非常榮幸為題主作答。我從公寓性質及與住宅差異、公寓的優缺點、如何投資公寓合理、公寓的購買注意事項等方面分別針對能不能買以及性質進行回答。

一、公寓的性質與住宅差異

1、公寓範疇

公寓是集合式住宅的一種，一般分為住宅類公寓和服務式公寓。而服務式公寓，一般就是國內講的公寓，它包含酒店式公寓、SOHO公寓、LOFT公寓等業態，套型建築面積和套型陽臺面積之和在50平方米左右。

2、公寓性質

（1）住宅類公寓，用地性質為居住，產權70年，戶型面積較小，精裝修交付。

（2）服務式公寓，用地性質為商業，產權40或50年，一般聘請知名物業管理公司服務，位置處於城市中心位置、交通便利。

3、與住宅差異

（1）產權年限不同。土地性質決定公寓產權年限，居住用地建公寓70年產權，商業用地建公寓40或50年產權。

（2）水電收費標準不同。住宅民水民電標準，服務式公寓一般按商水商電標準收取，成本高於住宅。

（3）居住舒適度不同。當前，住宅一般1個單元一層不超6戶，但是公寓可能在一層20戶左右，住宅可南北通透、板樓模式，公寓一般非南北通透、圍合式層結構。公寓居住舒適度明顯不如住宅。

（4）落戶規定不同。服務式公寓，一般不能落戶。

（5）交易稅費不同。住宅，一般滿5年就免交個稅，但是服務式公寓交易涉及稅費明顯於住宅。

二、公寓優缺點

1、優點

從購房壓力和投入來看，購買公寓的總價比較低，首付款和貸款額度也較低，可解決很多購房者的難題。

同時，公寓有完整產權，並且通常位於市中心繁華地段，也是公寓房的一大優勢。

2、缺點：已在上述與住宅的比較中說明缺點，可對比參考。

三、如何投資公寓合理

依據簡易國際評估法，即如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這是國際上專業的理財公司評估一處物業投資價值的簡單方法。

舉個例子，擬投資一套服務式精裝修公寓，月租金在4500元/月，租金每年上漲5%，總價是100萬，首付50萬，十年貸款50萬，利息是基準利率上浮5%。

那麼這套房子的總成本=總價+契稅+利息，即100萬+3萬+15萬左右=118萬

而前15年的租金，按照每年投入54000元（4500X12），複利計算15年，總和達到122萬左右，說明這套公寓可以在前15年收回成本，還是比較適宜投資的。

四、公寓購買注意事項

1、注意房屋產權

只需檢視樓盤《國土使用證》中土地用途一欄，公寓性質是住宅還是商業便一目瞭然。

2、明確購買目的

如果是想買公寓投資的話，那麼可選擇商業性質公寓。購房者在購買時要注意保安系統是否完善、房屋的配套、周圍交通網路是否完好。

如果是自己住的話，建議選擇住宅性質公寓，因為大部分商業性質公寓是不通天然氣的，無法滿足基本的生活需求。

3、注意小區周邊環境與配套

買房時需要看小區內部配套設施是否能滿足居住生活的需要，還需要看附近是否具備生活所需要基本配套，如超市、菜市場、醫療診所等。

4、再轉手稅費高

根據政策規定，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。

5、注意物業和開發商

選擇一個好的物業和開發商，大開發商所建造的房屋更有保障。

很多人都會問，公寓到底值不值得買？

公寓分為酒店式公寓、SOHO公寓、LOFT公寓等業態，商業用地性質，用水電情況為商水商電。

至於公寓是否值得購買，這得要看是怎麼樣的公寓了！

買公寓，首先要看的是地段！！！

價格再怎麼便宜，地段不好，買了也砸在自己手上。

特別是公寓產品，公寓投資主要是為了出租，如若地段不好，別說出租了，就算轉手想賣，也難以找到接盤俠。

要買公寓，首先要挑交通便利，最好是有地鐵的，處在商務區附近，周邊商業配套成熟，人群聚集的地段。

其二，買公寓要看價格！

地段再好，價格高昂，租不抵貸，同樣不划算！

同樣的公寓，買入價高於周邊樓盤，本身持有成本就增加，投資回報比降低，就沒有投資的必要。

其三，買公寓要看租價！

大多數客戶買公寓是為了投資，只有少數自住客戶。

既然是投資，那麼租金回報比就顯得至關重要了。

入手了一套公寓，如果月供高出月租過多，首先還貸壓力大，再就是投資不划算了。

我們常說月租抵月供，這在大部分住宅專案沒法做到，一般住宅月供租金佔比在30%左右，那麼在公寓專案的話，則很有可能達到了。

至於該不該入手，我覺得還有以下兩點是你需要考慮的。

剛需的話，並不建議買來自住。

畢竟公寓專案，容積率高，一梯多戶的樓道格局降低了居住體驗。

同時公寓大多是用來出租，租客魚龍混雜，居住環境欠佳。

投資客應結合自身情況酌情購買

在如今大經濟環境蕭條的情況下，銀行降準降息，貨幣無形中已經貶值。

投資客為了讓自己的財產保值增值，必要性的需要投資一些硬通貨，而這些硬通貨中，公寓專案會是一個很好的選擇。

最後，請對比文章前面的“三看要點”，再結合自身情況做決定。

圍繞著公寓這個問題，校長也做過諸多解答，此前文章《公寓值得買嗎》，也闡述了這個問題。

在二線及其以上城市裡，人口較多的城市裡。公寓反而挺多的。可以去買，但要根據自己生活來選擇，往往公寓的位置與周圍配套都還不錯。

40年產權，對於一個長期生活家庭來講難以滿足所需要的附帶屬性。

公寓房用地是商業用地性質，土地使用權是40一50年，公寓房由於屬商業用地性質，水、電、氣、管理費用可能較商業住宅房更高，商業住宅房的土地使用權一般是70年，所以公寓房價較商住房價要低一點，但公寓房的地理位置因用地屬性更好（商業區配套設施更完善）可否購買，要根據自身經濟能力按需購買。謝邀請。

目前國內房地產產品有幾種性質的，包括商業性質、商服性質、住宅性質、工業性質等，最主要是我們常見的商業跟住宅性質的產品，那麼回到提問作者所說的公寓，其就是商業性質，相關政策定義為40年產權的產權，40年以後國家是無償收回。而我們所說的自動續期是針對住宅性質的商品房，中國《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。而這個“自動”，不是指“無償續期”，“對於住宅建設用地使用權期間屆滿的，採用自動續期的方式，續期的期限、土地使用費支付的標準和方……所以買公寓有利有弊，相信很多地方住宅房已經限購，所以對於很多投資、自住的朋友來說就沒了上車的資格，如果真想擁有一套自己的物業，很多人也買了公寓。

那麼在這也跟大家聊聊公寓的利弊，公寓既可以自住也可以用來商用，而且也不限購不限貸，對於很多的城市限購限貸政策來說，它完全迴避掉了這個政策，所以對於以後轉手來說，有資格購買的客戶非常多。當然說了利必有弊，公寓產權年限短，只有四十年，由於是商業性質，所以公寓是沒有學位，也不可以入戶口的，同時水電也是商業水電，因此購買公寓時，大家可以合理的去權衡利弊，買適合自己的房子。

複式公寓圖組

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式，它和住宅最大的區別是商業性質用地。

目前有錢人太多了，這些有錢的主手裡的閒錢，又沒有地方花，存在銀行跑不過通貨膨脹，投資股市低迷，其他投資產品回報收益低，風險大，在這種投資環境和目前限購限貸的大環境下，投資公寓是很多人優先選擇的答案。

公寓相對住宅來說區別在於：

第一、土地使用年限短，只有40年；它足足比住宅壽命短了30年；

第二、如果有房票，還是建議有限購買住宅，升值空間更大，後期更好變現；

第三、稅費高，將來出售時綜合稅率達到20左右，會影響交易；

第四、持有成本高，採用的是商業用水、商業用電、物業費等都比住宅要高；

第五、通常戶數比較多，不太適合居住，如果本來就是為了投資，出租，那你也就不用擔心太多了；

第六、公攤一般比較大；一層戶數比較多，影響了居住的舒適度；

第七、大部分公寓以小戶型為主，佔用資金少，月供地，很多時候可以以租養貸了，也是非常不錯的投資產品；

第八、目前公寓不能遷戶口，這對於想把戶口轉過來，或者為了孩子上學買房的朋友無疑是個短板；

基本就這些，還有疑問我們可以私聊。

看自身的情況，如果目前不夠錢買住宅，可以買公寓過渡一下，還可以出租，每個月拿租金，到有能力了再置換住宅，要是長住的不建議買公寓，公寓適合過渡和投資