不用選擇！現在的LPR每個月都是變動的，這兩個月分別是二月份是4.85％ 三月份是4.75％ 都要比你現在的利率高

從2020年3月1日開始，商業銀行必須和存量房貸的借款人，廢除原有房貸合同，讓借款人重新二選一，要麼：固定利率；要麼：「LPR利率+基點加成」模式。

也就是說，從今年的3月1日開始至8月份的5個月時間裡，當初和買房人簽訂了房貸合同的銀行，會聯絡買房人，協商廢除原有的「基準利率+浮動比例」利率合同，再二選一。

Part 1

LPR 對房貸的影響

2021年1月之後：

調整後的房貸利率=最新LPR+「加點」

注意下這個「加點」。

加點=舊房貸利率 - 4.8%

舉個栗子：

Rosa貸款30年，現在的房貸利率是5.39%，假如在2020年5月，銀行通知Rosa要調整房貸利率了。

那加點就是：5.39%-4.8%=0.59%

Rosa新的房貸利率就是：最新的LPR+0.59%

房貸加點一旦確定下來後，以後就不會變了；你的房貸利率，就跟著LPR波動了。

這跟以前有啥不一樣？

不一樣，月供以後大機率要減少了。

Part 2

2020，你的選擇很重要

改革之後，房貸利息將改盯LPR，LPR每個月調整一回。

它比基準利率更靈活、更多變、更符合市場需要。

從2020年3月1日開始，商業銀行必須和存量房貸的借款人，廢除原有房貸合同，讓借款人重新二選一，要麼：固定利率；要麼：「LPR利率+基點加成」模式。

也就是說，從今年的3月1日開始至8月份的5個月時間裡，當初和買房人簽訂了房貸合同的銀行，會聯絡買房人，協商廢除原有的「基準利率+浮動比例」利率合同，再二選一。

Part 1

LPR 對房貸的影響

2021年1月之後：

調整後的房貸利率=最新LPR+「加點」

注意下這個「加點」。

加點=舊房貸利率 - 4.8%

舉個栗子：

Rosa貸款30年，現在的房貸利率是5.39%，假如在2020年5月，銀行通知Rosa要調整房貸利率了。

那加點就是：5.39%-4.8%=0.59%

Rosa新的房貸利率就是：最新的LPR+0.59%

房貸加點一旦確定下來後，以後就不會變了；你的房貸利率，就跟著LPR波動了。

這跟以前有啥不一樣？

不一樣，月供以後大機率要減少了。

Part 2

2020，你的選擇很重要

改革之後，房貸利息將改盯LPR，LPR每個月調整一回。

它比基準利率更靈活、更多變、更符合市場需要。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

2020年從3月到8月，已購房的商業房貸都要選擇換成固定利率 或者換成LPR浮動稅率(徹底和基準利率脫勾)，機會只在面前擺一次，選後要求從一而終，請問大家選哪種?（如不主動選，自動LPR;新買房都是LPR）

LPR是什麼？Loan Prime Rate是對最優質客戶的貸款利率（還款能力最強客戶，通常是地方政府，國企，大公司）， 其它人的貸款利率，都是在它之上加減點數（一般都是加啦）。LPR由18家銀行的利率共同決定，去掉一個最高和一個最低，平均剩下的，就是它，每月20號更新。如果市場錢緊張，利率就會上升，反之，下降。

18家銀行：10家全國性銀行（中國銀行，建行，農行，工行，交行，招行，民生，興業，浦發，中信），城市商業銀行（如台州銀行）、農村商業銀行、外資銀行(渣打，花旗)和民營銀行（微眾，網商）各2家，共計18家（它們也會換，也可能會增加更多銀行代表）。期望它們準確反映市場的貸款情況。

為了方便理解，我們稱LPR為民行利率

如果選擇換，那麼首年，LPR+加點(這個也可以是負的)=你當前的貸款利率，即保持換後第一年的利率和之前的利率一樣。

第二年起，如果此時的LPR利率比2019年12月20日的5年期的LPR(它是4.8%)低，由於加點是一直不變，所以LPR+加點就變小，那麼就可以少還一些房貸。

固定利率：即保持原來的利率（也有極少部分說和銀行再協商），總之，它不再和央行的基準利率關聯，（央行利率）最近四年多一直沒有調過，但是2015年時一年內卻密集地降了5次，造成2016年所有城市的房價都翻倍。

那麼央行利率和民行利率將各管哪些範圍？

前者影響所有國內行業，也影響國際上如匯率等;後者針對中小企業貸款和房貸。

前者降息影響大，不易拿捏分寸，如果房貸都選擇後者後，就可以更精準控制房價。

支援換的理由：

1)在國內，央行行長放話出來說：“將抑制利率過快下調”，好熟悉的內容哈，就像聽到熟悉的“將抑制房價上漲過長”，結果房價是蹭蹭地往上漲，所以這很可能代表我國利率將至少逐漸往下走，換了房貸利率就跟著少。

下圖是歷年中國銀行利率，每個週期的最低點越來越低，整體確實不斷下行。

假設貸款了100萬，貸了30年，4.9%利率，等額本息，5307元/月 ，

假設以後5年期LPR的利率保持過去半年的下降速度，即每半年下降0.1%，一年後共下降0.2%

變成4.7%，那麼5186元/月，即往後一年，100萬的貸款，每月少還120元，兩年後共下降0.4%，每月少還240元，以此類推。

2）在國際上，發達國家的銀行利率的趨勢是越來越低，甚至已有出現了負利率，所以當中國發展到越接近他們的級別時，利率也將一樣變的越低。

由於國際經濟下行，大部分行業的利潤率下降，所以各國銀行將下調貸款利息，中小企業和個人才會願意借，由於銀行賺的是利息差的錢，當貸出去的利息變少了，那麼給大眾的存款利息自然也變少，這樣銀行才能一直有利息差的利潤。我國也是世界一員，同時中國的GDP的增速也確實正在下降中，已破了6%，代表行業整體平均利潤在下行。

3）提供這樣一個選擇，是想讓房貸族可以更輕鬆還貸，以免出現斷供

4）這樣操作，只是想讓銀行少撈些利息差的錢，引導資金到實業

換法：登入房貸銀行的APP

重定價日：有放款日和每年的1月1日可選。選個早的，早點享受LPR的下降（因為2019年12月20日LPR是4.8%,而現在它是4.75%,已少了0.05%,重定價日到的時候，如果LPR仍是4.75%或更低，就早點少還0.05%或更多）

反對換的理由

1）反駁上面的第三條：太年輕了，這違背銀行的本性，面對房貸28萬億這麼大的美味蛋糕，銀行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打電話來，然後再幫忙轉換，不但不多賺錢，而且還要少賺錢，這還有天理麼，還有王法麼？，而且LPR是 201908,開始了，每月20號更新，一年期的LPR已降息了4次，五年期的LPR也已降息了2次，房貸一般超過5年，所以受它影響，那麼轉換後,一年後，再降息的空間就小的。

中國央行8月推出LPR新機制以來已報價7次

2）LPR只是經濟學家故意弄出來一個新的專業名詞，目的就是不想讓大家輕易看懂，好騙大家入坑。再說，現在確實經濟是在下行，但是如果技術突然突破了，三，五年後如果爆發第四次工業革命的話，

那LPR也將爆漲（因為新行業的利潤率是數倍，數十倍，甚至數百千倍級別，那時新行業公司自然願意向銀行高利息借錢，銀行也自然會提高存款利息，來吸收更多存款，然後放貸，這樣LPR就上升了）

第四次工業革命：目前主流共識將誕生在

基因工程（大幅提高人類的壽命），

可控核聚變（解決能源問題），

人工智慧（大資料，雲計算結合）的誕生（速度提高工作效率），

新材料石墨烯，

量子通訊。

3）如果通貨膨脹到物價飆漲的話，就會逼LRP上升。

因為比如你把100元存在銀行，4%的年利率，一年後得4元，變成104元，但是如果年通貨膨脹8%的話，那麼得到的是100-8+4=96元，本都沒有保住，這樣大家就不想把錢存在銀行，都想取錢出來，換成某種其它產品。這時銀行們為了可以保住和爭取大眾的存款，那麼就會提高他們的存款利率，即等於提升LPR利率。

由於疫情，資金緊張，公開的已發放了4.25萬億元，不排除進一步放水，拿到這些錢和本身有錢的公司或個人，暫時都只想把錢花到必需品和扣著錢抄底，所以它不會馬上影響物價上漲，待經濟開始恢復時，這些錢就都翻倍地流出來了，一年後如果引起物價飆漲的話，到時將上調LPR利率。

歷年通貨膨脹和歷年利率（通脹高時，就上調利率）

4）央行利率雖然最近四年多一直沒有調過，但是在2015年時一年內密集地降了5次。讓大家換成這個LPR利率後，很可能目的就是為的降央行利率做準備，同時又可以做到不像過去那："降息過度引起房價上漲"。世界貨幣美元2019年7月31日開始新一輪的降息週期，一般持續3年，央行利率高機率跟降，但是不代表LPR利率一定跟降，因為這時央行利率和房貸利率（LPR5年期）脫釣了。

5）即使最近3年LPR跟著降，但是房貸都是10-30年，以後怎麼樣，會不會剛開始給點甜頭嘗一嘗，然後就升息，在房住不炒是當前的大方針下，國家不會鼓勵LPR5年期利率大降，銀行們更不會主動讓利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不斷下降，讓中小企業短期借款利率下降，來啟用中小企業。

6）美元的利率達到歷史最低點，疫情穩定，經濟穩定後，將被迫不斷地升息。

世界貨幣美元的歷年央行利率和房貸利率（他們曲線波動類似，後者基本是在前者的基礎上加點

1980年9月1號，當時美元印的過多，美元變得越來越不值錢，美國為的維護美元信用，以防大家都拋棄美元，一路升息高到15.32%,即使引起當時更大的企業倒閉和失業潮，也再所不惜。

2019年7月31日開始的新一輪的美元降息，因為疫情，已於2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水7000億美元，加無限放水，已永超08年危機的放水），達到歷史最低點，歷史最低點，歷史最低點，當降無可降，Q無可Q，美聯儲還想當世界貨幣的話，將被迫不斷地升息來維護自己的信用（維護鑄幣權躺賺優於一切,即使當數萬民眾的面，爆頭米國總統）

7）把央行看成莊家就明白了，明顯的莊家放訊息試盤。

買大買小，買定離手，莊家看一下統計，再決定開大還是開小。既然現在主流媒體如抖音等都是一邊倒建議大家選LPR利率，那麼反其道而行就對了。

8）小學生才做選擇題，銀行們想全要。無論選固定還是LPR,對已有房貸的一族來說，都等於變相加利息了。

因為，比如現在的利息是4.9✘1.25（上浮25%）=6.125。

改模式的話。就是現在這種模式以後不會有了。

以後要麼一直是6.125的固定利率（即使基準利率下降了,它仍固定），

要麼就是LPR+固定點。固定點是1.325。其實4.8+1.325還是等於6.125。

即便下降到了3.8那麼3.8+1.325=5.125， 也沒有現在3.8✘1.25=4.75優惠。

而且,

針對房貸的LPR5年期不保證一定是降，

即使降，可能需要很久降到這個點，

較大可能降幾點，升幾點，反覆波動，保持在較高的利率。

甚至會上調，因為單說還款金額，現在每個月還5000，20年後LPR還讓你每個月還5000？ 我不信。

固定匯率，讓銀行吃虧了，20年前每個月還1000塊錢的鉅款，現在還還1000塊錢，銀行覺得自己吃虧，有了LPR，20年後再看看，肯定會聯合起來炒高LPR割韭菜，畢竟LPR是隻針對房貸的。

如果不換LPR，那就還是以固定匯率為矛，今天每月還1000，20年後還是每月還1000.

兩種利率定價方式有何不同？

　　按照央行公告，重新約定利率的定價機制有兩種選擇，一個是固定利率，另一個是“LPR+加點(加點可為負值)”利率。需要注意的是，貸款人只有一次選擇機會，一旦選定，在合同期內就不能再變了。那麼到底該選擇哪種方案最省錢呢？

選擇一：固定利率

　　固定利率比較容易理解，就是維持現有利率不變。

　　蘇寧金融研究院高階研究員陳嘉寧舉例說，假設客戶當前的房貸利率為3.43%，客戶後續的固定利率仍然為 3.43%。這個利率將貫穿客戶整個貸款週期，無論之後市場利率如何波動，客戶都按照3.43%的房貸利率進行還款。

選擇二：“LPR+加點”

　　簡單來講，就是以12月20日5年期LPR利率4.8%為基準，與原執行利率水平相比計算出“加點”。“加點”維持不變到合同期滿。

　　目前，我國5年以上貸款的基準利率為4.9%，此前住房貸款利率是在基準利率基礎上上浮或者下浮。

　　假設貸款人簽訂的貸款合同是基準利率下浮20%，那麼當前執行利率是4.9%×(1-0.2)=3.92%，而2019年12月份釋出的5年期以上LPR為4.8%，那麼轉化後加點幅度為-88個基點(3.92%-4.8%=-0.88%)。

　　如果貸款人簽訂的貸款合同是基準利率上浮20%，那麼當前執行利率是4.9%×(1+0.2)=5.88%，那麼轉化之後的加點幅度為108個基點(5.88%-4.8%=1.08%)。

　　需要注意的是，儘管LPR每月20日更新一次，但房貸利率並不會每月隨之變化，而是在每年重新定價日進行調整。利率水平由最近一個月相應期限LPR與加點數值重新計算確定。

　　對於貸款人，選擇哪種定價方式最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。

兩個專家是這麼說的，供大家參考：

中長期來看，LPR大機率仍將繼續下行，使用者選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果使用者更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

總體來說影響應該不會太大，不然羊群就容易有意見

3月開始，房貸一族要面臨選浮動的LPR，還是固定利率的選擇。LPR未來很長一段時間內還會繼續下調，浮動的LPR更能夠享受到未來國家利率紅利。

可即便如此，還是有很多朋友堅持固定利率，理由不外乎集中在三點：

1、自己原來的房貸是有打折的，換成LPR之後折扣力度變小了。

2、LPR下調幅度太小，可以忽略不計，換成LPR反而太折騰。

3、未來風險不可控，擔心LPR上調，選擇LPR無法提前鎖定風險。

我可以很負責的告訴大家，這些擔憂都是多餘的。

下面，我就給大家一一解答：

擔憂一：自己原來的房貸是有打折的，換成LPR之後折扣力度變小了。

不管你原來的利率是打折、上浮還是不變，換成LPR後，原來該怎樣的還是怎樣。

舉個例子：

LPR之前，房貸的基準利率為4.9%，假設你在2015年以基準利率85折買了房，那你的房貸利率為：4.16%=4.9%*85%。

現在2020年換為LPR，央行規定，換算之前需要確認加點：加點=現在房貸利率-上一年12月LPR。（這個公式是央行硬性規定的，大家直接套公式就好，沒必要糾結為啥這麼算）必要糾結為啥這麼算）

加點即為：-0.64%=4.16%-4.8%（2019年12月LPR）

那麼，你最終換算的房貸就為：房貸利率=上一年12月LPR + 加點。（這個公式也是央行硬性規定）

最終房貸利率為：4.16%=4.8%（2019年12月LPR）+（-0.64%）

看，原來是4.16%，換了還是4.16%，原來的85折還是沒變，原來利率上浮或者不變的情況也是一樣。但這裡有人就有疑問了：

85折是拿之前4.9%的基準利率做比較的，現在基準換成LPR，應該拿最新的LPR做對比：現在最新的LPR為4.75%（2020年2月），換成LPR後房貸利率是4.16%，相當只打了86折，比之前85折力度還小了！而且你不是說LPR未來還會下調嗎？越是下調，折扣力度就是變小！

這種演算法其實是在緣木求魚，大家反過來算就清楚了。

如果為了上面算的折扣力度，選擇固定利率，你房貸利率就永遠保持4.16%不變，折扣是85折。而你如果選擇LPR，雖然按照上面算，折扣是86折，利率是4.16%，的確折扣力度小了，但一旦LPR下降了，你的房貸利率可能就是4%，甚至更低。

這是實實在在的利好，你說這個時候選擇固定利率的人會不會眼紅？何必為了一個好看的打折數字放棄利率下調的機會？

擔憂二：LPR下調幅度太小，可以忽略不計，換成LPR反而太折騰。

目前最新的LPR為4.75%（2月），較上一次4.8%（12月）下調了5個基點。如果以此來算，100萬房貸每月減少30塊，的確杯水車薪。

但是別忘了，這僅僅只是一次降息，一次降息少30塊，兩次降息甚至三次降息呢？這樣的積少成多，你還會覺得忽略不計嗎？

要知道，幾乎每一次危機，都會迎來降息潮。

就拿2015年為例，那一年又是股災又是匯改風暴，央行一口氣在一年之內連降5次息，每一次下調都是25個基點，相當於今年2月降息的5倍！

2008年金融危機更甚，當年央行連續降息4次，前三次下調都是27個基點，第四次最狠，直接下調到108個基點，一年下來降了189個基點！

更關鍵的是，這兩次危機降息之後，利率都很難再調回來了，08年至今，除了中間幾次回撥外，大部分時間的利率都是向下的。

而現在的疫情，其嚴重程度可是遠超08年金融危機、15年股災的，為了穩經濟，2月的LPR已經下調了，接下來央行會袖手旁觀嗎？肯定不會，新的一輪降息潮已經啟動，我們普通人能做的只能是順勢而為。

LPR自去年8月改革以來，不管是1年期還是5年期，都走出了一個明顯的下降通道，這是因為過去基準利率的行政干預色彩濃厚，很難反映市場的真實需求，LPR則不是，它的市場化程度更高，去年8月LPR才剛放開給市場，就立馬走出下調趨勢，這就很能說明問題了。

擔憂三：未來風險不可控，擔心LPR上調，選擇LPR無法提前鎖定風險。

我們唯一需要關心的是：未來LPR會不會大幅上調，以至於改變逆轉整個下調趨勢？

LPR大幅上調只有兩種可能：

1、央行濫發貨幣，導致國內惡性通貨膨脹，最後央行為了回籠這些超發的貨幣，不得不大幅調高LPR。

2、中國經濟重回10年前的巔峰，GDP增速年年超過7%以上，出現投資過熱，央行調高LPR給經濟降溫，避免發生經濟泡沫。

客觀來講，以上兩種可能10年內都不可能發生。

首先是通貨膨脹。一般的通貨膨脹（CPI低於5%以下），是沒必要擔心的，也就沒有央行加息，LPR上調什麼事。但是一旦發生了惡性通貨膨脹（CPI超過 10%以上），就必須上調LPR進行干預，否則人民幣就會貶成白紙一張。

發生這樣的情況機率相當低，因為最近一次發生，還是隻在49年的民國時期。

當然，因為疫情疊加豬瘟，現在的CPI已經高達5.4%了，但還遠沒有達到惡性通貨膨脹的地步。更何況，疫情和豬瘟都只是短期影響，只要得到控制，通脹還是會回落，LPR也沒有短期上調的動力。

其次是GDP增速超過7%以上。現在已經不是2008年了，經濟不再是一刺激就能飛起來那麼簡單了，更多的的樓市泡沫、地方債務、資本外流等一系列刺激後遺症。這些問題已經形同枷鎖，重回7%絕不可能。

相反，現在疫情之下，原本就不好看的GDP將會更加難看，為保增長下調LPR都不及，怎麼可能還會上調LPR，這不是搬起石頭砸自己的腳嗎？

所以，根本不用擔心未來LPR上調自己會吃虧，相反，選了固定利率，你就把自己鎖死了，享受不到國家利率下調的紅利。

最後，落實到個人，選擇LPR的需要注意哪些細節？

1、不要著急去銀行櫃檯辦，銀行APP就能辦。疫情特殊時期，就不要扎堆湊熱鬧了，很多銀行也建議直接在APP上辦理即可。而且也沒必要急著現在就做決定，截止日期到時8月31日，務必考慮清楚了再決定，因為這次以後就再也改不回來了。

2、最好選擇利率一年一變，時間越長越不有利。LPR每個月變動一次，選擇時間最短的一年一變，能夠最大限度的跟蹤LPR利率下降趨勢。

3、最好選擇1月1日作為重新定價日。主要考慮到銀行金融體系的特性決定的，幾乎每到年底，銀行都會缺錢，這時候LPR會大機率下調。並且，1月1日是很多金融業務結算的時間點，選在這個時候，不管是實惠性還是便捷性，都是最好的時間點。