房屋徵收中，棚戶區改造專案的補償通常包括房屋與土地的整體補償，並非是將兩者分開，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的規定，房屋徵收時應採用市場比較法，即同地段、同質量、同用途的房屋交易價格。

值得注意的是，各地方的棚戶區改造在計算補償時，卻常用房屋重置價格（即用房屋造價*重新成新系數）來計算拆遷戶的補償數額，並非是市場比較法，因此，引發拆遷戶與徵收方的矛盾。若您遇到此種結果，則可根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十一條、第十三條、第十四條等條款的規定維護您的合法權益。

您好，改革開放40年來，基礎設施建設如火如荼，不少地區的面貌都發生了翻天覆地的變化。這個過程中也少不了大大小小各種拆遷、徵收專案的身影。近年，棚戶區改造頻繁閃現於公眾視野，各地都上馬了很多棚戶區改造專案。專案多了，問題也就逐步凸顯出來，廣大被徵收人遇到了程式不合法、補償不合理，甚至“被”棚改等問題。棚改究竟是什麼專案？廣大被徵收人在棚改中應當注意哪些問題？本文，專業從事棚改專案維權的在明律師為大家細說端詳……

【問題一：什麼是棚戶區？為何要棚改呢？】

關於棚戶區的含義，我國法律中並沒有明確規定。但它又是真實存在的一種狀況，網路上有不少對棚戶區評判標準的釋義，綜合起來理解其實就差不太多了。在各地建設過程中，由於規劃不完善、發展不均衡和一些歷史遺留問題，出現了結構簡陋、抗震防火性差、密度擁擠、居住環境惡劣；無道路、無綠化、無公共活動場地的房屋集中的片區，基本上這就叫做棚戶區。一般認為，“連片集中”是棚戶區的一大特徵，故此農村宅基地上的獨棟別墅從嚴格意義上說根本不能適用棚戶區改造專案進行徵收，這點大家一定要留個心眼。

李克強總理在近期的國務院常務會議上強調，“棚戶區改造是彌補歷史欠賬的民生工程，也是推進新型城鎮化的重要途徑，要積極加以推進，切實改善城鎮住房困難家庭的居住條件。這項工作對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了重要作用，可以說一舉多得。棚改要更好體現住房居住屬性，要切實把這件好事辦好”。

住在棚戶區確實生活不便，比如說要公用廚房、衛生間，洗個澡更是難上加難，還有諸多安全隱患。由此看來，棚戶區改造工程真是一件好事，既能改善居民的生活環境，又能推動城鎮化程序。不過，這樣一件好事在實施過程中，卻讓很多被徵收人摸不著門路，甚至蒙受了損失。

【問題二：棚改屬於什麼法律性質？我家能棚改嗎？】

我們先來看法律法規。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條列出了可以作出房屋徵收決定的情形，其中有這樣的款項：（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要。《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中顯示，各地全面推進城市、國有工礦、國有林區、國有墾區棚戶區改造。這就明確了棚改一定要依照國有土地上房屋徵收的相關法律來實施。實踐中，棚戶區改造和“舊城改造”專案大致混同，名稱中都帶有“改造”二字，所適用的地方性規定和政策也是相似的。

在實踐中，經常有居住環境並不差，甚至沒住幾年的新房也被納入了棚戶區改造範圍的事情。被徵收人在這種“被棚戶”的情況下一定是受損失的。如果您認為自家房屋的情況被納入棚改是明顯不合理的，就要及時著手準備維權，見到徵收決定儘快諮詢律師，透過法律途徑維權。

【問題三：棚改的程式怎麼走？我要注意什麼呢？】

既然確定了棚戶區改造屬於國有土地上房屋徵收，那麼它的程式與《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定大致相似。要經過調查登記、擬定補償方案、徵求公眾意見、社會穩定風險評估、補償費用全額到位、作出徵收決定、入戶實地評估、簽訂補償協議直至作出徵收補償決定並申請法院司法強拆等一系列工作。

廣大被徵收人要時刻關注徵收工作進度，看徵收方是否遵守了法定程式。例如，調查登記是否入戶了？沒有調查情況就不可能獲得合理的補償；是否徵詢了棚改居民意見？未經徵詢意見就剝奪了被徵收人的知情權和聽證權；徵收決定是否依法公告了？經常有被徵收人自始至終未看到徵收決定，那種一戶一戶發的做法更是於法無據……只有嚴格按照法律程式辦事，被徵收人才能不受損失，拿到公平、合理的補償安置。

需要特別指出的是，預籤模擬補償協議的操作手法多用在棚戶區改造類專案中。這個過程在明律師在此前的推文中講過多次，這裡不重複。大家只需要牢記一點即可：預籤，合適了再籤，不合適完全可以不籤，籤那個正式的也完全可以。

【問題四：我很關心補償問題，拿錢好還是要房好呢？】

很多被徵收人都在內心糾結這個問題，棚戶區改造也是可以選擇補償方式的。棚改專案的房屋狀況一般，尤其是面積比較小，貨幣補償的數額通常不會太高。早年間“拆遷暴發戶”的個案更是近乎絕跡了。而且此類專案的目的主要是為了改善生活環境，法律也為棚改專案規定了應在就近地段提供房屋的要求，在此情況下大多數居民會選擇房屋產權調換，原地或就近回遷住上乾淨漂亮的新房。貨幣補償還是產權調換，您要根據自身的生活情況，選擇最適合自己的補償方式。

值得一提的是，在2018年中期以前，掀起過一股“貨幣化安置”的政策浪潮，徵收方會以獎勵金、提升補償比例等各種方式引導老百姓選擇拿純貨幣以刺激房地產市場。不過隨著2018年政策的轉換，這股浪潮已經趨於平息了，大家儘可以安心選擇回遷或者外遷安置。一般來說，如果您家的人口較多或者存在共同共有產權的情形，外遷安置房可作為優先選項。因為外遷後換得的房屋面積大、套數多，一家人有望分開獨立擁有自己的房屋。

在簽訂補償協議時，大家要注意仔細閱讀條款設定，不輕易簽署缺項漏項的協議。對自己應得的補償，如搬遷安置費用、停產停業損失等要及時主張，協議內容越詳細、越完備，對被徵收人就越有利。如果對協議中的約定不滿意，要及時提出表明態度，要求徵收方改動，因為這東西我們自己沒法改。

被徵收人還要注意查詢自己所在地區的房地產價格評估機構選定辦法，選擇機構與認定房屋價值、確定補償額度緊密相關，被徵收人有權協商選定評估機構。所謂“市場比較法”，自行比較一下還是有必要的，別完全不知道周邊類似房屋的行情，只等著上當。

【問題五：我對補償方案不滿，他們能直接拆我家房子嗎？】

這個問題相信大多數被徵收人都是明白的，不能直接拆！《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行後，不再有行政機關強拆，徵收方無權直接拆除被徵收房屋，暴力強拆更是嚴重違法的。

廣大被徵收人如果對徵收補償方案或者手冊不滿意，未能達成補償協議，就要關注徵收方作出的補償決定。補償決定一經送達，儘快針對其提起行政訴訟，切勿等到徵收方申請法院強制執行了，房屋被拆除了再啟動維權程式。

如果被徵收人遇到了暴力逼遷、違法強拆，一定要全力做好證據收集。例如您發現了自家玻璃被砸、門鎖被堵，或是發生無故停水停電等情況，這就意味著有可能要遭遇違法強拆了。這時您要透過拍照取證、安裝攝像頭等多種方式去留存證據，日後才能追究違法暴力拆遷人員的責任，透過訴訟途徑救濟。（作者：謝天澤）