如租賃合同有效，只能透過協商解決。租賃協議確認了房屋使用權歸租戶所有，您在法拍前應該能確認此事，另外雖然房屋使用權暫時轉移但是所有權是你的，獲得拍賣後的租金收益是你的合法權利。實踐中這類案件非常複雜建議找專業的律師或者相關人士諮詢

按照國家法規規定，買賣不破租賃，所以房子交易不影響之前的租賃合同履行。

而你遇到的這個法拍房被之前的房東長租19年，其實，大家都知道，這就是原房東故意而為之的，目的就是增加自己的損失和收益，而讓買房人承擔了這個轉嫁的風險，這其實是法拍房比較常見的陷阱之一。

像你這個情況就要去了解，這個租約如果是在法院查分後簽訂的，法院是不予承認的；若有查封前的租約，但是法院公告裡並沒有出現，那你還可以去找法院提出解決方案。

1、高額稅費的問題

與平時從開發商手中購買的商品房有所不同，法拍房的土地出讓性質、產權性質、房屋土地是否一體等都存在一定的不確定性。而這種不確定性常常會帶來真金白銀的損失。

如果法拍房的土地是劃撥土地，那麼這套法拍房拍下之後就要補繳土地出讓金。土地出讓金往往價格高昂，能否承擔得起，一定要在參拍前確認。

另外，公司產權的房屋和存在遺產繼承的房屋同樣意味著高額費用：公司產權的房屋會產生大額的土地增值稅，遺產繼承房產則會出現較高的遺產稅。

拍賣前期一定要做好標的產權性質和稅費情況的深度調查。最好到房屋所在地的房產交易中心的登記和稅務視窗進行詳細諮詢。

2、戶口占用的問題

房子戶口能不能落戶，不僅關係到學區，對未來房屋的再次出手也有很大影響，甚至有人購買法拍房就是為了解決學區問題。但是戶口一般不在法院的執行範圍內，所以如果原來的住戶佔用戶口沒有遷走，法院是不能強制清除戶口的。

戶口遷移屬於公安機關戶籍管理的範疇，而公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出，只能由競買人與房屋的戶口人協商處理。

法拍房一般不會留原業主的聯絡方式，一旦發生戶口糾紛，處理難度更大。大家在看清法院公告的同時，一定要做好戶口情況的調查。

3、欠費的問題

法拍房的原房主可能存在未交清的水電費、物業費等費用。在大家心中，這部分費用往往數額不大，所以常常被忽視掉。

但有的房產由於長期無人居住，尤其是大面積的房產，經年累月，可能產生數額較高的欠費，這些都要由競買人承擔解決。

拍賣前可以到物業等相關部門詢問欠費情況。

4、貸款問題

各地的法拍房貸款政策不一樣，能按揭的法拍房一般會在拍賣公告中明確說明。

但是要注意，並不是可以按揭就高枕無憂了。法拍房的付款時間很短，所以在拍賣之前就要提前辦好貸款申請和資格審查手續，並提供相關資料。

5、租約問題

就是樓主提問所發生的情況。

大家都知道買賣不破租賃，如果房屋有租約，即使競拍人已經拍下房屋也只能等到租約到期才能入住。若是碰到惡意長租的情況，更是會引發新的訴訟。

如果拍賣公告裡明確寫明瞭租約問題，拍賣前就要了解清楚租賃的具體情況。想早點入住的，與租客協商早日騰空的費用也要考慮到購房成本之中。而對於那些拍賣成功後突然出現的租約就要睜大眼睛了。

如果租約是在法院查分後簽訂的，法院是不予承認的；若有查封前的租約，但是法院公告裡並沒有出現，就要找法院提出解決方案。

7、拒不騰空的問題

原居住人如果以唯一住房的理由拒不騰空，或者房子裡面住著老人，就容易發生付完錢過完戶，但仍然無法入住的情況。到這個時候，再去調查佔用人的背景就太晚了。

務必在拍賣前實地走訪調查，詢問鄰居、物業，對原居住人的情況進行摸底。

綜上所述，購買法拍房之前一定要：

仔細閱讀拍賣公告，條件允許的情況下實地看房；

對產權資訊、戶口資訊、是否騰空、是否有租約等基本資訊瞭解清楚；

一旦發現資訊不明的房子，一定要及時止損；

萬一入手了，視情況考慮放棄保證金也好過強行接盤。

………………

法拍房是一個專業性很強的領域，不可預知的危險很多，執行極其困難。

將房屋拍賣是一種債權人轉嫁風險的一種方式。用看起來好像很吸引人的價格，吸引購房者入坑接盤。而法院也因此收益，所以願意推動。

反過來想，如果債權人很容易就能收回欠款或者房子，為什麼要打折賣給你呢。

正所謂，便宜就是當！

當然，我這是對老闆姓說的，如果是專業透過法拍房牟利的人士，當我沒說。