效的情形，但期限變為不定期。本條另明確了不定期物業服務合同的解除應提前 60 日書面通知。

第九百四十九條　物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

注：本條明確了物業服務合同終止後，原物業服務人的退出、移交、配合、告知義務，並明確了違反上述義務的後果。

第九百五十條　物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。

注：為做好新舊物業銜接期間的服務，解決現實中的交接亂象，切實保障業主合法權益，本條明確了接管前原物業服務人的繼續處理義務及請求支付相應物業費的權利。

以上便是《民法典》對物業服務合同的最新規定，我們認為，如果上述規定得到較好遵守，對業主、物業服務人等主體的權利義務的明確將有很大幫助。同時，也有助於解決物業服務者“反客為主”的不合理現象，但這些規定最終執行效果如何，還需未來的實踐來檢驗。

（以上僅代表個人意見，條文註釋也是個人解釋）

主要透過物業合同來規範物業服務企業和其他管理人。具體分析如下：

一般而言，物業成為主人的情形是前期物業合同造成。建設單位與物業服務人簽訂的服務合同稱為前期合同，該合同的訂立因沒有業主參與，且建設單位與物業服務人一般情況下有關聯關係，合同條款可能有利於物業服務人。

民法典對前期物業的處理方式為：業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。因此，成立業主委員會相當重要，實踐中，前期物業服務人可能阻礙業主委員會的成立，業主團結一致也是非常重要的因素。

無論是前期物業服務人，還是重新確定的物業服務人，業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

大家好，我是小站，關於物業作為服務機構，現在卻反客為主的現象，如何解決？再次小站說一下自己的觀點。

一.成立業主委員會，保證業主權益

當對小區的物業服務不滿意的，業主可以成立業主委員會，取締物業或是選舉業主代表，與物業公司交涉，達到物業與業主相互滿意的結果。

二.在有些城市，物業公司是有信用管理制度的

一般都是100分，實施扣分制。業主可以進行投訴，一般城市60分以下及黑名單的物業公司，在以後幾年是不允許接服務專案的。

三.選好物業，避免踩雷

在購房時，物業很重要，是房子升值與保值的有力保證，怎麼選擇物業？

1.在買房時選擇品牌房企，一般大型房企都有自己的物業公司 專案也是有自持物業公司所管理，不會有託管棄管的現象。

2.看口碑，買房時多做走，多問，物業的好壞，都能打聽得到。

3.選擇管理服務面積多的物業公司。

前期物業的選聘非常重要，一旦進駐，日後業主們想要更改並非易事，而且物業服務合同的一些條款也需要對物業公司作出限制，防止“權利”過大；也可以對服務期限作出約定，服務期限不要一次太長。不要造成“說不得轟不走”的局面。

理論上說，物業與業主之間是契約關係，但事實上，不論契約的設定還是履行，開發商與物業都佔據一定的主導地位。即便契約條款明擺在那兒，業主們仍很難有效制約物業，維護自己的合法權益。

業主們不喜歡的物業公司之所以轟不走，問題之一是法律程式的門檻高，集齊半數以上業主表決，談何容易。而上法庭，則需要具備法人資格；業委會可以具有法人資格，但成立業委會仍需半數以上業主投票。

所有的問題都可歸結為一句話：鬆散的業主，導致了契約不彰，維權艱難。

中消協調查發現，物業公司不公示小區共有收益、物業費、維修金使用情況較為普遍，賬目管理混亂不堪的情況也不在少數。而利益上的問題，依靠企業自律本來就不現實。在小區公共收益、物業費使用等問題上之所以頻發矛盾衝突，主要因為業主一方很難操作契約履行，導致了另一方的強勢。物業公司將拖欠物業費的業主告上法庭很容易，但業主們要想起訴不好好幹活的物業公司，則面臨訴訟主體的問題。也就意味著小區業主必須要成立屬於小區業主的業主委員會，這樣才能跟物業公司好好交流。

成功的業主自治案例，近年來媒體也時有報道，而成功的前提，一是業主中能夠站出一些心懷公益、樂於奉獻的人士；二是不能缺少相關部門的支援。街道辦、建設行政部門、物業行政管理部門的作用，不僅舉足輕重，很多時候也是不可或缺的。

住宅小區管理是社會公共管理的一部分，其中既有業主與物業之間的法律契約關係。也少不了政府和社群組織的公共管理和服務。而小區是否和諧、矛盾糾紛能否透過正常途徑依法依約解決，某種程度上也是對公共管理水平的檢驗。換個角度說，住宅小區裡的矛盾糾紛，很多問題都因為業主一方的民事主體形式的原因，而屬於非典型民事問題，因而不能要求雙方逢事就找法院。小區和諧，業主與物業間契約的有效履行，目前來說，離不開相關部門的積極協調與有效監管。

物業本身就不是一個正當行業，不知從什麼時候開始把自己當做是小區的主人了，希望物業要擺正你的三觀，不要反僕為主，做好你該做的工作。

除非允許對不交費的業主做出懲罰，否則任何改革都不會有效，無論民法典怎麼改，沒錢都無法提供服務，為了更好的服務小區，政府只能明裡暗裡的支援物業，沒有其他選擇。當然，會給律師帶來更好的收入。

我們是社會主義國家，保障民生是一大要求，但保障民生是要花錢的，誰出錢？政府撥款有限，同時小區國家支援自收自支，業主各種原因不交錢，但清理垃圾總是要錢的，只能物業出錢！社群只能支援物業！

我第一個房子的小區，總共近4000戶，每個單元一樓有大螢幕廣告，每個電梯裡有一個大螢幕廣告、三個圖片廣告，這個現象已經5年了。後來蜂巢等快遞櫃入駐，也已經3年了。

作為律師，我知道，每年的廣告費、電梯費是天價，這筆錢都讓物業據為己有了，我們業主沒得到一分。

小區道路6年沒修過，坑坑窪窪的，無論是跑步還是溜娃，那是相當鬧心的，前一陣張羅說要修小區的路，居然還向業主要錢，要麼就動用所謂的“維修資金”。

為什麼我們小區的物業這麼囂張，因為我們小區存在8年，至今沒有業主委員會。

民法、物權法、物業管理條例、吉林省物業管理辦法、長春市物業管理條例，法律規定很完善，並非法律缺失，但是為什麼難以落實？

因為沒有業主委員會，一切都是空談。

指著幾個牽頭的業主，隔三岔五去找物業？指著社群去找物業？指著物業自己良心發現？

我曾經牽頭想成立業主委員會，跑了幾趟社群，找過街道辦，找過物業辦，甚至找過區政府。

沒人知道怎麼弄。

沒有業主委員會，沒人能收拾得了物業，經常聽說物業強行漲價，不讓業主回家，用業主的公共區域斂財，降低服務質量，太多亂象。

回到題主的問題，如何破解這種現象？

我認為業主委員會從成立、運營、換屆、權力、內部發生糾紛的處理方式、與社群、街道辦銜接、與物業發生糾紛的處理方式，這些具體細節如果不以法律的方式落實，這種大家匪夷所思的現象將始終存在。

造成這種物業反客為主現象的主要是由於這麼幾個原因，一、業主對於小區管理、物業認知不清晰；二、業主權力過於分散，難以行使；三、物業公司和開發商有關係，背景硬。

【如何破解】

一、業主對於小區管理、物業認知不清晰

近2年，物業糾紛發生頻繁，透過大量的報道、法律知識的普及，更多的業主開始意識到自己才是小區的主人，而往前數5年、10年，大部分業主對於小區管理、物業的認知並不清晰，大多數業主都不瞭解自己的權利有哪些，更有很多業主抱著只要事情不找上門就和自己沒關係的想法，導致物業公司擅自行使了業主的權利。

破解方法：業主可以對《物業管理條例》進行一定的瞭解，清晰物業的權力和職責，以及自己作為業主的權利與職責，並且對自己和物業簽訂的《物業服務合同》進行一定的瞭解。

業主想要更方便的行使自己的權利，就需要選舉出業主委員會，大部分事情可以透過業主委員會也物業溝通，小區內重大事項再召開業主大學，全體業主投票表決。但是現在有很多小區別沒有業主委員會，導致業主的權力過於分散不易行使。

破解方法：召開業主大會選聘業主委員會，確定小區管理的基本規則，並且定期舉辦業主大會，公示小區近期管理規劃，並由業主投票表決。

三、物業公司和開發商有關係，背景硬

這裡就需要介紹一個概念“前期物業公司”，是指在小區業主在達到選聘物業的條件之前，給小區提供服務的物業公司，前期物業公司是由開發商選擇，一般情況下都是開發商名下的公司。

破解方法：小區成立業主委員會後，可以召開業主大會從新選聘新的物業公司，就算前期物業合同沒到期也可以。