你好，非常榮幸能夠回答這個問題，隨著城市舊改的不斷深入，獲得回遷房的拆遷戶不斷增多，回遷房交易也較為常見，那麼很多人會有疑問，回遷房可以買賣嗎？買回遷房有沒有風險？我們一起來看看吧！

一、什麼是回遷房？

回遷房是政府或開發商徵用原著者的土地，做出安置賠償而建造的房屋。在交易過程中，回遷房一般會按照經濟適用房管理，屬於我們通常所說的二類經濟適用房中的一類。

二、回遷房可以上市嗎？

回遷房可以上市交易，但並不是所有的回遷房都可以買。二手房市場上的回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證；另一種是業主只持有回遷協議。

已取得房產證的回遷房，要看原始的拆遷安置協議，若協議中規定不能交易的，即使有房本也無法買賣。若不存在限制的情況可以正常上市交易過戶。只有回遷協議的，因無法判斷房本什麼時候下發，建議大家在交易前諮詢專業的經紀人，判斷是否可以購買。

三、回遷房的優點是什麼？

1、小區建築密度較低，活動區域大

2、物業公司一般都是自己招標

3、生活氣息濃厚，居住環境良好

四、回遷房的缺點是什麼？

1、隔音效果差，頂層易漏水

2、部分小區衛生條件差

3、小區出租率高，住戶素質參差不齊

五、購買回遷房有風險嗎？

1.無法過戶：只有安置協議沒有房本，是無法進行過戶手續的。

2.沒有完整物權：若以簽訂協議的方式購買回遷房，購房者得不到完整的所有權，不能合法轉讓，也不能抵押房屋辦理貸款。

3.易發生法律糾紛：若出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

4.戶籍或無法遷入：房屋戶主無法更名，戶籍或無法遷入到本套房子所在的戶籍地去。購房者購買回遷房，需要先問清這個小區的回遷房是不是能交易，再根據房子本身的情況、自身的需求情況判斷是不是要買。

以上便是對回遷房的解析，購買時需謹記!

按照性質不同，房屋會分成商品房、回遷房等型別，回遷房相對於市面上的商品房來說，它的價格相對低一點。

但很多人心裡對於回遷房，商品房以及經濟適用房傻傻分不清楚，經常會有人有這樣的疑問，回遷房可以購買嗎？購買時需要注意哪些問題？

◆◆什麼是回遷房？◆◆

回遷房是拆遷政策的產物，一般指的是開發商徵收土地時，賠給被拆遷住戶的房子。

◆◆回遷房產權多少年？◆◆

回遷房產權年限要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什麼性質的才可以確定的：

1、如果回遷房是用作住宅的話，那麼產權年限是70年；

2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話，那麼產權年限是50年；

3、如果回遷房是用作商業經營的話，那麼產權年限是40年

◆◆回遷房和普通商品房有什麼區別？◆◆

1、房屋價格不同

回遷房的房屋價格便宜。而普通商品房受到市場影響較大，價格相比較高。

2、房屋權利不同

符合限售條件的商品房可以隨時上市。無完整產權或只有回遷合同的回遷房無法進行立即上市，也無法進行抵押貸款。

3、買賣關係不同

商品房的房屋價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

◆◆回遷房可以買賣嗎？◆◆

回遷房是否可以買賣需要分情況：

1、業主已取得房產證

有房產證的回遷房，可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，並受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2、業主手中只有回遷協議

業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬於私下交易，是不合法的行為。

◆◆買回遷房有啥風險？◆◆

1.無法辦理房屋產權證，不能將房屋過戶至自己名下。

產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。許多“回遷房”會因各種複雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手裡購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。

2.過戶登記費用高。

回遷戶可以享受的一些政策優惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證

3.存在一房多賣風險及違約風險

在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

此外，大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資後無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

4.存在安全隱患

有不在少數的回遷房在物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。況且，很多回遷房的建設並未透過規劃、審批、驗收等程式，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

5.存在安全隱患

有回遷房的原房主通常都有很多套回遷房，其餘的回遷房可能被租出去，人口流動性較大，層次也不同，居住起來安全隱患較差，居住感可能也會受到影響。

溫馨提示

建議在簽訂此類回遷房買賣協議時，要寫明辦理房屋所有權轉移手續和交房的具體時間或期限。此外，買方還應留一定數額的尾款，等徹底辦理完過戶手續後再付給賣方，以儘量減小賣方未來違約反悔的可能。

最後還要提醒購房者：購買回遷房一定要查清其土地性質，避免購買到集體土地性質的回遷房屋。

另外，如果是劃撥國有土地上建設的回遷房，因為享受了國家政策的優惠，不含土地轉讓金，真正辦理房產證時還需補交相關稅費，當然這也可以和賣家約定好雙方怎麼出費用。

回遷房的概念源於拆遷，是開發商徵收土地時，賠償給回遷戶的房子，這是中國特殊的拆遷政策的產物。

　　如果業主已經取得回遷房的產權證，則該回遷房可以買賣，可以過戶。

　　如果業主手中只有開發商的回遷協議，還沒有房屋產權證，則不可以過戶，建議不要購買這類的房屋，這類回遷房存在以下風險：

　　第一，業主不能確定什麼時候能夠辦理過戶手續；

　　第二，沒有房屋產權證，房屋權利人不能明確；

　　第三，有糾紛時購房合同很可能被認定為無效；

　　第四，房屋實際面積與協議書中的面積可能會有差異。

回遷房當然能行買，但一定要規避法律風險。

一，首先，回遷房是開發商在利用住戶房屋佔地新建樓房後，依據國家政策用以補償住戶，安置住戶的一種安置房。由於回遷戶當初房屋佔地屬於農村集體土地，其房產屬性要異於正常的商業樓房，也就是說這類樓房屬於小產權房，無法辦理產權證。

二，雖然有的樓房有大房本，也就是集體產權證，這種產權證只有一個大房本，沒有獨立屬於自己的小房本。

三，這種產權的房屋，不能在房產局過戶，有的私下有個協議，法律效力很低。或者村集體出個證明，法律對這一類房產的保護力度很小，有很大的交易風險。

綜合來說，無論從國家政策還是個人財產安全層面來說，不鼓勵買賣這種小產權房。但是，實際上這種小產權房在民間的交易是廣泛存在的。因為，小產權房的價格遠低於相同區域的價格，有些樓房甚至是學區房，距離學校，醫院和公園非常近，無論是求學，養老非常合適，所以在權衡利弊，儘量規避風險的情況下，是可以買賣的。

回遷房只要有證 是可以買的 但是沒有證就謹慎一點 錢給別人了房子不在你名下是很危險的是 這裡面有很多未知的危險

隨著這幾年中國房地產迅速發展，新樓新小區也越來多，除了新房和二手房等常見房源外，回遷房也隨著時間的推移，漸漸的在市場交易中也越來越多。那麼什麼是回遷房？回遷房可以買賣嗎？為什麼不建議買回遷房呢？關回遷房的一些問題，希望對大家有所幫助。

一、什麼是回遷房？

回遷房是開發商徵收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就由開發商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。

回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是拆遷協議，無法上市交易。

二、回遷房可以買賣嗎？

回遷房是否可以買賣需要分情況：

1、業主已取得房產證可正常交易

有房產證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，並受其監督的。所以，有房產證的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2、業主手中只有回遷協議的不能過戶

業主手中只有開發商的回遷協議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬於私下交易。是不合法的行為。

三、為什麼不建議買回遷房？

1、無不動產權證

若賣方只有回遷協議，並無不動產權證的話，那麼買賣雙方在進行二手房交易的時候，是不能夠在當地所在地的房地產交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產權證。

另外，產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、付款有風險

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80％～90％的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩餘的在真正過戶交易後再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險，因為在這種情況下，業主也不能保證什麼時候能夠真正過戶。

3、經濟風險

大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資後無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

拆遷，一個能讓人瞬間走上人生巔峰的詞。對於城市發展來說，拆遷是發展再建設的一個重要步驟。就以南寧為例，2019年，南寧市就有六大片區的房屋要徵收拆遷。

對於拆遷，大部分人的印象是賠償款，房子，一夜暴富。但是因為拆遷鬧出來的事也不少，咱沒經歷過咱也不知道各種緣由是怎麼樣的。除去那些不開心的，最讓人高興的。，莫過於拆遷賠付的房子。

對於拆遷房，涉及到的房子有三種，拆遷房，回遷房和拆遷安置房。雖說都是拆遷賠付的房子，但是其中有著不小的區別。

拆遷房：拆遷房是政府為進行城市道路建設或是其他公共設施建設專案時，對被迫拆遷的住戶進行重新安置所建造的房屋。

回遷房：回遷房是發展商徵收土地的時候，配給被拆遷住戶的房子。在拆遷過程中，也可以採取貨幣補償的方式。回遷房就是以貨幣方式補償給回遷戶的房子，售價要比商品房便宜。

安置房：安置房是指因土地開發、城市規劃等原因進行拆遷，安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。不能自由買賣，買賣受到法律法規和政府政策的約束。

打個比方：A地要被拆遷了，那些要被推倒的房子，就是拆遷房；如果A地是被開發商買了蓋樓，原住民要搬走，搬到B地去。開發商要在B地建房子，用來安置這些人，這就是安置房；如果A地被政府徵用，建造一些基礎設施或者公益性專案，建好之後在周圍又建一些房子用來給之前的居民住，這就是回遷房。

拆遷房和回遷房的主要區別在於發起主體不同，拆遷房的發起主體是政府；回遷房的發起主體是開發商。

回遷房和安置房的區別主要就是位置。回遷房在原地，安置房在異地。回遷房是先搬出去，房子建好再搬回來；安置房直接是讓原住戶住到異地。本質上兩者的區別並不大，基本上都是以房產加現金的方式補償給被拆遷戶。

安置房和回遷房都屬於小產權房，不能過戶。這類房屋享受國家優惠政策，不含土地轉讓金，價格相對較低，一般不能或需要達到一定的年限才能上市交易。這類房屋的價格由市政府相關部門參考市場來進行定價。

目前也是有很多的小產權房買賣廣告，成交之後會以私人雙方交易協議或者拆遷補償協議來替代房屋買賣合同。不過還是建議買有房產證的房子吧，房子一過戶，房產證一到手，會安心很多。

回遷房，即開發商在徵收土地後補償給拆遷戶的房子，這種房子因為不需要花錢購買，是直接補給拆遷戶的，所以在房子的品控問題上就沒有那麼嚴格，與商品房來相比，質量就差了不少，甚至有不少開發商為了節省成本，會將回遷房的選址放在一些比較偏遠的區域，所以總的來說，回遷房房子質量差，周邊環境也會比較亂一些。除此之外，回遷房的小區環境也會比較差，因為物業完全不會去管理，所以垃圾四處亂扔，總體的居住感都是不舒適的。

回遷房拿證時間長

我們知道，無論是什麼樣的房子，房產證都是最重要的憑證，它是我們房子的產權證明，有了房產證才可以對房子進行轉賣、租賃等活動，而回遷房要辦理房產證卻是比較困難的，週期會比較長，一般要3-5年才能夠拿到房產證，等待時間是比較漫長的。

回遷房很難轉手

因為回遷房的質量，再加上房產證難以拿到，週期很長，所以回遷房在轉手方面也是比較困難的，畢竟沒有房產證的房子是不能夠交易的，因此等待拿到房產證之後，房子已經過了好幾年，都屬於老房子了，那麼價格貶值，再加上市場上大眾不太認可回遷房，所以要想再轉手，真的難上加難。

回遷房升值空間不大

我們知道，房產這幾年來一直都被當做一種投資商品，房價也是上漲得非常厲害，尤其是那些地段挑的好的，就能夠賺到不少，但是回遷房與商品房卻不一樣，回遷房的升值空間不大，本來就轉手就困難了，所以回遷房要想漲價基本不可能，因此回遷房自住可以，但想要投資，還是以商品房為主吧。

隨著時代的變遷，城市的發展，擁有回遷房（安置房）的人越來越多，交易也越來越普遍。很多人都會有疑問，回遷房可以買賣嗎？有沒有風險？

一、什麼是回遷房？

回遷房（安置房）是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發商將危改區內的私房或承租的公房拆除，然後按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協議，被拆遷人回遷，取得改造後新建的房屋。

回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是拆遷協議，無法上市交易。目前，滿足一定年限後，擁有拆遷協議的回遷房房主也可以辦理房產證上市交易。

二、回遷房可以買嗎？

如果業主已經有房產證或者擁有拆遷協議滿足上市年限，那是可以交易的。

如果只有拆遷協議，上市年限未到，或者已到年限卻仍不能辦理產證，那這樣的交易是私下交易，是有風險的。

三、購買回遷房的風險。

1、無法過戶

如果原房東沒有產證或者無法辦理房產證，就不能將房屋過戶至購房者名下。

2、無法另行銷售

購房者買了只有拆遷協議的回遷房是不能合法轉讓，也不能抵押辦理貸款的。

3、易發生法律糾紛

如果房價上漲，易發生糾紛。中間產生的差價數額巨大，原房東會想解除合同或者讓購房者補足一定金額才繼續履行合同。

四、回遷房優缺點。

1、回遷房最大的優點就是價格，回遷房的價格遠遠低於周邊新房或二手房。居住成本低，適合過度或者投資出租。

2、回遷房的缺點主要是在沒有辦理產證之前無法遷入戶口。小區的人口密度大，人員複雜。物業管理方面也不是專業型公司，居住感差。

綜上所述，購房回遷房要慎重考慮，根據自身情況，做出正確選擇。

購買回遷房注意事項: 回遷房在辦理了房屋產權證書後可進行買賣,購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險,回遷手續更名並不能取代房屋產權證書。在這裡須注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明,並對回遷房的真實性進行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷,還是屬於商品房回遷。如果該回遷房所佔用土地是劃撥用地,在辦理回遷房的產權過戶手續時,將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同,以產權過戶為合同生效條件及付款條件,也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證,在該房屋取得房屋所有權證並辦理過戶手續後,由公證處向出賣方支付房屋價款,最後,要買方要注意讓買方將戶口遷走,否則,買方的戶口遷不進來。 以上為購買回遷房注意事項內容。

不建議購買回遷房。

如果有紅本在手可以入手。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。很多回遷房辦理房產證是一個問題，是沒有房產證的，它本身就是一種政策優惠，在質量和佈局上面就不能保證，有不少回遷房質量和佈局還有物業也都是很差的。但是如果回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣，考慮壓力小可以選擇回遷房。但沒出房產證的，只有回遷民手持的合同，那就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜，但需要承擔一定的風險。

回遷房還是慎重考慮！

回遷房的產權情況關係是這樣的：政府劃撥土地使用權給開發商，開發商有償（也就是回遷安置原住居民），然後回遷房就先蓋起來了，一般開發商都是要等商品住房賣的差不多有資金去交齊出讓金契稅等政府費用才能拿到產權證。所以回遷房先蓋好但是證下的最晚，甚至有些開發商故意不交那部分錢，回遷房產權證一拖再拖。

總之就是有產權證在手的可以按照正常流程過戶交易。產權證沒有的也有人賣，當然也有人買，畢竟便宜很多，沒證的一般走的定金合同，做的定金公證，定金金額我們這邊是房價的60％，雖然有公證但是違約的也不在少數。所以有不動產證可以買，沒證的慎重考慮吧

按照國家的規定，是不可以買賣的。回遷房最重要的問題是有沒有房產證，能不能過戶？如果你買的是沒有房產證，那有可能面臨著房東要毀約，你錢房都拿不到的風險

一、回遷房能買嗎？

回遷房買賣可以分成兩種情況：

1、業主已取得房產證可正常交易

業主本就是回遷房的產權人，他是可以透過走一些正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手房交易的過程中，房產證是已經通過了監管局的允許的，且是受其監督的。因此擁有房產證的回遷房都是可以受到正常房管局過戶轉名的。

2、業主手中只有回遷協議的不能過戶

業主手中只有開發商的回遷協議，並沒有實際的房屋產權證明，這種情況在做二手房交易的時候是不能在房地產交易中心做過戶和改名的，一位這種回遷協議知識業主與開發商之間的額私人商業協議，並沒有經過或者說得到房管局的認可和同意。所以如果購房者和業主是在沒有獲得房屋產權的唉你概況下進行房屋買賣，這就屬於私下交易，屬於不合法的交易行為。

二、購買回遷房需要哪些手續？

1. 憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款。

2. 按合同規定交房款並取回發票。

3. 憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

4. 視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

5. 憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

三、為什麼不建議買回遷房？

1、無不動產權證

如果賣方只有回遷協議，並沒有不動產權證的話，那麼買賣雙方在進行二手房交易的時候，是不能夠在當地所在地的房地產交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產權證。

同時，產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、付款有風險

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80％～90％的樓款，作為客人購買該套房子的保證，剩餘的在真正過戶交易後再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險，因為在這種情況下，業主也不能保證什麼時候能夠真正過戶。

3、經濟風險

大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資後無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

怎麼說呢，我之前聽說過有專門買回遷房的，也聽說過有代理公司專門賣回遷房的，也看過有人買。因為優點是便宜，有的比正常的商品房便宜一半了。但是如果是我的朋友或者親戚，我還是建議慎重考慮，首先它是沒證的，就算辦下來也是原來拆遷安置的人的名字，那就只能私下交易，有沒有風險呢，當然有，我看到很多法制類的節目就是買了回遷房，後面因為拆遷產生法律糾紛了，惹火上身。所以有能力，儘量努努力買個大產權，又有不動產證，交易過戶都沒問題，孩子也能上學的房子，哪怕小一點起碼住著安心，不是嗎！