2020年是一個特殊的年份，今年疫情對中國的影響真的挺大的。

現在國家政府都說，要帶頭過緊日子了，也對今年的GDP增長沒有要求，現在主要都是維穩留住青山，現在各行各業都面臨一些壓力。

特別是房地產開發商，目前就現在的情況是，每個開發商都大力促銷搞活動給特價，開發商這種操作也確實有一些成交量，但是還是達不到開發商的銷售目標，所以他們現在還是面臨很大的資金壓力。

我想，目前還不是一個好的時機，我建議可以等等，等到10-11份左右。

受疫情影響今年房價走勢如何，會不會像2003年非典之後出臺政策救市呢？我們來做個對比：

1、當年和現在的經濟體量不同，2003年中國一季度GDP的增長速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，非典疫情整體並沒有影響中國經濟整體趨勢。2020年中國GDP總量水平已達到100萬億，整體的抗風險能力和當年完全不可同日耳語，疫情只是短期的抑制了消費需求，

2、房地產市場所處的發展階段不同，而如今房地產企業可以藉助線上售樓處、VR看房、中介一對一服務等營銷方式，

雖然目前各房企紛紛降價促銷，開發商很可能降價賣房，但視窗期不會很長，一旦疫情結束，極可能會出臺宏觀經濟方面的政策，那麼2020年的後半年房地產企業預測可能會大幅度反彈，所以有機會的話還是儘早出手。

1.不要看過多的樓市分析，宏觀動態政策走向，沒有多少人能準確預測房價。買房最大的問題在於心態，看太多的分析只會讓你一直糾結買還是不買，錯失時機。對剛需自住而言，選擇一套價效比高的房子才是最需要考慮的問題。

2.就算買房後發現房價降了，也不必太過憂慮。以後的房價，以“穩”為主，就算降，也降不了多少的，降多了，也會漲回來；況且在人民幣逐漸貶值的趨勢下，一套優質的房子不會有大跌的空間。

3.三四線房子能買嗎？能！三四線房子能投資嗎？不建議！大部分三四線房價相對低，適合在北上廣深打拼依舊買不起房，資金有限的剛需。

4.首選貸款買房，利用好首套房的優惠政策，積極、合理地使用槓桿，關注房貸利率優惠；當房奴並不可怕，開頭苦幾年，越往後，房貸越輕鬆，因為通貨膨脹人民幣貶值速度你是跟不上的，也稀釋了一部分還款壓力。

5.如果有足夠的資金，能一次到位肯定更好，可以省去以後找房換房耗費的精力和要交的各種稅費成本。如果資金有限就不要勉強了，先上車，買套小的。

6.買房要買痛點。教育資源，醫療資源，商業繁華，交通便利，至少有一點，孩子需要靠近學校，父母工作要便捷的交通，老人要不復雜的環境、方便的醫療資源等。

7.儘量選品牌開發商，品牌開發商的專案相對比較有保障，出現樓盤質量或者爛尾問題的機率和會比小開發商小很多，買之前也要多考察、多打聽，避免入坑。

8.物業很重要，儘量選口碑好的物業，大開發商的物業管理水平，比中小開發商的物業管理水平通常要高得多。

9.地段！同等總價的房子，千萬不要買郊區大房子，一定要選擇市中心小房子。多瞭解政府規劃，有規劃利好，未來幾年內會崛起的新城區，也可考慮。

10.買房要趁早！趁早！趁早！但不要急！不要急！不要急！建議多看，多比較，看得多了，你才能對比出各樓盤的優劣。記住，買對一套房勝過十年忙！

我預測，一線的房價依舊不會有很大的波動，以穩為主，二三四線城市的房價，則會出現分化，大多數城市在數字上依然會上漲，但因為經濟形勢的震盪，房價上漲的幅度，一定不及往年，甚至部分城市還有回撥的風險。

在這樣的時期，作為買房人的我們，就獲得了用更低的價格，買入更好的房產的機會。把 2020 年放在更大的歷史背景之下，中國的城鎮化程序還在推進，中國的經濟還在增長，中國依舊是一個發展中國家，華人對美好生活的嚮往依然開始於一套屬於自己的房產，所以房價嘛，依然還是會漲。而今年，就是一個對剛需買房人、對長期投資者來說，非常好的入場時機。

每年，中國有超過 10 萬億元的房產交易額，卻沒有幾個人站出來教買房人買房，每個買房家庭少則幾十萬，多則上千萬的單筆購房交易，卻對房地產知識瞭解甚少。這是一個多麼可怕的現象？一旦稍有不慎，一旦中國的房價產生波動。錯誤的決策與行為，變可能導致從幾萬元到上千萬元的資產損失與凍結，買房，絕對不是一件可以兒戲的小事。但買房，絕對是一件可以透過學習、快速掌握的技能。

舉一個很簡單的例子，如果你打算買房了，需要提前多久開始準備？

我的回答，是 6 個月。原因是我們在買房貸款時，需要提交一份最近六個月的銀行流水。而這六個月，我們可以養流水，也就是讓我們每個月都有足夠卻穩定的資金入賬，以方便接下來的貸款稽核。流水越多、越穩定，貸款稽核也就越容易。而且，提前半年準備買房，可以用 1 個月的時間學習理論，2 個月的時間瞭解市場，剩下的 3 個月，有時間就去看房，並選中小區，等待優質房源的出現，然後果斷下手。半年的時間，不多不少，堪稱完美。

2020年最真誠的買房建議

一、買哪裡

二、啥時買

三、買什麼

四、不能碰

房子買在哪裡就決定你一生的軌跡。房子承載你的伴侶、家庭、工作和生活的軌跡。買房子是絕大多數人的一生的終極消費。房子不僅是個人積蓄，可能結合雙方家庭六個錢包，買房是考驗你雙商的終極消費。所長勸你怎麼三思都不為過。買對了，實現自用與原始積累的逐級飛躍,實現完美升階買錯了，可能變成雙方家庭六個錢包的嚴重負擔。磚頭研究所的買房法是升階買房法。所謂升階買房法就是升一個階梯城市去買房，除非你選擇安逸，在三四線城市生活打拼一輩子。否則，請使用升階買房法逃離舒適區，去高一級城市置業。你在三四線城市，請升一個階，去二線城市買房；你在二線城市， 請升一個階，去一線城市買房。這樣即使你老了，想回到你的故鄉這些三四線城市，把手中一二線房子賣掉，肯定會跑贏三四城市。相信所長，一線跑贏二線，二線跑贏三四線，

是全世界城市化發展的經濟規律。中國城市化程序發展了40年，現在已經進入了下半段，只有一線城市和核心城市才會有更多的就業機會，只有一線城市和核心城市才會聚集更多的人才、資金、科技、教育、醫療、交通、商業、服務配套和設施。只有在一線城市和核心城市買房置業才會擁有這座城市的股權，房價上漲就相當於這座城市分享給你的股權的分紅，買了房你就會持續不斷的享受這筆分紅。

縱觀世界城市發展史，大城市都是越來越聚集，無論東京、紐約、巴黎、倫敦還是舊金山、柏林、首爾、曼谷。中國亦不例外。一線城市聚集全國甚至全世界的人才，在資金、配套、服務會愈來愈領先，最終都會傳導到房價中。二線城市聚集全省人才、

在資金、配套、服務會愈來愈領先，最終都會傳導到房價中。

你工作的第一件事，就是要在買房的城市繳納社保和公積金。很多城市限購政策要求必需連續繳納社保，才能有購房資格。別讓資格將你擋在門外。比如，北京要求連續繳納社保5年才能有購房資格。北京17年3月出臺史上最嚴格的限購政策，經過三年調整，房價已經調整15-18%。價格已經調整到了16年9月份水平。一線城市，今年是最好的購房時機，疫情影響，多數房企今年第一季度銷售下滑嚴重，根據克而瑞統計，前50強房企同比銷售面積下降40%。今年第二三季度是各大房企是最困難的時刻，需要回籠大量資金去歸還貸款和購置土地，多數房企會打折讓利。這時候，是你上車最好的時機，也是你談判為自己爭取最大優惠的時機。想想一套房子總價400萬，多優惠3個點，就是12萬，是很多工薪階段幾個月甚至半年收入。所以，請把握這次上車良機。二線城市，可以等到今年第三四季度。150萬的房子，多優惠3個點就是4.5萬，也是幾個月的收入。三四線城市，原則上所長不建議購買。因為三四線房子上漲動力不足，勢能不足。人才、資金、交通、服務等設施配套與一二線城市差距越來越大，房價上漲動能不足。

所長認為今年都不用著急，除非是剛需，否則，可以多看看多選選，等到今年第四季度或春節前在購買不遲。

只買純住宅，最好是獨立封閉的純住宅小區；

位置：一線城市：建議購買距離市中心15-20公里半徑純住宅小區，距離地鐵站800米以內，10公里內有產業支撐，附近有教育、醫療、商業、服務設施及配套；

二線城市：建議購買距離市中心10-15公里半徑純住宅小區，距離地鐵1500米以內，8公里內有產業支撐，附近由教育、醫療、商業、服務設施及配套；

什麼是市中心，就是市政府或政府廣場或叫人民廣場的地方。

面積：

一線城市：面積70-90平米主流戶型，二線城市：面積90-120平米主流戶型上面說的距離多為副中心或城鄉結合部，這種地方有地鐵或地鐵已經動工，房價還不算高，相當於市中心的1/3-1/2水平，有產業支撐，有配套，這個面積段，這個價格多會跑贏大盤。發展方向：這一點很重要，就是要跟著政府的發展方向。不能逆向，而要順向，

比如，重慶向南，北京向北向東，成都向南，鄭州向東發展等等。貸款：有公積金儘量使用公積金，貸款額度儘量用到額度的上限；額度不夠，使用公積金加上商貸的組合貸款也可以，沒有公積金，商貸也可以。

總之，首付三成，貸款七成，貸足三十年，這也是你一生唯一能貸足三十年的負債，請一定要珍惜這次貸款，因為將來你一定會享受到這次負債帶來的紅利。

資金：月供一定要小於你收入的一半,除了首付，至少要留足6個月月供現金在身上，保障你的日常生活開銷，以備不時之需。

1.不要碰小產權

一定要買有五證的商品房住宅，五證是《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房預售許可證》。這五個證件是手續齊全開發專案的保證，尤其是最後一個《商品房預售許可證》，是保證專案是否合法的有效證件。沒有這個銷售證都不能成為合法的商品房。

2.不要碰公寓和商辦

哪些打著不限購公寓或類公寓的寫字樓或商辦類產品，不是70年的產權。不能遷入戶口，水電都是商業用水商業用電，價格比普通住宅高一倍，從投資的角度看絕對跑輸純住宅，千萬不要認為限購資格不夠就跑去買公寓或類商辦的產品。下圖為例項：北京畫素，2017年3月 北京出臺限購前價格為4萬/平米，2020年3月價格為2.4萬/平米。買房三年不僅沒漲，還下跌了30%！

3.不要碰商鋪

一鋪養三代已經成為過去式，現在是一鋪坑三代！電商的普及使商鋪經營愈發困難。尤其是非繁華區域的非繁華地段，人口沒有新增，密度小的區域，商鋪租金很難遞增，更無法實現長期溢價和變現。長期看，非核心地段的商鋪嚴重跑輸通脹。

4.不要碰旅遊地產

旅遊地產大多是旅客而非本地固定居民，有些旅遊地產人煙稀少，出租堪憂。旅遊地產大多沒有二手市場，使出售成為空談，買了旅遊地產便成為真正的“不動產”。

5.不要碰海外地產

除非有移民意願或資產超過3000萬，否則不要購買任何海外地產。國外經濟增長多數低於咱們中國，國外人對房子也沒有華人熱衷，歐美髮達國家年增長率為1-2%，已經完成了城市化程序。而一些落後的東南亞國家更沒有相關規範的保障，在97年亞洲金融危機時都經歷房子一年暴跌30-40%的經歷。