廣鋼新城目前是廣州三大新城之一，價格在4萬到六萬，學區很好，價格到了高點投資回報潛力較小，不過廣鋼新城 碧桂園物業 壹城廣場值得推薦，我也買了，以後用來收租。

先說結論：【不值得】

商業公寓是開發商在寫字樓供過於求情況下的變通之舉，由於商業地價遠低於住宅地價，所以商業公寓價格極具誘惑力，但是美麗的價格下，潛藏了不少風險：

居住環境複雜，住的人不買，買的人不住，租客繁雜，租金波動大；生活成本較高，物業費貴，水電費是商業價格且一般不通煤氣；貸款槓桿較低，只能貸款50%，而且利率高，年限短。交易稅費較高，3%的契稅、增值部分20%個人所得稅、差額土地增值稅等；資產升值緩慢，市場供給量較大，市場需求較小，總體流通性不好，且收益遠低於住宅。

正式因為公寓的這些不足，所以開發商在銷售上投入了大量的廣告費用，策劃了精美的廣告文案，提供了豐厚的渠道銷售佣金。

如果一定要投資公寓主要考慮租金回報，應該再一線核心地段（市中心，地鐵口，低總價，大開發商）購置公寓，並且要保證年化收益不低於10%，抬高售價，虛假返租不在此列。

如果要投資的話，應該是不值得的，先不考慮居住出租，就是生升值以後的你要賣出的交易稅、印花稅，一堆稅能達到3，4十把，得升值多少錢才能勾回來呀，況且國家並沒有公寓房的概念，只有住宅用地和商業用地的概念，商業用地40年到期後交錢也比較多，所以能不買就不買吧，公寓就是開發商把寫字樓按個廚房廁所共人居住的地方，

本人更傾向於購買住宅，有一部分城市限購，實在沒有購買住宅名額的話，資金特別充足的話，可以購買公寓的

公寓普遍是40年產權，現在是不動產了，到期後自動續期，如遇其它規劃被拆遷，按照1：3來賠償；公寓屬於商業性質，是不能掛戶口的。千萬不要買只有使用權的公寓，沒有證的很危險，如果被拆遷了，什麼都沒有

不是所有的公寓都可以的，哪些公寓買了後升值潛力大和租金水平高呢？

住宅需要看地段，公寓同樣也需要看地段的

1.首選CBD中心的公寓。比如珠江新城的公寓，老貴了，一個城市最具有升值和潛力地方非金融中心莫屬

2.要靠近地鐵。方便居住人群上班出行，地鐵是保值升值的關鍵

3.附近有大型商業綜合體，生活方便

4.靠近醫院也挺好的。

有稀缺資源的最好

1.看海景

2.看山景

戶型同樣也很重要

1.帶陽臺可通燃氣的是首選。有陽臺尤其是帶有客廳的陽臺，和住宅差不多。

2.五米層高的複式公寓最佳，買一層送一層，60多方的公寓可以三至四房，現在有好多產品的公寓都是複式設計的

在不考慮產權和落戶的情況下，公寓究竟值不值得買？這個問題要看各人的具體情況而定，有一種人是值得買的，另一種則不值得投資。

先來看看第一種情況，如果已經有了自住房，手上有些閒錢，找不到其他更加好的投資專案的，這種情況，可以找一個地段好的公寓來投資。

我同學阿姍，在廣州有兩套房，一套自住，另一套出租。由於限購政策的影響，在廣州不能再買房了。阿姍也曾經投資股票基金，不是虧了就是套勞了，存銀行利息又低，而且也擔心貨幣會不斷貶值，思來想去也找不到適合自己的投資專案。於是，阿姍在一個地段比較好的位置買了一套公寓。收樓後，租金一個月就4仟多元，加上那套住宅租金，一個月純租金收入近萬元，生活過得悠哉悠哉的。

再來看看第二種情況，如果是還沒有自住房，或者是，雖然已經有了自住房，但是，手上的錢將來可能會有其他用途的，這種情況是不適合投資公寓的。因為，公寓是商用房，管理費水電費都比住宅房要高很多，而且如果要轉讓買賣，各種稅費也比普通住宅房高很多，至少要百分之十以上的稅費。所以，如果要轉讓是比較困難的。

朋友阿東，在廣州已經有了一套兩居室。前兩年，本來打算換一套大三房，受限購政策的影響，二套首付要六成，手上的錢不夠付首付，只好暫時閣置換房計劃。阿東怕手上的錢貶值，於是，在惠州買了一套酒店式公寓，想著以後如果要換房了，把公寓賣掉。幾年後，阿東生了二胎，不得不考慮換房的事情。惠州那套公寓也不錯，漲了大約三成。阿東決定把公寓賣掉，誰知，放盤放了幾個月，也不見有人去看房。後來一打聽，買家嫌稅費高，不願意買二手公寓，都去買一手公寓了。阿東只好降價賣，一降再降，最後，扣除一切費用後，勉強收回了投資成本。

所以，公寓的投資要慎重，不是每個人都適合的。

公寓一般來說是購房者最需要避雷的地方，不僅升值慢，而且糾紛多。

公寓通常選擇在土地使用期較短的地塊，所以通常就是三四十年。而且現在正規住房有土地到期後可自動續期的說法，公寓卻沒有，也就是說如果未來想續期，可能要追加支付土地使用方面的費用，如今地價高昂，這樣的支出可不是小錢。所以公寓看似價格低，但這只是短期之內的成本，三四十年後繳納土地出讓金，或許價格比現在一整套公寓都貴。

當然，公寓也要分地方，有些地理位置上佳的酒店式公寓還是具有投資價值的。尤其一些旅遊城市的鬧市區公寓，通常都會被酒店式管理，有公司統一批次租賃拿去做酒店或日租房。我家附近就有這樣的公寓，40多平方年租6萬，合同五年一簽，五年一漲。這邊公寓40多平的公寓就以現價來說也才70萬，首付35萬貸35萬，貸款十年，月供才三千多，但是租金回報就有五千，不光不用養房，而且每月還能倒賺一千多，二十年後等於白撿一套房，這還沒計算升值空間。

不過這麼好地腳的酒店式公寓通常也比較搶手，不需要拿著傳單到處宣傳的，所以其價值可不是住宅區公寓能比的，那些純住公寓價格不見得低多少，但是回報率卻極低。繁華地段的酒店公寓雖然增值速度也不快，但是回報率高，而且很好轉手。

拋開其他不說，如果買來就打算自己住，那麼建議不要考慮了。不單單是不能落戶的問題，公寓沒有明火，公攤面積大，得房率低，多梯多戶，純居住實在是多有不便。而且未來轉手很難，不轉的話，未來土地到期面臨續期又是一大筆開支。

所以具體根據自己情況看吧，如果不是鬧市區裡可以酒店式或者日租的，最好別買。實在剛需又資金不夠買住宅的，那也要看地塊和規劃。住宅密度低而且也不是商業區的，再便宜也不能要，要了就砸手裡。

公寓買的時候很美好，賣的時候就知道苦了。

我一親戚，10年買的公寓，80w吧，本來可以付個住宅的首付，結果嫌貴，就全款買了公寓。

現在一看傻眼了，公寓價格基本沒漲，住宅全部翻了3倍多。。。

所以有錢的話，能住宅要先買住宅，特別是第一套房子，一定要湊夠了買住宅。哪怕稍微遠一點在，只要有地鐵能覆蓋就行，學校也不需要太糾結，先保證有。過幾年再去看看，能不能靠這個第一套置換一下，買個更大更好的房子。

以後真的錢多，閒的慌，可以在大城市的核心區買個知名開發商的公寓，一定要買核心區！！！同時價格至少要是住宅的7-8折以上。

因為購買公寓所帶來的機會成本是很大的，你買了之後要麼自己住，要麼就是出租。升值潛力肯定沒辦法和住宅相比。而且要記住公寓一般都是40年的，住宅是70年。未來到期之後兩者的待遇也是差距很大的。

買這房子後期一直不賣了可以買

公寓確實總價低，地段好些。現在公寓也是有產權證的，40年到期續費就可以了。公寓一般只同水電，水電氣通的也有一部分。其中通水電氣的有一部分價格在商用跟民用之間並且有綠化的，這種用來住沒有問題也也相對好些。不考慮產權可以買這種，落戶的話可以安當地政策落集體戶。

當然我還是會說越是資金不多的越是不要去碰公寓，因為公寓所產生的價值很有限。當然有錢的話就不存在這些問題，別人有自己的方式能運營，就不是買套把套了。

如果在該城市沒有資格，個人建議在承受範圍買區域好一些的郊區。等資金空餘了再置換。

所謂的公寓也就是商業產權房產，正常的產權年限為四十年樣子，不可以落戶，不可以上學，只能作為商業用途使用，或者自己居住

至於公寓值不值得購買，這個是一個泛泛的問題，為什麼這麼說呢，

首先購買公寓的一般分為兩種人，一種是用作投資用途，一種是買了自己商業用途或者自己居住，無外乎這兩種。但是相對的購買公寓的絕大多數還是用於投資使用，真正自己居住的少之又少的

投資公寓要考慮很多因素，主要的投資因素是要考慮這個樓盤的潛在升職空間以及周圍的商圈配套，如果周圍沒有成熟的商圈或者正在建設以及已經確定規劃的商業圈，那最好不要去購買，因為即使價格再低，入手後閒置下來，收不到房租的話那麼每個月空還銀行貸款，最重要的是升值的空間不大

公寓購買一方面是銀行貸款難度大，最多貸款50%，而且還款年限一般為5年，這樣的話還款壓力較大

另一方面公寓出手的話相對的稅收較高，增值部分一般要繳納20-30%的稅，還有本身的3.1的過戶費用，相對來說這樣的話你要考慮你銀行貸款利率以及房價增速的可比性

故而，購買公寓不是不可行，而是要選擇好的地段，最好是帶規劃的新樓盤，升值空間大，而且不愁出租，相對好出手，一般的成熟樓盤價格已經接近頂峰，投資的意義不大

最後就是投資有風險，入市請謹慎！