01

問題中有兩點不清楚:一是借款時籤的購房協議中房值價值是多少？二是你手中兩份購房協議和租賃合同的具體內容題中沒有顯示。

所以我只能做出猜測性的回答。

02

這個問題形式上雖然是購房合同，其實就是一件借款合同糾紛，你可以到法院起訴擔保公司，案由是撤銷合同。也就是說撤銷虛假的購房合同和租賃合同。因為你手中有三個合同都涉及同一套房子，並且房屋實際價值與擔保公司向你賬戶轉款數量相差懸殊，明顯不是公平交易。

但是你要做好償還借款的準備，畢竟借擔保公司的錢還是要還的。

03

如果擔保公司採取違法手段催債，甚至是用少量的借款為誘餌，真實目的是想得到你價格高的多的房屋。

這種情況下，擔保公司有可能涉嫌套路貸違法犯罪活動，你可到公安機關報案，由公安機關偵查這個擔保辦理過多少像你這樣的業務，是否確為套路貸。如果擔保公司心裡有鬼，自然會與你和解的。

如果你與對方商談的身份是以個人，不是以商事主體進行的話，沒有合法有效的協議，該筆賬款非法部分，可以完全不用還，以拿到手的具體數額為限。以合法手段掩蓋非法目的的行為所為合同是可撤銷的。當然行使可撤銷權的方式是起訴。

就目前你這種狀況來看，基本上是陷於了一種困境。如果想從困境中解脫，最好的辦法是起訴。起訴對你來說是成本最低也是權益保障對你最有利的手段。因為有些非法債務關係，最怕的是見光，見光即死的現象很多。尤其是有些勢力所控的不合法的民間債權債務關係，更是國家打擊的重點。

從您的表述可知，您是在做生意。說明你們之間是商事主體之間的借貸關係。這種關係以雙方意思表示一致為要件。如果你的錢並沒有用在購房上，而是用在其他事上，說明合同內容不真實，合同目的是空洞的，這也是主張協議可撤銷的一重要原因。從您的表述可知，一直以被迫來形容你們之間的簽約過程。但如果沒有相關的證據表明是受迫使的，一般很難主張因脅迫原因產生的民事法律行為的效力瑕疵，也難以一併主張撤銷。

質押的客體只能是不動產。您說的房子應當是抵押，不應該是質押。在法律上，房屋是不動產，只能抵押，不能質押。流押（質）條款是無效條款。這裡的流押（質）條款通俗的講，就是在協議中說明，如果不能償還到期債務的話，以所涉抵押或者質押物抵債的條款是無效的。法律之所以這樣規定，就是為了規避處於弱勢地位的出質出押人的基本權益不受侵害。

在房屋抵押問題上，您所說的質押是不對的。抵押合同成立不代表抵押權成立。以不動產抵押的，應當以產權管理部門登記為生效條件。只有登記的不動產抵押權才是有效的，只有合同，沒有辦理登記，抵押權沒有，也就是說對方並沒有取得抵押物的抵押權。這是就不動產權作抵押的登記生效意義所在。也就是說，如果沒有對房屋做抵押登記的話，抵押合同是無效的。如果房子產權在你名下，你大可不必擔心抵押的問題。因為他們抵押權根本就沒有取得。

第一份購房協議與第二份購房協議：從您的表述可以知道，如果沒有錯的話，這兩份協議的當事人主體是一致的，重新所籤的第二份在數額上明顯高於第一份。說明您所欠款從二十萬已經漲至四十萬。從這裡可以知道，您這筆賬上的交易數字其實就是這個明合同掩蓋下的實際貸款數額。

從法律意義上來講，只有租賃合同是有效的。當然如果你能證明是脅迫所為，同樣也可以主張撤銷。

真要主張權利的話，儘量別找當地律師。這是建議，也是忠告。因為地方的勢力盤根錯節，未必對你有利，有甚者可能會是一個更大的坑。

希望對您有用。不走極端，但也不能任由宰割，任其肆意妄為。這也是一種人生態度。