旅遊地產的發展方興未艾，康養是旅遊地產發展中的重頭戲。

旅遊地產是房地產精益化發展的必然方向。房地產是拉動中國經濟的重要馬車，中國的房地產發展有目共睹，隨著投資更加理性，國家各方面調控，房子是用來住的這個大目標定能快速實現。這時從拿地，營銷，彙報各方面考慮，處在旅遊景區附近，自然環境友好，適合康養的旅遊地產從開發商和購買者的角度考慮，都是不錯的選擇。

從我個人瞭解，攀枝花是國內較早提出康養中心概念的地市。“孝敬爸媽，請帶到攀枝花”的旅遊口號已經宣傳了很多年。作為傳統工業城市，有著特殊的地理優勢，攀枝花陽光資源豐富，每到冬天，氣候溫暖，相對周圍成都、重慶、昆明、貴陽等地非常適合過冬。所以每到冬季就有很多附近的老年人到此過冬。攀枝花有不少康養主題的賓館，對應的康養地產也發展起來。相對傳統單一房地產投資，康養地產投入能給人提供更適合養老，更容易轉手的房產資源，優勢也顯而易見。這些時候誰率先提出概念，率先落實一步，誰就能先拔頭籌。

早期東北工業基地發展良好，很多東北人在海南投資買房。隨著海南國際旅遊島的戰略定位，海南的房價被炒的非常高。旅遊和地產結合到一起，讓很多人從經濟實力上只能對海南望而卻步。這也在一定程度上催生其他地方旅遊地產的發展，透過價格優勢，分享這塊蛋糕。

在豫西伏牛山南麓西峽境內，在省道和國道旁邊，修建不少小戶型旅遊度假的商品房。周圍鄭州、南陽等不少客戶到此投資購房，拉動了地方經濟，也在一定程度上提升景區名氣和管理水平。隨著鄭州到欒川高速的建成通車，伏牛山北麓容易境內高速公路白雲山出口的土地也正在掛網拍賣，這塊蛋糕人人看得見，都想去分點。

生活品質提高了要健康，生活品質提高了要理財。健康和財富互相依賴和襯托。透過改善住宿環境不去醫院少去醫院，已經被越來越多的人認同並踐行。

在一定程度上，投資旅遊地產就是投資健康。是理財和養生的完美結合。所以說旅遊地產是房地產發展的重頭戲，值得期待和關注。

旅遊地產未來發展兩個方向，一個是需求定製化發展，類似現在的各種主題的民宿，從硬體到軟體的勝利，小而美的風格，另外一個是養老化發展，中國目前的人口老齡化結構，決定旅遊式養老產品會受到熱捧，特別是山水鄉村。

總體來說，旅遊地產的開發前景廣闊，目前尚處於方興未艾階段，而旅遊地產的開發也將朝著綜合化、多樣化、主題化、休閒化、精細化、平臺化的方向發展。

旅遊地產開發未來大體可以分為以下幾個型別或組合。

大型綜合旅遊地產：旅遊要素（至少傳統意義上的六大要素）樣樣齊全。一般會在環境優美、文化底蘊深厚、交通方便的區域興建。專案功能和業態較為豐富，諸如酒店、度假公寓和別墅、餐飲、娛樂（主題遊樂）、養身（溫泉、SPA）、運動（Golf、水上運動、步道）等等。

主題旅遊地產：以某一主題為核心，貫穿專案整體。不管是酒店、餐飲、娛樂等業態，均無不透過顯性或隱性的手段體現某主題。一般來說，不管什麼主題，總是以文化為其靈魂或依託。主題可以是民族風情（當地）、各種藝術形式（電影、攝影等）、運動、農業、甚至宗教等。

小型旅遊地產：這類旅遊地產專案或許不應冠以“地產”概念，如農家樂、民宿等，這也是旅遊地產產品的細分和差異化的具體體現。

旅遊地產可以從規模、功能、業態、主題、運營方式等幾個維度或層次做不同的分類。但不管什麼樣的旅遊地產，文化和自然環境都是最為核心的要素，所有的旅遊地產專案都是建立在這兩個基本要素的基礎之上。這裡需要著重指出的是：最為根本的是文化。

個人以為，目前儘管國內的旅遊地產專案繁多，但真正有生命力的專案寥寥無幾。正因為此，旅遊地產未來的發展空間巨大，發展的多樣性也將會更為突出。

中國旅遊地產發展歷程

中國的旅遊地產萌芽於20世紀90年代初，從概念產生到大規模的市場化運作經過了近30年的時間，分別經歷了萌芽階段、起步階段、全面發展階段、高速發展階段，自2014年以來則進入了轉型分化階段。

進入2014年，中國旅遊地產的發展逐步迴歸理性，透過市場的分化與淘汰，行業專業化程度也進一步提高。具體表現為此前一路高歌猛進的中國旅遊地產突然陷入低潮，前一階段過快發展引起的問題開始顯現，企業開始洗牌，一批盲目跟風、定位不清、設計水平不高、經營管理不力的旅遊地產專案逐漸被淘汰，實力雄厚且堅持深耕旅遊地產市場的企業也可以透過併購、合作等方式來獲得資源條件良好的專案，從而實現規模化、產業化的發展。

圖表1：中國旅遊地產行業簡要發展歷程

中國旅遊地產行業發展現狀

（1）旅遊地產專案數量增長放緩

整體來說，2010-2016年，中國旅遊地產數量保持逐年增長的態勢，增長速度大幅波動。具體來看，2012-2014年，地產專案數量呈井噴式發展，增長速度一度高達134.57%。2014年開始，行業轉型回落，逐步迴歸理性。

2016年，行業再次風起雲湧。截至2016年底，累計旅遊地產專案總數為8918個，全年旅遊地產專案數量增速雖有所下降，但中國旅遊地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。

圖表2：2010-2016年中國旅遊地產專案數量增長情況（單位：個）

（2）旅遊地產專案開企業表現謹慎

從開發主體來看，中國旅遊地產專案開發企業逐步意識到，旅遊地產開發風險較高，進入和開發都較為謹慎。在歷經2015年短暫回落之後，2016年中國旅遊地產投資開發企業數量有小幅上升跡象。截至2016年末，中國開發和運營旅遊地產專案的企業共有5403家，其中2016年新增106家。

圖表3：2012-2016年中國旅遊地產開發企業數量變化（家）

（3）旅遊地產產品多樣化發展

從2016年新增的旅遊地產專案型別來看，旅遊地產產品趨向多樣化發展。具體看來，專案數量最多的是包含“主題公園”、“遊艇碼頭”、“古鎮”等在內的其他旅遊地產，新增110個專案，佔全部新增數量的31.7%；緊隨其後的則是“山地旅遊地產”，有83個新增專案，佔比為23.9%。整體來說，行業產品分佈較為均勻。

圖表4：2016年中國不同型別旅遊地產專案佔比情況（單位：%）

（4）單個專案佔地規模下降

對比2015年和2016年不同佔地規模旅遊地產專案數量佔比可以發現，2016年5萬平方米及以下的專案數量佔比增長至29.5%，而佔地面積5萬平方米以上的專案數量下降。

圖表5：2015-2016年不同佔地規模旅遊地產專案數量佔比情況（單位：%）

旅遊地產行業發展趨勢

隨著中國宏觀經濟持續增長、城市化程序不斷加快、城市人口不斷增加和居民可支配收入水平不斷提高，社會經濟機構和居民對於地產的物業形態、結構和專業效能也提出了更高的要求，除了支撐行業最大量的住宅需求外，城鎮居民對商業物業、消費娛樂物業和旅遊地產的需求會進一步釋放。

根據世界休閒組織預測，一個國家或地區人均GDP超過1000美元，大眾型觀光旅遊需求將急劇膨脹；人均GDP達到2000美元，休閒需求極速增長，形成對休閒的多樣性需求和多樣化選擇；人均GDP達到3000美元，度假需求規模化產生。2017年中國人均GDP已經達到9481.88美元，從旅遊發展的規律看，中國正處在休閒度假旅遊規模化快速發展的重要時期。

此外，中國高鐵快速發展，給旅遊業帶來更多便捷，居民外出旅遊也開始常態化，人們的生活半徑逐步擴大。再者，高鐵的公交化、快速化、便捷化等特點，能夠提高居民出遊率，使旅遊更具休閒性，讓遊客能夠有更多的時間去從容地享受旅遊，激發了人們的出遊慾望，促進了休閒度假旅遊市場規模的不斷增長。

休閒度假的崛起為滿足以旅遊度假、旅遊商務會議、旅憩休閒等為需求目標的度假旅遊地產開發提供了極為廣闊的發展空間。近年來大量的房地產開發商、投資商開始紛紛搶灘登陸，一大批度假村、酒店、產權酒店、酒店式公寓、度假別墅等度假旅遊產品顯現，充分迎合了“休閒經濟”、“會議經濟”的需求，得到市場的垂青。

以上資料及分析均來自於前瞻產業研究院釋出《2018-2023年中國旅遊地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。