我作為一個房產經紀人都忍不住想要多吐槽一翻

為何珠海房價上漲如此之快？

人口不見漲，以後誰來接盤？

像我這種基層人群怎樣才能在珠海買的起房？

但是這些問題總是沒能擋住購房者的慾望，還是瘋狂買買買，有人喜歡珠海的環境，也有的人是在這邊結婚生子，也有的人在這邊忙碌工作只想要個家，總有人能發現珠海的好，也總有人為珠海的房價買單。

吐槽完了就接入正題吧，問斗門哪個區域發展好？

首先要知道都是哪裡的人會購買斗門的房子？

其實大部分都是來自外地的購房客，有投資有養老自住，還有大部分是來自市區的勞務人員，市區房價居高不下，近市區的坦洲破爛不堪看不上眼，只能屈身於斗門。

答案當然是白藤街道辦了，因為湖心路口這個片區就是屬於白藤街道辦管的，湖心路又名白藤湖。

首先從地形來說

1，湖心路位於目前珠海唯一的主幹道，金灣立交樞紐的北側，凡是從市區前往斗門是必經的第一站

2，香海大橋的動工，香海大橋從市區造貝出發，途徑坦洲，止於湖心路白藤湖轉盤位置，

大橋於明年年底通車，是高速路，沒有紅綠燈時速最高達100，總長17公里，只需要20分鐘可到達珠海市區。目前走珠海大道回到珠海華髮商都需要45分鐘左右，時間將大大縮短一半。

3，湖心路口得益於位置優越，發展也有一段時間，已成大城市雛形，遍地高樓大廈，短期配套有齊正小學將於今年招生，西部醫療中心等

另外該片區還有許多大開發商拿地建房，如時代，海倫堡，建發，中鐵建等，商業配套將會越來越完善，湖心路發展指日可待

4，價格趨勢，也是最簡單明瞭的，斗門那裡房價最高？當屬湖心路，目前湖心路均價已達18000-22000，上次我寫文章的時候才16000

我們知道要發展必須具備幾點因素，規劃，交通，公共設施配套，如學校醫院，還有市場等等一系列設施。

目前具樓主瞭解，斗門發展快的地方有湖心路，白焦，及新青大部分地區，老斗門及乾務也有發展！但是最具發展潛力的地段，就湖心路，白焦及新青，我們知道新青雖然發展力度比較大，但是他所有配套設施都是因廠二建設，畢竟它屬於工業區範圍內。

那麼就白焦及湖心路，其實這兩個地方可以劃為一個區位，因為距離路程都不大。為什麼重點說城這個區位呢，因為相當於斗門大部分地區這兩個地區的發展速度更快。還有就是依靠香海大橋，及珠海大橋等交通樞紐。

湖心路被看好，是因為他所有配套設施已經擬訂在建，學校醫院，大型商務配套，及依託有利的地理位置，我們在珠海西區的人應該比較瞭解，從珠海大橋過來，到金灣立交就知道左右兩邊房價的差距，航空新城有的樓盤突破30000加，湖心路20000左右。就地理位置而言，湖心路依託航空新城的話，後期發展還是比較有保證的。

所以就樓主現在瞭解的資訊，湖心路未來可期，當然啦珠海未來都可期，但是我們要明白地段。

整個斗門的氣質目前感覺發展還是偏緩慢的，這和斗門前些年出現的一些爛尾專案是有關係的。目前來說，生活氛圍濃厚，井岸第一，發展潛力，湖心路為首。所以常有人問，買斗門我究竟買哪裡好。我的回答就是，越靠近湖心路口越好——因為這裡更加靠近交通樞紐和大型商圈。目前，家和城廣場已經開業，香海大橋落橋點就在香海彼岸一側，而最為關鍵的是，相比其他區域，這裡更靠近湖心路口和金灣航空新城。未來不論是生活配套和出行都比較有保障。另外，附贈一個建議就是，買房子，一定要挑品牌開發商。而且，最好是從拿地到開發到物業，不存在扯皮的那種。

珠海市斗門區地處珠江三角洲西南端，東臨中山市，南與本市金灣區相連，西面和北面與江門市接壤。　　1965年經國務院批准成立斗門縣，1983年7月歸屬珠海市管轄，2001年4月撤縣設區。全區面積674.8平方公里，常住人口45萬，其中戶籍人口31.6萬。全區轄5個鎮，100個行政村。是著名的僑鄉，有海外僑胞、港澳臺同胞15.6萬。年平均氣溫為22.1。C，氣候宜人，四季如春。 斗門區鍾靈毓秀，人傑地靈，人文歷史資源豐富。境內有海拔581米，被譽為“珠江門戶第一峰”的黃楊山；享譽海內外的御溫泉度假村和萬盛鄉村俱樂部；頗具旅遊和歷史研究價值的趙氏錄猗祠、張世傑墓和斗門古街。金臺寺雲霧繚繞，白藤湖一碧萬頃，燈籠沙漁歌互答，一派水鄉風情。 　　斗門區毗鄰港澳，緊靠珠海機場、珠海港、廣珠輕軌，粵西沿海高速公路已建成通車，江珠高速公路通車在即，廣珠鐵路和港珠澳大橋即將興建，斗門口岸是國家一類口岸，斗門港航線直達香港、澳門和沿海各地，交通便利，投資環境優越. 農業以種植水稻、甘蔗和水產養殖為主，盛產荔枝、芒果、香蕉、龍眼、火龍果等南方佳果，擁有“鶴洲蓮藕、香蕉”、“雷蛛青蟹”、“白藤湖西芹”“天天新玉米”、“鄉意濃有機米”和“白蕉海鱸”等一批知名農業品牌；工業有電子、電器、輕紡、食品、建材、製糖等支柱產業。現世界500強企業偉創力集團、住友化工和國內知名企業青島啤酒、格力集團、方正科技等已先後落戶斗門區；商貿、房地產興旺，是珠海西區商貿和居住中心。

湖心路，地段交通相對較好，不過那裡房價也比斗門其他地方貴一截，但是也可以考慮入手，不過你要是純考慮投資個人不建議買斗門，會升值，但是升值節奏太慢，而且斗門本身就是以住宅學區房為主的

我想知道 ，如果過來珠海發展，工作的，安家是好事，如果過來買房放著炒房的，過來希望你們賺，我覺得你放出去才叫賺，放不出去是一樣，就是一套房子。剛需買房看就業看工作 安家，從來不管升降，買得起就買買不起就不買，炒房中介就是天天看漲，天天說漲，跟風的希望你們好之為之，房住不炒，珠海斗門房價都是炒出來，你看看就業就知道，有多少剛需就業需要那邊房子，都是買個房子放著，都是給地產中間承包著，我覺得理智看待房子，別把最重要的 家人 孩子 教育 老人一輩子需要花錢地方多得去，別瞎搞這房子，工作第一醫療保險教育 人生很短，房子70點產權的

作為了一個土生土長的斗門人，我說一下都沒最具發展潛力的地方在哪吧：

第一，最有發展潛力的應該是以下幾個地方：

井岸鎮，它是歷史名鎮，有一定的資本底蘊，就是說整個斗門的有錢人，以前都是住在井岸的，所以商業、教育、醫療都成熟，最近想尖峰的方向去發展，政府部門也往尖峰的方向去遷移，擬發展出一個新城來，因為底蘊基數大，所以爆發出來的發展潛力也大。白蕉鎮，因為白蕉鎮是井岸鎮的一河之隔，所以井岸的資源也能輻射到了河的對岸去，最近增加了橋的通行，使兩地的發展更加密切，所以白蕉鎮那一邊出現了很多新的樓盤，發展潛力也是很大的。乾務鎮，乾務鎮是文化名鎮，也是物產資源的名鎮，養殖與種植也都是歷史來就豐富的，而且斗門區招商引資，外商第一時間就是落地乾務鎮，所以乾務鎮很多大型的工業區，有西埔的工業園、富山工業園等，而且乾務鎮也交通便利，珠峰大道貫穿東西。白藤街道辦，這個是由於珠海市區的人，在想要在斗門置業，那麼從珠海市區過來斗門區，下了珠海大橋，第一時間到了就是斗門的白藤街道辦所在的地方，所以近些年來，也湧現了很多大型的樓盤，發展潛力也不能小鞠。

斗門，我個人認為，排在第一的，是湖心路口，現在拿的地都集中在那一塊，像什麼豫園、學校用地都是這一塊，成熟的商圈，例如家和城綜合商業體也在這！現在的房價，還行，單價一萬多出頭，就能夠成交！並且這個地方以後香海大橋開通後，將會離市中心更加的近！現在開了一條洪鶴大橋，已經將距離縮短了很多！並且湖心路口也離金灣的航空新城非常近，那裡還是六大中心包括華髮的商業綜合體也在那裡！所以，選擇買斗門，湖心路口絕對是第一站；

第二，我選擇在白蕉新區，這裡暫時來說，連小朋友上學都是問題，但是最近也是新建了不少的小學、中學，並且田家炳中學也在擴建，所以未來學校將會慢慢得到改善！！另外這裡，現在時代、金地、萬科均已經在這裡紮根多年了，這一邊道路也修的非常好了，後面還有一條斗門的勝利河，位置來說不會太差的！也離井岸的大信商圈非常的近，離高速也很近！暫時的配套，能夠滿足日常生活需求了！住在這裡的業主，大多數都是年輕有為的！所以這個地方，我也是非常看好的！！

至於其它，我暫時不會推薦大家去看！！！

斗門湖心路片區潛力比較大，這裡離金灣航空城也比較近，去市區也方便，比航空城便宜8千左右一平方，配套也完善，未來可期。

留給斗門剛需的時間真的不多了！

曾經許多人高喊的“寧要市區一張床，不要西區一套房”，曾經的西區有多少地方被一些人稱為鳥不拉屎的，如今西區的航空新城已經破3萬、湖心路將破2萬+，回頭看看，當時敢下手的現在已經是人生大贏家了。

珠海西區由金灣區與斗門區組成，隨著洪鶴大橋、金海大橋連線橫琴，讓航空新城成為橫琴半小時生活圈。航空新城高大上的佈局規劃，讓本地剛需和外地投資客心馳神往。近年來，在外地大牌開發商的推動下，航空新城的新房刺破三萬單價，上車航空新城，真的需要高攀了。

斗門區

斗門區一季度大部分主要指標同比增速較高，扣除基數影響，主要指標增勢平穩。地區生產總值95.34億元，同比增長15.8％。固定資產投資66.35億元，增長32.7％。

今年以來，斗門區統籌抓好疫情防控和經濟社會發展，進一步強化專案賦能、創新支撐、產業升級、環境提質，一季度地區生產總值增速達15.8%，實現“十四五”開局之年首個開門紅。

下面重點分析分析斗門版塊：

湖心路

湖心路以西，平地起新城！西部生態新城A片區面積4.02平方公里，由斗門區人民政府與中國鐵建合作開發，黃楊河大橋以及一批市政路的建設、綜合管廊及涉水專案是其部分重要建設內容。

近兩年中鐵、建發、恆大、金茂、復星等開發商也在搶灘拿地，大牌紛紛進駐，並規劃，首先是近58萬㎡體量的超級專案。湖心金茂悅手握三寶：8.5萬㎡的中央公園、4.3萬㎡的“12班幼兒園+24班小學+30班初中”，以及6.5萬㎡的商業中心。其中，中央公園是配建的白藤湖市民公園，小學+中學則是華中師範附屬學校（公辦），再看與湖心金茂悅相鄰的復地星愉灣。該專案將引入豫園商城，這是上海最出名的城隍廟豫園商城。

湖心路口在西區發展較早，原住居民較多，人口密度較大，家和城廣場已經運營了兩年，商業綜合體雖然不大但是能滿足區域基本需求。目前湖心路兩側2010年至今的樓盤大約有七八十個，潛在置換需求巨大。香海大橋通車後，湖心路出市區不用走珠海大道，分流後的珠海大道通勤時間大大縮短，洪鶴大橋和金海大橋通車後，湖心路口也會吸引橫琴和香洲區外溢，尤其是具有優質環境與物業管理的小區。湖心路優質的教育配套，已經投入使用的齊正小學，及九年一貫西湖學校今年九月投入使用，恆大及金茂也引入中小學的配套，將來湖心路的教育資源百花齊放，從投資角度來說，湖心路口適合中產投資，但首選的是日後潛在改善需求的房子，或者優質大型成熟的配套樓盤，那些物業管理一般，二梯多戶式的或者剛需房，同質化競爭嚴重，保值性不強。

白蕉新城。

白蕉新城房價在2018年去到一萬七八的高位，如今二手房的價格在一萬一到一萬三，高位買入的估計很難翻身了，白蕉新城最大的短板就是公共配套不夠。幾萬白蕉居民們發起抗議，稱十幾個樓盤入住了，學校嚴重不足，規劃的中小學、鄰里中心、大型商場始終沒有落實。

短期看白蕉投資意義不大，考慮到白蕉新城大量的次新二手房供應單價才在一萬二三，因此白蕉新房投資的話，適合外地資金實力不夠的養老買家或資金較少的剛需自住，隨著時間的推移，配套慢慢實現，居住空間可期，但未來白蕉上漲，一定是建立在湖心路口領漲的基礎上。

尖峰南

尖峰南是近年斗門政府重點打造的區域，政府機關大量往該區域遷移，坐擁數百畝生態溼地，建粵國際商務中心、富元城市商業綜合體、富元希爾頓酒店、世榮峰景城市商業綜合體、世榮艾美酒店等專案已在加快推進落成，公園、學校等各項配套均落成。

跨越雞啼門水道，黃楊河大橋及雙湖路的建設，使得斗門尖峰南板塊與金灣航空新城形成“10分鐘生活圈。如果說交通新動脈的打通，令區域協調真正形成良好輻射帶動效應，釋放更多發展潛力。那麼尖峰南片區基礎設施的建設則是走好高質量發展的第一步。

雙湖路的開通將會是的尖峰片區，有了一個新的契機，西部新城的發展，將會改變嚴重失衡的局面。不管是出市區往東或往西方向，還是在西部城區上班，走雙湖路，未來尖峰片區的生活將會非常便利。尖峰片區一萬三四的房價，享受著各項配套，將來該區域潛力巨大。

乾務、富山工業園

乾務、富山工業園沿著珠峰大道向西走，工業發展為主，在建住宅較少，均價在萬元左右，除非是在當地工作，需要居住，否則會沒有任何投資可言。

曾經那個被喻為鄉下的斗門，歷經多年開發，西部生態新城A片區如今漸次成型。黃楊河大橋、雙湖路、幸福河生態公園、白藤湖文化站及鄰里中心……新城的崛起，正是珠海堅持走高質量發展之路的印證。

最後，如果真的要為斗門羅列一個投資順序的話，請參考：湖心路〉尖峰南片區〉白蕉新城。

好多市區的青蛙都覺得到斗門比到廣州還遠！曾經聽到一個笑話說住在斗門井岸開車到拱北上班要四個小時！而且還是不堵車的情況下！