首先要解釋清楚槓桿，槓桿通俗講就是債務，企業運營過程中，出於某種原因，如增加週轉率或減少流動資金壓力，會透過增加槓桿（債務）的形式來提高營收。個人目前的主要槓桿就是房貸、消費類貸款和信用貸產品等，主要目的是為了緩解購買大額商品或重大支出所導致的短期資金壓力。

接下來，我們要評判什麼是划算。從經濟學角度，可以從時間、效用、成本等方面來進行綜合類比分析，評判划算的一個根本點是機會成本。

目前房貸利率可以和LPR掛鉤，20年房貸可以低於4.75%的利率。

而消費貸款通常和商品掛鉤，而且與廠商有各種費用交換，所以實際利率很難直接得到，就筆者年前參與的供應鏈金融貸款來說，利率在7.8%以上。

而純信用貸則出於風控考慮，利率會更高，通常超過10%。

從利率來看，房貸無疑是最“划算”的。但是我們還要考慮時間和效用。房貸時間通常超過10年，而10年間的利率會浮動變化，這期間個人整體債務水平的波動、資產價格的變化以及由此導致的機會成本的變化，需要定期對“划算與否”進行檢視。篇幅所限，不好列式子，只舉個例子，2012年很多人提前還清房貸，這個行為的背後就是，股市的牛市行情以及靈活的融資融券利率。

所以總結一句話，划算與否是相對的，任何一種金融工具只有適合自己的才是最划算的。

首先買房子的好處有幾點，第一點你用50萬買套房子月供3個月以上就可以做裝修貸60萬，再做個月供貸30萬這資金也回籠房子也買了後繼升值空間及房子帶來的財富更不用說我話雖糙但你們細品

對於華人來說，一個房子確認意味著很多，家也好或者說意味著穩定和尊嚴。當然對於房價問題，因素很多，一是因為區域發展的不平衡，必然帶來價格的差異。這個問題自古以來都一樣，即便詩仙李白想在長安買套房子也不是這麼容易的。而我們經過了建國後的一窮二白到改開後的一部分人先富起來，也使得一部分割槽域先富起來了。而這些區域的資源自然是搶手的。房價相較其他欠發達區域高也是理所當然。當然了，國內的房價問題要更復雜的多，裡面還有更多政府限制土地供應的問題。二是房子附加的屬性，因為區域發展的不平衡，同時使用者口來限制享受福利的差異，那麼用房子繫結的戶口、學區等資源，必然帶來附加值更高的區域房子價格的高漲。

所以對於普通老百姓，買房子就成為家庭的頭等大事，而這也是一個普通家庭的最大支出項。

接下來一起看下房貸在過去三十年的發展，從上世紀90年代初開啟商品化之後，過去三十年，國內房子基本上是15倍以上的漲幅了。2000年初，北京北四環鳥巢附近的房子四五千，現在要在七八萬。但是對於一個家庭來說，當時拿出幾十萬買房子也沒這麼容易，當時貸款也沒這麼容易。有幸貸款了，每個月還得貸款到現在也快要還完了。

如果一二十年前，每個月需要還貸款兩三千塊錢，當時無疑很有壓力，但是到了還款後期和收入水平對比的話，那基本上沒有什麼壓力了。

再看下現在的房價水平，一線城市如深圳，房價收入比已經到了30多，其他城市也都在10幾的水平，也就是十幾年的總收入才能趕上總房價，這個壓力無疑是巨大的。但是目前已經到了這個水平，想降下去，那是異想天開了。

從目前利率水平看，一套總價在200-300萬的房子（在一線城市小戶型基本上也要在400-600萬之間），30%的首付，按4.9%利率來算，每個月的月供都在一萬元以上。

回到題目，對於一套房子，貸款總額在140-210萬，對於普通人來說，是你一生在正規金融機構能享受到的最大額度了，也就是能加的最高槓杆了。對於普通的所謂剛需來說，你並不是去炒房，任何時候都是合適的時候買房。房貸利率水平錨定LPR後，中長期也是下行的趨勢，所以對於房貸，無疑是最划算的槓桿。

為什麼說房貸是最合適的槓桿呢？

首先，貸款買房已經是我們離不開的了，我們在怪罪房價如此之高的同時，也在慶幸自己可以貸款買房，只不過負債率高低的多少罷了，因為是一種最優惠、最合適的買房方式，所以能有貸款買房這個條件在，我們總是不虛的。其次想問大家一句話，你們算是中產階級嗎？你們認為中產階級的標準是什麼呢？反正我不是中產階級，買房首付都還沒有賺下來。根據官方的解讀，中產階級是經受過良好的教育的，是主要靠腦力勞動的，是追求生活質量的，而最大的區分特點就是：中產階級的資產在20萬-30萬...想想是不是挺心酸的？自己可能三年到五年的時間才能賺那麼多。

羨慕著中產階級的同時，其實他們也是比較恐懼的。恐懼的是自己資產如何分配和使用。雖然中產階級不用考慮生存的問題，但是貸款買房的還是存在的，而且中產階級的資產分配一旦出了問題，其實打擊也是挺大的。就是屬於那種，我有錢過小康家庭的生活，但是萬一投資失敗了，生活質量就直線下降的那種。所以中產階級為了追求更好的品質生活，他們在資產分配上是需要花費腦力的。

為什麼說，買房是中產階級最佳攢錢方式？而房貸是最合適的槓桿？

投資與消費和存款之間最大的區別就是，投資至少可以保值，而消費和存款，一個是金錢減少的行為，一個是錢不值錢的行為，因為什麼？因為中國的通貨膨脹以及人民幣的貶值。簡而言之，投資就是可以錢生錢，而消費和存款不行。比如你是租房住，每個月開支給了房東，錢出去了就不會回來了；比如你把5萬塊錢存進銀行了，打算過幾年給兒子買房子使用，但是存進去那一年房價是1萬，5年後房價是2萬，這個賬相信大家都會。筆者身邊也有一些生活條件比較好的朋友，有的賺錢了就是存起來，有的是投資做生意或者開個店鋪什麼的，雖然說現在還看不見利潤，但是怎麼說呢，投資就是一種機會，而買房則是中產階級最佳的攢錢方式。

首先，金融槓桿基本由兩種構成。

一是由負債屬性導致的，簡單說就是借錢去買資產或者消費。

常見的表現形式是從銀行貸款，用於購房，擴大生產經營，或者消費。

這種屬於債務性槓桿，也是金融泡沫的主要成分，形成的是債務信貸週期。

當信貸資金增加，槓桿增大，資產價格上漲，收入上漲，收入能夠覆蓋利息，導致淨利潤產生，人們借款的動力增強，槓桿進一步擴大。如此自我強化。

但是，當收入逐漸下降，不足以覆蓋利息的時候，危機來臨。之前信貸槓桿造成的資產負債的嚴重不匹配就會出現問題。信貸出現危機。

所以，債務型槓桿是要透過管理風險，控制其安全性的。

這種槓桿管理也就是資金的風險管理的一個方面，在國家，企業和家庭層面全部適用。

第二種是期權帶來的槓桿效應。

最常見的金融產品就是股指期貨和期權以及保險。

期貨主要的應用場景是套期保值，盈利模式是對沖風險，期權可以管理風險，也可以作為盈利投機工具。

另外比如說保險，某人投保了家人的人壽保險，最高的槓桿可達千倍。比如保費3000元購買300萬保額，保單生效後，被保人身故，那麼理賠得到300萬理賠金。

其次，回到您的問題，說最划算的槓桿是什麼？我認為划算的意思是不是槓桿倍數大？期權金越少越划算？如果是這個意思，參照上述保險理賠案例，應該屬於划算型別。但是發生的機率不高。

如果您說的划算是指大機率事件，那麼我認為做信貸資金的負債投資從而產生盈利，比投機性質的期權交易靠譜。

如果房子保持十年前的平均漲幅，無疑這是一筆非常划算的槓桿交易。但如果資產價格波動不大，非常平穩，那麼就要考慮增值的幅度能不能超越貸款的利息支出，如果透過一個時間視窗來評判，比如五年十年，計算資產增值帶來的回報是否超過利息支出以及首付成本的無風險收益率，是的話至少投資有效，否的話，投資失敗。

第三，衡量一個槓桿交易是否有效的指標主要看風險和收益是否對等。理性投資人應該是風險厭惡者，每增加一個單位的風險，需要高於一個單位的收益才能讓投資人買單。

所以，划算的槓桿交易就是槓桿帶來的風險可控，且小於收益，或者說，槓桿交易帶來的回報比承擔的風險大很多，那麼槓桿交易就是有效的。

總之，同樣的風險下，收益最高。同樣的收益下，風險最小，就是最划算的槓桿。一部分有投資價值的房產，其房貸目前還處於這個區間。所以，只要善於選擇，您的問題的答案可以說是成立的。

這是建立在房價一直上漲的情況下，不過房貸的利息確實比較低，對應的槓桿的使用費用也比較低。不過如果房價不再上漲，這個槓桿就不划算了，因為相對來說首付款和貸款都沒發生變化，如果房子出租的話，租房的收益可能無法覆蓋首付款的理財收益（機會成本）和貸款的利息，就變成了賠本的生意了。比如說：當時貸款5成，首付25萬，購買了一套商鋪，每年的租金收入是20000元，貸款年利率為5.7%，每年需要支付的利息是14250元，銀行理財年化收益是4%，首付部分的機會成本為10000元，合計成本為24250元，假設房價保持不變的情況下，減去租金收入，每年要虧4250元。

所有認為居民槓桿已經非常高，房價已經撐不住快要暴跌的論調，可以一概忽略。

其實我們說了多少次去槓桿去槓桿。要去的不是居民的住房槓桿。而是一些國企、落後產能的槓桿。

在中國，沒有比房貸風險更低的貸款了，因為：

1、有抵押物；

2、最多七成槓桿；

3、房價稍微上漲，立馬變成六成槓桿，五成槓桿。房貸是你所能接觸到的最低的金融槓桿

目前，國內房地產市場降溫趨勢性明顯，同時，國內經濟增速也開始放緩，未來房價不確定性因素很多。即使是對於剛需來說，房地產高槓杆買房已經接近尾聲。所以，一些專家表示，2019年投資炒房還是算了吧，在當前的環境下，政策是抑制炒房的。如要高槓杆炒房，風險更大。若是房價下跌，可能會血本無歸。

我們建議剛需，如果剛需有能力全款買房，那就直接買下來。如果是沒能力全款買房，就不要勉強加槓桿，等待房地產市場趨勢明朗後再出手。如果是投機炒房者，高槓杆助推房價的時代已經結束，未來房價大幅上漲可能性也不大。而且2019年炒房的投資風險已經大幅上升。

可能有人會問，2018年高槓杆買房，迎來房價大漲。為啥2019年就不能高槓杆買房呢？首先，過去中國經濟呈現兩位數高速增長，民眾收入水平也隨之上升，而2018年下半年開始，國內經濟呈現下行趨勢，民眾的收入預期也會大幅放緩。要知道，收入增長都是與經濟增速掛鉤的，收入增長不起來，盲目高槓杆買房，未來不確定因素太多，無疑是加大了今年家庭購房的風險性。