一、根據你目前的資源優勢，我認為應該首先做好養老院的目標定位。比如你的養老院是針對低端養老、還是中、高階養老服務。你的養老院一期計劃的養老床位數量，以及各部門人員配製情況，這些都需要在建設專案前做好規劃。

二、股份比例的分配問題。根據你自己的資源優勢，我認為可以按投資比例來分配持有股權的比例。比如你一期投資預計600萬元。那麼做為大股東你的持股比例不能低於51%的股權投資，剩餘的股權可以根據各股東的投資資金，進行相對的股權分配。

三、投資計劃書的問題。這設計到你目前手中掌握的資源情況，以及你的客戶群體是哪種消費群體，根據目前的消費群體和你能夠掌握的資源配置，起草你的投資計劃書。在啟動專案前要取得各級行政管理部門的批准，以及涉及到的民政部門的支援和批准。這些都需要在前期準備工作中做足功課。

去年恰好做了養老的相關調研，有以下建議供參考：

1.養老是剛需，在風口上，因此國家有政策，有補貼（有一定條件），可以扶你上馬，但第二年以後，就要市場化了。

2.養老不同開幼兒園，畢竟要面對失能失智等客群，因此，最關鍵的就是服務人員的專業性（包括從業積極性）。

3.養老的群體或客戶有一定剛需和粘性，一旦成為客戶，如果服務滿意，具有很大的忠誠性，換句話說，相伴直接到終點。

4.養老投資需要有愛心，沒有一個向善向上的精神，不能進入這個領域。

5.養老選址很重要，經驗看，什麼風景如畫之類的都不理想，最好就是靠近或臨近醫院的社群選址。一句話，讓人安心！

6.最後，最好找有人才培訓和供給能力的養老機構加盟，別做單體店，要有複製能力。

以你的現有條件不建議做這個。目前國內投資養老院的幾乎沒有盈利的，包括很多地產商和大的資方。需要持續性的資金投入和專業的運營團隊，這些你都沒有資源。如果主要靠募集的資金從基建開始做養老院，幾乎沒有成功的可能。這裡面的問題很多，建議你找幾個建成的養老院實地去考察一下再決定，把賬算一下就知道了。

現在政府鼓勵社會資本投資養老服務市場，但是該行業的特點是投資回報週期長，需要有一定的耐心。

如果你已經有了當地的土地資源，並能夠獲得養老院建設的相關批准，可以尋找其他資金合作方一起合作，股權激勵就按各方的出資比例即可，土地和建設許可也可以評估作價入股。

養老院的前期投入600萬元可能還有不足，不能只考慮建設、裝修、傢俱費用，還必須考慮建成後一年的運營費用，因為第一年通常是虧損的，因為老人入住不足，政府補貼未到等，但人員工資等依然存在。

投資計劃書需要把各項開業運營所需要的投資全部考慮進去，並客觀估算未來3-5年的運營情況。如果是申請設立非盈利的養老院，那麼所有參與者都將屬於公益出資（因為民非機構沒有分紅、利潤不能分配）；如果是申請設立盈利性養老院，那麼可能就不能享受政府的養老院床位補貼。

供參考。

政府鼓勵社會資本投資養老服務市場，但是該行業的特點是投資回報週期長，需要有一定的耐心。

如果你已經有了當地的土地資源，並能夠獲得養老院建設的相關批准，可以尋找其他資金合作方一起合作，股權激勵就按各方的出資比例即可，土地和建設許可也可以評估作價入股。

養老院的前期不能只考慮建設、裝修、傢俱費用，還必須考慮建成後一年的運營費用，因為第一年通常是虧損的，因為老人入住不足，政府補貼未到等，但人員工資等依然存在。

投資計劃書需要把各項開業運營所需要的投資全部考慮進去，並客觀估算未來3-5年的運營情況。如果是申請設立非盈利的養老院，那麼所有參與者都將屬於公益出資（因為民非機構沒有分紅、利潤不能分配）；如果是申請設立盈利性養老院，那麼可能就不能享受政府的養老院床位補貼。

養老行業的未來這個是不用擔心的，題主自己肯定也做了大量的調研工作，現在應該是在擔心能不能在三線城市做好，要做好養老院，主要看三個方面，一，外部環境，包括市場和自然環境。二，軟硬體設施，硬體就是建築，傢俱，裝置，位置，水電氣暖等軟體則是人員，包括管理人員和基層護工，以及配套的運營制度，管理制度，服務標準，防風險措施等等。三，自身的資源，要利用好條件一，做好條件二，你要有合理的資源，政府資源，養老資源，時間資源，充足的資金，三方面權衡考慮，才能得出能不能做的結果。

土地性質沒問題的話，本身條件是不錯，投資人應該挺多。主要是定位與前期調研很重要，不同模式與檔次要根據當地情況與運營能力決定，市場化與政策性堅固。主要取決於需求與認知。資源及融資途徑還是很多的，做好各項資料評估，數字很重要。數字數字還是數字。不論經營什麼，是經營就要做好這個概念性準備。

現在開設養老院的發展究竟面臨什麼困難呢？

　　第一、觀念，在農村“養兒防老”的觀念根深蒂固，老一輩不想去養老院，年輕一輩認為那是不孝，所以就算是顧不過來也還是勉強支撐著；

　　第三、政策，關於農村養老院的政策補貼其實是比較少的，包括土地審批、用電用水、交通等等。

　　三農網建議，農村養老院是個非常不錯的市場，具有非常廣大的市場前景，但是最主要的問題還是農村養老觀念問題，觀念打開了，思想包袱沒有了，才能接受養老院養老的方式，養老院才能正常經營，開啟這種思想禁錮，一方面是要靠宣傳，另一方面是時間，隨著老齡化問題進一步加重，兩個獨生子女的家庭根本負擔不起四個（甚至更多）老人外加孩子的照顧壓力，那樣難免會有把老人送往養老院的想法。

　　農村養老是需要不斷探索的，而發展養老院恰恰能夠有效緩解養老壓力甚至一部分就業壓力

其實建養老院是個非常好的想法，中國進入老齡化，公辦養老以不足以成擔其負重了，民營化養老院的建沒更將成為重要的一部分，養老院怎麼建，實際上就是建養老院的動機與目的問題，動機上升高度替國家分憂，賺錢企業而為的，都可以理解，目的其實只有一個賺錢生活，更好地運作，後者遠大前者，養老院是個朝陽產業，建好服務好，前途是無可量限的，養老院建在何處，也是一個要慎重的問題，方便經濟狀態都要考慮，不過細水長流的養老院回本，也是留給子孫遺產的最好方式。

投資養老院是個很不錯的專案，因為中國老年人越來越多，準備進入老年化社會，生意會越來越好做。經常聽到老人院要排隊等床位，就知道不愁沒生意了，不過那個營業執照沒那麼容易辦下來，門檻很高，手續很多，估計要有關係和經濟實力的人才能搞。

首選作為院長，就須綜合素質強，專業技能過硬，你不僅是一位院長、你還是一位優秀的護理者、你還應是一位優秀的營銷策劃者、活動組織者、心理疏導者、溝通交流專家、你更應是一位老人及員工、家屬的知心朋友，同時也應該是一位具有博愛的人，還要做到處事不驚、淡然面對生活、工作給你帶來的任務壓力及委屈，只有這樣才能帶領團隊經營好養老機構。 管理方面： 1、機構要設立明確的目標、完善的管理制度與流程、人性化的管理服務體系、人文關懷的企業文化等。 2、需要有一支主人翁意識強、素質高、有愛心、能奉獻的團隊，才能跟著團隊長朝著目標努力向前。 3、要有足夠的資金，保證機構穩定發展。 4、要建立與政府機構、企事業單位、醫療機構、主管部門等養老機構相關部門良好的合作關係。

我來說點實在話。現在做個人投資來做養老院運營，一定要是減法思維。硬體投入上必須是精打細算，你的房租成本越低，就是你的盈利利器。

還有一點就是在中國目前這個粗放的養老服務市場，強調服務好的都是耍流氓，大騙子。我來舉個例子，你說是泰康之家的服務好還是萬科隨園嘉樹的服務好？用服務來提高自己得溢價水平，很難。必須從成本端來扣出利潤。

當然也不說服務不重要，服務還是要跟的上的。目前市場上的高階專案，養老服務得打造上基本還都是概念~宣傳的作用。