-
1 # 美國房地產分享
-
2 # 破破的橋
外國人可以在美國買房。而且，除非你貸款，否則在美國並不是必須的。但如果你並不是老手也沒有特別可靠的中介，那還是來一趟的好。房產是個金額巨大的投資，買機票的錢與之相比，真的是不要省。
這裡有幾個需要注意的要點：
1.選擇可靠的房產經紀非常重要，一般是建議選擇業績良好的公司的經紀人。在美國，買賣房子不能自己直接上陣，而是需要委託給有相關資質的個人或公司，英文叫做Dealer。買方有Dealer，賣方也有Dealer，雙方一共會收取房屋成交價格的5-6%作為佣金，然後對半分。
Dealer的好壞，決定了你是否能夠以良好的價格，迅速地買下房子。一些能力不足的Dealer，議價能力就比較差，經常拖幾個月也買不到房子。而經驗豐富，能力強勁的Dealer，不但可以告訴你大致的成交價格，與買房代理通常也熟悉，又深通房屋過戶、裝修、貸款和價格計算的相關事務。能令你的買房體驗變得很好。
一間房子，在什麼地方，什麼學區，什麼樣的族裔組成，房子本身有什麼缺陷，裝修質量如何……這些作為第一次在美國買房的人，是完全無知的，除了價格估算（redfin或Zillow上可以查詢），所有其它知識都需要買房代理來講解。
2.貸款利率會比本土美國人高。
如果你不是resident（公民、綠卡或居住美國5年以上），在美國當地沒有信用記錄，那麼購買一棟房屋，需要貸款的話，其利率會高於resident。令房子的投資價值降低。不但如此，很多時候，大的銀行因為風險控制，根本就不會貸款給這樣的客戶，只有一些專門做中國業務的小銀行會提供貸款，而這些小銀行會因此而要更高的利率。所以，外國人買房，一般推薦使用全現金。
全現金還有一個優勢，就是在相同價格的情況下，買主A是全現金，買主B是貸款，那麼賣方往往傾向於買主A，即便全現金的金額低一點點。因為美國人賣房通常是為了接著買個新房子，對現金的喜好程度很高。而需要等待兩到三週，又有流拍風險的貸款者，就看低一等。
3.如果做房產投資，你要了解基本的美國經濟政策與地區特徵。
比如如果你是美國的resident，那麼房產的貸款利息可以退稅，這是很大的一筆錢。嚴重影響你的投資收益。又比如，曾經在加州房產火爆的時候，有批中國來的炒房者被騙到了sacremental（薩克爾門託）。因為賣房者跟他們說這裡是經濟最發達的加州的首府，房價增值會很快。其實在美國，州的首府很多是小城鎮，房產根本沒有增殖空間，連租都租不出去。真正到加州炒房應該在矽谷舊金山洛杉磯聖地亞哥這些經濟發展迅速，人口流入的城市。
一般的買房人，在購房之前會對美國的房地產市場做一些基本的瞭解。但我也經常見到一些毫無瞭解的人，聽到了某些訊息或故事以後就來炒房，最後炒成了房東。這就不夠理智了。
-
3 # 大阪超哥
通常來說如果能親自完成購房交易當然是最好，畢竟親自與伴侶、家人參觀每一套房型，每一間新房子都是新的驚喜。站在落地大玻璃前，看著窗外車水馬龍或田園風光，然後暢想如何佈置未來的家，這樣的購房體驗簡直美滋滋。
但是，如果有特殊原因不能或不想親自完成交易，小編查詢並核實資訊後告訴您: 您可以出示“委任書”（需要公證），即以書面形式授權另一個人代表你，並以你的名義簽字完成交易（來自Zillow全美最大購房中介之一官方檔案）。
另外，國人如果不再美國本地工作或者無美國收入，大部分美國銀行是不會批准外籍人士貸款購房的。特別地區除外，比如北加州灣區有3-4家銀行接受外國人購房貸款申請：匯豐、華美、國泰。每個銀行要求不一樣，比如匯豐銀行需要客戶開設高階賬戶，在賬戶中存入至少十萬美金，並且存放時間需要六十天以上。同時，對待外國人的首付要求也達到了40%，還需要稽核個人與公司年收入和銀行存款餘額。
如果現金購房且親自交易，需要檔案有：
l 有效護照和美國簽證
l 境外銀行賬戶，比如香港、日本、歐洲等，如果美國當地賬戶更好
l 在美“個人稅號”（下文有詳解）
如果本人無法親自交易，需要準備的是：
l 本人無法親自完成交易，需要一份“委任書”（需要公證）
l 護照影印件
l 境外銀行賬戶，比如香港、日本、歐洲等，如果美國當地賬戶更好
l 存款證明及說明
l 在美個人稅號
什麼是“個人稅號”（ITIN）? （源自美國國稅局IRS官方檔案摘錄）
首先，在美國購房不需要是美國公民或持有綠卡，但需要有“個人稅號”（ITIN）,這是專門給沒有納稅人識別號，和無權取得社會保障號的在美外籍人士的交稅處理編號（來自Zillow官方指南）。
個人納稅人識別號碼（ITIN）是一個國稅局用於處理稅表的號碼。它由九個數字組成。
核發ITIN不受移民身份影響，因為無論是居民外籍人士或非居民外籍人士，都有可能依國稅法規而必須在美國報稅。個人必須要是需要符合報稅資格，並且申報有效的聯邦所得稅表，才會獲得ITIN號碼，但符合例外規定者不在此限。
其他需要ITIN者包括下列人士：
需要申報美國稅表的非居民外籍人士
申報美國稅表的美國居民外籍人士（根據在美國居住的天數而定）
美國公民/居民外籍人士的被撫養人或配偶
持有簽證的非居民外籍人士之被撫養人或配偶
我如何確定自己是否需要ITIN號碼？ （我怎麼知道我是否需要ITIN？）
如果您沒有社會安全號碼，而且也沒有資格取得該號碼，但依規定您必須提供聯邦稅報稅識別號碼或必須申報聯邦所得稅表，您就必須申請ITIN號碼。根據法律規定，外籍人士不可以既有ITIN又有SSN兩種號碼。
參考：
https://www.irs.gov/zh-hant/individuals/additional-itin-informationhttps://www.zillow.com/intl/zh/foreign-buyers-guide/ -
4 # 海悅家
簡單點：全款可以人不到美國；貸款必須人到美國。
但去美國買房這麼大數額的交易，華人買房一般也在 50 萬美元以上，算下來也是 300 多萬的交易，還是人親自過去看比較靠譜。
當然也有可能是家人或者專業人士代勞，前提是非常值得信任。
-
5 # 蘇州澳星移民
簡單點：全款可以人不到美國；貸款必須人到美國。
但去美國買房這麼大數額的交易，華人買房一般也在 50 萬美元以上，算下來也是 300 多萬的交易，還是人親自過去看比較靠譜。
當然也有可能是家人或者專業人士代勞，前提是非常值得信任。
回覆列表
洛杉磯本地華人房產經紀第一品牌-美西地產：持照美國本地房產經紀公司給你答案，美國買房很簡單，如果全款不需要人在美國。但是如果貸款，人需要來美國。所以，不要聽信沒有經驗的人給你的建議，買房要選擇美國本地的房產經紀公司。任何沒有美國政府頒發的房產執照的公司和個人，參與買賣美國房子和土地都是違法的。