房貸還款方式我們說沒有更合算，只有更合適。舉例說明，貸款100萬，年利率4.9%，等額本息第一個月本金還款1223元，利息4083元，月還款額5907元，第二個月本金還款1228元，利息4078元，月還款額5907元；等額本金第一個月本金還款2778元，利息還款4083元，月還款額6861元，第二個月本金還款2778元，利息還款4072元，月還款額6850元。

#理財大賽第三季#

其實許多人在首次貸款買房的時候不知道有這兩種貸款方式，因為置業顧問在計算的時候往往都是按照本息給客戶計算，因為本意的月供較低，感覺沒壓力。

現在網路的發達，讓許多人知道了這兩種貸款方式，雖然知道了但是還是不瞭解到底哪種更划算，往往一知半解，無法選擇。

這種還款方式，每個月的還款額是相等的，每月還款額額是將貸款的本金總額和利息的總額相加，然後在平均分攤每個月，等額本息貸款方式採用的是複合利率計算，在每個月還款結算時，會將剩餘的本金和剩餘本金所產生的利息一起被計息。

等額本金每個月的還款金額是不同的，是遞減式的。是在還款期內把貸款的總額平均分到每個還款月，每月償還相同的本金加剩餘貸款額在該月產生的利息。

這麼說可能還不是很好了解，用一張圖來直觀瞭解下。

圖一：兩者的區別

圖二：以貸款50萬貸款30年為例，月供和利息對比。

等額本金每月還款數不一樣，開始月供較高，逐漸遞減，總利息少。

等額本意每月還款數一樣，月供穩定不變，前期月供低於等額本金月供，總利息高。

其實真正選擇的時候，哪種更划算沒有一個具體得標準，只有適合不適合。選擇一個適合自己的最好。

本息由於月供相對低，對收入和流水的要求會低一點，以圖二為例，月供2900，收入和流水要求大於6000就可以了。而選擇本金的話收入和流水要大於7600才行。本金開始還的比較高，對於收入不穩定或者收入有限的的家庭可能壓力比較大。

如果考慮提前還款，或者收入較高的家庭來說，可以選擇等額本金還款方式。因為總利息要少一些。以後的還款壓力會越來越輕。

沒有絕對的劃不划算，只有適不適合。

等額本息的意思是每月還款本金和利息都一樣，等額本金每月還的本金一樣，但利息會因本金減少而減少。兩種還款方式各有各的特點，適合不同的人群。

先來看看各自的特點，假設貸款300萬元，貸20年，利率4.9%兩種方式本息如下圖，可以看到等額本息還的利息更多，但這並不意味著這種方式更好，我們再看看兩者本金和利息償還情況。

可以發現，等額本金前期的還款壓力會更大，但每月還的錢在逐漸減少，而等額本息還款壓力會小一點，但每個月還款金額固定。兩種方式最開始等額本金還款金額高於等額本息，但在未來某個月之後就會比等額本息低。

因此，對於目前經濟狀況較好的家庭可以選擇等額本金，這樣利息會更少一點，以後想要提前還款也更划算。而等額本息前期還款壓力較小，另外考慮到資金的機會成本，等額本息方式月還款更少，就可以保留更多現金流投入到其他期望收益更大的理財專案。

提到提前還款，大家在考慮時可以對比一下資金的期望收益，如果你把錢拿去投資或理財的收益會高於房貸利率，可以先不急著還。

房貸帶給大家的壓力就是利息，所以說我們如果想要省下利息只有兩個辦法，一個辦法是縮短貸款年限，一個辦法是用等額本金的方式還款。但是這兩種方式帶來的另一個問題就是我們的月供會增加，也就是每個月的還款壓力會增加。所以說我們還是要根據自己的不同需求來確定自己應該選擇等額本金還是等額本息的還款方式。

現在來說購房者選擇的還款方式大多是等額本息，也就是說每個月的還款都是等額的，這樣的一個好處就是隨著時間的推移，我們的收入增長，貨幣的貶值，還款帶來的壓力會越來越小的。同時等額本息也不會在我們還款初期的時候帶來較大的還款壓力。所以才會成為大部分購房者共同的選擇。

相對而言等額本金的還款方式起初就會給我們帶來較大的壓力，因為是將貸款額等分之後還要償還相應每一期的利息。所以說等額本金的的還款還是很多的。對於購房者而言剛買房起初的還款壓力還是很大的，尤其是對於年輕人而言剛開始工作的工資也並不多，較大的還款壓力還是會給生活質量造成較大的影響，相對而言在還款幾年之後還款壓力就小了，這個時候雖然等額本金的還款壓力也小了，但其實對於購房者來說已經不那麼在乎了。

總的來說，等額本息的還款方式雖然利息多一些，但是我國的購房者提前還款的人還是很多的，所以說最終兩種方式相差的利息並沒有看上去那麼多。在這樣的情況下，當然是起初能夠帶來更小壓力的還款方式更適合購房者。當然對高收入的購房者來說，等額本金也是很不錯的。

如果不準備提前還款和前期經濟比較寬裕的話可以選擇等額本金，前面多還點利息，每個月還款額度不一樣。前期壓力比較大，每個月都有遞減。後期慢慢的還款額度會越來越少，同樣的貸款額度利息會比等額本息少幾萬元。等額本金前期都是還利息後期才是還本金，提前還款就會是利息都還了本金沒怎麼動，所以不建議提前還款。

等額本息的話每個月還款數額相同，前期每個月還款利息跟本金相同，每個月還款利息會少，慢慢每個月還款額利息會比本金少，每個月還款額度不會變。如果買房時考慮到有錢了就會提前還款的可以考慮等額本息，這樣就是你借多少錢用多久給多少利息。

等額本金就是你借多少錢先把利息給了，後期慢慢還你的本金。

買房時你要考慮到目前經濟狀態，跟後期打算。

如果目前經濟狀態不錯，覺得銀行利息低，不考慮貸款幾年左右就還清的就考慮等額本金吧。這樣利息會少幾萬元不等看你貸款的額度來。

買房時如果考慮到目前經濟狀態有壓力，相信未來會有能力一次性提前還清的就等額本息吧。雖然長期來算利息是比等額本金高几萬元。但是前提還款利息是比等額本金要低很多的。

最後友情提示：

如果沒有投資天賦的建議房貸不要超過20年以上20年以上不管本金還是本息利息都會高很多，如果30年的話利息會跟還款額度是基本相等的。按現在利率比如你貸款100萬20年還利息加本金就是還160萬左右，如果30年還要還到200左右了。

圖一就是貸款100萬30年的利息107萬。

圖二就是貸款100萬20年的利息67萬。

房貸提供兩種還款方式，一種是等額本金，一種是等額本息，每個人的情況不一樣，兩種相比沒有誰最好，合適自己的是最好的。下面列一下兩種還款方式的優劣，供大家選擇。

提前還款的貸款人，適合等額本金

月供負擔大的貸款人，適合等額本息

對利息敏感的貸款人，適合等額本金

假設貸款利率在基準利率上浮10%，期限30年，貸款金額100萬。

等額本息總利息為1,019,264.23，等額本金總利息810,745.83，總利息看等額本金更划算。所以等額本金適合對利息敏感的貸款人

等額本息每個月等額月供，為5,609.07元，等額本金首頁月供7,269.44元，每個月遞減12.48元，1期到134期，等額本息每個月還款金額小於等額本金；135期到260期，等額本息還款金額大約等額本金。所以說等額本息剛開始還貸壓力小，適合剛買完房，還款有壓力的朋友。

假設還10年提前還款。

等額本息已還10年情況

已還總金額為684,306.21元，已還本金為181,016.42元，每還款1元對應的本金為0.26元。

等額本金已還10年情況

已還總金額為794,780.58元，已還本金為338,888.89元，每還款1元對應的本金為0.42元。

相同還款金額下，等額本金還款的本金比等額本息多，等額本息還的利息多。故如果打算提前還款，等額本金比等額本息划算。

這兩種是目前還貸最基本的方式，各有利弊

簡單來說

等額本金，就是每個月還款的本金相同，利息不同，貸款總金額會隨著你還款而逐漸變少，你每期要承擔的利息也隨著貸款總本金減少而減少，也就是說你的利息會逐月遞減，那麼本金不變，利息逐月遞減，那麼每月還款金額也逐月遞減。

等額本息，就是每月還貸的本金加利息總額相同，就是每月還款額都一樣，這種是針對你貸款總期數和總代款額來算利息，然後分配到每期裡，你的每期還款，就是你貸款總額的多少期分之一。

所以從上面分析可以看出，對於貸款總利息來說，等額本金的利息比等額本息要少，而且等額本金還款壓力逐月遞減，但是如果打算提前還款的話，等額本息就比等本金要承擔的總還息要少(演算法稍微複雜，還要看什麼時候做提前還款)，而且等額本息比較好記，便於管理。

綜上，如不打算提前還款，等額本金比較合適。如打算提前還款，那麼等額本息比較合適。

貸款買房，選等額本息還是等額本金呢？我們以貸款100萬，貸款利息5.39%，還貸30年來計算一下。

等額本息還款總額是201.93萬，每個月還款的金額固定是5609塊錢，30年之後總共要還銀行利息101.93萬。

等額本金還款總額是181.07萬，前面的還款額較高，後面會越還越少。比如第一年每個月還款大概是在7200塊錢左右，第二年變成7000塊左右一個月，越到後面還款額越少，30年之後總共要還銀行利息81.07萬。誒，很多朋友說答案很明顯了呀，肯定是選等額本金啊，你看少還20萬的利息，挺划算的啊！

大家記住了，房貸是我們能借到利息最低、週期最長、金額最大的貸款，本金當然是選擇越後還越好啊，錢到後面越不值錢了，所以除非你資金雄厚，三五年內就提前還款，不然一定是選等額本息。

具體選擇哪個還款方式，需要結合自己的實際情況。畢竟兩種方式所需要的利息不一樣。

分兩種情況:

第一種:如果你付完首付，家裡資金還挺充裕，建議考慮本金，這種方式的好處就是你每月還款金額越來越少，缺點就是剛開始還款的金額有點大，隨著還款期數的增加，還款壓力會越來越小。

第二種:如果付完首付家裡資金緊張，每月收入也不能覆蓋月還款額兩倍的話，還是選擇等額本息，這種方式至少不會對你目前生活造成太大壓力，不至於影響生活質量。

具體你選擇哪種，結合實際情況吧！