首先一起來考慮幾個問題：1、自己投資的目的是什麼？ 2、是否有自營的需求？ 3、對投資回報的要求是什麼？ 4、你的風險限額是多少？

商鋪投資

如果你投資店鋪，一般要注意三點：

1.區域內人流量能否支撐商業的正常運作；

2.嘗試選擇具有成功商業地產經營經驗的商鋪開發商；

3.產品定位，如果與萬達廣場等“箱商”類似，消費者移動線的設計會影響店鋪投資的成敗；如果是街區式店鋪，儘量選擇好位置的店鋪；如果是住宅承辦人，則需要考慮周邊建築密度和入住率。

所以無論是商鋪還是公寓，其投資價值都是基於自身的優勢，未來的投資必然接近商業投資產品，所以在現在對公寓、商鋪的投資知識點還是需要多掌握，畢竟未來幾年買公寓也是可以落戶的呢。

①、從出租的角度來看，商鋪的出租率較高，且斷租率相對較低；

同地理位置，如果說，商業氛圍成熟或者公寓出租率很高，商業消費市場處於啟用狀態，那麼商鋪的出租率會高，而且對於商鋪出租來說是長線的，比如租期一年或者幾年；但對於公寓來說，租期是短線的，一般是押一付三，不穩定因素太多，中間租客跑了再去聯絡新的租客，中間斷租期不確定，還有一直付出心血關注這個事兒，投入不僅僅的個人時間問題，也是收益的損失；

②、從投資收益角度來說，商鋪的投資回報率高於公寓。

作為投資性產品，公寓、商鋪都屬於40年產權商業性質（不排除個別的70年產權住宅性質公寓，但是對於一些地市的控規，很少批這樣的了）。

理想條件下（同區域、同配套、租期不斷租的四五線城市），公寓單價是低於商鋪的，

如果投資者有50W，假如公寓單價5000元/㎡，商鋪單價10000元/㎡，

則能買到的公寓面積100㎡，商鋪面積50㎡，

拿我們五線小城市來說（結合上述可以買到的公寓面積計算），

市中心區域租金2000元/月押一付三（公寓面積越大越不好出租，而且房東主張的合租，對於很多租客是不接受的），

商鋪基本上是5K-8K 而且是年付。

那公寓的年收益率：2000*12/50W=4.8%;

商鋪的年收益率：5000*12/50W=12%

所以，在理想條件下，商鋪的收益率是高於公寓的。

我們購買投資性產品，最終還是會作為資產傳遞給下一代，在考慮社會發展這兩種投資性產品更迭未被淘汰的情況下，以目前市場對於二者的接受程度上來看，商鋪的吸引力更優與公寓。商鋪，下一代可以拿來租賃、自營，但公寓，下一代在已經擁有自住房的基礎上，公寓可能會用來出租或者變賣，而且商鋪性質的公寓在出售的時候，費用相對較高，且不易出手。但商鋪產品，如果商圈成熟，大宗客戶對於此類產品是非常有購買慾的。

這樣如此籠統的提問，我是沒有絕對的答案給得出的

個人覺得相對於商鋪，公寓的還是比較值得投資的。

現在的實體行業非常蕭條，很多老闆做不下去關門大吉。以前是一鋪難求，現在是房東到處求人租房子，甚至降價出租。所以想投資商鋪賺錢很難。而且商鋪的價格高，租金低了根本就賺不了錢。

公寓投資要看地段，地處繁華商圈還是可以投資的。投資要選擇比較小的公寓，投資回報率比較高，而且公寓一般都是出租給個人的，小的更好出租。公寓可以長租，如果在商業圈，租房的需求還是比較大的。也可以酒店式託管或者做民宿都是不錯的！

投資公寓花費少，風險低，回報率高，總的來說投資公寓比投資商鋪好！

這些年房價一直在上漲，而且漲幅非常大，能夠幫助購房者獲得家庭財富的提升。

然而他們並不知道買商鋪或者是買公寓到底有著怎樣的優勢，究竟有沒有投資價值？

過去我們常說一鋪養三代，是因為商鋪市場的投資是非常棒的，可以幫助我們獲得非常豐厚的收益。

因為那個時候商鋪的增值空間不僅很大，而且租金收益也是非常高的。

但是接下來我認為商鋪投資並沒有我們想象中的那麼理想，很多時候都是三代養一鋪。

因為電商的崛起線上分流很多商鋪都已經空置了，沒有人承租，根本沒有租金收益。

而且現在的商鋪運營需要專業的團隊，個人商鋪，難以維持穩定的收益。

對普通老百姓而言，如果對商鋪市場不夠了解，還是要儘可能的遠離大。

由於購房資格的限制，很多朋友開始轉賬購買公寓來進行投資，因為公寓沒有太多的限制。

但實際上公寓的投資和商鋪的投資有點類似，雖然沒有那麼危險，但是增值的收益還是相對難以變現的。

因為公寓是商業性質的，在二次轉手的時候，因為中間稅費特別高，常常沒有人願意購買。

而另外一方面公寓的租金收益雖然大部分維持在了8%以上，但是你投入的成本非常高，可能需要10年才能夠回本。

所以從價值的角度來說，投資公寓也是不太划算的，但是從保值的角度來說，買公寓比買商鋪更靠譜。

……

的確如此，如果你想在房地產市場裡面投資，我覺得首先要遠離商鋪，至於公寓還得結合實際的情況來進行取捨。

如果有條件的情況下，我建議大家優先購買商品房來投資，因為房屋的增值空間和流動性是很大的。

畢竟房子能夠解決我們的戶口，能夠解決我們的婚姻，也能夠解決子女的教育問題，這些都是它的價值。

非常開心能幫你解答這個問題，商鋪和公寓，那個更有投資價值？說實話，這兩者在我看來，目前都不是比較好的投資方式，如果能選擇，可以選住宅。為什麼會這樣說呢？原因如下：

第一：你投資它們是希望收租獲得收益。

既然是投資，不管是商鋪還是公寓，獲得收益的方式無非這兩種，要麼出租，要麼等周圍房價漲起來了之後轉手變現，先說第一種，希望收租獲得收益。但是根據今年的形式來看，不管是商鋪還是公寓，今年的情況都不是特別的理想。

突如其來的疫情給了實體生意非常大的打擊，很多商鋪都是空的，租不出去，公寓也是隻有很少的人流動，幾乎產生不了太大的價值，而隨著直播電商的興起，以後商鋪生意會越發的難做，所以不管是投資商鋪還是公寓，幾乎很少能夠達到自己想要的收益。

第二：你投資它們是希望周邊房價上漲之後轉手獲得收益。

如果是指望依靠周邊環境房價上漲之後，後期期望通過出售獲得收益的話，可能性也有，但是比較小，現在在房價已經過了紅利期，人口的出生率一直在走低，後期上漲比較乏力，這是其一，而公寓和商鋪都屬於商業地產，後期交易的費用會非常的高，這是其二，所以這條路也是比較難走的。

如果非要選擇，個人建議，投資 還是首選住宅，因為好處確實很多，雖然現在已經過了閉著眼睛買房就能賺錢的時代了，但是住宅確實是普通人投資抵禦通貨膨脹最好的方式，沒有之一，不過具體執行的話，還是需要你自己來做出決定。

公寓投資和商鋪投資都是房產投資一種，但是優缺點明顯。分析如下:

1. 公寓投資優缺點:

公寓投資的優點:相比住宅和商鋪價格便宜、面積小、總價單價低，甚至有些公寓樓地理位置有利，比如離地鐵站近、附近有一些大型商場超市，購物方便，容易出租等。

公寓投資的缺點:公寓樓的地塊屬於商業辦公用地，水電是商業水電，價格交高，不過有些開發商申請到民用水電；公寓升值空間相比於住宅有限，出售收取稅費按照商業資產徵收，稅費較高；公寓不能安置戶口，沒有學區，不能享受該城市公共資源；另外首付至少五成，房貸利率上浮幅度高於首套房住宅，產權短，後期土地續約政策不明朗。

2. 商鋪投資優缺點：

商鋪投資優點

俗話說一鋪旺三代，一個好商鋪出租後，每年收房租可觀，出售比高於住宅和公寓，而且商鋪還增值。有些商鋪面積小，總價相對低，很多商鋪是挑高5.8米，可以做成兩層。商鋪地理位置最重要，好位置才能出現好的商鋪。

商鋪投資的缺點：

在談優點時候，提到必須是好商鋪，對於一些地理位置好的商鋪，投資價值很低，有些會虧本，我所在成市火車站附近一個商業的商鋪基本用作住宅出租，剝離其商業屬性，投資者虧損嚴重。商鋪還有些缺點，有些面積大，總價高，面積小的基本上很難買到，商鋪一些缺點和公寓一樣，比如貸款利率、出售稅費、用電用水、產權期等。此外電商和外賣嚴重降低一些商鋪的投資。

以上談了商鋪和公寓投資的優缺點，商鋪投資需要看位置，公寓投資缺點致命，如果僅僅為了出租，公寓可以考慮，如果想像住宅一樣賺取增值部分，要謹慎考慮。

這取決於你手裡的現金訴求，如果有閒錢，租金收益可有可無，買啥都合適，固定資產和黃金都可以抵禦通脹，如果手裡錢比較緊張還是借貸的，那麼買啥都不太合適，住宅繫結戶口、社會福利，所以住宅價格居高不下！公寓實際上就是辦公屬性，就是北京禁止的商改住，所以只能用來出租和辦公，未來增長幅度並不大，商鋪同理公寓。僅僅是一家之言，你還需要考慮你所在的城市未來經濟發展，因為缺少背景城市，只能按照一般邏輯講了。

投資房產的人，如果地段好，升值空間大，都可以投資的。問題是現階段房價調控的厲害，升值空間短期內不好說，但地段很關鍵，如果地段差不多相同的話，不考慮升值，只是出租的話，看下哪個回報大。先看公寓，出租物件有居住的，也有辦公的，如果租給辦公的會好點，一般不用裝修，租客自己裝修，租期也長，租金穩定，但是租金不是很高，在我們這租金大約每平米為30~60元，看地段的，而店鋪的話，出租物件是商戶，也不用裝修的，租客自己裝，租期會長點，好地段租金每年有遞增，租金會高點，一般每平方大約100~300元，雖然現在店鋪不好開，但是地段好的地方還是很多人開的。所以我認為如果價格、地段合適還是投資店鋪好。

近期國家反覆強調“房子是用來住的、不是用來炒的”。這說明國家對房地產市場的一個長期態度，並且開展了租購併舉，租售同權的的住房制度。而且銀行不斷的提高個人按揭貸款的利率，房貸收緊。作為一種投資，未來房子的保值增值的效果並不明顯。即使將來的房價還會出現上漲，但是也絕對不會出現之前暴漲的局面，而是緩慢的上漲。綜上所述，從國家對房地產市場的調控政策來看，現在並不是投資房產的好時機，不管是公寓還是商鋪。

作為投資還是那句經典的話，早期看地段，中期看政策，晚期看人口，看你想投資在哪裡，看政策導向，看規劃人口，沒有絕對的，都是相比較的，當然青島現在的行情兩套住宅一個公寓一個商鋪的配比更佳，看經濟狀況吧

我個人觀點是公寓。

一方面，是很多本地人購房困難，很多北漂、滬漂等各種漂，他們的文化流行起來，本地人也理所當然地接受租房這種生活方式。

另一方面，是勞動力市場流動性提高。很多人會在一家公司幹2、3年，然後跳槽，原來多是在本市跳槽，未來可能不在乎是否本市，城市間跳槽會增加。那麼這些人，更好的方式是租房。如果他們有一定經濟收入，且可能同時兼職幾家不同城市的公司，則租房會選擇公寓。比如某些有專長的人才，類似資料庫維護專家；或者某些經理，比如XX專案開發質量控制負責人；或者華北地區市場總監，這些人有在不同城市奔波的需要，每個地方待上幾個月、半年、甚至1年。還有一些新的生活方式可能進入中國，比如干幾年，攢夠錢就離職去進修，然後再幹幾年攢夠錢，又去環球旅行等等。選擇這種生活的人，必然選擇租房，有一定比例可能選擇公寓，因為這些人多數不是艱苦奮鬥的理念，而是享受人生的理念。

一般公寓的收益率大概是3.5%~5%。注意位置，要靠近寫字樓區域。

現在逛街的人多嗎？現在大型商鋪出租後都做什麼？

目前看，淘寶京東的影響太大，徹底改變了很多商業空間。商鋪能做的商業領域迅速縮減，大家都在擠獨木橋。很多店家只能做餐飲，或者做體驗性的場所。

因此，你投資的商鋪不確定的因素變多，且很可能租不出去。

一般商鋪的收益率大概在6%多點。但是空檔期可能很多，實際算下來與公寓差不多。

從投資的角度看，首先考慮的應該是回報率，現在房地產市場太火熱了價格泡沫嚴重偏離。公寓還是商鋪都是一種長期投資的品種，在未來不考慮價差的情況下，投資回報率都遠低於市場上大部分的理財產品。要結合你當地市場的情況來看，通常不低於百分之四的回報率就還能投資，目前公寓就是百分之4~6左右，商鋪好的話6~8左右。

現在大環境不好的情況下投資要慎重，要考慮出手和出租，這個就是投資房產收益中的升值收益和出租收益。現在受到淘寶等網路平臺的影響實體店鋪租金居高不下，大環境經濟疲軟壓力大，好多店鋪租不出去，可以看到好多城市綜合體都來不下去，還有就是滿大街關閉和轉讓的店鋪，以前實體店生意好的時候是轉讓費高額，現在0轉讓費好多都租不出去了。

公寓也是同樣道理，好多公寓買到手還要負擔裝修費用，貸款的年限最長只有10年，如果租金相比較貸款差太多是非常不划算的，尤其是轉手升值費用一大堆，如果到期還要再次需要出土地出讓金。

如果一定要買的情況下，店鋪一定要買位置好臨街，不要買綜合體內的，太被動，一但綜合體玩玩你就徹底玩玩，還要負擔貸款，徹底被套牢，但是臨街就不一樣了，只是租金多少問題，完全可以自主解決。

自己有兩套商鋪的投資目前是以租還貸的階段，回報率均為7%個點以上，處於上海和蘇州，購入價格都是250-300萬左右/套！！而公寓卻沒有投資，但是身邊的小夥伴有投資，回報率在1.5%左右吧，在上海！所以可以給你一些建議！！

其中商住和酒店式公寓我是堅決不建議投資的，就是那種不限貸不限購的商住房！就拿我們上海來說吧，在前幾年裡大量的商住公寓進入市場遭到投資者風搶，可是現在一個個只能出租或者自住，根本無法出手！再加上商住公寓的賣出稅費非常高，貸款也和商鋪一樣，只能50%金額，所以造成了投資成本非常大，還賺不了幾個錢！因此我的小夥伴真的是哭死，他說如果幾年前投資的是住房，早就發大了！！

而普通公寓其實就是面積小的住房，我認為僅僅有投資價值的普通公寓也僅有一線城市和準一線了，因為前幾年的房地產大漲已經透支了三四線未來的空間，而“住房不炒”又是未來的方針，所以只有一線城市和新一線城市哈具備一些投資價值！

而對於商鋪來說，我認為現在只有好的鋪子有投資價值，並且一定要符合好地段，高回報率！根據我和朋友的一致建議，7%以上回報率的商鋪才有投資價值，畢竟商鋪是靠回報率收益的，達不到這個回報率其實還不如去買理財！但是現在的商鋪能夠達到7%左右，甚至以上回報率的投資門檻是非常高的，少則幾百萬，多則千萬！所以想要投資商鋪的，一定要記得買一樓的，能夠重餐飲的，不要包租的，回報率達到7%點以上的新鋪，要不然就算了吧！！

1、商鋪銷售價格年平均增長率

2000年全國商業營業用房平均銷售價格為3260.38元/平方米，2017年全國商業營業用房平均銷售價格10323元/平方米，銷售價格年平均增長率為7.01%。

2000年全國住宅商品房平均銷售價格為1948元/平方米，2017全國住宅商品房平均銷售價格為7614元/平方米，銷售價格年平均增長率為8.34%。

從過去商鋪和公寓漲幅情況對比，公寓的漲幅更大，另外商鋪的沒有附加戶口學區等功能，而且商鋪的交易手續費更高，契稅、個人所得稅、增值稅、土地增值稅、其他稅等，比公寓稅更多，商鋪出手也沒有公寓容易。

很高興來回答你的問題，從長遠來看，商鋪肯定價值更高，因為它會隨著做生意的人越深入，收入越高，租金越高，收益率就比較高一些，理論上增值的可能性也越高，而公寓就不一樣了，公寓主要考慮到的經營方向就是，日租房，民宿酒店，辦公，這些業主入住進來，相對都比較穩定，增長速度較慢，那麼自然增值速度也比較慢，關鍵是還是要考慮到，地鐵，交通工具，停車位，物業費等等方便性，物業服務是否好，另外就是公寓比較亂，特別是日租房，上面什麼人都居住，大白天的就有啪啪啪的聲音，很影響這些，在這裡辦公或者居住的人，時間長了，就不想在這裡租住了，那麼未來會惡性迴圈，會怎麼樣？

投資商鋪，需要有更多的智慧，選擇性，真正好的商鋪是可遇而不可求的，商鋪本身比較好，例如層高比較高，室內方方正正，還有就是位置比較好，有停車位，商圈也比較好，這樣的商鋪可能，投資回報率比較高，增值性也比較強，具有可投資的價值，當然，投資商鋪或者公寓，都要考慮到一個引數，那就是回報率，租金回報率，回報率越高的商業地產，越值得投資，唯一的標準。

商鋪和公寓都不能投資！我在房地產行業已經26年了，之前投資商鋪是“一鋪養三代”，而電商衝擊後，很多產業被電商取代，只有“體驗店”基本能生存。投資公寓一二線城市租賃還可以勉強維持，但是，投資公寓出租還不如買一套小面積商品房出租。商鋪和公寓今後出售的稅收太高，特別是商鋪不值得！如果有資金還是投資商品房，看個人資金任何，購買面積大小不等，總比商鋪和公寓要划算的多！

可能很多朋友都會回答說主要是看地段，但是在我思考過這個問題後，我覺得公寓比商鋪要有投資價值。

公寓和商鋪都是屬於40年產權的，他們交易所需稅費和住宅是不一樣的！住宅相對來說是要優惠些！公寓和商鋪買賣投資回報的邏輯和住宅也不一樣。住宅基本上是不指望租金收入，而是靠房屋總價升值。而公寓和商鋪一般來說，由於交易稅費比較高，另外貸款的額度也比住房少。所以在市場上流通性不如住宅。它們的投資主要是就是靠租金回報。

同樣是買來收租 ，而這樣就出現了一個情況，就是大部分的商鋪單價都比公寓要高，總價也比公寓高出好多！資金量越大，進入的門檻就越高，風險也越大啊，這就造成了公寓的投資，相對來說要比商鋪有吸引力。

其次，在相同的地段，商鋪的可選性比公寓要小得多。因為商鋪基本上都是底層才能作為商鋪，而公寓可以往樓上發展，受空間的的約束比較小。也就是說，黃金地段可能你搶不到商鋪，但是上面加蓋的很多層公寓你總能搶到一套。

最後一個原因是公寓的客戶面比商鋪廣，商鋪只能租給做生意的。而公寓既可以租給辦公的做生意的人，也可以租給普通的住家。

綜合以上三個原因，我覺得投資公寓比投資商鋪要有價值

不管是公寓，還是商鋪都屬於一種投資行為，我們投資的最佳目的是：風險小、回報高、收益穩定、資產增值、快速變現等等：

接下來我們可以分析公寓和商鋪的具體屬性，是否滿足上述投資需求，滿足越多說明越具備投資價值。

商鋪

對於投資商鋪，如果我們買入成熟地段的商鋪，租金收益可以非常穩定，但是就會面對低效的投入產出比。例如我家附近相對算是比較成熟，各小區的入住率也比較高。目前商鋪的單價大概是在5萬元/平米 左右，大部分的鋪子面積都在50-70㎡之間，我們折中60㎡計算：

二手商鋪

1、商鋪總價：5萬元/㎡*60㎡=300萬元/套，這只是現任房主的實收價格，對於購房者而言還需要承擔交易稅費包括：契稅、增值稅、個人所得稅這三項稅種是大頭，大約是成交金額的20%左右；

2、稅費：300*20%=60萬

3、中介費：300*3%=9萬（一般是買入方支付2%，賣出方支付1%），這裡按6萬元計算；

購入方式一：全款

需要支付300+60+6=366萬元整

購入方式二：貸款

首付50%則150萬（300*50%=150萬），但實際首付是150+60+6=216萬，

月供：貸款150萬，商鋪貸款利率基本在6.88%左右，那麼月供就是1.73萬元，其中利息57.88萬元

目前，附近的租金水平是在8000元/㎡左右，根據此租金計算投資收益：

全款：（0.8*12）/366=2.6%，這個投資收益率還不如銀行存款利率高，根本跑不過通脹水平；

貸款：（0.8*12）/(216+111.6)=2.9%,這個投資收益率也是相當的底（這裡的111.6萬元是貸款這十年我們需要重自己包包裡拿出來還貸款的錢也就是（月供1.73萬元-月租金0.8萬元）*還款週期120個月=111.6萬元

這裡沒有考慮租金增值因素的影響，因為我在這個小區居住了5年左右的時間，租金水平基本位置在8000元/月左右的水平，未來租金肯定能夠小幅上漲，但是對最終的收益影響不會超過30個百分點，這個大家可以自行計算一下

新商鋪

對於新商鋪而言，雖然沒有很多的交易稅費，但是目前商鋪整體價格偏高，而且現階段開發的專案大多位於新區，新區面臨的實際情況就是入住率底，缺乏人氣，需要養鋪。一般情況購入商鋪+小區交房+業主裝修入住大約需要5年的週期，小區業主入住超過80%則大約需要7-8年的時間，所以前八年的租金水平肯定是非常低，極端情況下常年無法對外出租，所以不建議購入新房商鋪。

綜上所述，對於普通投資者而言，從投資回報的角度而言，不建議投資商鋪，但是對於需要做資產配置的客戶 ，商鋪也不失為一種選擇。

（商鋪：都是忽悠）

接下來，我們可以繼續採用上面的思路來分析關於公寓的投資：

有一點需要說明的是，購入公寓目的一定是考慮租金回報和資產保值，因為公寓同樣面臨最大的問題就是稅收，出售公寓與商鋪相同總的稅收也在20%左右，稅收可以消耗掉幾乎所有的公寓增值部分，極端情況還會導致本金虧損，接下來我們都是考慮租金回報的形式進行討論。

新房公寓

首先，公寓我們要考慮的重要因素：區位條件，靠近產業功能區、商業中心等有人口聚集的區域。有人口流動才能產生租房需求。一般而言商業中心的租金水平較高，同時購房價格也較高，產業功能區租金水平較低，購房成本也較低。恰好我最近也在關注公寓板塊的市場情況，就以成都郫都區公寓為例：

目前新房公寓的銷售價格：6800元/㎡，面積基本是在45平米左右，形態3.2米層高的SOHO。

周邊的租金水平大致在1100-1300元/㎡，我們取中位數1200元/㎡。

購入方式一：全款

全款購房：6800*45=30.6萬元，契稅：30.6*3%=0.918，裝修成本約4萬元，總價=35.518

投資收益：（0.12*12）/35.518=4.05%

購入方式二：貸款

貸款：首付30.6/2=15.3，契稅：30.6*3%=0.918，裝修成本約4萬元，需要支付的房款=20.218

月供：1800，

投資收益：（0.12*12）/（20.218+7.2）=5.25%（這裡的7.2萬是月供減去租金後，還需要我們自己支付的月供多於部分的總和）

備註：在考慮公寓的投資收益是我們還需要考慮一個問題就是交房時間，因為交房時間也會影響我們的最終投資收益

二手房公寓：二手房公寓稅收的問題，稅收不僅僅會降低業主的資產收益，同樣會降低購房者的租金收益，所以並不建議購入二手公寓。

綜上所述：從投資回報的穩定性、收益性和安全性角度，個人建議投資公寓，但是不排除特別優質的可撿漏的商鋪。但是最終還是需要根據個人投資者的實際情況出發