總結起來，就三大點：

吃虧一：不跟著城市重點發展區域買房，反而為了貪圖便宜買城市非發展重心的地區（戰略性失誤）。

吃虧二：年輕時買房沒考慮學位。

吃虧三：在南方地區選擇了朝北向的房子。

我來說說我的感受，09年買第一套房的時候，由於資金問題，選擇了樓層高一點的房子（步梯樓），導至了後面艱難的爬樓，由於爬樓梯煩了，就在經濟寬裕的13年選擇了買第二套房子，這次選擇了買電梯房，等把房子裝好說搬進去的時候，孩子讀書和離做生意的地方有點距離，又選擇了還住在步梯樓，繼續爬樓梯，把新裝的房子租出去，減少一點損失，有一點收益，在去年八九月份的時候，看到做生意門店對面小區有一套房子出售，又心動了，想想這裡離店近，離孩子讀書的學校步行也才十來分鐘，就果斷的買下，等年底裝完說今年開年搬進去，沒想到遇到了新冠疫情，經濟一撅不振，計劃打亂，本想住到新房，賣掉步梯樓，疫情一來，哪裡還有人買房子，租也租不出去，關了幾個月，想想還是自己去住，把對面的房子租出去，畢竟店對面的房好租些，轉來轉去還是回到老地方，想想都難，你說這是吃虧還是失敗呢？我太難了

不要太迷信沙盤圖。

沙盤圖是為了給購房者參考所用，記住，是參考！！

不能參照沙盤，來判斷小區的樓間距等指標。

還有樣板間，如果有實體樣板間還稍微好點，反正買房的時候因為相信沙盤和樣板間，最後一看成品，這密集的樓間距啊，這毫無品質感的裝修標準啊。

簡直令人失望。

說說我在買房的時候吃過的虧。我一共買過4套房，其中有兩套是在未從事房產銷售之前買的，吃過的虧也主要是在未從事房產銷售之前。

買房

買房的套路是真多。這是我在從事房產銷售之後總結出來的，但是，在剛開始買第一套房的時候，我是一個房產小白，什麼也不知道。那個時候，剛剛畢業，父親做生意手裡有點錢，我就與老爸商量著買套房，主要原因是我不想租房住，來回搬家太費勁了，父母在老家也沒法住一塊，就當投資了。

我去售樓處看房的時候，置業顧問對著沙盤一頓講解，什麼距離醫院有多近，距離購物中心有多近，距離學校有多近，距離某條路有多近，我仔細看著沙盤，看著確實是不遠（當時以為沙盤都是統一的，是城市的縮圖，由政府統一制定），結果等交房以後，發現去哪都遠，還有規劃，其中有一個是醫療中心的規劃，都六年了，還沒規劃起來。

所以說，沙盤不可信，沙盤都是開發商自己花錢做的，往往把自家優點放大，缺點連標都不標，但是，很多第一次購房的人是不知道的。

沙盤

其次，還有樣板間。當時，我買的是一套92平的兩室，套內面積70左右，當時看著樣板間，感覺很敞亮，看完樣板間，我連以後的裝修標準都想好了，結果，交房以後，看著狹小的空間，只有淡淡的憂傷。感覺被樣板間欺騙了。

現在知道了，樣板間也是一種營銷，目的就是讓客戶看了就想買，裡面的裝修是花了大價錢的，而且採用鏡面材料，屋子裡顯得很亮，很大。

樣板間

這是在買第二套房的時候吃的虧，第二套房，我買的是二手房，當時買房的時候，天天在網上看圖片，然後還儲存在電腦裡比較好看，最後選出來3張圖片，去找中介看房子，結果，中介告訴我：圖片僅供參考。大多數都是網路下載的，根本不是房子的原本圖片，不過，那段時間的惡補戶型圖對我以後從事房產銷售起到了一定的促進作用。

買房

這個其實我沒吃過虧，但是，我身邊的人很多人都吃過“團購費”的虧，那些年，房產電商興起，開發商打出的廣告都是“交5000抵1萬”“交1萬抵3萬”等等這樣的標語，還有交多少錢可享受團購價格的廣告，現在大家都知道了，這些費用往往都是多交的，國家現在也明令禁止收取“電商費”“團購費”這類費用，但是，在2014年到2017年這段時間非常火，幾乎所有的房產商都用這個套路。

團購房

所以說，買房需謹慎啊！

一定記住這個永恆定律“地段，地段，還是地段”，我在2008年投資過一個遠郊的專案，價格經過十年才翻了一倍，這種小戶型如果在四環五環間，至少八到十倍，所以投資房寧可近買小，也不可遠貪大，自住的能買功能性三居，不買百平米以上的兩居，出手交易的時候你就懂了。

我買過兩套房子，趕上南京房價最高的時候，行情太好，跟搶房一樣，碰到房主違約，房貸遲遲不放款，說出來都讓人頭大。

我兩次買的都是二手房，吃了不少虧，跟大家一一道來，讓大家也好避免這些坑。

第一虧，買房中介費是可以談的。

當時我忙於工作，對房產不是很瞭解，去看一手房都沒有了，然後到房產中介看二手房。

我以為中介費都是一樣的，當時選了一個比較貴的中介，2.7個點。後來才知道，小中介的費用便宜很多，最多一個點。

第二虧，投資要量力而行。我買了第一套房，手裡已經沒有錢了。

然後加了槓桿買了第二套房，這時候房價也是漲的厲害。

第二套投資的收益全部被貸款利息吃掉了。

第三虧，買房不要迷信房產專家的話，房產投資要因時因地而異。

同一個城市不同的區域，房價也是不一樣的，專家的話也是隻能聽聽，

具體還是要因地而異，因人而異。

第四虧，著急買房沒用上公積金。公積金可以節省不少的貸款，因為要著急入住。

買了二手房，沒有用公積金。不然可以省不少利息。

買房是大事，房價漲的時候不要著急，房價跌的時候也不要等來等去的。

該出手時就出手。買到自己喜歡的房子不容易。

1.忽略樓間距。沒有了解前後樓間距，根據樓間距可判斷採光，以便選擇更好樓層。

2.未了解容積率概念。容積率直接跟居住舒適度相關。容積率為總建築面積和總地塊面積的比率，比率越小，密度越小，居住舒適度越高，反之則舒適度會大打折扣。一般目前3以下還可以。

3.梯戶比。目前一般為2梯4戶或3戶，1梯2戶或1戶。再多，電梯效率就低了。當然也跟樓的總樓層相關。

4.周邊環境。周圍有無影響居住的環境，如高架橋，火車，地鐵，汙染工廠等。

5.朝向。最好的是南北通透，次之是帶分離核心筒的純南戶，其他朝向的就不是推薦之選了。可是第一次買房子的時候不懂，置業顧問一推薦就買了西戶。

6.戶型。最好的設計是南北通透。朝南面寬儘可能寬，進深儘可能淺。這樣Sunny充足，空氣流通性好，居住舒適。

以上是我的親身體會後的總結，有其他意見可以探討。