首先，我們來說一下基準利率，基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。而我們申請銀行貸款的話，銀行會有一個執行利率，這個執行利率是基於基準利率，再根據市場結合銀行自身產品、市場定位、商業盈利模式適當的上浮或者打折。舉個例子說，房貸5年以上的商貸基準利率是4.9%，但是很多無錫朋友申請貸款時，貸款利率卻有5.8%左右。那麼這個貸款利率是不是固定的呢？會不會變化？

其實，貸款利率是不是固定的，這就要看你簽定的合同是怎樣的。如果合同中規定，貸款利率是固定利率，那麼利率就不會變，如果是浮動利率，那麼就會隨著銀行執行利率改變，一切都是以合同為準。如果簽定的是浮動利率的話，可能在還款過程中享受到銀行給出的折扣優惠，但同時也有利率上浮的可能。

銀行放貸利率會依照合同簽訂的上下浮動，基準利率如果有變化的話，貸款利率也會有相應變化。調整後，對已支付的利息沒有影響，對調整後的利息會有影響。一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整。

在辦理房貸後，如果銀行有規定，借款人可以每年重新評估給予借款人的利率優惠，根據國家政策，借款人資信狀況及借款擔保等情況，自行決定全部或部分取消給予借款人的利率優惠，並及時通知借款人，次年1月後不享受折扣優惠。

如果是信用類、抵押類這些中短期貸款，利率改變是否影響貸款人的還款，主要還是看簽定合同是，是規定利率還是浮動利率。中短期的貸款一般是簽署固定利率的合同，所以銀行是否上浮利息基本上沒有影響。影響借款人還款金額的國家基準利率的變動。如果簽定的浮動利率合同的法，利率變動方式和放貸一樣。

如果客戶通過網貸途徑獲取貸款，絕大多數簽訂的是固定利率，因為網貸是在手機上籤定的電子合同，貸款時間短，也不方便更改合同專案。只要國家利率變動了，網貸還款才會相應變多或者變少，不過大多數的網貸伴隨著很多所謂的“人性化”的費用，各位再缺錢時辦理網貸，要看好電子合同的每一個款項，避免被多收費用。

這涉及到銀行降息後的房貸利率問題？很多購房者一直以來都比較關心房貸利率是否會隨著降息而受到影響。剛好今年1月4日央行又宣佈降準，最近部分城市多家銀行的房貸利率有所下調，那麼，降息後的房貸利率如何計算呢？

近年來，央行已經多次推出降準、降息政策，2019年1月4日中國人民銀行再次宣佈下調金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。

當然啦！此次是降準而非降息，今天咱們就專門談一下降息後的房貸利率的變化情況:

首先，第一種就是未簽訂購房合同。這種情況下新的貸款利率是即時生效的，也就是說借款人只要是沒有簽訂貸款合同，那在接下來簽訂貸款合同時就可以按照此次利率下調後的新利率執行。

其次，就是已經簽訂貸款合同的。如果是這種情況下，在銀行降息時，借款人已經簽訂貸款合同就會按照貸款合同要求的貸款利率標準執行。

截止目前，房屋按揭貸款的利率調整方式主要分為兩種，分別是浮動利率和按年調息。作為按年調息的方式來說，就是指借款人要在次年的1月1日起才可享受降息後的新利率；但如果是浮動利率的方式，就會完全不同，按要求需從次年的同月開始進行利率調整。也就是說，若是今年3月降息後，要到明年3月份才能享受新的利率標準。

另外，房貸利率主要通過等額本金和等額本息兩種計算方式，在銀行降息後，大家只需要根據相關計算公式計算利息，就知道可以節省多少錢。而且還有一點可以說一下，現在的房價屬於高位，如果不是非常有必要的，剛需者的如要結婚需要婚房之類的，最好可以延緩購房時間，特別實在三四線城市的人，房價有點虛高了。

最後提醒所有購房者尤其首套房貸的，在簽訂貸款合同時，一定要仔細閱讀合同中關於房貸利率調整是如何規定的，最好是提前明確該利率是否隨央行利率調整而變化。如果是固定房貸利率，就無法享受降息後的優惠利率了！

我們購房後，在銀行辦理按揭貸款時，簽訂的按揭合同上對於貸款利率的約定為：基準利率上浮百分幾。基準利率是由央行（即中國人民銀行）釋出的，其他任何銀行無權調整及修改。各銀行的存貸款利率只允許在央行基準利率的基準上進行上下浮動，也就是說各商業銀行僅有制定上下浮動的比例。

舉例：比如你2016年3月1日，在建設銀行辦理了一筆住房按揭貸款，期限20年，貸款利率約定為基準利率上浮10%，該時點，央行釋出的五年期及以上的貸款基準利率為4.9%，因此你這筆貸款的利率就為5.39%（4.9%*1.1）。

如果說後續央行未再調整過基準利率，那麼你這筆貸款的利率就再也不會變化了；如果說央行有調整基準利率，則你的利率也會變化，假設2018年12月20日，央行把五年期及以上的貸款基準利率調整為5%，那麼2019年1月1日起，你的房貸利率就變為了5.5%（5%*1.1），同理如果下調你也跟著下調。

上浮比例

或許有人會說，那銀行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，貸款利率約定為基準利率上浮10%即為5.39%，如果2018年10月份，建設銀行根據市場情況，決定把房貸利率的上浮比例下調為5%，那麼你的貸款利率會不會跟著變為：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告訴你，不會!銀行的按揭貸款，一旦放款，上浮的比例即不再變化，不管後續放款行是提高上浮的比例還是下調上浮的比例，均與你無任何關係了。

注意事項

上浮比例的調整唯一的風險點在於，已簽訂按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日與建設銀行簽訂按揭貸款合同，約定基準利率上浮10%，由於額度緊張的問題，建行遲遲未放款,2016年10月1日，因為市場情況，建行要求所有房貸利率最低上浮20%，這時候由於你的貸款尚未發放，銀行極大的可能性會讓你重籤合同，把貸款利率提高到上浮20%方給予你放款，反之，下調的話則不做改變。

總結

商業銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時間為準，而是以實際的放款時間為準，一旦放款，後續除非央行調整基準利率，否則你的貸款利率不會再發生變化了。

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況：央行調整基準利率，房貸利率也會跟著調整

如果央行調整基準利率的話，那你的房貸也會跟著調整，比如你先前辦理房貸的時候，貸款利率是在基準利率4.9%的基礎上上浮百分之10%,實際的利率就是5.39%.

如果明年央行把基準利率下調到4.65%,那你的房貸也會跟著調整，當然調整的主要是基準利率，上浮10%的部分是不會調整的，調整之後，你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%.

對於調整的時間不同的銀行規定不一樣，目前調整時間點主要有三種方式：

一種是在每年的1月1日進行調整，比如央行在2019年7月1日進行調整基準利率，那銀行就會在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進行調整。

一種是在合同月進行調整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進行基準利率調整之後，那銀行會在2019年9月還款日的時候把你的利率調整到最新的利率。

一種是次月進行調整，這種情況一般是在央行調整基準利率之後的第二個月進行調整，比如央行在2019年7月1日調整基準利率，那銀行會在2019年8月份你的還款日時進行調整。

第二種情況：銀行自己調整利率

我們在辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準，銀行會在此基礎上進行上浮或下浮。一旦合同簽訂，那麼就是固定的了。

所以，只要央行沒有有調整基準利率，不管銀行房貸利率這麼調，購房者的房貸利率都不會不變。同理，月供也不會因此而變多或變少。

目前，央行的基準利率為4.9%,如果貸款銀行上浮10%,那麼實際利率就是5.39%.假如貸款銀行的政策發生變動，你依然是按5.39%的合理利率執行。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，大家還是要諮詢貸款銀行或檢視合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間一律為每年一月一日。不過無論基準利率如何調整，如何計算，對大家已支付的利息是沒有任何影響的，只會對還沒有還款金額的利息產生改變。

一般情況下，銀行利率調整後，房貸利率調整時間有三種形式：

一：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率；

二：滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率；

三：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。

注意商業銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時間為準，而是以實際的放款時間為準，一旦放款，後續除非央行調整基準利率，否則你的貸款利率不會再發生變化了。

未來房貸利率走勢如何？

現在國家調控房價已有明顯效果，之前房貸利率上調，也許是為了配合樓市調控相關政策的開展，目的是穩住房價，實現房住不炒。而未來幾年樓市也將繼續被調控，也就是說，房價穩定後，未來銀行貸款利率下調應該是遲早的事。結合相關資料我們能夠看出：北京、深圳、南京等城市，均有銀行對房貸利率進行下調，除此之外，房貸放款的速度也比以前快多了。

房貸利率降低後，已經發放的貸款是不能立即改的。銀行一般會到次年1月，調整新的房貸利率執行。

中國房貸利息實行的是浮動利率，銀行發放的房貸利率可以按基準利率在國家規定的浮動範圍內上下浮動。國家隨住房政策的變動調整基準利率，個人房貸利息也會隨之變動。

房貸利息的計算公式為:利息=本金x基準利率(月)x上浮比例x月份數，如果房貸利率調整，公式中的基準利率變為新實行的利率，上浮比例不變。

利率調整後，建議次年拿著身份證去貸款銀行列印一份還款計劃書，這樣可以清楚的了解自己名下的房貸情況，如執行利率、每月還款本金、利息、期限等。

不過在下個月10月8日後，房貸利率改革，則是需要作出選擇，在貸款的之前，就跟銀行協商好，以後調整利率的週期，最短是1年，最長是整個合同期限，你可以二選一。最好是選擇1年調整一次利率吧，因為你選擇整個合同期限都不變的話，那以後降息了，你利率也沒法調整，肯定就不划算了。

房貸利率根據當時貸款合同的情況分為固定利率和浮動利率。固定利率就是說自合同簽訂到合同終止，合同期內所執行的利率都是固定的，也就是簽訂合同時的利率，不論今後利率如何變化都不會變。浮動利率就是說在合同期內利率按照基準利率的變化而變化，一般在基準利率變化後一個月開始執行新利率。這就意味著如果我們的房貸合同簽訂的時浮動利率，那麼當基準利率發生變化的話我們的月供也會隨之發生變化。當然，這裡的基準利率變化方向不唯一，可能上漲也可能下跌。

不過按照基準利率確定房貸利率馬上就要成為歷史了。因為10月8日新的貸款利率計算方式將開始執行，屆時房貸的利率將參照貸款基礎利率來執行，而貸款基礎利率是一月一公佈的。因此新演算法執行後貸款基礎利率會變動的比較頻繁。新演算法下關於浮動利率也有規定，個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。也就是說貸款合同期內每年都可以利率重定，根據最近一個月的利率情況重定。當然基礎利率每個月的變化也是不唯一的，可能上漲也可能下跌。

雖然房貸的利率可以浮動變化，但是我們並不能人為的去選擇僅在利率降低的時候變更貸款合同的利率。因此不論是浮動利率還是重定利率也都有利率上浮增加成本的風險，只不過利率在長期來看一直是保持下降的趨勢。所以對於房貸利率來說重定利率最終還是會節約貸款成本的。

在回答這個問題之前先看一下房貸利率是怎麼計算的。

當前的計算方式是基準利率*上浮或下調係數，例如北京：4.9%*10%

其中，

4.9%是國家基準利率，由央行管理，這是全國統一的，只要是貸款5年以上的，基準利率就是4.9%。

10%是上浮係數，每個城市、不同時間隨著金融市場的實際情況會發生變化，以當時簽定貸款合同時為準。

那麼，一旦簽定完貸款合同，利率就固定了，未來只有當基準利率發生變化時，還款人的月供才會發生變化。

而這個上浮係數10%（每個城市不一樣），不管未來銀行怎麼變，都不會影響已貸款的人，這個係數是跟隨借款人整個還款週期的。

所以，已經在還貸的朋友只需關注基準利率就可以了，不過基準利率一般是不會變的，目前5年以上基準利率4.9%還是2015年10月份公佈的，到目前已經快4年沒變過了。

但上面這些情況在10.8號會發生改變，新的房貸利率計算方式要執行了。

由於現在的基準利率調整影響範圍是所有貸款，包括已經貸款的，央行輕易是不會調整的。

這就造成一個問題，現在的市場情況和4年前肯定不一樣了，而現在的標準仍是4年前的標準，這個標準與實際就會造成脫節。

為改變這種情況，國家出臺了新的利率計算方式，未來的房貸利率是以LPR為基準，新的利率計算方法：LPR+省基點。

LPR報價來自指定的18家銀行，而且是一個月一報價，更能體現當今的市場情況。

以9月20日公佈的來看，5年以上LPR報價為4.85%，而這個資料在下個月也會因為市場的實際表現可能會發生變化。

但LPR的變化不會影響已貸款的人，只是對新籤的產生影響。

那麼，已簽定的怎麼辦呢？

新政執行後，可以設定重籤週期，也就是說，未來還可以重新籤新合同，最短重定週期為一年。

比如現在籤是4.85%，設定重籤週期是一年。

一年後重籤時LPR降低，則重籤後利率也降低，月供減少；若LPR升高，則利率升高，月供也升高。

這種變化下，借款人還款利率更加靈活，不用再等待央行的調整，但也更加考究借款人參考未來金融趨勢的判斷。

再說下省基點：其實這個和之前說的上浮或下調係數差不多，也是政府的調控手段的表現形式，而且這個基點也是跟隨於整個還款週期的，終身不變。

綜上

10.8號之前籤貸款合同的，未來利率的調整要看央行是臉色，基準利率變化，還貸才會發生變化

10.8號以後的，要看重定週期到期後，重新籤的LPR，這是一種主動的選擇行為。

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房貸利率降低後，已經貸款的能改嗎？購房者貸款時候簽訂的貸款合同，一切按照合同辦理，一般而言基準利率會跟隨市場變化而變化，浮動利率不會發生變化。購房者想改變貸款利率只有通過換房，或者還清貸款重新抵押方式解決。

房貸利率一般由兩個要素組成，一個是貸款基準利率，一個是浮動利率。其中貸款基準利率和市場利率嚴格一致，隨著市場利率變化而變化，但是購房者最終申請下來的貸款利率很少和市場利率一致的，要不打折要不上浮，例如2017年時候房貸利率是打九折的，2019年房貸利率是上浮10%-20%的，這個打折率和上浮率是不會發生變化的。

我簡單打個比方：目前房貸基準利率是4.9%，購房者申請的房貸利率是上浮10%，最後實際申請的房貸利率是5.39%。過幾年房貸利率開始下調，從4.9%下調到4.5%，購房者還款的基準利率下調到4.5%，但是上浮比例不會發生變化，依然要達到10%，屆時的還款利率是4.5%×1.1=4.95%。

購房者貸款利率是寫進購房合同裡面的，嚴格受到合同的制約，沒有任何辦法進行改變。銀行如果因為利率下調就降低你的還款利率，等同降低他的收益，也不可能同意購房者改變貸款利率的行為。

購房者唯一可行的辦法，就是改變換房或者還清貸款，重新向銀行申請貸款，從而獲得優惠的利率，但是這個辦法必須貸款利率非常便宜才可以實施，因為要花費大量精力，如果利率只是下降一點點就不值得購房者採取這個方法。

商業貸款轉公積金貸款也是一種途徑，這個條件比較苛刻，不一定適合所有購房者。一方面要求購房者有公積金貸款，一方面當地城市有商轉公的業務。如果條件符合的，可以把商業貸款成公積金貸款，可以節省一大筆利息費用。

房貸利率本身採用的是浮動利率機制（固定利率基本淘汰），所以隨基準利率變化而變化。

已經貸款的利率能改嗎？分兩種情況：

一、基準利率未更改，商業貸款利率出現下降，已經貸款的利率不能改。

7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，其就是最基準率上浮11%左右（5.44%/4.9%-1）。假設你的貸款利率就是5.44%，那麼即使以後中國首套房平均貸款利率降至為4.9%，你依然要還5.44%的貸款利率。

二、基準利率發生更改，已經貸款的利率跟隨更改。

基準利率發生更改，比如5年期以上貸款基準利率從4.9%降至4.8%，那麼上浮比例保持不變，通常來年1月1日起還貸利率將更改為4.8%*111%=5.325%，比5.44%低那麼一點。

採用新個人貸款基準以後，央行規定在貸款合同期限內，最短每年可對貸款利率進行重定價（具體期限與銀行商定），而定價的基本原則是以最近一個月的LPR進行調整，加點部分固定不變。

對於房貸利率的變化，合同中一般都會有約定的條款。房貸利率的降低，要看是屬於那一種的降低，新規前的合約只會針對基準利率的變化而作為調整，對合同簽訂時約定的上下浮幅度不變；新規後只會針對LPR在協商期限到了之後使用新的LPR計價，對合同簽訂時的加點情況不作調整。

新規前的房貸隨著基準利率的變化而調整。

新規後的房貸利率隨著新LPR變化而調整。

新規後的房貸利率計價以LPR為基礎，而LPR是每個月更新一次，所以LPR有升高或降低的可能。客戶可以與銀行在簽訂合同的時候約定更新LPR的時間，不過最低期限是一年，因此雖然LPR每月更新一次，但合同上最少也要一年以上的間隔才能更新一次，時間間隔可以由雙方協商約定，如果到了合同更新時間時LPR剛好下降了，那房貸利率也會下降。不過對於房貸利率的另一個影響因素，即”加點“來說，它與新規前的上下浮幅度一樣，簽了合同就不會改變，所以如果銀行加點降低了，也只是對新客戶而言降低了，老客戶還是按原先的情況執行。

總的來說，房貸利率降低，要看是那一種降低情況，如果利率計價的基礎下降了，那會按合同的約定跟隨下降，而如果是銀行利率上下浮或者加點情況變化了，不會影響老客戶的利率。