房子是用來住的，沒有一定的經濟基礎，最好別買別墅，物業費就讓你承受不起！要知道沒有錢，住在別墅裡，心情也好不起來！親們說對不！

我就想買別墅，我認為以後的家庭大概都會有很多套房子，高層的房子會有一個集中的價值下跌，別墅的優勢是它的可維修可翻建，別墅的價值更加穩定，不會隨著房屋老化而下跌過快！高層的房屋老化問題基本是無解的！而且未來大戶型將是人們選擇物業的趨勢。之前小戶型價格上漲過快，還是因為大城市的人口集中效應，是一個城市年輕的表現，一個成熟的大城市，價值是會迴歸房產價值本身！

看起來別墅的升值空間很大。但實際上別墅的購賣力很有限。

依本人所在城市看，房價2萬左右。買套二居的二百萬左右，三居的近三百萬，按這個價格，買得起的人早買了，買不起的人連這也困難重重。

現在買房除了改善型及剛需，有錢人誰還敢掏錢買套房子放著等升值呢。房子購買力真的不大了。

再侃別墅，一幢別墅(連排)5/6百萬起價，獨幢8百萬/千萬左右，買得起的富翁大款早就買了。買不起的買套二/三居套房也難，買別墅更難，心有餘而力不足啊。

而且因為房子不可移動，是屬地屬用產品。所以，以後的別墅買進容易賣出很難。

不是說別墅不好，而是絕大多數的購房者有心想買之，則無財力支撐之。

所以，我不認為以後別墅的升值空間有多大！

1.別墅這種總價高，需求少的產品，居住價值遠大於投資價值；

2.別墅位置非常重要，市區別墅一般人玩不動，而且交易也很不活躍；

3.高淨值人群新房癌都比較嚴重，這麼多錢為啥要買箇舊別墅，別墅產品也在不斷升級，新的理念新的設計更能打動人。

4.歷史表明小房子的高單價和低總價，導致漲幅遠大於大平層和別墅。

5.很多高淨值人群正在拋棄郊區別墅，選擇城市核心地段的大平層。

我認為未來的別墅房升值空間很大，你怎麼看呢？

這個問題問得相當不錯，作為“深改”類客戶，在購房時，常常會遇到這種矛盾：買別墅，還是城市大戶，哪個升值空間更大？今天就“拋磚引玉”闡述一下這個問題。

先開宗明義，我對這個問題的看法是明確而肯定的：

未來的別墅房升值空間很大，同等情況下超過其它型別的產品

為什麼這樣說呢？為了防止概念邏輯錯誤，我先把“別墅”產品明確一下。

別墅分2種：獨棟別墅、聯排別墅（又分雙聯又叫雙拼和多聯兩種型別），最主要的特點就是“有天有地，獨門獨院，私密性很強”。其它的如：疊拼（一躍二，三躍四）、空中別墅等等，在開發商的營銷概念中很常見，其實不能算作真正的別墅。

真別墅為什麼升值空間大呢？一定有“供需關係”、“成本”和“趨勢”三大市場經濟邏輯在裡面。

主要可從以下幾個方面進行分析：

（一）稀缺性

“物以稀為貴”同樣可以用在別墅上面，別墅作為商品房住宅中檔次最高的產品，在整個市場中就是“金字塔塔尖”一樣的存在，數量佔比肯定是非常少的。

在城市土地減少的情況下，為了保障“居者有其屋”，政府這幾年一直在推“限墅令”，嚴格限制別墅用地的供給量。對聯排別墅、低密度花園等類別墅專案的審批也將進一步控制，同時嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應，從而進一步調控住房供應結構。尤其是容積率在1.0以下的別墅用地，在很多城市幾乎是不能審批到的。

隨著別墅供地嚴控，全國各大城市的別墅區格局已確立，出現“一墅難求”的情況，那些地處寸土寸金的城市核心別墅專案將成為絕版，升值潛力自然不言而喻。

舉個成都的例子：2019年成都一二圈層基本無純別墅區產品供給，推出的別墅全是“混合產品開發”，透過高低配，推出少量別墅，數量有限，銷售非常火爆。

（二）需求結構的改變

我國的房地產從以前“黃金十年”進入“白銀時代”，需求結構發生了很大的變化。

從統計資料看：

2016年，中國的人均居住面積是36.6平方米（不算農村）；2018年人均住宅面積達到了37.8平方米，以百分之十一點一的速度在增長；2019年我國人均居住面積標準達到了40.8平方米。人均住宅40平米，相當於每個家庭都應該擁有1.1套房。

我國房地產正經歷從早些年的“有住房”到“改善購房”的轉變，也就是“量”和“質”的變化，而這一轉變就是以“城市中產”的購房需求為代表，“大戶型產品”的需求出現旺盛現象。同理，在“城市中產”以上的“城市高階”已經把別墅作為人生目標了。

同樣成都的例子：

2019年成都130平米以上戶型的佔比，已經比2017年高了16%左右。

（三）富人目標客群

別墅因為作為富人消費的一種產品，不但因為數量少，居住品質高；同時在中國又是不可多得的投資品。因此受到眾多富人的大力追捧，如果一個富豪說他“住城市大平層”，肯定不如說住“別墅”彰顯身份來得更直接吧？

這個就相當於汽車消費時，大多數會認為：“BBA”比日系德系的豪宅更有面子，就是這個道理，心理和身份的需求，讓BBA的銷量遠大於其它豪車。

有富人目標客群的需求和“財力”，肯定會比普通老百姓消費的東西價格更炒高，對不對？富人能把“一幅畫”炒高到幾百萬，普通老百姓可以嗎？這個就是“潛力的大小”問題了。

（四）成本因素

現在土地價格非常高，佔到房屋成本的50%—70%，個別甚至75%以上。別墅由於低容積率，分攤的土地成本比高層高得多得多！帳很容易算：2000萬一畝的土地，上面修兩戶別墅和修一棟樓，分攤成本是區別極大的。

此外，別墅的設計、用材、綠化的成本都是相當高的。

（五）對安全的追求

都說“富人比老百姓怕死”，最害怕“人沒了，錢還沒花”！

綜上所述，別墅，真正的別墅，從：供需關係、成本和趨勢三大市場經濟邏輯分析，發展潛力都是很大的！

因此，我個人認為：未來的別墅房升值空間很大！

以上分析純屬愚見，僅供參考！

我覺得吧買別墅是自己住，管它升值高低，如果投資，不可能買別墅吧，畢竟流通率肯定沒有學區房好，有多餘的錢投資學區房和好地段好物業高品質的樓盤，就目前這麼高的房價，已經不太適合投資房產了，更何況還是投資別墅。

四個一線城市的別墅是高階產品，和北京的四合院一樣稀缺，價值上億，未來富翁會越來越多，剛需很大，投資一線城市的別墅很有前景。

準一線城市的別墅，價值在300萬至億元不等，5000萬至億元級的別墅，賣點一定是風景，比如海景。該類別的產品適合旅遊度假，有錢人放置一套休閒住處，並不具有投資價值。

準一線百萬級的別墅，和其他城市非核心地帶別墅，投一個賠一個，出手難，升值慢。2010-2020年間，別墅類產品，升值空間遠遠不及普通住宅。

當然升值潛力巨大，我2003歲非典期間購買一套別墅。因為城市發展迅速，現在成了市中心三十萬買的，現在四百萬有人排著隊強。06年我買了一畝地當年蓋了房子，現在離新火車站開車六分鐘，離新兒童醫院、婦幼保健院車程不到五分鐘。前段時間醫院的大夫想三百萬購買，我沒理他。現在自己裝修搬進來居住，環境優美空氣清新，吃著自己種的蔬菜水果蔬菜

疫情過後有能力還是買別墅，年輕時城裡有個小學區房，中年投資買別墅，這輩子就可以。老的小的，你老了都受益。親身體會。

別墅升值空間大的地方太少了，百分之九十五以上的別墅是沒有什麼投資價值的，除了北上廣深，估計就沒有幾個別墅升值空間大的。

別墅是比較稀缺，但是能買得起的人更少。

北上廣深因為經濟發達，有錢人多，別墅比較好出手，換手率快，所以有升值空間。

大部分城市的別墅都是沒有升值空間的。別墅面積大，總價高，需求端很少，所以很難出手，價格既然而然就漲不去了，並且大部分的別墅的地理位置都比較偏僻，生活上面也不方便，所以很多別墅空置率都是比較高的。

我之前一朋友就認為別墅升值空間大，在我們省會城市買了一套，三百多平米，五百多萬，還是在一五年之前，全款買下來的，那時候的住宅大概也是一萬左右一平米，現在別墅能六百萬左右，去掉他交的稅，基本上不賺錢，裡面的小戶型住宅都是二萬了，如果那時候買住宅，現在至少能賣一千多萬。

所以說，別墅的升值空間並不大，現在投資房產也不很好賺錢了，如果一定要投資房產的話，最好的戶型還是一百平米左右的小三房是最好的，比較好出手。我說的是戶型，當然地段，品牌物業和學區也很重要。

其他的房子都是不在值得投資的了。

未來別墅的升值空間大小取決於國人總體收入水平提高的速度和可支配收入的增長大小，並非別墅低密度和大空間。別墅本身作為住宅的優勢明顯，但其後期的使用成本和維護維修成本也會較高，對於國內別墅建築質量，我個人不太樂觀，10年以上出現質量問題的機率不會小。

住房不抄定位和總基調，意味著從現在起，買房賺大錢的時代已經過去了。現在，除了剛需外，更多的買房人買房，不為別的，就是為了自己住的更好，住的更舒服，住的更貼近自然山水環境，這個從近期大都市大戶型越來越好賣可以看出端倪。別墅越來越會被有經濟實力的家庭看中。這類人群不在於買這類房子投資賺錢，而在於更多的享受更好的居住舒適度，有屬於自己的有天有地的感受。那些離大都市城市中心區半小時車程，且有山有水的可以作為第一居所的別墅，哪怕是聯排，都是未來住房的最好選擇。中國慢慢會發展到逆城市化階段，這是必然的。有錢人住郊區別墅是最理想的狀態。

這個要先搞清什麼叫＂別墅＂，住建部禁止新建的只有獨幢別墅，理論上合法的獨幢別墅新房已經不存在了，今後只能二手房交易。物以稀為貴，當然位置要在近郊20分鐘車程內。雙拼、聯排以及所謂疊墅不具備稀缺性，永遠會有新盤供應。升值空間只能隨大勢。升值的是土地價值，建築本身建成那天起就不斷貶值。

“買得起的早就買了”是種錯誤思維，有錢的人會不斷地產生，但別墅的生產已受限，未來的新需求只有在存量中換手，因此位置好的別墅價值會越來越高！

房子永遠是貶值，除非是文武級別的。鋼筋混泥土就是消費品，和車無異。升值是它所在的地皮。值錢的地皮上即使是一間茅房可能也是天價，這是最基本的道理。炒房就炒的地皮，個人不能買地皮，只能透過買房子獲得土地使用權。房產的核心價值永遠是房子的location

只要不自住，絕對不要入別墅坑！千萬別聽中介鼓吹政府不再批別墅用地這類調調，很多人都入坑十幾年了，也沒解套呢，因為虧幾十甚至幾百萬肉不疼嗎？

真正的獨棟別墅國家已經明令禁止了，也就是說獨棟只有存量，沒有增量，聯排現在基本也很難批建了，除非早就規劃審批過的，雖然別墅受眾有限，但物以稀為貴的道理都懂吧，應該還是會緩慢升值的

別墅在土地資源緊缺的一線城市屬於稀缺商品，尤其是市中心的傳世大宅，有很大的增值潛力。由於別墅面積大、裝修成本高，多位於城鄉結合部，流動性要比其他商品住宅差許多。因此，別墅在缺錢時較難出手，往往只能降價賣出，有的別墅甚至只能以低於成本價賣出。

別墅的銷售是比較困難，不像其他房子那樣容易被人接受，也就影響別墅的升值。

限墅令看漲別墅價格

很多人認為，現在是限墅令，不允許修建新的別墅了，那別墅就物以稀為貴了，別墅會不斷的升值。

這觀點不太正確，你看看限制別墅都10年左右了，市場上還是這麼多別墅，而且還是越來越多，這限墅令開發商總有這樣那樣的方式來突破你的這些限制。

不管是現在、過去，將來也是一樣的。再說了，隨著社會的發展，人們改善居住需求，購買別墅也是合情合理的，限制就沒有道理。

別墅升值空間不大的幾點原因

一般來說，一個城市的別墅是不太升值的，即使是升值，也就那麼幾個別墅小區，絕大多數別墅，是不升值的，其原因有以下幾點。

①、購買群體對別墅的要求高

很多別墅在交房幾年後，品質或多或少都有下降，而別墅的購買群體，則對別墅的要求更高，對別墅品質不高的別墅，當然就不會接受，沒有人接受的別墅，當然價格就賣不出去。

相反，如果別墅在交房幾年後仍然保持的很好，那這別墅小區就有人願意接受，那這樣的別墅小區價格就可能升值，這就是我說的為什麼有的別墅升值的原因。

保持很好的別墅，一個城市就那麼幾個樓盤，不可能太多，因此，保持很好的別墅小區的別墅是升值的也就不奇怪了，而更多的是普通別墅，物業管理不太好，沒有人願意接受，當然價格就無法上升。

②、新別墅競爭

一方面有二手別墅，另一方面市場上又有新別墅不斷的出現，新別墅在設計上，規劃上，比二手別墅更有優勢，因此，二手別墅無法和新別墅競爭。

購買別墅的人當然少，本來一個城市的別墅交易量都不大，而二手別墅又面臨物業不好，在新別墅競爭的情況下，購買二手房別墅的人就更少了，因此，二手別墅賣不出去的情況下，怎麼會漲價呢？

④、別墅享受型功能

雖然別墅也屬於不動產一類，但別墅的功能更多的是提高居住品質的功能，屬於享樂型的住宅，相對於投資屬性，就比價弱了。

別墅不升值是不是就不值得買

當然不是。我個人認為，這別墅至少不是普通人能夠購買的一類房產，這些房產也包括那些價格昂貴的高檔大平層、高檔洋房、景觀豪宅等，這一般的家庭都不太適合購買。

如果說你70%的家庭財富都在房產上，你要去買別墅，那就不太合適；

如果你的家庭財富不在房產上，你的家庭財富主要是在公司股份、擁有企業、股票等投資性收益上面，那買別墅用來改善居住環境，享樂財富給你帶來的快感。

總之，

我的觀點是，未來的別墅升值空間不是很大，其原因是別墅面臨新別墅的競爭，總價高，購買的群體本身比較小，這麼小眾的市場，要讓其升值，有些困難。

諸多原因造成買二手別墅的人少，升值就困難。

有道理，可也未必說的全對。應該是一二線城市或省會城市的別墅升值空間要比普通房產的升值空間大。而三四五線城市由於本身的房價較高，在全面下滑後的別墅也會跟著下跌，而且總價超高的別墅還會有價無市，根本沒有太多人願意購買的現象出現。冰火兩重天，這也是可能出現的現象。

一二線城市的別墅升值的最重要原因有二個：其一，由於受到疫情的影響，很多人親身感受到的密度高小區裡的相互交叉傳染力度，以及自由空間被制約。一些有錢人真後悔沒有及時購買別墅。這樣對未來的別墅的需求會增加：其二，國土資源部門對一二線城市已經有了明確的要求，未來城市中心區要以更大的政策傾向扶持普通民眾購房，甚至一些城市還強制規定不得在城市裡建造別墅。

三四五線城市的房地產市場不僅可能走向分化，還有，三四線城市的城市半徑小，對周邊的影響也弱。但一些周邊的農村宅基地和集體用地會退出別墅式的住宅，尤其是集體用地的開發，這些會充斥著城市的房價。以及周邊小城鎮的房價也是偏低，別墅也不會太高。這樣就會反過來制約的城市別墅的增長。

但在選擇二手房時，除了選擇具有未來發展方向、交通樞紐、稀缺資源等特色的房產，還可以選擇一些跟別墅眾多、低密度樓盤小區的房產，這樣由於別墅和低密度建造帶來了整個小區的容積率低，會更容易被地方重視，提前進入了拆遷的劃定範圍。這樣可以透過拆遷而獲得高額補償。這樣的小區中的別墅也會提前收益。