不要去和住宅比，沒有多大參考意義。

因為一般公寓都是非住宅土地性質，不適宜買來自己長期住，而只能當做是一種投資。那麼就該計算投資該房的最低收益下的價值。

先了解這種非住宅性質房子的十年期貸款利率，然後再去打聽同等地段同性質公寓的年租金是的大約多少。然後用預估年租金除以瞭解的十年期銀行利率，就能得出該房評估總價了。

假如：打聽到此房預估年租金3萬，瞭解到十年期貸款利率是6.00%，那麼：30000/6%=500000，得出此房投資價值大約是50萬，如果實際售價低於或等於此總價，就可以投資，否則就得三思。

公寓與住宅沒有可比性，這是兩種不一樣的物種。一種是透過住宅屬性、公共屬性、永久性產權特殊來體現其價值；而另外一種卻是必須透過收益，而且是最重要的租金收益來體現，主要還是表現為投資特色。 公寓的使用年限最多為40年，有些到了開發完成的銷售階段連35年都不到，一些二手公寓更是已不到20年。還要看其是否為獨立商業產權，如果是小產權或無產權房那更是再賭博，價格甚至可以用白菜價來形容。可還是沒有多少人敢下手。

而住宅房產不一樣，他是具有一定的公共屬性，也就是老百姓的居住權在其中。那麼，在70年房產到期後還會繼續無條件延續，甚至可以用一種階段性永久性特色來形容。

在投資居住房產時，在考慮居住特性、租金回報特性和投資收益等特性的情況下，還有一種永久性的固定資產傳承的特性，一個家的概念在其中。 一般住宅的租金收益率只有1.5%～2.5%，住宅房產投資回收期在40～50年也是常有之事。

可是，公寓樓的有些回報率可以達到8%～10%，最小也需要超過銀行房貸按揭利率。只有一些未成熟的交通樞紐地段，由於未來的房價和資金還會出現大幅上升的空間，才從較長遠的預期收入中得到平衡。這種房產到期後會被徵收高額土地使用費或低價收購徵用，也就需要在土地使用期內完成投資回報。

在同一地段是很難用一個標準比值來衡量公寓和住宅的價格比，只有根據不同的城市、不同的區域、不同的城市規劃，以及未來上升趨勢和目前的資金預期來綜合考慮才有意義。

住宅有70年大產權，公寓是40年小產權！住宅受眾人群是百姓自己居住，公寓一般適合出租，比如出租做寫字樓，酒店！住宅首套貸款首付一般是總金額的3成，公寓首付起步是5成起！貸款利率住宅比公寓利率更便宜！二手房交易住宅比公寓更好賣！他們兩個沒有可比性，簡單點說，對於剛需使用者自己住選擇住宅，有錢的人投資可以選擇公寓！因為很多有錢人，不具備本地買房資格，他們會選擇公寓作為投資，假如成都房子，過來買房子的，買公寓的他很多時候可能是北上廣過來買房的人群！因為這些人不具備本地買房資格，他們是過來投資的，會選擇公寓，不要看別人都在搶公寓，你是一個剛需使用者，也跟著跟風去買公寓！要定位好自己的定位，選擇合適自己房子！當然你錢多，可以考慮買公寓投資！

很負責的告訴你，便宜多少投資公寓都不合適。

投資地產的主要收益還是升值部分，公寓的升值空間是相當低的，而且再二次出售基本賣不出去，有價無市。

公寓，住宅本身售價就區別很大。

首先要考慮，地段。地段好，有潛力。地段差，不考慮。

其次，公寓的生活成本偏高，要落實具體費用如何。

再次，住宅交易一買一賣與公寓大概有10%的差額。

最後，公寓，使用年限短，貸款期限短。至少少30年，折算下來少20%左右價值。

綜合下來，差價30%以上，可以考慮。即:

住宅100萬，公寓70萬以內可以考慮入手。

我來回答下

正常售價的話一般同區域，公寓售價是住宅的2/3左右。但是我不建議你買公寓，尤其是投資。

1 商水商電，無燃氣，無論是你還是租戶生活成本高。

2 不好轉手，二手市場上的公寓市場十分慘淡。

總結；大部分公寓不建議作為投資購買。

建議：可以放眼全國甚至看下海外地產，是投資就不要侷限。房產投資最簡單的邏輯，每年房租的收益加上漲幅一定要跑贏本國的通脹。

公寓已經沒有投資價值了，除非自己住，或者除非你那裡是一線城市。

從各大銀行的貸款政策就能看出來，就拿廣佛地區來說吧，個人能做裝修貸款，抵押貸款的只有住宅用地的商品房，公寓、寫字樓等商業用地的房子銀行基本不接了，這說明什麼？這類性質的房產變現不易，升值空間太小，銀行已經一步步把他們排除在外了。

有閒錢的話可以考慮下其他的投資渠道，比如不良資產，股權投資等等。

公寓的優勢也有很多：1，單價低，總價低

公寓一般都是小面積，總價照比住宅要低幾倍。2，不限購，不限貸商業性質房產購買不要社保和當地戶口，不受限購政策影響。公寓是可以貸款5成的，不受套數限制，只要您的收入足夠，買5套，10套...都是可以貸款5成的。

3，商住兩用，租金收益高

公寓大多數都是商住兩用，可以用來居住，也可以用來辦公，註冊公司。非常適合當代青年，辦公加居住一併解決。同一地段，50平方住宅和50平方公寓的租金是一樣的，但是住宅的價格是公寓的2倍左右，所以說租金收益高。

公寓有優點，當然也有缺點。比如交易稅費高，難轉手，不能落戶，不帶學位等等。所以理性投資，理性購房，先了解清楚行情，多對比然後才出手。