解答購房問題，必須有我！

我建議，能不斷供，千萬別斷供！

辦法一：可以向親朋好友借款

辦法二：向銀行說明情況申請延期

辦法三：把房子賣掉

等著銀行把房子收走拍賣是最壞的結果！

還完銀行的錢、交完罰息，如果有剩下的才會還給你，想拿回首付，別想了！

我再囉嗦一句，能繼續還月供是最好的，把房子賣了，再想買一樣的估計有點難。

雖然整體樓市是穩定了，但是發展良好的城市，房價還在穩定的上漲，通脹又在加劇，拿在手裡的錢其實在貶值。

但每個人都會遇到困難，希望你能挺過去~

如果房價上漲了，例如，你買的房100萬，首付30萬，貸款70萬，還款5萬。現在你還不了貸款，銀行起訴到法院最終執行時拍賣了你的房子，例如賣到150萬，給銀行還完70萬，執行費，違約金，訴訟費扣掉，剩下的都會給你。但是如果房價跌了，你就不一定能拿回來首付了，也許是一部分，也許是不夠給銀行還款。

銀行跟首付款沒有任何關係，首付是付給地產開發公司，而不是付給銀行，銀行貸款給購房者，是讓購房者把錢交給地產開放商。

買房以後，失業或者做生意失敗、家庭遭遇變故，經濟條件一落千丈，還不起月供的購房者肯定存在，銀行一般回給予三個月甚至更長一點的寬限期，讓購房者籌集資金歸還月供，這是一種頗為人性化的管理，畢竟很多人一輩子只能買一次房子，一旦房子被收走，就意味著傾家蕩產，對生活影響太大。

但是如果購房者在銀行寬限期內依然沒有能力還款，銀行就會收走房子拍賣，實際上，拍賣的話，購房者損失會大一點，自己與銀行協商透過中介轉讓房產，損失更小。

銀行拍賣房子所得，扣除有關費用、本金、利息以後，會把多於的拍賣所得退還給購房者，有的時候房價上漲了，有可能退款比首付多，但如果房價不漲，退款就會比首付少、

但是一般而言，基本上可以拿回來巨大部分的首付款。畢竟房價漲跌不多。

這種情況首先看能否找朋友，親戚借錢救急，實在不行應該及時聯絡銀行說明情況，商議個較好的處理再趕快賣房，千萬別等查封拍賣，你懂的這樣給人操作空間，很可能極低的價格賣房，很可能血本無歸。但是如果房子還在限售範圍內就很麻煩了，所以買房時一定要充分考慮可能出現的麻煩，手頭要村一定的應急資金。

如果是你第一次斷供：銀行會透過電話或簡訊的方式通知提醒。

如果連續三次以上斷供：銀行的客戶經理會進行電話催繳，借款人會被罰息。

如果累計六次以上斷供：銀行的律師會進行電話溝通，房產會被銀行凍結，協商沒有效果的話，銀行會走法律程式，也就是房屋拍賣。

另外，我再舉個例子說明一下房子被拍賣的情況吧！

假如你買房時向銀行貸款了100萬，期間還了20萬，還差80萬未還，結果你的房子只拍賣了60萬（別以為不可能，銀行就是這麼操蛋，為了儘快止損），那這種情況下，首付的錢肯定是沒有了，對吧，然後呢，你還欠銀行20萬，接下來銀行還會催你還錢，甚至會把你名下的財產進行凍結，到那個時候就真的麻煩大了，已經開始影響正常生活。

所以，一定要避免斷供的情況發生，真的不可避免發生這種事情的時候，一定不要讓銀行拿去拍賣，要跟銀行好好溝通，然後把房子賣掉，再把銀行的貸款還上，就沒事了，而且你賣的價格可比銀行拍賣的價格高多了。

恐怕是不能。

首先，你交的首付款，跟銀行貸款可沒什麼直接關係，或者說，首付款是銀行貸款的條件而非一部分，比如你買一套100萬的房子，交30%的首付也就是30萬之後，才有資格貸款70萬元，而這30萬的首付和70萬的貸款實際上作為房款交給開發商（一手房）或者原房主（二手房），你欠銀行的就是這70萬的貸款，抵押給銀行的是房子，如果拍賣，無論房子賣了100萬還是50萬，都跟首付款沒什麼關係，你和銀行要處理的關係，就是欠銀行的貸款和利息以及拍賣所得的多少。

其次，拍得的款項，償還銀行貸款後，有剩餘的，理論上要返還債務人，如果沒有剩餘，銀行理論上還可以繼續向你追討。

大部份房奴是三年前，四年前買房，斷供是個別的，而剛買二年斷供又是個別中的個別的。

l，你不幸中的幸運是四年前很多二、三線房今上漲了三一六成，還有翻翻的。一百萬的房子你花三十萬賣了一百二十萬，還八十五萬剩三十五萬，多了五萬。你多二十萬也不是沒有可能，你成抄房者了。

2，如上所述你降價出售還本或少加點錢與銀行解除了關係。

3當你不幸中的不幸是你賣不出上述價，或由迫賣還銀行錢，銀行還要討你債。

什麼事不要一頭算帳，假如貸二十年，就算房子沒漲，但你住了二十年你自己的房子，其中子女上學，生活安穩是不能用租房費用折算的，何況工資年年漲，可利息沒有年年漲，一般情況下是沒大問題，。

銀行是對市埸有中期預估評價的，斷供太多銀行壞賬多經濟不穩人心浮動，看好中國經濟犮展的環境下政府丶銀行絕對全力穩房價，不要過份擔心聽信房產崩潰論，而慌慌不可終日。

你和銀行存在的是抵押貸款關係，房子是抵押物

簡單的的說，你和貸款銀行存在以下兩種法律關係

購房款借貸關係，你向銀行貸款，用於支付所購房屋首付之外的買房款。房屋抵押關係。你所購的房屋作為抵押擔保物，保證你按時並足額清還欠款。

你和銀行是抵押貸款關係，你把房子作為擔保物，抵押給銀行借貸了一大筆金錢作為購房款，如果你違反還貸協議，銀行有權收回抵押物進行拍賣補償銀行的損失。超出銀行損失部分理論上是償還給還貸人。

不過實際情況下卻不可能，我們假設一下你還不清月供的三種情況：

第一種情況：房價暴漲情況下，接盤人絕對不可能是銀行。

在房價出現暴漲的情況下，你如果出現無法償還月供的情況下，最先的選擇絕對不可能是段供。首先的選擇肯定是以你的房子作為抵押物進行二押解決流動性不足的問題，其次你會選擇向親戚朋友借貸，最後你會向小額貸款公司借貸。在房價暴漲的背景下，以上三種手段都是很容易實現的。

如果你透過這些借貸手段渡過危機，那麼也不存在還不起月供被銀行收房的事情，如果你透過這些借貸手段渡不過危機，那麼你所擁有的房子產權已經轉移給銀行、親戚朋友，小額貸款公司，他們基本有實力繼續償還月供的，所以也不不會出現銀行收房的情況。

在房價暴漲的情況下，銀行絕不可能成為最先接盤人。

第二種情況：房價暴跌情況下，銀行絕對不會收房。

中國從來沒有出現過房價暴跌，銀行大面積收房的情況。所以我們參考一下美國次貸危機時候銀行的做法。美國次貸危機時候，大量購房人無錢償還月供，銀行的處理方式是：如果你還不起月供了，銀行也不管你，你繼續白住也不趕你。銀行認為如果大面積收房會導致市場上供應量加大，導致市場上供需失衡，房價繼續下跌，銀行作為持有房產最大的所有人損失就越大。如果不收房的，市場供需不會惡化，只要經濟稍微保持好轉，房價自然會企穩甚至上漲，銀行手裡房產自然變現難度會減少。

在房價暴跌的情況下，銀行絕對不會去收房，降低持有房產的價值。

第三種情況：房價平穩情況下，銀行為快速回現會折價銷售。

銀行收房目的為自己止損，不是為你止損。所以在對外銷售的時候絕對不會為了賣高價而拉長銷售週期，反而會為了快速銷售降低價格。因為時間成本也是銀行的最重要考核目標之一。

我們簡單舉個例子：

你購買了一套100萬的房產，首付三十萬，貸款七十萬。期間清還貸款本金10萬，還差銀行貸款60萬。在房價平穩期間你的房子理論上是應該買100萬，還清銀行貸款60萬，你還能得到40萬的差價，對不對?實際的情況，你的房子可能只會標價七十萬對外出售，因為銀行要快速止損，定價只要達到銀行損失就可以了。為你著想，定價高了賣不出去，又要走一輪拍賣流程，請問這個損失銀行找誰要去？？？

在房價平穩時候，銀行為快速回現會折價銷售你的房子。因此建議你如果還不清月供，不如自己賣房還清銀行貸款，這種方式最為穩妥。

要拿回全部的首付款，基本上屬於不可能事件，除非房價暴漲的極其厲害，這是因為銀行拍賣房產時，拍賣的價格一般都遠遠低於市場的價格（主要是為了儘快出手，回籠資金，歸還貸款），感興趣的可以上淘寶上的司法拍賣看看，價格都很低（當然拍賣的房產一般都要求全款，這也限制了很多人購買）。

舉個例子：你購買了一套房子100萬元，首付30萬元，貸款70萬元，在歸還了5萬元本金後，因為失業出現斷供，此時你仍然欠銀行款項65萬元。由於斷供，你這個房子被銀行收走拍賣。假設此時市面上這個房子的價格已經達到了120萬元左右，但是銀行拍賣時是不會按照120萬元掛牌拍賣的，一般一拍的掛牌價為7折，也就是85萬元左右，如果流拍了，二拍的價格就只有6.5折或者6折了。

我們假設你一拍成功，拍賣價格為85萬元，那麼銀行在扣除你欠款的本金65萬元+逾期的利息（假設為2萬元）+訴訟費、拍賣佣金等雜費（假設為2萬元），那麼最終剩餘16萬元，這16萬元銀行就會返還給你。

故而房子被銀行拍賣，最終可以拿到多少錢，取決於拍賣結果：

拍賣所得-銀行欠款本息-各類費用>0，則餘款歸你；

拍賣所得-銀行欠款本息-各類費用=0，你兩手空空，你與銀行也兩不相欠；

拍賣所得-銀行欠款本息-各類費用<0，缺額部分，仍然由你繼續還款。

斷供的處置

如果失業導致自己無法足額償還月供，那麼我的建議是自己拍賣，而不要等到銀行收房。等銀行收房拍賣有三大壞處：（1）徵信逾期：你的個人徵信出現不良的信用記錄；（2）涉訴資訊：出現貸款逾期無法歸還，銀行會起訴，你被列入失信被執行人名單；（3）處置金額及費用：銀行拍賣以儘快收回本金為主，所以拍賣價格偏低，且由銀行拍賣增加了各類不必要的費用，對你來說極其不利，因為假設最終拍賣所得尚不足欠款額，你仍然要繼續揹負著債務。

而自己處置，則可以輕鬆避免以上三個問題，所以對於銀行的房貸，在確定自己無法足額月供之前，一定要自己掛牌進行出售，這種情況下你的損失才是最小的。

如果買房後突然失業斷供了，可以有以下幾個辦法，也許比銀行拍賣要好些。

一是看房子的價格，如果房價漲了，可以和銀行協商，自己把房子賣掉，這樣可以比拍賣價格好點兒，賣房後款項還了銀行餘下的應該高於首付款。如果房價下跌了，也可以這樣操作，但是還給銀行後餘下的估計比首付款要少了。

二是收縮自己住的地方，留出一個房間出租，用租金還貸款。

三是向親友借貸，不過現在借錢不是那麼容易的事情。

四是抓緊時間找工作，不要太挑剔，只要自己能幹的工作，待遇越高越好，即便是不太滿意也要堅持下去，同時騎驢找馬再尋找合適的工作。

能堅持儘量堅持下去，一旦賣掉一切都要從頭開始了，因為房子是一家人的必需品，早晚還是得買的。

1.斷供達到一定時間後，銀行會採取行動。

對於從銀行貸款買房的朋友，若突然出現經濟來源問題，就像樓主一樣，突然失業，銀行不會說第一個月斷供，就立馬把房子拿去拍賣。銀行會與貸款者進行溝通，可能會允許一定時間段將錢補齊。達到某一個寬容時間之後，銀行才會走拍賣程式。故在發生斷供或者即將要斷供時，一定要想辦法與銀行溝通，以降低拍賣風險。

3.銀行把房子拍賣，大機率拿不到首付。

若斷供後被銀行強制執行把房子拍賣掉，那麼很可能拿不回首付，或者只能拿回很小的一部分。因為銀行把房子拿去拍賣，並不是按照市價開始起拍，而是按照市價的一個折扣價格開始拍賣，例如8折起拍。第一輪如果流拍，那麼進入第二輪，通常第二輪會更低的折扣，然後進入第三輪拍賣，這是因為拍賣要一次性付款，並且購買者還會擔心房產存在一些不確定性因素。

在銀行將屬於它那一部分拿走之後，拍賣剩餘的錢才會給到房產持有人，通常情況下都達不到首付的金額。如果已經還貸了很長一段時間，欠銀行錢已經不多了，那才有可能拿回首付款。

突然失業斷供的可能性是有的，一旦發生，可以優先採用其他方式先把銀行資金先還上，再進行房產的處理，這裡麵包括借錢、找擔保公司、小貸公司週轉賣房等。不到萬不得已，不要讓銀行拍賣掉自己的房子，否則不僅房子首付沒有了，個人信用還在銀行那邊留下汙點，不利於未來向金融機構貸款。

一旦貸款者的房貸斷供，面臨以下影響：

1.影響個人徵信

一旦發生房貸斷供，將進入央行徵信系統黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠無法申請貸款、信用卡等服務。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該貸款者的貸款額度、利率折扣等，都低於無不良信用記錄的貸款者。

2.產生罰息

如果沒有按時還月供，根據貸款合同中的規定，就會產生罰息。房貸逾期的罰息一般較高，且還貸款時間拖得越久，對斷供者越不利。

3.房產被拍賣

如果房產所有人出現斷供的情況，一般銀行會給房產所有人6個月的寬限期，但是如果說連續6個月以上不還房貸，那麼銀行就會向法院申請對房子進行拍賣，拍賣所得優先用於償還銀行的貸款以及所產生的罰息。

4.造成經濟損失

如果房產所有人斷供，一旦進入法律程式，那房產所有人就會有很大的損失。因為銀行會向法院申請對房產進行拍賣，而法院拍賣所得的款項，首先要扣除其中產生的各種費用，比如案件受理費、公告費、保全費、執行費、評估費、拍賣費等，接著就會用於償還銀行的貸款和罰息。房產所有人可能拿不到一分錢，而且還有可能面臨追加償還銀行貸款的責任。

所以，在申請貸款時一定要事先考慮到自己的還款能力，根據自己的實際支付能力來判斷，不要超過自己能承受的範圍，否則一旦斷供將面臨經濟損失和徵信不良的風險。

如果出現無力償還月供的情況，可以向銀行申請延長貸款年限，也可以透過主動賣房來償還貸款。

您在買房子的過程中，存在兩個合同關係，第一業主與開發商的商品房買賣合同關係，第二個是業主與銀行的抵押貸款合同關係。房子買好之後，我們就和開發商沒有什麼關係了，但因為我們在銀行貸款買房，故與銀行產生了抵押貸款合同關係。比如，房子500萬，首付200萬，貸款300萬。房子買好之後，只剩下你和銀行的關係，你欠銀行300萬。