中國今年剛開的樓市並沒有想象的那麼好，銷售量創十年新低。換位思考一下，疫情嚴重的情況下會有人冒著生命危險的去購買房屋嗎？雖然推出了網上看房、賣房，但對於房產行業來說銷售量只是杯水車薪，遠遠達不到往年銷售量。所謂的一房難求只是噱頭。

1、全國99%的城市，新房、二手房的交易量都是在下降的

這其中， 一線城市成交套數同比下滑近四成，二線城市下滑34.9%，三四線城市下滑17.1%，顯而易見的對比足以顯示出其中的貓膩。

2、炒作手段、文字遊戲

在中國，想要製造萬人搶房的現場再容易不過。在資訊向來不透明的新房市場，依靠長期蓄客、集體認籌、請託排隊、先認籌後取消、打折促銷等手段來“製造狂熱”，早已不是新鮮事。這是人為製造的市場假象。相比市場假象，統計遊戲更是屢見不鮮。另外什麼北京銷售量暴漲500%、杭州600%之類的現象確實是存在，這不是廢話嗎，疫情期間很多城市銷售量為0，就算暴漲1000%又能多到那裡去呢

3、透過宣傳售空對戶型不好的房屋進行銷售

買房的人都知道戶型對於以後的生活有著很大的不同，戶型有好的便有不是太好的，不可能每棟樓都是人們喜歡的戶型。那麼這些不好的戶型終歸要銷售出去，於是便利用售空的方式把這些戶型不太好的房屋銷售出去，戶型好的則作為儲備方便以後的銷售或者內部員工購買。

4、購房者定金並不是售出

去樓盤看過房子的都知道，在你比較中意一套房子但又搖擺不定時銷售會及時和你說如果不盡早決定可能過幾天就會售出，可以先交個定金把房子預定下來。如果考慮好了就可以直接交尾款，或者不願意購買的話可以退。於是絕大部分購房者會選擇交去一部分定金，然而開發商則會對外宣傳為已售，給購房者營造一種緊迫感。

這個是一種銷售策略，每段時期銷售的任務不一樣！比如在行情比較好的情況下 如1月份的任務是把最不好的樓層先賣掉，等行情不好的時候如5月份再把樓層稍微好點的拿出來，再如現在開發商預計明年的行情會更好，則有時還會捂盤！

因為所有的開盤都是先誠意登記，有一定的量才會開盤，所以一般開盤pi前提下已經積累了大部分客戶，所以一開盤就賣完了

根據我做過幾年置業顧問的經驗來分析下：

1、 當你進入售樓處，一般情況下，接待你的會是兩種置業顧問：一種是開發商自己僱傭的團隊，我們稱之為“自銷”團隊；另一種是和開發商合作的團隊，我們稱之為“代理銷售”團隊。兩個團隊會分房源銷售。

2、 首先你要分析你買的板塊各大開發商的價格、同等產品專案價效比是否最高，是否屬於熱銷盤；

3、 如果你看的是熱銷盤且開發商銷售團隊為獨家代理，樓盤提前登記蓄客時間長，積累了大部分客戶，那麼置業顧問跟你說只有一樓和頂樓了多半是真的，因為置業顧問是靠多賣才有業績提成的，一樓和頂樓相對為較差房源，如果有其他樓層就不會優先跟你推這兩層。另外也不排除熱銷盤開發商會保留部分相對較好的房源。

總之一點，置業顧問為了快速成交，一般只會根據你的需求推薦幾套給你選擇、來逼定。

樓盤，剛開售不久，房子就賣沒了。這是因為什麼呢？

在過去，房價日新月異，市面上的房源嚴重不足，在供不應求的局面下，樓盤的房源剛開售就“清盤”，往往因為這3個字：行情好。

然而，樓市遇冷，購房者觀望情緒濃厚，在這種形勢下，如果樓盤的推售房源還能“賣光”，往往因為這3個字：套路多。

那麼，樓盤玩的是什麼套路呢？

套路一：捂盤惜售。

在市場行情不好的時候，或者是房價處於上升期的時候，有些沒有資金槓桿的房企，往往會把房源留在自己手裡，等到行情轉好或者行情更好的時候再出售房源。

當然，同一樓盤中的房源也有好有壞，有些時候房企會“捂住”樓層比較好、戶型設計比較棒的房源，先銷售那些樓層不好、戶型設計有硬傷的房源，等到這部分房源賣得差不多了，再釋放好房源。

套路二：中介、房託“搶房”。

在市場不景氣的時候，樓盤銷售火爆。這一般有兩個原因，一個是這個樓盤產品是真的好、房價對購房者有巨大的吸引力。還有一個原因，就是：這是一個煙霧彈。

有時候，樓盤開售，售樓處門前會出現通宵排隊的現象，這一定是樓盤對購房者的吸引力大嗎？不一定。據瞭解，前段時間深圳某樓盤也曾出現該現象，不過，排隊的是中介，排隊的原因是“最低中介佣金達10萬”，因此，樓盤要製造“搶房”現象，除了吸引購房者以外，打動中介也是一個辦法。

除了中介“搶房”，有時候，樓盤也會導演一出“房託”“搶房”的戲碼。有些在現場購房者會被氣氛點燃，頭腦一熱，就會簽約；而有些購房者會被搶房的訊息震驚，會到售樓處詢問情況，即便售樓處已經打出了“售罄”的訊息，也能讓購房者幸運地遇到“退房的”。

套路三：內部認購以及房屋抵押。

有些時候，樓盤會以低價售房給內部員工，而這自然也算到銷售業績上。

還有些時候，房企因為要向銀行貸款，需要抵押房源，這些抵押的房源只有在房企還完貸款後，才能出售，也因為這個原因，樓盤某次推售的樓座，可售房源或許本就不多。

除了上面所介紹的套路外，有些樓盤還會這樣操作——“蓄客時間長，開售房源少”，這也能造就開售就“清盤”的現象。

為了賣房，房企的套路多多。對於些套路，你聽說過或者遇到過嗎？

①新房如果是尾盤在售，一定會有這樣的情況。

②新房一般大型樓盤，會選擇分批次開盤，處於中間某一期的尾盤，出現機率非常高。

④新房的銷售手段，因為底層和頂樓總會被賣掉，取決於售出的價格和樓主的需求是否匹配。

以上是新房售樓處大機率出現的事情，買不買，主要看價格。

其實在你走進售樓處的那一刻起，營銷人員的各種糖衣炮彈，就會讓你防不勝防啊。

一般去過售樓部諮詢的人都會發現，在買房的時候，售樓小姐先是熱情招待你，介紹一番以後會跟你說，不好意思，現在樓層剩的不多了，只有頂層和底層……先是讓你失望而歸，但是過幾天，售樓小姐又會急匆匆的打電話跟你說：“某某買家退房，還剩下某層的房子，特地給您留了。這就是利用你急於買房的心理，用“即將售罄，僅剩N套”的說辭忽悠一下，表面看起來，能搶到這樣的樓盤真的太不容易，而且售樓員處處為自己著想，有一種莫名的感激。然而，你不知道的是這個樓盤開盤不久，能賣出去一些那是不假，但是真沒有售樓員說的“所剩不多”，所以遇到這樣的情況最好不要聽信，這是售樓處用一種飢餓銷售，製造熱銷房荒的假象而已，，如果專案好，好賣，可能真的是隻有幾套了。如果專案一般，有可能先賣“差的”。要知道真實銷售情況，你可以查一下當地房產局的系統，裡面有網籤資料。

大城市一房一價房屋都要公示，人多的話還要登記搖號，小城市房子不好賣就打折促銷一般先賣頂底層，等樓市轉暖中間樓層可以多賺些，所以手裡資金不夠可以買頂底層，要麼就等等

1、製造熱銷的氛圍

2、一樓和頂樓的房子，購買者數量少，正常情況下會形成滯銷。透過熱銷氛圍及低總價優勢，在開盤初期先把難賣的房源消化掉

3、其它樓層做銷控，以便價格低開高走

作為一礫資深地產狗，可以很負責任的告訴你，如果你所處的城市房地產熱度很高，你看中的樓盤在市場中價格非常佔優勢，那麼別說一樓頂樓，如果在市場火熱，樓盤搶手的情況下，會連這些個邊角料都剩不下，親身經歷過上海外環外萬科某樓盤，兩小時清空620套房源的盛況。

這個要看情況，有些位置的房子賣的好確實1樓頂樓會剩下，但是大部分的開發商在客戶意向比較強烈的情況下，都會優先推介客戶買頂樓或者1樓，一般用價格優勢來吸引客戶，通常來說，如果是尾盤這種情況會比較常見，如果剛開盤，這種情況就值得去考慮是不是挖坑了！

有時候是真的沒有了，因為每次開盤的時候只看幾棟樓，不是全部開的，而且好的戶型比較搶暢銷，比如90左右的，戶型方正，佈局又好的，特別搶手。如果是很普通的戶型很有可能售樓人員沒有說實話。

大多數情況下，房子是有的，開發商為了給客戶製造緊張氣氛，會玩飢餓遊戲，不懂的人很容易中招。

這是售樓處的一種常見的營銷手段。通常人們會以物以稀為貴當做藉口。再不買就沒有了，一般1樓和頂樓都是打特價的房源。真正的房源可能會高於市場均價。所以頂樓有可能漏水，1樓有可能遮光。以至於人們在買的時候，1樓一般會贈送花園。主要是因為1樓不太好賣。

一般來說開發商售房都是有套路的，就連地產開發的順序也是有講究的，先遠後近先難後易是開發商常用的手段，簡單理解就是房產開發，肯定是先開發地理位置不好的地塊，然後才是位置好的地塊，開盤的時候也是先賣那些戶型不好，位置不好的樓盤，好的戶型和位置會慢慢放出來，頂層和1樓在出售的時候一般都是很難出售出去，開發商會想各種優惠政策來進行出售。對於這種情況來說，建議大家可以多走訪其他樓盤，多對比。大機率在之後都會聯絡你，說會空出一些樓層來，總之多比較多選擇不要被開發商逼定，

剛開的樓盤，售樓處說只剩一樓和頂樓了，賣的真有那麼快嗎？

這對於很多不和房地產打交道的人來說，可能又會說，開發商可能還有其他房源，不願意拿出來賣，捂盤惜售，為的是以後漲價再賣。

這種說法不靠譜，現在的房價幾年都不漲，開發商要等到猴年馬月房價漲價才賣惜售的房源？開發商也希望早點把房子賣了，早點回籠資金，然後償還銀行貸款。

如果你說的是剛開盤的樓盤，剩下一樓和頂樓，我覺得是有可能的，這其中很多人可能不願意接受這是真實的情況。

大家都知道，開發商在賣房的時候，一定會有開盤的儀式，為什麼會有開盤儀式，就是因為開發商積累了一個月的客戶，讓大家在一個集中的時間來選房。

這麼多人同時來選房，很多人可能就因為選擇同一樓層或者同一戶型，造成相互競爭，這樣你如果沒有選擇到合適的房源，那你就只有退而求其次了，那麼不太好的樓層，這時候也可能會比平時銷售的情況好些。

比如你的目標是買10樓，可能10樓被人買了，選擇11樓、12樓都被人買了，而再上面的樓層價格貴一點，可能你又不願意接受，那你可能就選擇7樓、8樓或者9樓。

當有人喜歡5樓、6樓的樓層的時候，5樓、6樓可能也被人選擇了，那可能就選擇3樓或者4樓了，或者最後選擇了2樓。

置業顧問說，只有一樓和頂樓了，這的確是沒有其他樓層的房源供你選擇了，為什麼會這這麼說呢？

如果還有其他房源，置業顧問也希望把房子賣給你，置業顧問只有把房子賣給你，她才有幾百塊錢收入，看到的錢，你不想賺？而置業顧問說只有一樓和頂樓，雖然置業顧問也想賣你一套房，但確實沒有其他的房源，無法滿足你的要求。

假設還有幾套房源，置業顧問會說，只有一樓、頂樓和2樓、4樓或者14樓（假設）的房源了，置業顧問在報樓層的時候，一定會帶上一樓和頂樓，然後再帶上其他樓層供你選擇，你是買房的客戶，有買房的需求，怎麼會把你這尊貴的客戶拒之門外呢？

這裡，置業顧問沒有說其他樓層，真的可能就連2樓、4樓或者14樓的房子都賣了，最後只有這一樓和頂樓了。

從上面的分析來看，

售樓部的置業顧問說只有一樓或者頂樓的房源供你選擇，而不告訴其他樓層供你選擇，這的確是已經賣完了。

如果你對這個樓盤很有興趣，就只有等待下一次開盤的機會了。

你信媽？我不信！老套路子了。賣房子的能把你想買房子的思路打牢，叫你買了那些賣不動的房子好像轉多大好處。這就是套路。

這位朋友，這個問題我來回答您。很明確告訴您這是套路。

你先別買，留下電話，如果有別的樓層通知你。另外，換一個家人去，就說新去的，但記得這次找另一個售樓小姐姐，她們每個人手上房源不同，也可能會有新的結果。再或者你自己在你們本地區的房管局網站上查下，樓盤資訊都有。抵押、賣出都有。 1樓和頂樓我覺得不好，我們小區1樓原住戶，全都搬走了。

關於買房，是不是每次路過售樓處都人山人海？成交記錄上所顯示房源清一色飄紅？價格又不停的上漲，給人一種房源非常緊張的感覺，想必這些事情，有過看房買房經歷的朋友應該都見過。可這些現象中，哪些是真的，哪些又是開發商用來吸引客戶、促進成交的套路。

售樓處最需要的就是人氣，因為，當買房的人去售樓處看的時候，如果發現沒有幾個人在這選房子，那麼，人們潛意識裡就會認為這裡的房子不太好，所以來看房的人少。所以，一些售樓處在剛開盤時就會僱一些人來看房，這樣顯得人氣旺，有很多人來搶房子的感覺。

現在僱人看房已經是最簡單的手段了，有次筆者親歷售樓處就有銷售詢問是否身邊親戚朋友願意來當僱員陪著演戲，一天也是一百多塊錢，管吃，但一定不能露餡，還有售樓處早就在裝修設計上下好了功夫。為了能顯得售樓處人流擁擠，一般只會設計一個出入口，進去的人和出來的人都從這個門走，這樣顯得人多得都走不動，感覺剛開盤就很火爆的感覺，門要被踏破的感覺。

如果開盤選房過程中，有一種“搶”的氛圍，您買房可得多長個心眼了，千萬不要被眼前的景象麻痺而衝動買房。

售樓處的銷售“套路”明裡暗裡還有很多，銷售方法還會花樣百出。

為什麼剛開的樓盤，售樓處說只剩一樓和頂樓了，賣的真有那麼快嗎？

房子哪能買的那麼快，只不過是開發商為快速賣出房子，會使用一些營銷策略。這些營銷策略有正常的，也有不正常的。像題主說的這種開盤就剩下一樓和頂樓的樓盤，多數是開發商在捂盤，開發商想先將一樓和頂樓賣出。因為一樓和頂樓最不好賣，其它樓層都好賣。

所以，像這種新開盤就剩下一樓和頂樓的樓盤，你如果想在在這個樓盤賣房子，你先不要著急賣。你可以先去好好看一下這個樓盤的周圍環境，來買房的人是多是少，服務員像你推薦房子的熱情度如何，你還在上網站上檢視一下，哪家中介公司有這家的房源等。因為這些問題很重要，透過這些問題你可以確定這家開盤的樓盤是否還有房源，還是像開發商所說就剩下一樓和頂樓了。

如果這家樓盤位置較好，樓盤裡面的配套設施很好，檔次比較不錯。附近有名小學或者有名的中學，而且交通方便，也就是樓盤的周圍環境比較好。那麼，也有可能開盤就沒有多少房子了，因為開發商在開始動工建樓時，房子就開始預定了，那麼到交工時房子也就賣的差不多了。

如果，樓盤周圍環境一般，也沒有什麼有名的小學或者中學。即使是新開樓盤也沒有賣的那麼快，多數是開發商在造聲勢。故意不賣其它的樓層，讓客戶覺得樓盤非常熱銷，如果不買，連一樓和頂樓也買不到了。所以，客戶在買房子的時候，就不要上開發商的當，暫時不要買。過一段時間，開發商就會說又有樓房了，是有人資金不到位，退了不買了，這時候你要覺得房子不錯，是可以買的。總之，開發商為了使房子買個好價格，什麼招都使。客戶在買房子的時候，不要只看表面的現象，要多瞭解，多看看再做決定為好。

這要看樓盤的實際情況的，從我們家買房的經驗告訴你，有的樓盤確實是這樣的 ，因為每個樓盤在開盤之前，都是有他們內部員工福利的，好的樓層戶型都是內部消化了，尤其遇到地段好戶型好配套好的樓盤，內部消化的數量會比較大，所以等真正開盤的時候就沒有多少房源了。

而我們大部分人普遍認為一樓和頂樓的房源不夠好，所以最後剩下的是一樓和頂樓拿出來賣也很正常。

只不過這種一般都比較少，所以你可以好好看看樓盤的具體情況。

我是一個新樓盤樓房的購房者，購房日期是2019年4月，預計2020年末交房，整個樓盤銷售情況較好，開盤時銷售大部分。主要是樓盤位置好，且開盤前就有樓盤鳥瞰圖，激發大批購房者早就有購買慾望了。

至於是否賣的快，開始我也是持懷疑態度，但上週路過售樓處，突然發展路邊小區名稱指示牌改名了，趕緊到裡邊售樓處看個究竟，結果售樓處改名了。

後來通過了解開發商內部人士 ，事實是真的賣出去了，我問臨街商業網點價格高，不好賣，還有一樓和頂樓，結果是開發商採取兩個辦法，一是採取低價頂賬方式，消化一部分；二是剩餘部分，全部賣給中介機構，由他們進行銷售；這樣開發商就無樓可售了，所以原售樓處改為銷售新開發樓盤了。

所以，有的樓盤僅剩一樓或頂樓的情況，也客觀存在，主要是樓價高，然後樓層差的可以低價銷售，透過價格有迴旋餘地，看看各交工小區，幾乎很少還有未售樓，有樓也是在頂賬戶手中。