大多數業主的需求就是物業工作的方向。

1.業主要求有安全感，物業丟失東西不管。

2.業主要求高服務，物業水平不達標。

3.業主買房是自己說了算，物業說能不能進門物業說了算。

物業是一個小區的服務管家。根據物業合同的約定，一般來說小區內所有的物業事項物業公司均可以管理！

在房屋是否過了保修期，物業均需要出面進行處置。如果是開發商的責任，物業需要協調解決，如果不是開發商的問題，物業也需要解決。只是費用的出資不同。

在保修期內出資為開發商，保修期外，由小區維修基金支出或者由小區公共收入支出。這些都需要物業協調處理。

物業與業主是一個合同關係。按合同約定執行收費與服務，均不能越位。

物業管理應該是人與人的溝通。教養加人品。不是錢的事，是人的思想觀念的問題。物業是為業主服務，業主:有人為你服務你就應該感謝為你服務的人員。就應該配合物業管理人員的管理。你享受到物業服務，就應該積極向物業繳納物業費，物業管理是靠物業費支撐。物業管理人員，有了足夠的資金也就會把物業搞好。拿錢不幹事的物業有，我認為是少數。

物業管理也應該有政府部門統一指導。特別是居民生活的物業，牽扯到千家萬戶。

第一， 治安管理，包括對非小區人員進行盤查及登記，對可疑人員進去詢問（注：不可對可疑人員進行監管，搜身等行為。如有必要時只能交於公安機關處理）以及對小區各個區域的安全措施進行定時盤查，對小區的消防系統，消防措施，進行清點，如有過期不可使用應即時更換。

第二， 工程管理，包括對小區的照明，水電，電梯等公用設施進行日常保養維護，並及時更換，以及對仍在保修範圍內住戶業主的保修物件進行保修或更換，有償維修等。

第三， 衛生管理，物業公司應即時對小區公共區域進行垃圾清理及打掃，保潔人員不可擅自離開工作區域。

第四， 綠化管理，物業公司應對小區綠化進行維護，及時更換非正常枯萎植物，對小區綠化進行日常養護澆水，根據季節情況對綠化進行殺蟲除草處理等。

第五， 社群管理，社群文化：物業公司應不定時組織業主參加社群文化，並且協助開發商開展活動。

第六， 車輛管理，物業公司應對小區進出車輛進行登記，包括車輛停放管理，安全管理，臨時車月保車停車費用管理等。

第七， 客服管理，物業公司應及時處理業主，住戶的投訴一屆緊急事件，收集業主及住戶的意見與建議並回訪。

第八， 其他管理，物業公司針對房屋質量問題應及時與開發商溝通，以及防務代為買賣租賃等工作。

第九， 小區物業物業要維護業主及住戶的依法權益。

第十， 物業公司應按照合同約定來進行日常管理維護工作，對於業主住戶不合理要求物業公司享有法律保護權益。

第十一，對於業主住戶緊急事件時，物業公司應給予能力範圍的全力幫助。

應該在物業管理條例有比較詳細的說明。起碼招聘保安，應該公開招聘，保安人員上崗前應經過培訓，應該有制度上牆，而不是胡亂弄個退休老頭，就可以的，要提供24小時服務。保潔員也一樣，得制定制度，上班時間的保證，分擔多少任務，是否稱職，要有人考核！物業管理人員要熟知物權法和物業管理條例，崗前應經過培訓方可上崗，再就是設施的維護個維修，必須到位！

關於物業管理中的若干問題

宋公明

1，住建部取消物業服務企業資質核定，物業服務市場監管將何去何從？

物業管理公司作為企業，其經營活動本來就受工商稅務等部門監管，例如要領取營業執照每年還要處審等等。住建部的執業資質，本來就是形式主義產物。所謂物業管理，就是把小區或大樓的保安，保潔，綠化，維修等發包給安保公司，保潔公司，綠化公司，維修公司，誰不會呢？

2，物業和業主的關係

物業管理公司和業主的關係，很難得有處理得好的。這有以下幾方面原因：

一是多數業主對物業管理不瞭解，不關心，順大流，以為別人能過我也能過，吃虧不方便又不是我一家，自己何必出頭？所以業主不齊心，互不聯絡，互不信任，一盤散沙。“家不和外人欺”，這樣一來一些物業公司就可以任意欺詐和玩弄業主。

二是很多業主在入住時物業管理已經是客觀現實，因此不得不接受這個現實。

三是很多物業沒有業主委員會，或者只是形式上有，而實際上不管事，只是擺設。業主委員會成員不懂物業管理的基本知識，也不知道業主委員會有哪些職能和權利，也不知道如何維護業主的合法權益，遇到問題或者鬥不過物業公司，或者只顧撈取自己個人利益。

四是物業管理條例不符合實際，條文繁瑣複雜，很少有業主認真看閱讀過全文。相關規定不能起到規範和制約物管公司的作用，政府對物業公司往往疏於管理，現在連價格也放開了，讓物管公司任意胡作非為，而業主投訴無門，打官司又不會打打不起更打不贏，只好忍氣呑聲，矛盾越來越深。

3，什麼是前期物業？

對於商品房來說，業主們不可能同時入住，總是有先有後的。業主入住時，物業公司早就在那兒等著了：“大媽，交錢吧”。這時你不得不接受這個現實。一般人購房時大多不會去問物業如何管理，問也不會告訴你。其實物業公司和開發商往往是一家，早就算計好了。等你發現買得起房卻交不起物業費時，一切為時已晚。業主們來自四面八方，入住有先有後，又互不相識，如何能組織業主委員會呢？所以只能聽任開發商炮製的所謂“前期物業”擺佈，毫無招架之力，等成了既成事實，要改就難於登天了。有的物管欠分包單位一屁股債跑了,業主不得不去償還,因為人家分包方是為你業主服務的。

4，物業管理是怎麼產生的？

過去沒有物業管理這一說，居民區居民點的公共事務由居委會管理。居委會會組織居民打掃公共衛生和治安聯防，垃圾費也是由居委會出面收取。現在居委會不管了，居民小區的公共事務也成了物業。

5，什麼是物業？

所謂物業，其實就是居民小區內的公共事務，包括：1，安保，2，保潔，3，綠化，4，電梯及公用裝置的執行和維保，5，其他。

6，業主要注意作麼？

對於物業，業主們應當明白以下幾點：一，這些公共事務，是業主們共同的權利和責任。自己的房門自己上鎖，自己家的衛生自己打掃，但這些事也可以委託別人來代理，例如家庭衛生可以委託鐘點工打掃。過去大戶人家，一個門裡有好多小家共居，福建土樓一個門裡甚至有幾十戶上百戶共居，當然也會有公共事務產生。居民小區也相類似，小區共公共事務業主可以自己承擔，例如採取輪流值班，輪流打掃等，這在過去是很自然很平常的事，很多人應當還記得輪流值夜輪流打掃樓道和公廁的歲月。當然，現在有條件，大家都要享受和擺譜，那麼將這些自家的事務和公共事務委託給別人幹也是可以的。但是要記住，委託別人幹可以，但是事情還是你的，權利和義務還是你的，別是只代理而已。

二，公共事務委託可以採取1，聘請代理人的方式，例如你想找個鐘點工，自己不熟又怕跑腿，可以委託親友代勞。公共事務也同樣，可以委託律師，職業經理人來代理，也可以聘用有這方面能力的人代理。2，對外發包方式。既可以分別發包給專業公司，也可以讓一家總包代理，然後再由總包分別分包，例如委託物業公司。所以物業管理不是一定要給物管公司，而採取何種方式，完全是業主的權利，應當讓業主透過民主方式來決定。

三，無論採取哪種委託方式，業主都是委託人，而物業管理和其他代理人都只是受託人或稱被委託人。雙方是委託和被委託的關係。這個關係決定了雙方的民事權利和義務。就是受託人是以委託人的名義進行民事活動，後果由委託人承擔；受託人不能違背委託人的意志行事，不能侵犯委託人的合法權益；受託人只能在委託許可權之內行使代理權。而現在的物管公司完全反客為主，成了業主頭上的老爺，業主要聽物管公司的擺佈，要服從物管公司的利益。這是物業管理的最大誤區。

明白了以上幾點，就明白了業主委員會的地位和責任。

7，關於業主委員會：

一，業委會的重要性。物業管理既然是業主們的公共事務，業主又是實行自治，民主管理。民主管理的形式就是業主大會，業主大會是物業民主管理的最高權力權力機構，而業主委員會是其常設機構，在業主大會閉會期間行使業主大會賦予的權力。採取何種物管方式，應由業主大會民主討論決定，由業委會具體執行。所以業委會相當重要，必須要有實體和人員，如果業主中有專業人員又願意稱務幫忙或兼職當然最好，不行也可以聘用專業人員，例如會計，律師，經理人，這筆錢是必須化的。物業管理公司應當和業委會籤合同，而不是和每個業主單獨籤合同。業委會和物管公司所籤合同應當是委託代理合同，而不是其他合同。物管公司只能代理許可權內履行義務，對業主的任何要求都必須得到業委會的授權或同意，這是關鍵所在。這樣各方的關係才能理順。物管費不是物業公司去收，而是業委會負責收費，（當然物業經營收入也應由業委會收取），物管公司只能在受委託的情況下代收。收取標準也應由業主大會根據實際情況決定。物管費掌握在業委會手裡，根據合同和服務質量分期支付給受託方，物業和安保，保潔，綠化，維保等分包單位的合同必須經業委會審查認可。這樣，業主才能把物業管理權握在自己手裡，而不是受物管公司或受託人的擺佈支配。

二，業委會的產生。業委會不會憑空產生，首先要有業主大會的召開。而業主們很難齊心，業主大會很難召開。怎麼辦？按理說，當地居委會應頭出面牽頭，先由若干極積分子熱心人成立籌委會或籌備小組。將上述利害關係以及業委會候選人及工作制度行動方案等用公告和電子文件微信等方式告知全體業主，有意見請在規定時間內返饋，否則以預設論。這樣把業委會成立起來。有了業委會，業主才有主心骨，才能處理日常事務，才能進行維權。

三，物業管理方式的選擇和業委會的職能。由籌委會提出備選方案由業大會民主決定。

四，業委會的工作制度，財務制度，人事制度，和一般企業單位有共性，就不多說了。方案由業主大會決定後執行。

8，業主可以從物業中獲得收益嗎？

可以。小區內有多種收益渠道，例如一，廣告，電梯及公共場所的廣告位可以出租，收入可觀。二，公攤和公共場地出租，這也是一筆巨大的收益，三，綠化及其他收益。這些收益除去成本，理應歸全體業主所有，，可以抵衝一部分物業費。如果經營得好，甚至全部抵衝還有結餘。現在很多地方物業收入基本上被物業公司獨吞，業主當冤大頭得不到好處。

9，為什麼現狀很難改變？

沒有政府的領導發動組織和支援，要改變現狀，困難很大。有些人高喊民主，不斷要求一人一票的民主，好啊，居民小區的公共事務不就是最好的實踐場所嗎？給你民主為何又不要了？小區物業為何不能實行自治和民主管理呢？業主大會為何不能實行一人一票呢？為何要把物管公司強加在業主頭上呢？越是高檔小區越是無法實行民主管理，可以見所謂民主，不過是各取所需的口號而已。老百姓的利益，只有靠自己團結起來去爭取，民主是喊不來的，也是等不來的。

取消物業吧～應該政府成立專門的服務機構～根據小區支出付錢 有業主均攤～，老百姓能得到真正的服務～又能解決一部分就業人員～何樂而不為呢～現在的物業百分之九十 都是帶有黑社會性質的地痞無賴～社會主義的吸血蟲～弄得怨聲載道的～！

一般的物業管裡的有房屋漏水，線路故障，下水管道堵塞，及電梯維修，小區的，路燈 監控系統，綠化管理，小區垃圾清運，等等。費用有物業管理費，停車費，等等組成，小區需要有人管理，就會產生費用，這個費用，必須有小區業主支付，有的小區居民拒絕繳納物業費，那是侵犯那些正常繳納費用的居民的，合法權益，你認為物業管理的不到位，你可以提出你的看法，不要動不動就說我不交管理費了，那是不對的。

人們的綜合素質己提高根本不需要物業有綠化除草到季節先顧臨時工即可。傾倒垃圾箱顧一兩個工人就可以了。一旦存房屋需要修理先到網上找各專業的人都有.來修理就可以了費用業主平攤。地下車位費都富富有餘根本不存在物業費。

這要看物業的服務水平是那個擋次，高檔小區連燈泡都可幫你換，老舊小區，設施壞了，報修後，一星期內能上門就不錯了，至於物業費該不該交，業主也沒發言權，不交有的是辦法對付你！

物業費，是小區業主為了保持小區良好的生活環境，類似於眾籌的費用，我覺得：

一、物業服務履行職責，基礎設施完善，應該繳納物業費。物業管理範圍包括了房子的質量出現任何問題，包括漏水漏電都必須有物業上門維修。同時，物業要完善基礎設施，比如停車場、垃圾點等，要讓業主感受到他們的錢沒有白花。

二、物業服務沒有達到標準，損害業主利益，物業費可以不繳納。物業費用上交後，物業公司要從全域性謀劃小區發展，來保障業主利益。而把錢挪用，沒花在刀刃上，會引起業主不滿。比如，小區內發生偷盜，監控攝像頭居然有多處死角，而且還有很多無法正常使用。這種情況除了物業要賠償損失，物業費用繳納就沒有說服力了。總之，就是

這個問題很簡單，買了房子花了錢。

房子質量含裡邊，漏水漏電必須管。

各種設施要齊全，走廊衛生清掃完。

物業費用正常交，那得服務質量高。

小區衛生無人掃，平時還丟瓜和棗。

監控本來能查到，發現處處是死角。

本來費用要專用，居民生活有保證。

結果胡亂一頓花，下次你還要個啥？

具體分析看情況，希望小區福安康。

根據國家發改委檔案。物業服務等級標準。業委會和物業簽訂合同，是按四級服務標準籤的，包乾制，每平米6角，樓道電，所有電，樓內保潔每天掃一遍，小區大院內每天掃一遍，打草，剪枝，保安每天巡查二遍，吸啕類便，小區內下水主幹管道疏通，雨水井清理，維修公用設施，電門，燈泡，對講門，及門禁系通主機，(車位管理，維修設施業主交佔地使用費)每月60元。

最基礎的三點如下：

1.公用設施管理

供水、供熱、供氣、供電、通訊、郵電等市政設施的管理也在物業公司的管理範圍之內，他們需保證這些設施的正常運作，並對這些設施進行維護。

2.車輛交通管理

小區內的主要通道、停放車場地及設施的管理同樣在物業服務範圍之內，若你是小區業主卻找不到停車位就可以找物業解決。

3.治安管理

保障小區業主的人身安全以及財產安全，以及對房屋建築及其裝置設施的安全管理，制定出完善的安全制度並落實。

個人認為，物業管理一般是對公區進行管理。大概可以分為幾點。

一、綠化管理，也就是對園區內的花花草草進行管理，在花草出現枯萎或死亡的時候，及時進行補種。

二、裝置管理，對公共區域的裝置進行定期巡查，維護。比如說消防泵房、配電房以及發電機房等。

三、安全管理，主要是由保安組成，對園區進行及時巡邏，發現可疑人物及時進行處理，另外發現其他安全問題也該及時進行上報。

四、清潔，每日對小區內衛生及時打掃，保障小區的垃圾及時清理。

五、公區維修，樓道燈、路燈、主路地磚以及公共樓道瓷磚都應該是物業進行管理。

另外，對於有些業主的某些請求進行跟進處理，比如由於開發商的原因，造成的業主家漏水、者管道堵塞、牆面脫落以及牆面開裂的情況，應該由物業和開發商進行聯絡，並且實時跟進處理。

(1)房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;

(2)房屋裝置、設施的管理;

(3)環境衛生的管理;

(4)綠化管理;

(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;

(6)車輛秩序管理;

(7)公眾代辦性質的服務;

(8)物業檔案資料的管理