短時期內，前（錢）景不太樂觀。

物業管理，範圍太廣。這是個舶來品。在英美髮達國家，這個行業已經非常成熟，諸如：世邦魏理仕，第一太平戴維斯等專業物業公司，儼然是世界五百強企業。這些大公司在國內的一線城市目前也有分公司和專案，如果能夠加入，那都是金領，錢途無限。

至於住宅類的物業管理，目前國內做的好的企業，都是大型地產商下屬的物業品牌。

當然，如果能在這些企業中嶄露頭角，下一步進入地產，也有發展錢途。

對於大多數其他物業公司來說，除非你自己幹老闆，否則意義不大。

這個行業目前的負面評價過低，不管是管理層還是操作層，待遇普遍偏低，錢都讓老闆掙了。

此外，整天與老百姓打交道的事情，都非常難幹。雖然日常接觸的多是瑣碎的貓拉狗尿的小事，破事，煩心事，但要想勝任這個工作，

你要有強大的抗壓能力，要有細心、耐心、責任心，要有綜合性的全面知識。

用那句套話，操著賣白麵兒的心，掙著賣白菜的錢，付出與回報差別太大。

所以，這就是個典型的好漢子不願意幹，賴漢子又幹不了的活兒。

在職工生活小區和居民生活小區的物業公司的性質是屬於私人企業，公司是沒有任何行政級別的，經理和保安及保潔員等都屬於給私人老闆打工的，

今天老闆要你就幹，明天不耍你了就捲鋪蓋走人吧。物業經理名稱好聽，實際不如在國有企業工作的一名工人有前途。

沒有發展前途！一現在物業理念不正，總公司班子魚龍混雜，沒有姿色，關係，不會做缺德事等，很難立足發展！二有志向的不幹物業，自己創業也不進入汙染群物業！他們的班子，特別是三四線城市的物業好人都變壞了，因不坑人害人進不了他們的圍群！三不會打人，罵人，缺德冒煙幹不了！現在業主以全面反擊呢！

小區物業管理服務是涉及民生的大行業，大凡緊繫民生的業態都是最有生命力和持續發展前景的行業，如油、鹽、醬、醋、茶、餐廚調料、衛潔用品的生產供應商，均是巨無霸頭部企業，物業經理人毫無疑問具有廣闊發展前景。今後物業服務將實質進入服務階段，不再有原先的機關保護傘、營私舞弊、強買強賣。隨著小區物業服務市場化透明化，大批專業化、懂運營、有服務意識的人才將進入這個行業，逐漸成為全社會接受和認可的一個服務行業

明確的說沒有！物業是虧損的，為什麼還不走呢？原因是：虧損也得堅持幹，為的是其它新樓盤的銷售，不能把名聲搞壞了。

目前的物業管理服務市場現在的環境下，能源、材料、以及人員的生活費用的上漲，迫使物業管理從業人員的經營成本都加大了投入，客戶對物業服務的認識和理解，以及物業服務企業自身服務的質量，服務許可權的界定等等問題，都導致了物業管理服務費用標準偏低，跟不上市場發展的需求。

還有物業管理服務涉及的專業特別多，入職的門檻又不高，從業人員的素質參差不齊，多數企業過多的強調員工物業管理的能力，而忽略了員工自身素質和自身修養能力的培養，所以物業管理企業以及從業人員在多數人眼裡形成了烏合之眾的帽子。中國現代的物業管理做得不能算是成功，似乎沒到有矛盾時，物業都與業主們有著不可調和的矛盾，站在對立面互不相讓。讓人很是頭疼。

有一些物業企業往往以管理者自居，現在好很多了，政府也再做努力，把管理改成服務，片面的理解物業管理的內涵，諸多的因素表明物業管理服務目前正處在一個過渡轉型階段，這個是次級債危機可能沒有直接的聯絡，首先由勞動密集型向知識技能型轉變；“低投入、低效率、低產生”的經營模式將被“標準化、規範化、程式化”的經營模式所替代；從業人員綜合素質良莠不齊、構成不合理、不完善將逐漸得以改善。這個說起來比較簡單，做起來是極其難的，剛才幾位發言人都講了，最難打交道的還是人。物業行業發展至今型別已經多樣化，從以往的住宅、寫字樓發展到學校、醫療機構，軍隊等等，甚至都是體育場館。從物業服務的內容上涉及的更為廣泛，在社會執行、保障維修、環境管理之外，還有物質的運輸，車輛的停泊和管理，餐飲配送等等，服務的內容在無限的擴大，這就要求從業人員的綜合素質在現在的水平之上提高，在專業人員的構成上，以管理專案的專業素質為核心，進一步細化和專業化，這是非常關鍵的，我們現在的物業管理特徵是不是可以滿足市場的細化也存在一定的問題，去年我參加的專案比較多的，有一個代表性的就是醫療系統的物業管理，醫療物業管理與以往的相差別比較大的，就是環境衛生方面和物流配送方面，又結合物流專業的東西，我們物業管理方面涉及的內容比較少，在這種專業專案執行過程中，怎麼展示學到的相關專業的知識就是一個問題了，這是服務內容的多樣化。

我們看一下目前物業經理人服務人員的現狀。我認為總體來說是隨著物業管理行業的飛速發展，從業人員的現狀簡單的說就是說有能力的人不願意做物業經理人，沒有能力的人幹不了物業經理人，現在北京市場或者說全國市場都是這樣，有能力的不願意來做，沒有能力的想幹的，做不了，這就是一個現實問題。

這種人才的危機在組織框架中主要體現在兩端，一端是中高層的專案經理，部門經理，專案經理難找，部門經理更難找，在座的各位同學，剛才那位同學說兩年以後該如何如何，我要是給你時間的話，你得做五年，這五年後你可以做部門經理，部門經理做到五年以後，應該是準專案經理的水平了，如果眼高一點就做專案經理了，部門經理就是一些主管級的人才，做部門經理有一些困難，就要從現有的基礎上往起提。工程專業經理比較難，專業人士很多，專業能力很強，但是作為工程專業的人員想把技術型轉向管理型非常難，當工程技術人員轉向管理型人才的時候，可能也是很好的專案經理。

另一端的就是操作性人員。人員很缺，特別是電工、水工、綜合維修工，這些專業人員非常難找，現在更難找的就是熱力交換的職守人員，這是兩個極端化的人才危機。形成這些危機的因素是什麼呢？我認為有八個方面：

1、近幾年來，其他的服務行業市場無論是經營種類、經營形式還是經營內容都在擴大，導致服務人員需求量大增。

2、物業經理人行業從業人員收入偏低，優秀人才不願進來，進來的留不住，人才流失現象比較嚴重；

3、物業經理人尚屬新興行業，諸多人才對其不瞭解，甚至還存在社會歧視問題，從而使得一些管理人才對此行業不屑一顧；

4、物業經理人涉及的方面比較廣，內容煩雜瑣碎，需要較強的細心、耐心、還要有一個平常心，這是做物業經理人應該具備的基本東西。

面對浮躁的市場環境，這些因素使得一些管理人才對這個行業望而卻步，這麼累，這麼沉重的一個工作環境，掙錢又不多，有多少犧牲精神讓你做這個行業，需要對人的考驗，說白了就是自己的喜好，喜歡做就無所謂代價，不喜歡賺多少錢也不會進來。

5、物業經理人行業的門檻比較低，企業及從業人員魚目混珠，社會口碑好壞不一，甚至較差，從而影響了部分人才進入該行業。

6、近期國家農業政策較好，使得大部分農民工滯留本地，外出打工者銳減。

7、許多物業管理企業為降低成本，一般不願意聘用應屆物業管理專業的畢業生，更更願意聘用具有實際操作經驗人員，許多物業管理專業畢業生很難在本專業找到合適的工作，或者流失到其他的行業當中，導致物業經理人行業的人才老化現象嚴重，新興力量跟不上。

8、多數物業經理人thldl.org.cn企業內部培訓片面於實際操作內容，而有關行業發展和員工綜合素質方面的課程則很少，基本上是較為功利的短平快模式，這種模式培養出來的人才，雖然當前適用，但是缺乏發展後勁，相對層次較低，跳不出“物業管理用不著高品質人才”的誤區。

物業管理服務人員的基本素質要求。一個是基本素質要求，然後結合所需要的專業人才的基本性要求。你一定要具備以下幾點：

1、對自己、對企業、對社會具有較強的責任感。

2、對客戶具有一顆仁愛之心，對企業要具有一顆忠誠心。

3、對待工作、踏實、穩定、眼高手不低，即具有較好的心態。

4、具備一定的專業技術操作能力。

5、具有一定的溝通能力和親和力。

6、具有較好的領導藝術。

一名稱職的物業管理人員除了上述條件以外，還需要一些綜合素質基礎。

1、物業管理服務知識。

如果客服人員面對的談談物件是體育界人士，那麼利用所瞭解的體育只是在第一時間拉近與談判物件的關係。獲得對方的好感，與談判物件處在同一平臺上，為談判順利進行打下良好的基礎。

2、社會經驗。

例如在為客戶服務時，不僅在專業上予以滿足，還要在客戶的心裡上給予考慮，即所提供的服務確是客戶所需有的放矢、具有個性化，完成這些就需要具有一定的社會經驗做基礎。

3、操作能力。

操作能力不僅僅是將相應專業操作程式熟讀，而是要結合相應的專業經驗將其有效的運用到實際工作中去，才能把握住物業管理服務過程中的各個細節，從而完成物業管理服務的標準化、程式化和規範化。

這三點完成了，操作能力才能夠真正的體現，這三點能力是前面談到的六點的基礎。

下面我們看最後一個內容：物業管理企業人才需求的型別。這是仁者見仁，智者見智的話題，我認為就四個方面，我提煉出一個職業化人才；管理型人才；技術型人才；經營型人才。

職業化人才：建設部搞了一個物業管理師，職業經理人，07年一年大量的就是物業管理職業化方面一些問題的提出，這是一個隨著市場發展出現的必需的過程，從現在的市場發展來看，人員的來源剛才楊老師說了一些，從企業現在看到的人員來源有幾個方面，第一個是以前城管房管所部門的；第二部分是企事業機關後勤管理人員；第三部分人員就是由市場上專業的或者非專業的從業人士自由選擇進入的，這三部分只有第三部分的人員才能真正的與市場發展相吻合，與現階段的市場發展型別相吻合，所以職業化人才可謂呼之欲出。

作為職業人才，應該具備幾條基本的內容，優良的職業道德和責任心，豐富的物業管理知識和企業管理經驗，全新的物業管理理念，正確的競爭策略，持續學習的能力。現在市場上有這麼一批人叫職業經理人，物業管理行業有這樣的人存在了，大約有十幾個人。

管理型人才：如果說這四個人才是一個核桃的話，這個核心是管理型人才。對物業管理而言，其實在日常的管理過程中，不可避免的遇到矛盾和糾紛，有業主和業主之間的，業主與物業管理之間的還有業主與開發商之間的矛盾，還有業主與外界的矛盾。在每一件矛盾糾紛中，物業管理企業都不能自身與事外，必須要積極主動協調雙方的矛盾，化干戈為玉帛，對管理人才的需求是物業管理工作的特點決定的，隨著行業的發展，不僅要管理本區域的，要讓全體的業主心服口服，減少業主與物業管理企業之間的糾紛，還要像香港一樣請一些律師，把這些工作細分，需要我們精通專業和熟知市場，有效的成本控制和理財，嫻熟的溝通能力和公關技巧，應變能力和承擔責任的勇氣，強烈的法律意識和原則性，培訓與領導藝術。我反覆說領導藝術，這個東西確實是離不開的，能夠計劃的實施員工的培訓，具有現場動手和為人演示的能力，能夠關心幫助他人，團結團隊，正確的理解企業的意圖，貫徹企業的理念，領導藝術至關重要，因為我們的專業很複雜，我們入職的門檻不高，有高深的人士，也有普通的一線員工，什麼人都有，有工資800一個月到一萬到兩萬，你面對不同人才的時候，你用什麼樣的辦法把他們攏在一起，按照企業發展的戰略方向發展，這是一個非常關鍵的問題，所以要具備一定的領導藝術，面對不同的人士組建你的團隊，領導你的團隊。

技術型人才：更多的是技能性的掌握，隨著智慧化樓宇的不斷的增進，剛才楊主任也說了，音樂廳，中央電視臺、鳥巢說起來就是一個鳥巢一個鳥腿一個鳥蛋，很高的科技含量，如果你說他沒有科技含量的話，說不過去，技術型人才，掌握一項專業的技術比較簡單，但是技術型管理人才就很難，固有的技術人才的思維方式如何轉變成管理人才的模式就需要時間，首先要熟練掌握本專業的技能，較強的操作能力，培訓能力和精誠協作能力和服務理念和意識。如果他要昇華的話，首先要有一個精誠協作的能力和概念，他應該具有一定的服務意識，在這個基礎之上要有一定的服務技巧。

經營型人才：目前比較火的，就是商業管理，這個是經營型人才的一部分，經營型人才在日常管理過程中，需求量也是很大的，實際上我們承接了一個物業管理權經營義務無形中壓到企業當中來了，一個服務區的發展可能有商業，也可能有教育，也可能有娛樂，這些都需要經營型人才提供相應的服務，作為一個經營型人才，我想簡單的說就是要有一個敏銳的市場判斷力，二十萬平米，三十萬平米，你要瞬間判斷近半年提供的相應的服務內容是什麼，既要滿足客戶的真正需求，要有個性化在裡面，不要太虧本，也不要太盈利，可以正常的運轉下去。再有就是執行力，綜合性技能，不是單純的擁有社會經驗，專業知識，物業管理方面以及其他相關的物業管理方面的東西，瞭解的更廣泛一些，只有在這種具有廣大的知識層面和相應層面的基礎上，這種經營型人才才可以立足於自己的主導方向發展，我們把這個房子做餐飲，租給餐飲公司，但是你如何實施管理，也是對您能力的一個考驗。

以上是我對人才需求的粗淺之見，物業管理是和人民生活息息相關的行業，這個行業我初步算了一下，大概在全國有700多萬的從業人員，而且市場在不斷的擴大，可見操作管理型人員需求量還是很大的，為了適應這個行業的快速發展，物業管理行業必須要引進、培養和留住人才，改進和提高物業管理服務的工作環境，增加企業文化內涵，解決行業人才危機的問題，許多物業管理企業已經開始認識到危機的嚴重性，但是其他的行業對人才的重視仍然不重，人力資源管理缺乏有效的措施。現在北京有4000家企業，可能比較真正的，系統的物業管理企業還沒有，都比較原始，也是導致我們學生找不到工作的可能原因之一，因此重視人力資源，引進和留住人才已經形成了物業管理公司的重要課題。中國經濟正處於快速發展的階段，房地產近幾年被炒得人聲鼎沸，物業立馬就成為房地產之後的熱門，因而做好物業管理是在競爭中立於不敗之地的必要條件。

物管職業經理人:八大發展領域 物業管理行業亟需大批高素質的高階人才,其中主要表現在對物業管理職業經理人的需求。物業管理職業經理人必將具有美好的發展前景和廣闊的發展空間:

(一)可以受聘於房地產開發企業開展物業管理前期業務,包括物業管理全託服務、物業管理顧問諮詢服務等。 (二)可以受房地產開發企業或業主委員會委託,協助房地產開發企業或業主委員會選擇具備專業能力和職業道德的物業管理企業或物業管理人員。 (三)可以受聘於業主委員會開展與物業管理相關的業務。 (四)可以受聘於業主委員會對專案進行監理,協助業主委員會選擇保安、機電、維修、綠化、衛生等專業公司,並受業主委員會委託監理專業公司的服務質量或提供相關服務。 (五)可以受物業管理企業或業主委員會委託,對物業管理服務質量進行評估鑑定。(六)可以作為第三方見證物業管理企業或房地產開發企業與業主委員會之間簽訂物業管理服務合同及相關物業管理活動等。 (七)可以受聘於物業管理企業開展與物業管理相關的業務等。 (八)可以成立物業管理企業;開展與物業管理相關的業務。 物業管理職業經理人是為指實現利潤或價值最大化,受聘於物業管理企業或其它經營管理機構,以對法人財產及物業實施經營管理為職業的人。目前在中國物業管理行業職業經理人已非常必要,而且產生職業經理人的競爭環境、法制環境、人才環境、機制環境、信用環境等條件和環境也已基本形成,為物業管理職業經理人隊伍的形成和發展奠定了基礎,物業管理職業經理人將成為今後一個時期職業經理人隊伍建設的新熱點和亮點。

優秀專案經理必備9大能力

一、良好的法律、法規和依法履約的意識

物業專案經理作為專案管理第一負責人，必須全面掌握國家頒佈並實施的法律、法規以及地方政府的一些實施細則，如《物業管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業管理條件的實施意見》等一系列指令性檔案。只有熟練掌握了這些法律、法規，才能使物業管理工作有法有據、有條不紊地展開；同時，物業專案經理也必須掌握物業管理公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》、與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》或與業委會簽訂的《物業服務合同》，明確掌握合同內所規定的權利和義務，以及收費標準、期限、時間等一系列條款，這樣才便於今後開展各項物業實務操作。做到有法可依。

二、良好的溝通和服務能力

住宅物業管理面對社會方方面面的監督檢查，如 街道、社群、派出所、房管處、規劃局，以及城管、交警、消防、環保、綠化等部門。所有這些公共關係都需要物業專案經理必須具備一定的親和力，以溝通協調各方面關係的能力。即便是一方面關係的僵化，都會產生各種各樣的後果，給物業管理處的正常運作帶來麻煩，而物業專案經理與廣大業主和員工的及時溝通，則更有利於化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處主任的威信，便於物業管理各項工作的順利開展。客戶服務周全。服務是永恆的主題，物業主任應樹立“永遠想在業主前面”的思想，認真觀察、瞭解業主（客戶）的實際和潛在需求，延伸和拓展服務專案，確保服務內容的多樣性，提升業主（客戶）的生活品質和滿意度。

三、優秀的品德、良好的敬業精神

“滿足廣大業主服務需求”應視作一個管理處主任的最高目標。就目前現狀來說，物業專案經理應該是一個苦差事，不僅要具備良好的素質，而且還必須要有敬業奉獻精神，要有吃苦在前、享受在後、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業日常管理能夠正常運作，還需要考慮和預見本管理處所轄範圍內的人和事，防患於未然，這就需要一個物業專案經理全身心投入，例如手機必須保證24小時開機；遇到突發的緊急事件而下屬不能處理時，物業專案經理不管風吹雨打，必須趕到現場親自處理。要有模範者的姿態領導。物業經理必須身先士卒，模範遵守和執行公司各項規章、標準和程式，忠於企業，勇於承擔責任，不推諉、不退縮，充分發揮好“頭狼”的作用。

四、良好的組織協調能力和管理能力

五、利用物業管理平臺的經營意識

現在的物業的管理來說，普遍處於微利、保本或虧損狀態（在5年以上的住宅物業小區管理中表現得尤為突出）。同時，物業收費標準及收費率普遍不高，廣大業主還普遍存在著“房子是我買的，物業不是我選的，交不交費與我無關”的觀點，甚至對服務要求無限多，一旦發現某些物業服務瑕疵或者是房地產開發商遺留的質量問題，均認定為物業服務不到位，從而拒付物業費。因此，作為一個物業專案經理，如果沒有良好的經營頭腦，那麼這個管理處的盈利水平將是大打折扣的，因執行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經營平臺，來彌補物業管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。

六、必備的本、費、稅、利觀念

作為市場中自負盈虧的物業管理公司，除了要取得良好的社會效益外，盈利是企業所追求的主要目標之一，而一個專案管理處經常運營的用工成本、服裝費、保安用具、保潔工具、辦公經費以及水、電費、稅金等一系列開支也是必不可少的，如何有效用足、用好成本，真正做到“少花錢、多辦事、辦好事”是有很大學問的，這就要求專案經理具備一定的財務知識，合理、有效地運用各種手段，控制好本、費、稅、利，才能使物業管理處有一定的回報，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能留住人，使管理處工作高效執行。

七、對現有物業結構、環境、綠化、設施裝置管網走向的瞭解程度

對於物業基本面的瞭解，是作為一個優秀專案經理的基本要求，為此就要求專案管理處必須參與到該物業的前期介入工作中。介入工作認真細緻與否，在今後的正常管理中會有很明顯的反映，尤其專案經理對開發商設計理念的瞭解更為今後的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業結構的瞭解，便於直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對執行環境的瞭解，對內部環境的熟悉，便於合理安排員工，節約成本開支；第三，對綠化的瞭解程度，便於參與綠化管理及決策；第四，對於裝置、設施的瞭解，便於制定一年一度的維修計劃，研究如何節約維修資金、科學合理安排維保時間，使有限的裝置、設施最大限度地有效利用；第五，對於管網走向的瞭解，便於開展各種應急搶修工作，避免因管網故障給廣大業主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

八、運用各種有效手段，充分調動廣大員工主觀能動性的能力

面對十幾或上百名員工，能不能充分調動員工的主觀能動性最能體現專案經理能力。一個管理處除了必要的職責分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動性發揮的優劣，很能體現專案經理的管理水平高低。如應對突擊檢查時的合作精神；每個員工以管理處為家的敬業精神；獎罰措施的貫徹落實；員工發生臨時碰到的困難互幫互助精神；公開、公平的末位淘汰制建立和運作；首問責任制在員工日常工作中貫徹落實等方面。專案經理要有效運用各種管理手段，來保證管理處始終保持是一支高效、精幹、能應對各種突擊檢查與考核，拉得出、打得響的團隊。服務標準要嚴:堅持質量第一的指導思想，實施標準化管理和規範化服務，將物業管理中的業主接待、保安、保綠、保潔和保修等專業服務內容形成統一的服務標準和作業標準，使每一項工作、每一個環節夠有章可循、有法可依，避免因人為因素造成操作過程的隨意性。

九、處理各類突發事件的應變能力

這是考驗一個專案經理是否具備很好的應變處事能力，能否使物業損失降到最低。而所有這些結果，均是事後進行分析比較得出的。為此，專案經理就必須具有相應的素質、廣博的知識，並且辦事果斷，否則所造成後果將會比預見的還要嚴重。