首先，旗幟鮮明地告訴你別買！

除非錢少只買得起小公寓過度，或者錢多沒地方花！但凡能買住宅就不要買公寓！

首先要知道，公寓大致可以分為三種類型，分別是普通公寓、商務公寓和酒店式公寓。

商務公寓的用地性質為綜合性用地，產權在40年或50年，酒店式公寓的用地性質為商業用地，產權為40年。但是住宅的用地性質是居住用地，產權為70年。

並且40年或50年產權的公寓，不可以使用明火，沒有通燃氣，做飯只能使用電磁爐，而且是商業用電用水，這一點和住宅還是有所區別的。

公寓的缺點是什麼

1.土地年限。商業性質的公寓，土地使用性質上大多屬於“商場”，寫字樓或酒店性質。從土地使用年限40-50年左右來看，如果續期申請不透過，公寓會面臨回收風險。

2.水電費用。公寓居住費用，是按照商業水電費的標準來收取的。基本來說水電收費標準都在住宅的一倍左右。

3.學區存疑。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。

4，不好轉手，商業公寓各種稅費加起來可能有17-18%

公寓還是二手公寓，買它做什麼，且不說產權性質40年，交易稅費也是很高。公寓不建議購買，即使買也要買新的。

下面是我之前寫的分析，可以看看

公寓到底要不要買？通常客戶會有以下三種情況

情況1：年輕人首套房，覺得公寓壓力小，堅決不要買，即使是女孩準備婚前買一套個人產，也不建議買。

情況2：有首套房，準備再買一套，但是考慮住宅要首付6成壓力大，公寓不限購，買著投資。如果首套資格可以解決，不建議買。

情況3：名下有好幾套房子了，手裡也有錢，也不知道投資什麼，那可以買。買70年產權、雙氣的最好。

雖然做公寓，經紀人會拿到高佣金，但是對客戶來說會入坑，我一般是會給建議，決定權交給客戶。

至於為什麼不能買，我認為原因有

1、公寓後期出手較困難，交易稅費高、產權年限短等

2、居住問題多，一般是單氣、一梯很多戶，電梯擁擠、住戶雜亂、噪音大、商水商電等

非常高興回答這個問題。我的觀點是三線小城市的二手公寓不可以嗎。理由有，第一，公寓不能買，主要是產權年限不比普通住宅的70年，公寓只有40年。公寓的水電物業費都是商業價格，比居民用水電要貴多了。公寓的廚房、電梯設定比住宅設計差很多。公寓的交易成本要比住宅貴不少。第二、三線城市的二手公寓確實沒有投資價值。

千萬別碰，免得壓在手裡，燙傷了！

為什麼這樣說呢？

1、現在疫情影響開始蔓延，經濟形勢嚴峻，一線城市的房價已開始出現回落。經濟下滑會慢慢向二三線傳遞，到時三線城市房價會下跌得更厲害，特別是沒有人口淨流入的城市。

2、公寓產權年限一般只有40年。三線城市主要以居住為主，而只有40年的公寓顯然不能滿足居住，特別是相對70年產權的住宅，更是毫無優勢。目前三線城市的住宅已供大於求，還有人願意買公寓嗎？

3、一般購買公寓除了居住，也有用來投資。投資的話一般需要一段時間。問題是三線城市房價上漲已到天花板，沒有空間了。如果購買後用來出租，憑著三線城市的人流，肯定難以有好價錢。到時想哭的地方都找不到。

因此，三線城市的公寓一定不要碰！

不太建議入手。三四線城市的房子供給永遠大於需求，在新房市場尚充足的情況下，二手住宅都很難流通，更何況是公寓了。而且大部分三四線城市是留不住人才的，就業資源的緊張、生活成本的壓力，都造成三四線城市人才逃離。儘管透過棚改政策在一定程度上拉動了三四線城市房價的上漲，但在缺少年輕人接盤的情況下，三四線城市的房價是難以維繫的。

1、產權年限不同

雖然房屋的使用時間是沒有限制的，但土地產權的使用是有年限的。一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，住宅用地為70年。

2、水電收費標準不同

一般的住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取；而商業公寓屬於商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠來看，住宅的水電費支出會比商業公寓的支出節省一半。

3、解決戶口規定不同

公寓一般是在商業用地上建起來的專案，是商業性質，因而不能解決戶口問題。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。

4、居住舒適度不同

一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，不僅可以居住，也可以商用，人員流動性高，無小區環境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅有劃分區域的學校，可轉讓；公寓不一定，可能有指標，轉讓之後無；值得一提的是，LOFT公寓產品在戶型裝修設計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變三房。

5、利率和首付不同

如果是打算貸款購買商業公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首套房首付比例一般不低於40％，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於35％，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。

6、採光條件不同

大多數的公寓採光和通透性都不是很好。有些商業公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件自然並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件會比商業公寓好很多。

7、稅費不同

公寓和住宅在稅費方面也是不同的，買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭僅有的住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。

千萬別碰，免得壓在手裡，燙傷了！

為什麼這樣說呢？

1、現在疫情影響開始蔓延，經濟形勢嚴峻，一線城市的房價已開始出現回落。經濟下滑會慢慢向二三線傳遞，到時三線城市房價會下跌得更厲害，特別是沒有人口淨流入的城市。

2、公寓產權年限一般只有40年。三線城市主要以居住為主，而只有40年的公寓顯然不能滿足居住，特別是相對70年產權的住宅，更是毫無優勢。目前三線城市的住宅已供大於求，還有人願意買公寓嗎？

3、一般購買公寓除了居住，也有用來投資。投資的話一般需要一段時間。問題是三線城市房價上漲已到天花板，沒有空間了。如果購買後用來出租，憑著三線城市的人流，肯定難以有好價錢。到時想哭的地方都找不到。

因此，三線城市的公寓一定不要碰！

既然買房作為投資，那就要選好標的和合適的槓桿。

三線城市、公寓、全款三者都不可取。下面一個一個來說。

1、區域。首選自然是一線、強二線。如果說這些城市沒有房票，那也儘量選擇大城市周邊或者有風口的區域，前者如杭州臨安區（目前還沒有限購），後者如寧波的杭州灣新區。

2、專案。一般而言，相同地段而言，房價上漲的時候住宅比公寓漲的多，而下跌時又比公寓更抗跌，所以有能力買住宅不推薦買公寓。公寓的優勢主要有兩點。一是門檻低，主要體現在總價低和無限購。二是租金回報率比較高，特別是雙鑰匙loft。買商業的要點在於地段

能買住宅千萬不要買公寓，三線小城市的公寓更加不能買，

1. 公寓需要5成首付，貸款利率比住宅高，還款期限最多10年，還款壓力大。

2. 公寓屬於商業地產，後期持有轉讓成本會非常高，例如公改公公寓需要以公司的名義購買，後期每年還會有稅費，持有成本大大增加。

3.出租困難，公寓使用的是商業水電，比民用水電貴很多，同樣的租價，租戶更願意選擇住宅。公寓的公攤會更大，得房率更低，容積率會更高，梯戶比更低等，居住舒適度遠低於住宅。

4. 房地產黃金時代已經過去，房地產已經告別了隨便買隨便賺的時代。國家的城市化還在進行，但是現在是三線城市向二線城市進行流動，二線城市向一線城市流動，三線及三線以下將會面臨人口流失的情況。三線城市的公寓一旦接盤將會永遠砸在自己手裡。

以上總總原因，導致購買、持有、變賣公寓的成本都遠高於住宅。所以公寓不管是自住還是投資出租都不會是一個好的選擇。

二手公寓沒有投資價值，對於三線小城市來說。除非在一線城市、或者很繁華、交通方便的二線城市。

公寓和住宅區別較大。

公寓只有40年的土地使用權，住宅是70年。

公寓首付高，通常50～60%。

公寓不能辦理戶口，所以不存在是否學區房的問題，小孩不能辦理該地戶口讀書。

公寓通常不通天然氣，水電費按商業用途收費，這是很大的開支，自住成本太高，況且公寓通常結構不好、房間小，不太適於居住。另外，公寓通常建在人員吵雜的地段，環境不好。

我的朋友中投資公寓有成功也有失敗的例子。

我所居住的城市是貴陽，有朋友在貴陽北站廣場前的北大資源買了兩套公寓，大慨10多年前吧，60多平方，30萬左右，那裡交通非常方便，現在每套租金大慨3000元，比較好租，不是辦公就是賓館。這算投資成功了。

另外一個朋友在市區號稱亞洲第一大盤買了三套公寓，近10年了，很難租出去，三套一起租更不可能，房租低、租期短，光打理都費勁。後來打算賣掉，在房產中介掛了兩年，賣都賣不脫，現在後悔不已。

公寓租不出去，物管費衛生費要交的。一個朋友買了公寓因為還沒租出去，躲起來不敢收房，開發商催了又催。公寓租不出去，要自掏腰包來侍候！

因此，投資公寓要三思而後行！

三線城市的二手公寓如果是自住可以價格可能便宜可以考慮。如果投資就不太適合，水電管理費比較貴，不好轉手，除非說是位置地段特別好，容易出租，租金相對客觀可以考慮一下買，如果名額充足的前提還是買住宅比較好的