投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率，一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。

高房價區域，其租金回報率其實比較低。比如美國東西兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等高房價區域，其租金上漲速度不如房價速度，此類區域買房需求大於租房。但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

全面瞭解海外房產投資大環境，選對國家很重要，每個國家在房產增值空間，稅收，養房成本上各有不同；明確需求預算，準確定位目標區域和房產型別；果斷決策，海外房產面對全球開售，時機也很重要，迅速鎖定意向房源才能抓住投資機會。

如果是不想實地去海外考察，直接在國內選房，選對中介，一個大品牌的中介，在審查專案的時候會多方面考核開發商的實力，做第一輪的把關，其次選對房產的區域。同時。瞭解每一個房產後續所需要的養房成本。因為每個國家的對房產的稅收政策都不一樣。

海外房產投資關注重點在於真正瞭解市場，說白了就是了解區域的歷史房價趨勢、租金趨勢。買東西只有心中有數，才能知道是值還是虧。投資海外房產的前提就是了解區域市場資訊，真正知道了過去的10-20年的房價統計，才知道投資賺多少；真正知道了租金水平，自己也能算出出租收益。但不完全清楚當地房價的情況下，儘量不去碰以下三類海外房產，聽到見到了就要加倍注意。

第一類：旅遊地產永遠難以升值

作為海外房產投資來說，旅遊房產專案是最“不靠譜”的，買後結果就和在國內買了旅遊地產一樣，基本漲不上來（除了自然景觀極其稀缺的旅遊房產）。房價從根本上來說是由居住需求決定，需求大，供給少，房價才漲，反之則跌。體現居住需求的就是人口數量（購買能力是條件），如果某區域人口增長快，則購房需求量大、在供給不足的情況下（土地是稀缺的），房價一定漲。這也就是國內常提的“剛需”，“剛需房”就是本地居民的生活居住用房。而作為旅遊地產專案來說，購買人群屬於短期休閒度假性質，不是長期居住生活（不要抬槓說父母長期住海南…，有多少外省30-50歲的夫婦在海南工作？其子女在海南上學？），因此，旅遊區沒有足夠的、穩定的本地人口增長，“剛需”不足，價格漲不起來。有人會說中國海南的房子雖然跌過，但也還在漲加？這種漲價一是因為成本上漲，帶來房價正常上漲，二是這種漲價是表面上的漲。換句話說就是，房子有價無市，難以變現。每個買旅遊地產（海景房）的人都會去買新房。以澳洲黃金海岸為例，這一澳洲和全球的旅遊勝地風景優美，有不少人因此而購買當地公寓自住或投資。對比該地區的Surfers Paradise（萬達珠寶三塔專案所在地）和Broadbeach可發現，近10年內房價加基本都是下跌的。SurfersParadise作為當地景觀核心區，公寓價格在08年後有5%的小幅下跌，此後基本保護恆定，但始終上不上去；而非景觀核心區Broadbeach公寓價格在2008年金融危機時因為遊客驟減而猛跌20%，到2016年還在2008年的價位徘徊。由此可見旅遊地產的投資價值。再看近5年中國海南房價更為明顯，海口作為省會剛需更強，房價漲漲落落，但還能保持正增長，而旅遊房產集中地三亞房價則波動很大，對比2012年最大跌幅達30%。

在黃金海岸萬達珠寶三塔工地看著天很藍，海很美，住起來絕對舒服，但說升值的話，還沒什麼跡象。有句經典的話來提醒要購買旅遊地產的國人“自住沒什麼損失，投資沒什麼收益”。

第二類：承諾高回報、長期包租房

第三類：承諾原價回購的房產

其實“承諾原價回購”就是“承諾高收益包租”的後手。國內房產銷售中“承諾原價回購”的房產專案也屢見不鮮了，這麼做原因無非就兩個：一是便於短期回款，用於資金週轉；二是加強客戶購買信心，畢竟投資買房都為了獲取升值，一旦房價下跌，平價回購也算沒虧，這也是抓住了一部分人心理。海外房產中的“承諾回購專案”實際是國內中介為解決上面提到的中國人買房擔心的第一個問題，即購買價格是否合理。因為在國內購買銷售海外房產資訊不透明，很多中國人都不知道怎麼去核實房價是否真實合理。對於中介來說最簡單辦法就是讓開發商“承諾回購”，這即增加了客戶信任，又省去了講述當地房價的工作量。剛轉行海外房產的國內中介人員不是在社群裡賣二手房，每天溜達幾次房源，哪個老闆會把所有銷售人員送去美、加、澳一趟讓你實地考察呢？所以國內銷售人員比客戶強的就是資訊不對稱，提前多瞭解了一些。對於國內客戶來說，想了解真實的海外房價一點不難，多做些查詢工作，在網上找找當地房價報告、租金統計報告，做個簡單比較就能判斷出一個房產專案價格是否合理。目前國內有一在售美國的休斯頓別墅專案，每套總價35萬美金。200萬人民幣的價格看似很便宜，但其實比周邊房子貴了15萬美金左右。該專案周邊佔地400平米、房屋面積300平米左右的二手房售價20多萬美金；而這房子每套佔地才300平米，房屋面積200平米左右，面積生生小了1/3左右，但價格足足多了100萬人民幣左右。因此該專案根本不在美國本地銷售，全部在中國賣，緣由不說自明。海外購房肯定比國內買房複雜些，但海外房產市場最大好處也正是資訊全面、透明，只要客戶自己重視、能比較查詢當地房價、租金就能清晰瞭解市場。不會購買那些風險高、“不靠譜”的房子去投資。正所謂人不能在同一處跌倒兩次，掉進海外購房陷阱的中國人正是掉進了中國人設計好的套兒。

毫無疑問，海外接業現在已經不是新事物，不再是富豪的專利；然而，普通投資者和高淨值人群在談論海外接業時，他們往往談論的不是收益率、風險對沖、投資機遇等等，而是移民、福利、環境。很多人的認識也停留在這上面，一聽說誰在海外買了房，第一個反應就是：“喲，可以移民了。”很顯然，這樣的海外接業觀念是明顯錯位的、過時的。我們說，投資一定要看中本質，每個人在行動之前，都要問問自己，為什麼要買進行離岸資產配置？因為在全球化的今天，單一市場無法抵禦變動帶來財富風險。在進行海外地產投資時，一定不能直接套用國內的投資經驗，投資者應該積極主動地去學習、瞭解海外投資市場的規律，不會僅僅因為一紙身份、一個好的自然環境就盲目做出投資的決定，要知道山清水秀並不能帶來財富的增長，唯有看到海外投資的實際增長點並把握住機會，才能保證財富的增值與穩定的傳承。更多關於國內外買房投資的資訊可關注劉磊房產評論瞭解，謝謝。

首先需要明白自己投資海外房產的目的。是為了搏一把房價升值？還是看重國外高的租金回報？還是為了資產保值？不同的房源能滿足不同的投資目的，但只能滿足一個。所以一定要搞明白自己要什麼？

其次，注意買賣和持有時的隱性成本。買賣時有哪些稅？持有時的物業費是多少？託管費是多少？收租了是否要交所得稅？這些隱性成本都不會顯示在樓書裡，在買房前一定要問清楚。

第三，產權。不是所有的海外房產都是永久產權。比方說很多國家外國人是不可以買帶土地的別墅。

第四，託管。如果是投資就需要有人能幫忙打理你在國外的房產，找一個專業靠譜，價格公道的託管就非常重要了。

海外購房三大法則：

1.首選還是地理位置

由於語言不通以及人生地不熟，再加上房子總價不高，風景宜人，中國買家往往由中介一帶到當地就迫不及待地看房下定，對於這些房子到底值不值這個價、以後的保值或升值能力如何卻無暇顧及。其實，“地段、地段、還是地段”乃是全球通行的購房黃金法則，哪怕購房只是為了移民，也最好買好地段的房產比較有“揸拿”。

2.必須貨比三家

在國外做華人買房生意的，絕大部分是華人開的或者有中國合夥人的中介公司，這些中介公司在提供“一條龍”服務的便利之餘，也不排除有貓膩的行為，例如隨意抬高房價，導致中國買家成為“冤大頭”。提醒投資者最好在當地貨比三家，多找兩家中介，多看幾個專案，出發之前儘可能透過網站了解當地的購房行情，保障自身權益。選擇有口碑有實力的移民中介公司也是少走彎路的好辦法。

3.居留入籍

“購房移民拿居留”和“入籍”其實是不同的概念，雖然有的國家政策顯示獲得永居權後若干年可以申請入籍，但有的國家在購房後，實際上只會給出可長期自由往來的簽證，要想繼續申請到永久居留權也未必可以一步到位。而短期居留權、長期居留權以及入籍所獲得的福利也會有很大區別。關於這點，需向正規的移民公司詳細瞭解清楚。

1.人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經成為人口增長的重要來源，自然人口增長則是一個非常慢的指標，數值通常是最近的一次人口普查結果，是從當地市政廳獲得的資料。在人口快速增長期，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業、建築業等相關行業的發展，國民經濟總體也處於較快增長期。

2.就業率

就業率是指某一時點內就業人口數佔經濟活動人口數(就業人口數+失業人口數)的比例。一個國家的就業狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發展等問題是互動並行的，就業率的高低甚至直接威脅到社會的穩定和國家政權的鞏固。全球每一個國家都把全民就業放到了政府工作的重要位置。

3.房價中位數

房價中位數的變化對於房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷價值的改變。一般區域價格的上升可能是預示著該區建設了更多的高價住宅，或者是該區比較昂貴的物業很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業建設或出售，或者是有首次購房者進入該區域。通常情況下，中位價格都是按月的，如果想了解長期走勢，可以檢視12個月、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題。短期的中位價資料可能會令人關注，但是通常會起混淆甚至是誤導作用。

4.租金回報走勢

租金回報走勢是令人關注的數字。如果租金回報開始下跌，尤其是中位價還保持不變的時候，那麼你就需要考慮租戶是否會不會再花那麼多錢租房。如果租金回報上漲，那麼可能該區域房源開始減少，可能是因為更多的業主自主者購入住宅，並且或者租戶競爭上升，需要為租房支付更多的錢。檢視中位租金圖表並搜尋列出的專案，找出為什麼數字改變了。

5.外匯匯率

海外買房，房價高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。