關於取消全國小區物業，物業費改為物業稅，小區統一由當地社群進行〖小區綜合服務大廳〗模式管理的建議思考！

​近日福建夢龍看到一則帖子（附文底部），大意就是：建議全國取消住宅物業，全國小區交由當地社群統一管理。社群內的相關事務可以由政府相關職能部門進行直接管理，比如：衛生有環衛負責、違章違建有城管、治安有公安派出所、綠化有園林、房子有住建局、燃氣水電有燃氣公司、水務和電力局，收費有稅務部門……完全可以逐一對應管理和服務。而且物業費改為物業稅後，國家財政也增加收入！

​這件事，福建夢龍持贊同態度[贊][贊][贊]理由和補充建議如下：

​一是：費改稅，是法治需求，也是社會發展進步必然。既茁壯國家財稅收入，也完善國家財稅的進一步改革深化。同時在徵管上也符合國家法治要求，利國利民；

​二是、物業服務短板明顯，弊端積重難除。物業作為服務公司，缺乏執法許可權，小區內許多違規違章違法事項物業束手無策或聽之任之。即便在服務提供上，也因為與業委會的合同契約關係，做得好或不好都非常難以撤換，流程煩瑣，業委會尤其業主往往無可奈何！如果碰上業委會吃裡扒外狼狽為奸或軟弱無能，物業更是另業主苦不堪言……！

​三是、物業、業主矛盾根深蒂固，很難達成利益共同體。物業往往希望透過最小的代價做最全面的事，業主則剛好相反，希望用最小的付出做最高效的事。兩個不再同一條線與方向上的“人”，再怎麼努力也只能是永遠不相交的“平行線”！

​鑑此福建夢龍建議如下：

​1是社群在小區成立〖小區綜合服務廳〗人員架構可以：主任――副主任――警長（可流動管理數個小區）、協警員――城管員（同警長性質）――環衛保潔、園林綠化員（若干）――房管員（同警長性質）；綜合服務大廳內設：水務――燃氣――電力――稅務等收費服務員，專司相關稅費收繳和業主相關問題諮詢辦理等。實現主任負責制，所有人員在工作上接受綜合服務大廳主任的統一垂直管理！在人事編制上仍然歸屬各自單位。至於工資則給予補貼+全額模式（正式職工發給補貼、臨時工發全額工資）

​2是小區業委會作為群眾組織參與小區綜合服務廳的工作監督、協助及建議並參與綜合服務廳的工作會議並享有表決權！原則上小區業委會主任為綜合服務大廳自然副主任。

​3是小區物業費改稅後，財政對這塊收益，核心用於全國小區綜合服務大廳建設和人員招聘及工資福利補貼與其他必要性支出。

​4是政府現在在全力打造全流程服務體系建設，社群介入小區物業等管理，有利於進一步深化“為人民服務”內涵與宗旨！更好體現“人民利益高於一切”的追求！同時，政府的管理體系進入小區，也能最大程度改變原物業與業主的不可調和的矛盾！從根源解決問題！變企業服務為政府服務！同時透過在小區構建黨組織、婦聯分會等模式進一步協助小區的建設發展！

​附：建議原文：

“建議全國取消住宅物業，全國小區交由當地社群統一管理，居民有居委會，衛生有環衛，違――建有城管，安全有公安，綠化有園林，物管有物管局，房子有房產局，收費有稅務局，水費有自來水公司，天然氣有燃氣公司，電費有電力公司等等國家機關， 將物業費改為物業稅與將來的房產稅合併由稅務部門統一收取，根據地段，小區環境，按居住面積收，杜絕物業糾紛，物業脫管，不交物業費，管理混亂局面，真正做到誰收費誰管理，誰收費誰負責，誰交稅誰享受，稅收於民用之於民，既保證了房產稅物業稅的合理性，也為國家增加了一項長期穩定的稅收，又合理的解決了剛需住房與大量住房保有者的社會平衡，畢竟人家房子多稅也交的多嘛”！

首先在講法的前提下收費肯定違法！！但是很多事情不講法，在利益面前權力就軟弱或不做為了！！！！只有等政府接管物業了，這些不合理的收費行為才會逐步消失！！

關鍵是要解決問題。

但如果小區沒有成立業委會，講什麼都是白搭。

如果小區成立了業委會，可有兩個步驟。

一是研討收費價格是否合理。不合理的調整到合理範圍，之後業委會可追授物業公司的收費行為。

第二個步驟，詳細審計所

收費用後，扣除了應當給物業公司的適當的勞務費後，餘下的責成物業公司全部移交業委會，用於服務小區。

如果物業公司不移交，起訴就行了，業委會肯定會贏的。

小區地面車位屬業主共有，但物業收費管理的合法性未必只有業主大會和業主委員會授權一種法定途徑。

前期物業公司對小區管理區域內車輛管理實行收費，遵從於兩個依據:

一是《前期物業服務合同》。這個由物業公司和開發公司兩方簽署，無需購房小業主簽字認同。合同一般會約定車輛管理是否收費。該合同內容會在銷售商品房一併告知與業主。也有的城市要求將《前期物業服務合同》作為銷售合同的附件。也就是說，只要業主買了房，在收房的同時，必須接受前期物業服務合同的條款，並承諾履行合同義務。

二是當地物價部門釋出的小區物業車輛管理收費規定。當然，有的城市，要求物業公司對每個小區的收費需要單獨稽核批准，當地物價局批准後，發一個同意收費的批覆，也有的地方無需這樣，只需釋出一個通用規定，只要物業公司不違反，即可行。

對於很多城市來說，小區車輛管理收費已成為常態，雖然有的地方仍然對收費標準實行管控，但已有放開的趨勢。也就是說，城市對小區內車輛管理收費不再實行政府指導價。

前期物業服務階段，由開發公司和物業公司約定車輛管理收費標準。後期物業服務階段才由業主大會或授權的業主委員會與物業公司商榷新標準。

提問人的問題所在，是因為小區未成立業主大會，或者雖然成立了業主大會(業主委員會)，但未就小區的停車管理收費標準進行重新商議，那麼，也就是說，前期物業服務有關車輛管理的約定仍然可以執行。

所以，僅就目前提問人給出的問題說明來判斷，物業對車輛收費管理是合法的。要驗證這個合法性其實也很簡單，向當地的物價部門諮詢或者舉報皆可，電話:12358。會得到相應的答案。

根據《物權法》的規定，小區地面停車位屬於業主共有面積。唯有經大部分業主同意才可收取停車費，否則，業主可以拒絕繳費。但是，開發商在交房時，物業合同裡明確了物業收取停車位費用的條款，在業委會成立之前，物業的前期合同是有效的。也就是必須繳費。

如果該小區成立了業主委員會，那麼前期合同是自動終止的。所有的條款應該是以業主委員會和物業簽訂的最新版本為準。而停車費的收取屬於重大決定事項，必須徵得業主大會的同意並授權，業主委員會方可在和物業的合同中列入該項收費。

有人說，停車費的收取可以用通用收費標準，其實這個說法是不正確的。筆者曾經諮詢過相關部門，物價局是必須有專用批文方可收費。而且停車位的劃分必須徵得消防公安綠化等各部門的聯合審批的。不是那麼簡單的事情，或許你繳費了，但是哪一天小區發生火災了，那你看似合理的停車位實際上阻擋了小區的安全，由此造成的損失，或許會有你承擔的部分。因此不要隨便購買地面上物業劃定的停車位，除非有正規批文。

業主共有公共用地:、實際是個偽命題!是為讓業主多交物業費找由頭、他怎麼成了共有!如果是的話I國家2016年2月6號;頒發的國家城市規劃意見中為什麼要求以後重建小區不要圈圍牆、己建的要逐步開啟!這也能說明樓外面積土地、不是業主的!別意淫業主了。如果物業收費侵權了、在霸王合同裡寫上收停車費就合法了。

把無賴的物業公司趕出我們的家門，物業在小區除了收錢別的事都不幹要物業有什麼用，尤其是蘭州蘭房物業公司簡直就是垃圾公司，一個小區一年蘭房物業公司收400多萬，還到處圈⭕地盤佔著不服務，打黑處惡的名單裡應該有他們

說違法的人，先要懂法知法，請問你們說的出來，違的哪個法嗎？

（單拿出停車費來說，表明這個問題隱含條件是，物業費的收取是經過授權的）

物權法和物業條例管理條例中確有規定，業主共有的停車場，為業主共有，收益要歸全體業主所有。

類似的，那些出錢買了停車位的業主，車位歸私人所有，要不要交停車費？

這裡面實際涉及到停車費的構成。雖然籠統的叫停車費，實際包含了兩個部分，一個是車位使用費，或者叫車位租金，一個是車位管理費。

怎麼說呢？問題是這樣的：

你停車的車位地方，車輛出入有沒有保安員道閘管理登記？

需要不需要打掃衛生？

需要不需要照明和安防監控？

一句話，需要不需要管理？

顯然是需要進行管理的。有管理，就有管理的費用。

所以，業主共有的停車位，一般來說車位租金歸全體業主所有，車位的管理費，歸付出管理工作的物業所有。

同樣那些個人產權的車位，也要交管理費。

為什麼要說“一般來說”車位租金歸全體業主所有呢？

因為雖然法律規定共有車位收益歸業主，但是很多老公房小區，物業費很低，很多還沒有業委會，不交費的比例很高，物業公司的物業費收入支撐不了物業的支出，這種情況下，居委會為了維持小區最低限度或者是基本的物業服務，預設或明認停車場收入歸物業，來補貼物業費收入的不足。

商品房住宅成立業委會的小區，也有這種情況，把車位費部分或全部補貼到物業費中。

還有一個要注意，共有停車位收益歸全體業主，不是歸有車的業主，所以有車的人根據車輛的多少，每輛車都要交停車費，這筆收入結算的時候才發生歸誰所有的問題。

請看物權法，關於共有部分的規定。

並沒有相關法律規定小區地面停車位全部屬於業主共有，只是在《物權法》當中有對佔用業主共有的道路或者其他場地改造的停車位屬於業主共有。而在規劃內的車位可以由開發商決定是出售、出租或是附贈給業主，並且優先滿足業主的使用。

所以“小區地面停車位屬於業主共有”這個說法是錯誤的，需要根據實際情況來判斷小區地上車位的歸屬，並不能一概而論全部當做業主共有的車位。

而由開發商決定是出售、出租給業主的這部分車位，開發商不需經業主大會和業委會的授權，可自行決定車位的使用方式。

所以說看這件事是否違法，需要看開發商、物業是否未經業主大會和業委會授權對業主共有的車位進行處置，如果有那麼對業主共有車位的處置屬於違法行為，如果沒有，那麼開發商和物業對於車位的處理是合法的行為。

大家可以去百度《物權法》第七十四條進行了解。

小區地面車位和小區一切設施，場地構築物的產權都屬於(全體)業主。這又分業主可單獨支配使用的和不可單獨使用的產權，除單獨業主可使用的部份由業主使用管理外，其它的都屬於物業服務管理範圍，這是：一是業主與物業合同的主要內容，二是國家用物業管理條例的詳細規定對小區物業與業主間問題的處理鋼領，所以物業對小區的管理，是符合規定，合情合理合法的。物業服務的是全體業主，為業主提供的是物業服務，物業服務的主要內容是小區共有產權，共有場地，共有設施，裝置的管理養護維修。負.責共用環境秩序，和協助安全防範。小區保|潔，保安是小區維護生活秩序和協助做好安全防範的工作之一，小區地面車位是全體業主的，不是全體車主的，如果車主無償佔用對全體業主不公平，本應物業收取租金，返還於全體業主，但由於沒有合同約定，沒有全體業主的委託，物業無法收取車位租金，才無法反還業主。小區業主有自有產權的車位，依規定要交車位服務的，地面車位也停車，如果不收車位服務費開發商不願意，誰還買產權車位呢，買了車位的去退款麼辦。車進進出出免費使用產權車位車主車輛的管理裝置也不公平。收取部份費用處理各種矛盾是必須的，在業主與物業的合同中有約定的，符合物價局的規定，收取的車位服務費，以支付維護，服務費用，不是租金，就不能返還業主，也是符合規定的。任何一個業主以物權法中的規定混淆.租金，服務費的概念，要求返還所收費的是沒有道理的。業主有凝問可向物價局諮詢。物業的做法違不違法，不是某個人說了算。是需要政府及司法機關認定的，法制社會

要以法來規範。任何違法違規行為都要承擔後果。說話要合規是每個公民應做到的。

不收費才不合法，因為這是損害全體業主的利益。沒有誰有特權不交停車費吧，屬於全體業主，不代表給部分業主私自享用。

這事要全面分析，才能正確對待。

停車收費其實包括了兩部分，一是車位使用的費用，另一個是停車管理服務的收費。

車位透過買或者租獲得，只有開發商才有權出售車位；而計程車位的，可以是開發商，也可以是業主委員會或者是已購車位的業主。

出售和計程車位者靠產權獲利，而物業公司沒有這個權利。

凡是看到物業的租、售車位的行為，基本都是代理性質的。許多人對此是誤解了。

物業公司只有停車服務費是它的本業收入。

需要強調的是，只要是進入小區的車輛，都會受到物業提供的管理和服務，都要交停車服務費。這是合理合法的收費，無論是臨時停車還是已經擁有車位使用權和產權的，都應該交此項費用。

停車服務的內容包括：車位引導和秩序維持、保潔、照明、監控和門禁系統的使用維護。地下車庫還需要通風、保溫、消防和排水等服務。

至於業主共有的車位，一般也委託物業公司收費。收入款項雙方協商分配。

對共有車位的租金高低和停車服務費的標準，在業主大會未成立之前，由物業公司按前期物業服務合同的約定執行。 不能隨意漲價，除非徵得三分之二以上業主同意才行。