四五現的商鋪是可以投資的，主要理由如下：1，進房商鋪一般就比一二線的那些便宜，現在國家進行新農村建設，未來的發展是可以預見的。

2，現在是全國一盤棋，創業不但是在沿海地區，內陸包括三四線城市都興盛起來，未來年輕人的發展會趨向小縣城小城市發展。

3，現在國家大力推動中西部的發展，中小城市發展迅猛，生產生活經商環境大大改善，這些商鋪的升值空間潛力巨大，很值得投資。

一定要注意是內鋪還是外鋪，內鋪就不建議投資了，主要是風險太大了，因為是返租的，那麼就是要看它的經營情況了，如果經營不好，後續的返租只能停在合同上，難以延續返租，只能走維權之路！內鋪不能獨立經營，不能自己管理，只能統一經營，統一管理，自己的物業不受自己的控制，後續麻煩太多了！

從金融屬性來說，也不能投資內鋪，大部分的銀行是不接受商鋪是內鋪的抵押！銀行內部不認可這類資產，因為它屬於無分割隔離產權！買的時候可以貸款，那是由於銀行和開發商之間的按揭貸款，貸款還完，自己再去貸款，銀行就不認了！

建議要投資就投資臨街獨立商鋪，自己打理，自己說了算！這樣的資產也有金融的屬性！

主要看商鋪所處的經濟大環境如何，未來是否有上漲的空間，預期上漲幅度有多大等。

在不考慮租金上漲的前提下，假設十年後店鋪總價不變，依舊是24萬，根據現金流折現模型，得到內部收益率約為10.57%，算得上是一個不錯的收益率了。

由此可見，如果該地段的商鋪不是處於經濟下行的環境中，而是租金穩定甚至有升值空間的話，初步判斷是值得購買的。

明確的意見：此類商鋪無投資價值。

首先，隨著中國的老齡化和城市化，人口和資源將越來越向核心城市聚集，大多數四、五線城市會逐漸人口流失產業凋敝，有人才有市場，做生意才有顧客，人都會流失哪來的增量財富。

其次，建材行業將是一個下行的行業，我們都知道建材行業與房地產行業息息相關，也與基礎建設行業息息相關，以目前全國的房屋庫存量以及國家調控政策和對周邊人群房屋所有量的感知看，房地產儼然已經非常過剩是個下行行業，作為息息相關的建材行業能好嗎？

最後，40平米24萬，均價6000元/平，對比70年住宅的8000元/平房價其實不便宜，看起來可以透過商鋪轉租收取租金但那時或有收入，存在很大的不確定性。

總之，做生意投資一定要順勢而為，儘量遠離下行的行業，否則很可能在山頂站崗的就是自己。

 一般來說，社群外面的底商價格高，租金能高出不少，而社群裡面的底商因為只能面向社群內部居民，價格相對較低，租金也低不少。

    商鋪投資多數是買來出租的，所以租售比就特別重要。目前銀行存款五年期利率已經可以達到5%的年收益率，商鋪有折舊，並且只有40年的土地使用權，所以對於回報率的要求要更高一些，達到7%-10%為最佳。

    相應的，租售比不能低於5%，當前租金如果能夠在15年之內拿回全部本金較為合理。超過這一水平，投資價值就不大了。

    實際上，現在不管是住房還是商鋪，租售比多數城市都低於3%，從理財投資的角度分析，已經沒有投資價值了。

    商鋪因為過戶費很高，流動性很差，稅費佔到總價的10%以上，接盤俠相對更難找。

    以一套60萬元的商鋪來看，租金往往不過2萬元，租售比3.33%，要想回本就得30年。不要只考慮每年漲房租，要知道租金不是房東說了算，租戶賺不出來自然就會棄租，每年空幾個月還不如不漲。

    總而言之，2018年之後儘量不要投資房產了。現在實體店生意難做，不僅僅是網購衝擊影響，線下市場飽和，競爭加劇，房租和人工高都是重要原因。

    投資了租不出去，租出去租金不高，都是不可避免的難題。

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身邊不止一個朋友，以比較便宜的價格投資過一些這些中小城市的商鋪，對於他們來說投資於房產，需要的資金量太大，也受到名額的限制。幾十萬可以買一個商鋪，又一直聽說一鋪養三代，所以有些人心動，就買了商鋪。

其中有不少商鋪根本就租不出去，或者租出去，租金也很低。即使也有一些商鋪，租金還不錯，但是比起同期的住宅類房產，上漲幅度就遠遠的不如。

以某一位朋友的例子來看，他在紹興買了一個小商鋪，5年過去了，據中介所說現在上漲了大約50%，但是如果5年前買了房子，現在已經漲了三倍。

有一些買商鋪，不是買臨街的門面房，而是買批發市場之類的。

有一位朋友在某某建材城買了兩個商鋪，在購買的時候，對方說好了統一經營。但是等所有的商鋪都賣完之後，卻發現招租困難，所以就使用免租的方式。

免租則意味著業主投資購買了商鋪沒有租金收入，但是管理班照樣收管理費。

等到免租期滿，正式要開始收租金的時候，因為生意不太好，很多商家不願意繼續租。有一些商家生意還行的，繼續做了一段時間，因為其他商家退出，留下來的商戶生意也受到影響，所以最後也沒有租了。

幾年過去了，這個建材城成為了一個空城。

中小城市購買商鋪還有一點硬傷，就是城市規劃變動比較大。很多中小城市為了不斷的吸引人流，為了拓展版圖，或者為了把地價炒起來，會不斷的推出一些新概念，某某新城某某新區之類的，也有可能變更一些重要的規劃，比如政府部門搬遷，學校車站遷址等。

這些對於做生意的人來說影響很大，對於商鋪的價值同樣影響很大。

但是這些都不是普通投資者可以提前知道的。

所以，千萬小心，不要買。