在銀行辦理房貸，年限自己可以掌控嗎，這個問題有點籠統，但是我還是可以回答的，

首先，你這個如果是新房貸款，那麼還款最長期限是30年等額本息或者等額本金還款方式進行還款，但是銀行不會給你說等額本金的還款，那樣他們少賺很多利息。所以一般都是等額本息還款。另外銀行有規定，三年以內結清貸款的，需要支付三個月的利息作為違約金，還款滿三年以後，就不需要繳納違約金，可以隨時申請提前還款，所以這個還是可以掌控的。

其次，如果你做的是房產抵押貸款，那一般還款方式都是隨借隨還，先息後本 尤其是在今年疫情爆發的情況下，企業生存遇到前所未有的挑戰。在政府都大力支援下，利率降低了將近百分之五十。所以還是可以掌控你的還款期限的。

在如今新的LPR利率環境下，在辦理房屋按揭貸款之時有自由選擇固定LPR或浮動LPR的權利。一般在選用固定LPR之時，也就是一槌定音、絕不反悔，按照合同簽訂的時間要求永久性固定不變利率；而採用浮動LPR就不一樣，如合同約定的時間和年限進行LPR利率的調整。

下面就舉個例子讓大家更加明白：

（一）甲購買了一套房產按揭100萬，期限為30年，利率為LPR的1.1倍，採用等額本息的方式進行。而20年3月的5年LPR的4.75%，1.1倍也就是利率為5.225%。30年的每月等額本息約為5555元，30年支付的總額為200萬。

（二）乙購同樣購買了一套按揭100萬且LPR浮動利率加10%的30年期房產，假設LPR第一個十年4.75%不變，第二個十年變為3.5%，第三個十年為2.5%。那麼三個利率週期的利率分別如下：

第一個十年利率=4.75%+0.475%=5.225%

第二個十年利率=3.5%+0.475%=3.975%

第三個十年利率=2.5%+0.475%=2.975%

透過計算獲得（這個其實是一個非常複雜的計算過程），筆者還是花了一點時間，計算的結果是：

第一個十年的每月等額本息為5555元，與前面的不變。

而到了第二個十年，按揭利率下降到了3.975%，那麼這十年的等額本息月付4186元；再到了第三個十年的利率為2.975%，每月支付的等額本息為4833元。

而三十年裡總共支付才175萬。相比於前面的固定LPR卻是少了25萬元。

這道是一個十分誘人的結果。可也要考慮LPR有可能上升的機率，以及LPR下降幅度不大也會影響更小。

可隨著中國的經濟從中高收入向高收入的發達國家邁進，利率下調是一種經濟發展的趨勢，未來LPR利率下跌的可能性非常大，雖然不一定會下跌到上面這個水平，但下跌只要存在就會浮動LPR有利。可最終如何還是要自己拿主意，筆者給出的也就是其中的一種假設而已。

01 按揭貸款期限可以由客戶根據自己的需要進行選擇

去銀行辦理按揭貸款時，按揭貸款期限並不是由銀行決定，而是由客戶根據自己的實際情況進行選擇。最長可以選擇30年，最短的話就沒有限制。當然，還有一種情況就是，如果月供和其他負債合計的金額超過了月收入的50%，銀行就會要求你將貸款期限拉長，以將月供和每月歸還的其他負債金額控制到月收入的50%以內，否則將無法審批貸款。

假如A月收入12000元，沒有其他負債，現在計劃按揭100萬元，計劃15年還清，這時月供金額是7855.94元，如下圖：

超過了月收入的50%，這時銀行就會要求A拉長貸款期限。如果把貸款期限由15年調整為25年，這時的月供為5787.79元，見下圖：

也就是說，只要客戶每月的月供和其他負債金額都不超過月收入的50%，貸款期限可以客戶自行選擇。

02 同一銀行同一地區對於5年期以上的按揭貸款都是一樣的利率

上面講客戶可自己選擇按揭貸款的期限，但在同一地區的同一銀行，5年期以上的貸款利率都是一樣的，無論是選擇15年還是25年，利率上沒有區別。5年期以上的房貸利率以5年期LPR為計價基準，目前最新的5年期LPR為4.75%。5年期以下的房貸以1年期LPR為計價基準，目前最新的1年期LPR為4.05%。

1.新房的商業貸款和公積金/組合貸款最長可貸年限30年，具體可貸年限與客戶的年齡有關，每個銀行要求的年齡上限不一樣，具體諮詢當地銀行政策；

2.二手房按揭貸款的年限除了與客戶年齡有關還與所購房子的房齡和貸款品種有關。二手房商業貸款最長可貸年限30年，具體可貸年限要看貸款銀行對房齡的要求；二手房公積金/組合貸款可貸年限計算公式：

（房屋年限—已用年限）÷2

3.不論是新房還是二手房，貸款時銀行都會核算收入還貸比。有些小夥伴想縮短貸款年限，縮短貸款年限會導致月供增加，在收入達不到銀行要求時，就只能選擇銀行計算出來的年限。

由此可以看出去銀行辦理房貸，貸款年限受多方面因素影響，只有在全部都符合要求的時候年限才受自己掌控。

第二個問題面籤時的利率會有變化麼？

自2019年10月8日起房貸利率開始實行「LPR利率+基點加成」，LPR利率報價是一月一次，所以具體執行利率也與放款日的LPR有關。面籤只是申請貸款提交資料，基點加成也只是根據當時資料的情況給出的，具體的基點加成還是以資料提交審批，審批科給出的最終批覆為準。

所以面籤時的利率在受到其他因素影響時是會有變化的。

一，銀行辦理房貸關於年限的問題

銀行辦理房貸，最終的貸款年限客戶自己是決定不了

是要根據客戶的綜合情況決定的，比如說:客戶年齡，貸款金額的多少，工作情況是否穩定，收入多少，有無資產等等因素綜合決定的。

二，關於面籤利率

銀行貸款利率四大行（中國銀行，農業銀行，工商銀行，建設銀行）是央行統一利率執行，也會根據客戶對貸款銀行的貢獻度多少有所浮動降低，比如:在本行長期有大額定期存款，有基金理財產品，等等。

但是如果是二套房的話，貸款利率是會上浮的，具體上浮標準，已當地銀行利率為準。

我年前有一個客戶辦理按揭貸款，當時銀行是按照首套房利率5.39，後面客戶說他之前買過一套房子，是二套房，利率就成6.68了。