這就是一個通病。大的開發商物業是他自己的物業公司。小的開發商物業又是他選擇的物業。你說說，他能不聽開發商的嗎？

物業基本上是房開他們自己，當時你們小業主不是有業主委員會嗎？

成立業主委員會，原物業合同到期，你們可以根據業主委員會重招物業，或者直接由業主委員會接手，負責管理。

開發商沒有任何管理權，你所說的開發商的管理權應該指的是開發商對小區日常管理的干涉和影響力。

這個在哪個樓盤多少都會有發生，特別是剛交付前幾年，這個時候的物業服務合同還叫前期物業服務合同，合同的主體是由開發商和物業公司簽約的，但是執行起來是對全體業主具有約束力。既然這個時期合同主體甲方是開發商，那麼這個階段開發商當然會經常介入小區的日常管理，物業公司是乙方，對甲方的服從性還是比較偏重。

在剛交付的前兩年內，因為涉及到房屋的保修和工程的收尾，還有部分空置房沒有交付，開發商對物業的日常管理介入還是比較深入，隨著保修期結束和全部售賣完畢，開發商對小區的管理介入就會越來越少。

針對小區歸物業管理，為什麼開發商還有管理權？這個問題，我的觀點如下：

第一，之所以小區歸物業管理，開發商還有管理權，那是因為前期物業管理公司是房地產開發商自己透過招投標選定，找來的，開發商從某種意義上來說是物業公司的領導，物業公司不看僧面，也要看佛面。

第二，題主說的這個問題，應該是前期物業管理公司，從小區交付使用入住後，若干年一直延續下來的，這期間都沒有換過物業管理公司，所以有的房地產開發商會插一手；如果這期間，有業主委員會發起，推翻過原有的物業管理公司，替換成新的物業管理公司，我相信房地產開發商也沒有這麼肆無忌憚的去幹涉物業的工作。

第三，開發商之所以會干涉或阻止物業管理公司的工作，我認為主要基於以下原因：

A，這件事情涉及到開發商的切身利益。

B，房地產開發商覺得這個樓盤是他自己開發，就好比自己的親生子女一樣，有一些物業問題，它覺得自己應該說了算，即使物業要做，也要經過開發商的同意。

C，這家物業管理公司是房地產開發商自己選定和聘用的。

第四，要想解決房地產開發商和物業公司之間工作上矛盾問題，首先雙方要坐下來談，說開了事情就好辦了，明確雙方的權利義務和責任，並從法律意義上，界定清楚房地產開發商和物業管理公司的職責，免得工作起來雙方分不清各自職責，經雙方商討達成共識以後，雙方簽訂小區物業管理合作協議，一旦簽訂，雙方遵照執行就OK！

開發商和物業的責任是劃分明確的，可以看一下

自家屋面漏雨、窗框變形

該誰管？

業主私搭亂建、佔用綠地和道路

該誰管？

遇上各種和住房相關的煩心事

到底都該歸誰管呢？

這是物業該管的事

物業管理是對住宅小區的共用部位、共用設施裝置以及小區綠化、環境衛生、小區秩序進行維修、養護、管理的活動。物業公司向業主收取的物業服務費用，主要用於這些方面的支出。物業服務分基本業務和專項業務。

基本業務：包括房屋建築物的維護、修繕與改造；物業附屬裝置、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防裝置的維護、養護與更新。

專項業務：

1.治安保衛。透過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防事故以及突發事件的處理；

2. 清掃保潔。定時定點收集清運垃圾，清掃保潔公共部位；

3. 庭院綠化。常養護公共綠地，宅旁綠地和道路綠地；

4. 車輛管理。對進入管理區域內的各種機動車輛的限制。

這些是開發商管的事

1. 保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任。

2.房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。根據相關規定，房屋建築工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

(3)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、裝置安裝為2年；

(4)裝修工程為2年。其他專案的保修期限由建設單位和施工單位約定。

3.在建築工程保修期外，居民住宅樓外的供熱設施和樓內的共用供熱設施由供熱單位負責管理與維修。

已經分戶供熱的住宅用熱戶室內供熱設施，由用熱戶管理，更換供熱設施的費用由用熱戶承擔，因供熱事故造成損失的除外。

4.非住宅用熱戶的供熱設施管理責任，由供熱用熱雙方在合同中約定。

5. 超過保修期的責任如何劃定？如果是分戶供熱的使用者，室內供熱設施相對獨立，由使用者自己負責維修；公共供熱設施則由供熱單位管理並承擔維護責任。

這些是相關部門管的事

1. 業主家裡被盜、違章搭建、違規改裝修住房、業主佔用綠地和道路等等，這些事主要由政府主管部門、街道社群、公安部門、執法部門或司法部門解決，要具體情況具體分析。

2. 業主違章搭建、業主佔用綠地和道路等，應先透過街道社群、業主委員會或物業公司出面協調處理，如果仍然沒有效果的話，則要透過執法部門或司法途徑解決。

3. 業主違規改裝修住房等，物業管理公司有權處理，並要求限期整改。

4. 業主家裡的供水、供電、供氣、供暖、電話、網路、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決。

物業、業主責任要分明

歸物業管的事：

1. 物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重牆體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外牆面、屋面防水、樓內腳踏車存車庫等。

2. 共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閒廣場和健身器械等。

3. 共用裝置是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。

歸業主管的事：

1. 家裡的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內牆皮脫落等，這些分戶以內的業主自用部分，都要業主自己管。這些事也可以委託物業公司，但不屬於物業公司的管理服務範圍。

2. 此外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委託服務合同、制定管理規約等，也都是業主的事。

在《物業管理條例》頒佈以前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由於開發商作為建築單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行，根據該條例頒佈的《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業的資質進行了進一步規定，將物業管理企業的資質分為一、二、三等級，物業公司需根據自身的資質實施對不同型別小區的物業管理。

因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。

在前一種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關係，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在後一種情況下，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。

但由於在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是由開發商選聘的物業公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，下列現象就極易出現：業主將開發商的責任轉嫁到物業公司的身上，以房屋質量存在問題為由拒絕繳納費用;而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙;開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。

這些情況的出現，都是沒有弄清法律關係，對於業主來說，由於開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委託給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基於房屋買賣關係應負的責任。

物業公司在小區內無產權，公建的產權是開發商的。未售出的房子也是開發商的。小業主都要對物業指手劃腳，開發商為什麼不能？

“主權”和“管理權”是兩個不同的概念，“管理權”服從於“主權”。就如同當年談判香港迴歸時，英國還想著只給中方管理權，不給主權。但小平當時一句話“主權問題是不可以談判的”，就把氣勢洶洶的英國首相撒切爾夫人頂回去了。後來，撒切爾夫人還暗示會發生戰爭，結果鄧小平一句話“華人窮是窮了一點，但打仗是不怕死的”，這才驚得撒切爾夫人在人民大會堂的臺階上差點跌倒。這裡要說明的是，在“主權”的轉移上，是非常不容易的，原主權者是不會輕易放棄的，而要得到“主權”，自身必須要有強大的實力。

一個小區專案，或者任何一個建設專案，特別是住宅以及商業地產專案，從立項、拿地、籌資、簽訂施工合同以及到政府各部門辦理規劃、建設、施工、消防、供水、供電等等，都是以開發商的名義辦理的。住宅專案建設完畢、包括申請驗收，都是以開發商的名義進行的。住宅專案交付，前期物業公司的物業服務合同，甲方都是開發商，況且還有的前期物業公司就是開發商的子公司。而在合同中，雖然說甲乙雙方是平等的，但實質是乙方是為甲方服務的，也就是說，乙方服從服務於甲方，或者說按照甲方的要求來行使自己的義務。

住宅專案銷售過半後，按道理來說，開發商的“主權”已經透過買賣的方式，大部分劃分並轉移到各購房者的名下了。但是這裡要注意，轉移的僅僅是房產的所有權，並且僅僅是購房者或者叫業主，每個個體業主所購買的那一部分，也就是零散的。而小區的公共部分，一直都是在開發商名下的。而購房者雖然是很多，甚至是小區的所有房屋都已經全部銷售完畢了，但是，小區的名義“主權”仍然是開發商的，或者說在開發商名下。因此零散的個體的購房者，是不可能也沒有權力接收，或者說開發商是不可能向個體的業主移交公共部分的權屬的，如電梯、供電、供水、監控、消防設施、公共道路等等。這部分的權屬移交，只可能移交給經過合法手續成立的業主委員會，這樣，小區的“主權”才發生了真正的轉移。而當“主權”經過轉移後，業委會就可以委託、聘請第三方來對小區的維護、管理等實施管理權了。

這裡特別要注意，小區的主權不可能是物業服務公司的，只可能是業主的，但是，必須是透過合法程式成立的代表所有業主的組織。

因為一般物業公司都是開發商旗下的子公司。就算是老舊小區，後面找來的物業公司都是開發商的關係進來的，至於原因是什麼，這個問題回答起來跟中國歷史文化有關

開發商有些東西不和物業辦理交接，這是行業內一直存在的敏感問題。開發商自己的物業，那就屬於開發商是頂頭上司。開發商外聘物業的，很多都拖著一些重要手續不交接，來回扯皮。