國人大多愛關心商品房的房價，而很少去關注其他型別的房產品。為什麼呢？一是因為中國人的傳統觀念導致的，這種傳統觀念讓中國人下意識的將房子認為一種歸處，而不是一種商品，一種可以用來創造更多財富的商品。二是中國人有能力去買其他房產品來進行投資的人所佔比例較小，因為其他房產品的價格上比起商品房的價格也是不遑多讓的，所以這也就會讓很多人望而卻步，自己住的房子都還沒搞定，哪兒來的錢去投資別的房產。不過即使這樣也不能忽略這其他的房產品所蘊藏的價值，公寓便是其中之一。成都的公寓是非常具有投資價值的，成都的經濟不斷髮展，公寓的價格也會跟著水漲船高，再加上公寓進可以變成酒店式公寓用於商業運營，退可以變成寫字樓或者加以改造成為居民房，所以說成都的公寓是很有投資價值的。

沒有資質，購買公寓也還行！

但是成都市場上公寓非常的多！哪怕不修新的。再賣兩年都沒有問題！

所以公寓的話如果要買，一定要看清楚再下手！

公寓我說的不是住宅式公寓70年的

而是40年產權的商辦類公寓！

商辦類公寓又分為普通的平層，loft，通氣和不通氣的！

如果自住，可以買個通氣的！loft還是平層看個人喜好！

公寓其實我覺得最主要買的就是地段，地段還是地段購房三要素。最好就是買個地鐵口上蓋的公寓，或者離地鐵口就三五百米距離的，像那種超過1公里的，我真心的不建議你購買。

租公寓的是什麼人嘛基本上都是年輕上班族為主我上個班我還要跑個老遠坐地鐵？如果我是租客，我不會考慮這種！

其次就是商圈，附近最好就是商圈成熟，生活方便！

未來公寓的走勢，我覺得是以服務式公寓為主！現在的公寓的話都是千篇一律！能夠提供很多優質的物業服務，專享服務（疊被服務，叫醒服務，私人定製，清潔服務等等）的會是以後的主流！

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式，你所說的公寓”一般是指40年產權的“商住公寓”，大多是商水商電並且不通氣。規劃用途為辦公。梯戶比都會比較高，少的3梯10戶，多的6梯30多戶都有。

從統計資料顯示，商業性質類產品，因為18年515限購升級後，市場火爆，銷量增長，而到了今年市場疲軟，出現價格和銷量齊下滑的雙面狀態。這個是市場規律，需求不可能一直這麼高，都有迴歸正常狀態的時候。目前的市場供應庫存在29.8月，也就是在沒有供應的情況下，成都的商業類產品需要賣2年半才能銷售完，更不要說市場還在供應，雖然這中間還包括寫字樓，但是這也屬於嚴重的庫存積壓狀態。

下面說說公寓本身的產品特性。

在理想的情況下

公寓總價低，租金回報率穩定，比如一套公寓總價50萬，首付25萬，租金收益2000元/月左右，回報率4.8%，而市面上的公寓的回報率普遍在4-5%，而一套住宅總價在100萬左右，回報率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠穩定的租金收益作為回報，房屋本身價格增值很少。而住宅相反，租金回報率低，但是房屋本身增值幅度大。

不理想的情況:

目前市面上公寓類產品太多了，當大量公寓交房的時候，租金租不起價，還會出現空置狀態租不出去。所以不要聽售樓部的置業顧問說租金能達多少多少，而是自己參考附近房屋的租金水平分辨，他們報的租金水平，都是基於理想狀態下，報高的價格。 租賃市場也是供需關係，成都去年落戶的人員是28.6萬，長住人口是在增加，但是根據我的了解，目前成都的租金價格，已經幾年沒有漲，且目前市面上還有很多房屋出租，也就是說目前市場是飽和狀態，除非有大量的人口進入成都，增加租房需求才行。

後期

公寓類產品很多都是通水電，不通氣，並且是商業收費標準，物管費價格普遍3-5元/平米，雖然面積小，可能你算下來價格不貴，但是對於租戶，這些是算在他們頭上，相當於這些成本會增加200-300元左右，對於租客來說也是他們會考慮的一個問題。

而對於後期要轉手，設計到的稅費:

契稅:網籤價的3%。

個稅:網籤價的1%。

增值稅(公寓不管滿沒有滿2年都有增值稅):(網籤價—上次合同價）差額的5.3%。

土地增值稅:網籤價的8%(如果有不動產發票可以抵扣)。

轉移登記費550元

還有公寓公攤基本在30-45%左右，如果貸款按照10.8號之前的政策，利率上浮35%以上，貸款年限最高10年，這個也是成本。 所以目前市面上的二手房公寓不好銷售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都賣不掉，這個是目前公寓的現狀。

當然市面上也有一些特殊類公寓，比如望江名門，蘭博中心，新希望D10等高階公寓，這種情況不一樣，和普通類公寓沒有可比性。

所以個人建議買公寓最好不要買，如果真的要買，可以等價格迴歸一些，或者等有的樓盤搞特價。記住地段地段地段，地鐵地鐵地鐵，配套成熟，畢竟你是要出租，你要以租房子的人角度去選。

投資需謹慎，且買且珍惜。