給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。

比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：

4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

我認為，對於你來說，你的貸款利率是4.41%，已經非常低了，而且還款年限還剩十五六年，還是選擇固定利率比較合適。接下來就詳細分析下為什麼固定利率對於你來說比較合適。一、什麼是lpr浮動房貸利率？

lpr，指的就是貸款市場報價利率，各大商業銀行、金融機構根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和型別等要素，在貸款基礎利率基礎上加減點確定貸款者的最終貸款利率（利率不再是固定不變的了）。

必須2選1。央行規定，自2020年3月1日起，重新調整存量房貸利率，存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇：lpr或固定利率，原則上轉換工作應於今年8月底前完成；也就是說，可將原合同基於“央行基準利率”的定價轉換為固定利率或者LPR。其中，選擇掛鉤LPR的話，未來房貸利率將根據LPR利率報價而上下浮動。

2020年5月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了最新貸款市場報價利率（LPR）:1年期LPR報價將與4月20日保持一致，利率為3.85%。同時，5年期以上LPR利率也仍然維持為4.65%，也就是說lpr5月與4月相比，沒升沒降。

再來看下最近幾個月的lpr變化情況為：

短期看來的話，lpr是逐漸下降的，但是僅僅是短期之內，因為2020年因為經濟增速緩慢，所以國家出臺各種政策放寬來促進經濟活力。

其實說到底，選浮動貸款利率，就是賭這個新的新名詞lpr之後是升是降，和你自身貸款的利率沒有任何關係，網上有個段子（權當娛樂）：

狼突然對羊說：現在給你們兩個選擇，一是我每個月來吃10只羊，以後都這樣。二是我每個月不固定吃多少，但是我吃飽為止。不餓呢我就少吃點。當然如果餓了就不好意思了。飽不飽不好說，這也是說當下的經濟形勢。

而且根據5月最新公佈的lpr為4.65%，已經是非常低的了，感覺沒有多少下降的空間了。而且你的貸款利率比lpr還低，已經是非常合適的了。因此建議選擇固定利率。而且這是與經濟掛鉤的，咱們國家的經濟你認為未來會怎樣？當然是向上發展。

我個人建議你轉。

因為你基準利率4.9％的基礎上下浮10％後為4.41%，等轉完後利率將會為4.65%的記住上下浮10%，然後每年都會根據國家上一年最後一次LPR調整，來調整你4.65%這部分，10%優惠是永恆不變的。

近幾年因為疫情影響，國家為了促進經濟建設大機率不會將利率恢復至4.9%甚至往上，但是幾年後國家如果經濟出現過熱，那利率就不一定了。

在恢復經濟的幾年，轉為LPR你肯定是划算的，雖然你7-8年內貸款無法還清，可是你有能力可以償還大額，不斷縮小你貸款的總金額，將來就算國家利率提高，你貸款本金已經縮小了，那麼你剩餘部分付的息差估計也沒幾個錢。

以過去的經驗，隨著時間的推移，錢越不值錢，也許以後就算利率提高了，你也不在乎那幾個錢了。

這個問題應該沒有特別準確的答案，關鍵看個人貸款的種類和期限，如果期限長，利率偏高，建議調整為lpr。如果期限短或者價格低，比如公積金貸款，轉換意義不大

首先要說這個選擇非常的重要，因為它只有一次機會，且影響你日後十幾年乃至幾十年的貸款利率。

在這裡我不妨先說出我的看法，我建議選擇固定利率。

理由主要有三點：

第一從經濟學損失厭惡的角度去出發，固定利率肯定是個快選性，因為無論lpr後面怎麼變，你不可能還的比現在更多。頂多到後面lpr在短期內下降的時候,你心裡會因為沒佔到便宜有一點酸酸的而已。但是這個選項可以讓你後面幾十年不用擔驚受怕，因為萬一lpr漲了且漲很多，你就需要多還很多貸款，從而後悔懊惱且只無計可施，畢竟自己做的選擇，跪著也要還完。

第二，我們從動機去出發，為什麼央媽大費周章的搞出來一個lpr，難道真的是為了讓房貸利率跟市場利率接軌嗎？那直接調整基準貸款利率不就可以了嗎？恐怕不行，因為只有把這兩者分開了，才能放開手腳，降低貸款基準利率，刺激基建。而同時保持lpr的不變，維持樓市的穩定，避免因為利率的降低刺激了炒房復甦。單從這個角度來看，還有一層直觀感受，就是有了LPR，房貸可以不少收。你品，你細品。

第三，看到很多人都在分析，從歐美髮達國家的市場歷史發展路徑來看，越發達貸款基礎利率會越低，這麼看lpr持續下降不是夢，但是！Lpr現在是4.8%，也就是你做決定的，這一年的利率它是4.8%，漲和跌都是在4.8%的基礎上去研究的。我們來看看4.8%這個數字，距離公積金的基礎貸款利率3.25%，還有多少下探餘量？你覺得lpr多大可能性會比公積金的利率還低？相反，它上升的空間可是無窮大。長遠來隨著5G智慧城市物聯網的發展，說不定會迎來一輪新的增長，畢竟幾十年什麼都有可能發生。

所以就是做一個還款利率方式的決定，真沒必要像炒股票那樣，讓自己天天睡不著覺，反正我pick固定利率，都是成年人，邏輯互相參考，選擇還得自己來。

房貸利率有兩種方式可以選擇，浮動利率或者固定利率二選一。

不管固定還是浮動，都是lpr利率。

原先是基準利率，現在是lpr利率，在lpr利率框架下的浮動利率或者固定利率。

如果選擇浮動利率的話，到了轉換的日期，如果lpr利率降低了，你的房貸利率就跟著降低，反之就升高。

如果選擇固定利率的話，以後你的房貸利率永遠就不會變化。之前是多少以後還是多少，不會跟著市場上的利率變動而變動。

目前lpr利率是走低趨勢，推薦選擇浮動利率。

LPR的前世今生

LPR利率轉換其實是我國金融市場化改革，非常重要的一步。LPR與央行之前的麻辣粉（MLF：中期借貸便利）一樣，都是一項“新出鍋”的貨幣政策工具。其對貸款、商業、經濟都有著巨大影響，並且在房貸領域又與我們個人息息相關。為什麼它會帶來如此大的影響，還要從美國大蕭條時期說起。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。其源頭是美國的最優惠利率，即Prime Rate。

時間撥回到1929年美國大蕭條時期，彼時的美國經濟停滯，大量企業破產，不良貸款率急速攀升。在這段時期，信譽良好的企業更是少之又少，但銀行手中的資金急需找地方投資，部分商業銀行開始刻意降低信貸標準，將一些資信不達標的企業納入貸款目標，貸款利率確實下降了，但由此卻引發了惡性競爭，銀行業不良貸款率進一步攀升，最終成為壓倒銀行的“最後一根稻草”（銀行倒閉）。為防止競爭惡化，美國緊急出臺相關法規，其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。倡導推動形成統一的基準利率作為貸款最低利率，各銀行放貸利率必須要在這個基準之上。到了20世紀70年代以後，隨著直接融資市場發展，大型企業融資渠道逐漸擴寬，銀行間競爭加劇，Prime Rate的基準線才被逐步突破。但如今，美國的Prime Rate開始作用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等融資渠道較單一的群體。

視角拉回中國，以前，還未實現利率市場化的時候，我們銀行是按照央行釋出的貸款利率作為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動。這個利率被稱為貸款基準利率。為了推動利率市場化改革，

2013年起，我國全面放開金融機構貸款利率管制，取消了貸款利率下限。但一個顯著的遺留問題便是，我們的銀行尚未具備定價能力，若沒有一個參考的貸款利率標杆，

容易誘發市場定價的混亂，造成互相壓價。

一個新的定價標準被迫切期待中，這就需要讓利率“換錨”。根據國外經驗，實行LPR定價，可以促進定價基準由央行確定向市場確定過渡，因此央行於2013年建立貸款基礎利率LPR集中報價和釋出機制。

LPR的轉換選擇

央行對“換錨”給出了2種方案:一是選擇固定利率，二是選擇浮動利率。假如小明家的貸款日是2015年的3月1號，貸款的期限是30年，那麼按照5年期貸款的基準利率來計算，最近小明實際執行的利率水平4.41%。根據我們人民銀行第30號公告顯示，個人住房房貸的轉換前後的利率水平是保持不變的。

那麼對於小明來說，如果他選擇為固定利率，那麼他的個人房貸在整個合同的剩餘期限內，都是執行了4.41%的利率。

如果小明選擇轉換為參考LPR定價的浮動利率，他的房貸利率將是一年一變，重新定價的週期是一年。這樣的話小明家房貸的利率水平將按照5年期以上LPR，4.8%加上負的0.39%來定，也就是4.41%。（其中負的0.39%是固定加點的點差）因此對於小明來說，從第1個重新定價日開始，小明的房貸利率就會變成當時最新的5年期以上的LPR的水平，再加上一個負的0.39%。以後每年定價日以此類推。

小明面臨的兩種選擇都有其合理性，只要選擇適合自己的就可以。但對於未來的貸款利率趨勢，我預期未來的LPR的走勢應該是下行的，也就是說未來其實是一個低利率的時代，相比歐洲、日本，還有美國，中國目前的利率水平相對還是較高的，但是隨著中國經濟增速的平穩的下降，從長期來看利率的下行是個不可逆的過程。

所以對於大眾來說，這次改革的最終受益者，一定是廣大人民群眾，而深究LPR改革為何會使我們受益，還要從我們的定價及制度優勢說起。

LPR真的可以惠及大眾？

還記得中央電視臺《幸運52》節目麼？其中一個節目環節就是圍繞市場上各種商品價格展開競猜遊戲，猜對價格者即可拿走所猜商品。答題者如果猜出的價格低於真正價格，主持人就說“少了”，高於真正的價格，

就說“多了”，看誰能在最短的時間內猜中。其中有一項競猜者們最愛選擇的場外援助道具，就是“去掉一個最高價、去掉一個最低價”。這個道具能極大縮小价格範圍，使競猜者猜中機率大升，同樣在LPR定價過程中，也運用了一樣的規則。

首先央行會篩選出18家綜合實力較強的

全國性銀行成為LPR報價行，在每個工作日，各報價行根據自身對行內最優客戶執行的貸款利率，向全國銀行間同業拆借中心報送本行貸款基礎利率。由各報價行給出本行貸款基準利率，在這個基礎上我們去掉一個最高的，去掉一個最低的，去掉兩家以後，

把剩餘的報價作為有效報價。所以LPR是由這18家商業銀行共同決定，不用擔心某幾個報價行聯手起來故意的抬高市場的利率。而且這些報價銀行他們作為直接的貸款機構，他們對市場的變化自然是最清楚的。

在過去很長一段時間內，LPR與貸款基準利率持平，不能反映市場利率變動情況。這樣就使市場利率和貸款利率並存，且走在兩個軌道上，這就是我們經常聽到的利率“雙軌制度”。

央行的貨幣政策主要透過銀行等金融機構向市場傳導，但由於大部分銀行採用的LPR仍然參照央行的貸款基準利率，而非市場利率，而貸款基準利率又相對穩定，很長時間維持不變。這就對市場利率向實體經濟傳導造成阻礙。透過LPR的改革和完善，在央行調整向符合資質要求的銀行提供的貸款利率時，就可以直接影響貸款利率，環節被打通了，貨幣政策就可以傳導到實體經濟。

也由於此，為了降低疫情期間中小企業短期的融資成本，緩解他們的資金需求壓力。央行推行的利率下調政策，將非常有助於幫助企業度過資金的難關。這是我們制度的優勢。

未來我們國家的市場經濟會進一步發展，利率市場化的程度也會得到進一步的提升，那麼除了貸款基準LPR之外，存款利率、企業貸款浮動的基點，都會有比較大的市場化的空間。採用這種小步快跑、穩步推進的方式，！最終使金融服務普惠於萬家。

我選擇願意轉LPR！預期房價上漲就固定利率，預期房價平穩就浮動利率！

房貸LPR轉換，就是國家給了你一次套利的機會！

最近，很多網友諮詢我，是不是需要把自己的固定房貸利率改成浮動的LPR利率。

讓各位網友糾結的原因就是到底能不能省錢，畢竟這是一次唯一的機會，選擇好了，未來房貸就能省不少錢，選擇錯了，未來就要多花很多錢。

對每個人來說，如果能夠省錢，自然打破頭也要趕緊改過來，如果不能省錢，自然沒有調整的必要。

固定利率改成LPR浮動利率，本身就是一次套利機會。關鍵萬明白如何套利，能不能套利！

就像我反覆強調的是否買房的糾結就是是否能夠套利，也就是判斷房價是否會上漲，如果判斷房價會漲，那麼趕緊趕緊買房，如果判斷房價會跌，那麼趕緊賣掉房子。

所有，我得出貸款買房的本質就是判斷房價漲幅會超過銀行貸款利率的套利工具！

同樣，賣房的本質就是規避房價下跌或者房價漲幅低於銀行貸款利率給自己帶來損失的工具。

那麼，本次房貸利率要不要固定改成浮動吶，其實也是給了各位購房者一次選擇套利的機會，那就是判斷未來LPR利率調整能不能給自己帶來套利的可能。

如果能夠套利，也就是LPR利率會持續低於原來的固定貸款基準利率4.9%，那麼就趕緊調整，如果無法套利，也就是未來LPR會超過4.9%，就不用調整。

現在，LPR已經運營到歷史新低，去年12月的LPR是4.8%，最新公佈的是4.75%，低於多數購房者的基準利率4.9%，所以，很多人蠢蠢預動，如果未來持續低於4.9%，那麼就趕緊改成LPR。但是又糾結，糾結的是擔心LPR會反彈，萬一未來超過4.9%，那麼現在省的一點錢，未來有補給銀行了。

舉例說明，一位購房者原來買房的基準利率

是4.90%，因為是首套給打九折，實際利率就是4.41%（4.90×90%）。

如果本次不調整為浮動模式，那麼利率一直是4.41%，直到還款完成。

現在轉成LPR，如果當前LPR是4.8%，這個購房者的優惠“差值”為（4.41%-4.80%）=-0.39%。

如果未來LPR降為4%，那麼購房者的房貸實際利率為（4%-0.39%）=3.61%。

也就是說，只要LPR持續執行在4.9%以下，那麼這個購房者就是能夠套利的，套利的總額就是利息差。

但是，萬一LPR開始上行，突破4.9%的話，那麼這個購房者就套利失敗，也就是虧損。

所以，非常簡單了，是否調整房貸利率從固定繼續改為LPR浮動利率，就是判斷未來LPR會不會重新突破4.9%，只要LPR在4.9%以下，就可以盈利，如果LPR高於4.9%，那麼就虧損。

所以，現在的核心問題就是未來LPR到底是上行還是下行的問題了。

目前，中國LPR進入到二十幾年的最低利率水平，跟中國經濟的GDP增長率基本吻合，中國房價漲幅高的時候恰恰也就是GDP高增長的時期，只是房價波動週期跟GDP有個延遲週期，但是整體是吻合的

我們來看看錶格：

中國過去LPR利率

中國未來房價進入平穩運健康發展狀態，包括房貸利率也是配合房價平穩執行，當房價過快上漲，就說明房貸激增，利率上行，抑制購房需求，同樣，當房價下行，房貸減少，利率就先行，刺激房價上漲。

我們看到，以前固定房貸，持續低於LPR真實利率，於是買房人都買房套利，也就是套利房價漲幅超過銀行貸款利率。

未來，中國房價進入平穩階段，自然LPR也會平穩，這個時候，房地產市場就成為了真正的中國經濟平穩健康發展的的壓艙石。

先說結論：轉LPR

是否轉LPR和你現在的貸款利率並沒有太大關係，因為剛切換的時候，利率是會人為調節到一致。調整完之後，兩種利率的執行機制不一樣。

所以首先需要搞清楚兩種房貸利率的本質是什麼。之前的房貸利率是和央行的基準利率相掛鉤，而基準利率並不是僅僅只是和房貸利率，它幾乎是整個國家金融市場相關業務的參考標準，因此基準利率牽一髮動全身，影響非常大。所以一般基準利率是很少變動的。實際上國家近幾年一直在著手調控房地產，貸款利率對房地產絕對是殺手鐧般的存在。（大家回想一下最瘋狂的地產時代是2015-2016年，那時候很多城市貸款利率都是85折的，可以說地產的瘋癲時刻往往都伴隨著貸款利率的降低）在調控房地產的過程中，往往會遇到一個悖論，比如政府要打壓房地產，理論上講提高貸款利率就是一個最直接有效的方法，但是這會帶來另一個問題，基準利率上調後，整個社會的金融成本就一定也會跟隨變高，這又會直接打擊到流動性，對企業的融資成本影響尤其大。本來中小企業融資環境就難，再提高成本的話，帶來的衍生問題簡直難以想象。所以我們回過頭看歷史，雖然國家一直在調控房地產，但是基準利率幾乎沒什麼變化。哪怕是在2017年號稱最嚴的調控時期，基準利率也沒變。

正是基於這種背景下，國家改革了貸款利率的關聯機制，想切換為與LFR掛鉤。所謂LPR，通俗的說就由18家主要銀行對其最優質客戶的貸款利率，進行加權計算，每個月會報價一次。LPR的影響相對就比基準利率要小很多，也比較容易市場化。所以我們看到，2020年從開始，LPR就已經在持續向下調整，而基準利率還是保持不變。從最新全球的形勢來說，利率走低是一個趨勢，大概可以預見，接下來幾年LPR是呈下降趨勢。因此對於房貸來說，改為LPR目前來看是比較有利的。當然要說十年，二十年後的情況，肯定是無法預計的。不過根據經驗來說，大部分人在5-10年內都會有一次換房，所以太久遠的事，其實也不用考慮太多。從目前的形勢來判斷，轉LPR是更有利的。

房貸壓力不大，不想承擔風險，建議維持固定利率不變。

首先，在LPR或者固定利率之間做選擇之前先要搞清楚政策是怎麼規定的。從2020年1月1日開始，新籤的貸款合同報價參考貸款市場報價利率，也就是LPR。對於存量浮動利率貸款（2020年之前籤的商業貸款合同）客戶，有兩種選擇：

A.LPR+加點數值（可正可負），將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

B.維持原固定利率保持不變。

上述選擇只能做一次，決定後就無法再次做轉換！

舉個例子：

比如原貸款基準利率4.9%，按照2019年12月釋出的5年期以上LPR 報價4.8%，最新5月的LPR報價是4.65%，如果現在轉換，不同原貸款利率標準下，加點和新貸款利率實際值如下圖：

顯然，只有在LPR處在下降通道中，所有轉換的人都能從中獲益，相對來說“虧損”的就是銀行（因為少賺了利息）。一句話，如果我們轉換成LPR後，就要承擔LPR突然上調的風險。

所以現在問題的關鍵就是：LPR在未來一段時間內的走勢會如何？

中短期來看，受今年國內外疫情蔓延，全球經濟都受到嚴重影響，從美聯儲的無限量貨幣寬鬆，到央媽的降準降息，國內新一輪降息週期開啟，為修復實體經濟，政府會實施寬鬆的貨幣政策，補足流動性，降低實體融資成本，所以LPR中短期趨勢應該還是會降。但是不會降很多，因為政策要求“房住不炒”，過低的LPR可能會拉昇房價。等經濟企穩復甦後，為防止資產泡沫，資金面不會繼續寬鬆，同時伴隨著經濟轉型，新一輪的技術創新革命會拉動經濟高速增長，那麼這個時候也會帶動LPR上漲。

所以，總的來說，LPR有跌又漲，說不定前後一抵銷，實際上根本就沒佔啥便宜。畢竟想割資本家的韭菜還是挺困難的。如果本身房貸壓力不大，也不想承擔這個LPR上漲的風險，那就維持固定利率不變就好了。

以上是個人觀點，僅供參考。

中國2019年施行的LPR（loan prime rate）扮演的是基礎利率的角色，LPR的計算基於18家銀行根據公開市場操作利率（主要是MLF，即中期借貸利率）加點形成的方式報價。

今年開始以往的合同也要變成固定利率或者LPR+浮動基點 形式。

在我看來，還是選固定利率好。為啥呢？

因為樓市雖然還在盤整，但是長期向好趨勢不變，未來房貸利率可能還會漲。而選擇了固定利率就相當於維持了低位利率。

還記得“當別人貪婪時恐懼，當別人恐懼時貪婪”嗎？

我堅信房價遲早會漲，到時提升LPR勢在必行，今天你還可以選擇固定利率，以後買房想轉固定利率都沒有機會。

且行且珍惜！