寫字樓運營管理核心是資產管理，其目標是資產的保值和增值。

目前，寫字樓面臨著同質化嚴重，開發量持續上升，經營效益卻不見好轉的尷尬狀況，這很大程度上是由於對運營管理模式不夠重視而造成的。

那麼，寫字樓如何才能透過運營管理的升級實現租金和出租率的提升，有效吸引和留住客戶呢？

一、空間即服務，建立以人為中心的運營服務思維

業內普遍認同，建立“以人為中心”的服務思維是寫字樓未來運營的核心價值觀，如何在辦公空間內高效的滿足辦公人群的工作、生活需求，為企業租戶提速增效，成為寫字樓運營時代的重要命題。

隨著新興產業及千禧一代的崛起，辦公模式正在發生革命性的變化，靈活辦公持續釋放活力。作為寫字樓租戶新興主力軍的金融、TMT等行業，對靈活辦公的需求尤其明顯。

寫字樓運營商應當隨時關注並重視辦公模式的升級與轉變，在樓宇設計規劃時可注意樓宇的結構設計，打造能最大程度增加空間靈活使用度的新型空間，增加辦公室以外的會面、休息、休閒等靈活空間，讓企業員工自由選擇辦公位置、工作方式成為可能。這種“空間即服務”的思維，將是未來寫字樓運營的一大重點方向。

二、擁抱科技，用智慧提速

在科技發展迅猛的今天，讓寫字樓運營藉助科技的力量實現資產的保值和增值成為了可能，智慧樓宇將是未來市場的“寵兒”。

那麼，什麼樣的樓宇才能被稱之為“智慧樓宇”呢？

我們把那些專業的科技用語換作通俗的場景化描述，大概就是：

透過大資料的分析，在上班高峰來臨前，樓內空調、電梯、衛生等裝置已經開始運轉，為每一個使用者到達前做好準備。

當你早上上班踏進寫字樓，透過高科技手段快速進入大門的同時，你的考勤記錄已即時生成。

在你前往辦公室的一路上，燈光照明、電梯都為你自動開啟，在你進入辦公室那一刻，空氣溫度溼度一切都剛剛好。

當你處在一個偌大的會議室，不管人再多都不必擔心空氣不夠流通，空調不夠涼快；突然走了一大半的人，也不必擔心溫度會過低，造成資源浪費。

你會深刻地察覺，在你的工作變得更加便捷的同時，整座樓宇都變得更富有人情味。

人們給樓宇賦予了智慧的大腦，這個大腦又讓它具備了人性化和人情化，讓樓宇形成了一個安全、舒適、高效的生態圈。

三、降本提質從人員管理開始

在以人為核心的寫字樓運營中，傳統的物業管理已經不能滿足使用者對高質量服務的需求，降低運營成本，提升運營效率將是寫字樓的核心競爭力之一。

一棟樓宇的基本服務品質，都離不開保潔、保安、客服、工程等物業一線工作人員的服務質量。為了維持優質的服務水準，傳統的物業往往透過人海戰術，即透過不斷投入人力去維護各項服務的順利進行，人力成本逐年攀升。這與寫字樓降本增效的運營需求是相悖的。

因此，創新傳統管理模式，對直接影響樓宇服務品質的一線人員進行有效監管，提高他們的工作效率，正是樓宇實現降本提質的關鍵。

依據樓宇具體的規劃，真實的運營資料可以幫助管理人員在後臺及時發現問題、解決問題，對人員結構進行最佳化，從而達到降本增效、提高服務品質的目的。

服務品質得到強力保障，將成為樓宇的第二生命，無論在什麼情況的市場中，都是企穩租金、提高租金的絕對優勢。

由於寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割佈局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關係的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作範疇。

由於轉變投資地點、方向，兼併、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新佈置、面積增減、改變裝置配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

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