6種情況，業主可拒交物業費

1.物業費收取時間，應當從業主收到房子交付時間起算起。如果交付時間延遲，業主完全可以拒絕繳納延遲這段時間的物業費，這種情況下，銷售合同中約定的交付時間不能作為物業費交付起始時間。

2.物業公司沒有與小區業主簽訂書面服務合同。

3.物業公司服務太差，要收集相關證據，包括錄音、錄影、拍照等資料。不過，按照現行判例中，物業費還是要交納，具體交納多少，要根據舉證情況來判定。

4.業主發現發現物業公司提供物業合同以外服務並收費的，業主可拒交超出部分。

5.物業公司收費標準超出物價部門稽核公示標準，超出部分費用業主可以不交。

6.經查，物業公司無法出示合法的價格審批檔案原件，業主可以拒絕繳納物業費。

對物業管差、不作為，業主可透過3種方式應對

1.協商解決

業主在行使監督權過程中，發現小區環境差、綠化不好、兒童配套等公共設施不全、安全秩序管理混亂、車位設定不合理、違章搭建等問題，可以直接向物業提出建議，要求物業整改。在實際過程中，小區物業要麼是開發商下屬物業公司，要麼與開發商有緊密聯絡的物業公司，如果與物業協商無果，可以直接向開發商協商解決關切事項，或者由開發商督促物業公司指派代表與業主協商解決問題。

2.投訴或舉報

物業公司一般受所在街道和房管部門主管，業主遇到無法協商解決的問題，可以透過向街道和房管部門投訴或舉報。由主管部門出面安排相關人員組成協商會談小組，切實解決業主們的關切。一般情況下，遇到類似問題的業主可以集中反映，有利於問題解決。當然，業主還可以透過收集相應證據，直接申請仲裁和起訴物業公司。

3.更換物業

小區業主對物業公司管理實在不滿意，可更換物業公司，重新選聘物業。更換物業需要召開業主大會。這裡要注意的是，業主大會參會業主人數要過半、建築面積要過半，在“雙過半”情況下，可以決定透過更換物業公司。當超過小區面積和人數2/3同意可更換物業公司。物業更換在現實中往往會遇到不少麻煩，業主們需要本著實事求是精神，依法依規行使自己的權利。

當然，物業工作是一項複雜工作，需要業主和物業的共同努力，不能單方面情緒影響到整個小區環境和諧，希望凡事儘可能透過協商來處理，業主按時交納物業費，物業提供滿意服務，這是我們每一個人的期望。

我覺得一般情況的話分主動和被動。

主動降價的情況是本來物業費用就比較高，或者小區物業的其他公共資源收益比較多等類似的情況會有主動降價的可能。

被動降價的情況是業主或者業委會等小區住戶業主在不滿物業管理，或者管理質量和所收物業費不匹配的情況下被動降價。

物業費用一般在買房時開發商確定，一旦確定多年不變，多投入一分錢都是減少物業公司利潤，所以難以保證服務質量。服務標準不透明，成本不公開，利潤多少業主難以知曉，目前讓物業公司主動降費等於與虎謀皮。要想降低物業費，政府某個部門必須承擔監管責任，把以上情況公開，確定合理取費此例，超出部分才會降下來，如果費用嚴重不足，該漲也得漲，這對雙方都是公正的。