樓主你好，我個人分析如下，不知是否妥當，請批評指正。是這樣的目前商鋪的單價大部分是超過商品房的，那麼商鋪的稅也是比住宅高一點的。商鋪的面積一般也挺大的，有的幾百平方上千平方都有，那麼這種投入就要大手筆，資金實力非常強厚的人才能買得起。再加上什麼阿里巴巴這個平臺，還有其他的京東啊，天貓啊，是不是搞得很紅？那麼好多人開了網店，這個商鋪大家需求就少了，就不容易脫手，轉serve轉租很困難，很困難，再加上稅也高，交易稅環節，那麼你說誰還願意買呢，你看到現在好多商鋪開了一年就關店達到50%了，有的兩年的就關門了，轉讓。貼了轉讓公告，還沒人來接手，租金呼呼漲，還要出這個費用的。我最近在觀察我們小區裡的，基本上大部分是2~3年就關門轉租轉售。比如萬達廣場這樣的商業綜合體，基本上也是三年就要關門平均。

1、商鋪的投資總額更大，且不是剛需，變現能力比住宅差。

2、目前幾乎所有城市的商業都是過量存在，特別是四五線城市，商鋪已經不如以前那麼少的供應量，其升值以及出租已變得越來越難。

3、現在電商及其配套的物流已經能滿足大部分人的需求，且價格實惠，網購的信用度也很高，甚至遠遠高於實體店鋪，比如買的東西出了問題，在網路和實體店鋪的售後，實體很多時候真的差的很遠。

4、現在商鋪未能出租的太多了，比如社群商業，讓老百姓對商鋪不再那麼熱衷。

5、當然沿街或者核心地段的商鋪依然值得投資。

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期(中國的政府就是一個市長一個投資政策)，這個規劃要拉長在10年週期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

為何炒房客們大都不願投資商鋪，“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”其實就是一個“利”。以最小的投入收入最大的利益，是炒房客的終極目標，而投資商鋪有悖於這個炒房客的投資原則。而具體原因如下：

01：投資商鋪是長線投資，而炒房客追求的快進快出

在以往的商鋪出售廣告，有一句最常用的廣告語“一鋪養三代”，可見商鋪是做為一個可傳承的資產，是長期持有的。

而炒房客是利用時間差，價格差，短期持有，逢低買入，高價買出，遲則幾個月，長不過一倆年。

因此商鋪的做為長線投資和長期持有，不符合炒房客的投機要求，因此炒房可大多不願投資商鋪

02：從投資收益上，商鋪主要取決於商鋪租金或自用（經營利潤），而炒房客主要取決於價格差獲得利潤

以我居住日照市為例，投資商鋪大多用於出租，收取租金，而一小部分人也用於自用，從一點就可看出，自己的商鋪經營者都是晚來早走，很隨意。

在我家附近的一個茶葉店，由於經常買茶，認識了店主，他每天10點多來，下午5點就關鋪，有時還關門休息，我吃了幾次閉門羹後，就問他“有你這樣做生意的嗎？”他微笑回答我“反正商鋪是自己的，又沒房租，賺多賺少無所謂，夠用就好”。

而炒房客的利潤主要來源就是，房屋買進買出的價格差。以往的大家詬病的溫州炒房團，就是如此獲取利潤，只是手段更加厲害，組團利用鉅額資金，到一些地區大量購進房源 ，造成需求大於供給的假像，炒作抬高房價，趁高價出售，賺取鉅額利潤後，揚長而去。

而到2019年住房價格17000元每平，商鋪價格20000元，年租金15萬。投入產出住房是遠勝於商鋪。

以往商鋪一般回收週期在10年左右，而現在商鋪的回收週期在15年左右就是不錯的，大多在20年，甚至於更長時間。

而對市場把握更好的炒房客，更是熟知房產市場的變化，選擇住房投資，而不願選擇商鋪就是自然而然的。

而對於炒房客來說，變現快，意味著利潤，更意味著風險小，因為炒房客的資金大部分，是融資而來，資金成本高，變現慢意味著風險。

因此炒房客不願投資商鋪。

05：從投資風險上分析，商鋪較大

電商進幾年發展迅猛，而實體店受到衝擊，加上房租也上漲過快，很多實體店轉型，因此商鋪空置率大增，尤其是一些地段位置稍差的，更是難以出租。

結論：以上綜合分析了炒房客不願意投資商鋪的原因是，短期追求利益最大化，投資小見效快，同時為規避風險，變現快等，因此炒房客大多不願意投資商鋪。袁哥建議：即使投資商鋪，需要注意以下幾個問題：

（1）地段最重要，儘量選擇街鋪，而不是商貿城或步行街。大型社群的街鋪是不錯的選擇。

（2）租金回收在15年左右最佳，儘量選擇成熟商圈。

（3）面積需要根據周邊業態選擇，不要過大，門面寬的。

（4）便宜的商鋪不要投資，儘量選擇層高的，能夠停車的。

最主要投資商鋪需謹慎，不要變成“一鋪坑三代”

非常高興為您解答商鋪問題

第一：商鋪屬於長期投資，而且價格比普通住宅貴1到2倍。

第二：商鋪貸款年限只有10年，每月還款壓力大。

第三：商鋪出售週期太長，接手人群較少。

第四：商鋪出售時稅費會較高，升值部分稅費在百分之二十。

，樓主你好！個人分析原因如下，不喜勿噴！

投資成本高，貸款週期短，槓桿不能很好實現！

過去商鋪的價格和價值遠大於住宅，其價格一般是住宅的2-3倍；以前，大部分投資者都對商鋪情有獨鍾，而隨著房價的快速上漲，商鋪開始被冷落，大量的空置商鋪出現，低於住宅價格銷售也無人問津，尤其是對於炒房團來講，炒作住宅幾乎很少去碰商鋪。那麼為何會出現這種情況？

在過去，大部分的商鋪投資回報率能在10%左右就可以投資，部分商鋪都是打著年返8%的口號進行推廣，但是如果和住宅比起來，商鋪的投資價值幾乎可以忽略不計。房價翻倍上漲在短短的兩年內就實現，但是商鋪的升值速度卻非常緩慢，另外和住宅不同的是，商鋪的投資成本也過高，無論是貸款還是首付比例，加之本來需求就不是很多的市場，投資自然是不會向商鋪靠攏。

在個別三四線城市，諸如環京炒房盛行的區域，炒房者很少碰商鋪，即使是炒房也是首選住宅，當然個別炒房團也借勢炒作，但是效果卻並不是很好，加之大部分的炒作專案都是期房，想要商鋪運營起來也有很長的一段時間。如果你去走訪這些城市的話，就會發現，雖然也有人在炒作，但是大多都無人問津。

其次，商鋪的變現能力太弱；

無論是出租還是自用，回報都很低。其實炒房者也明白，大部分的人都是為了投資賺錢，真正要在投資的城市生活的人並沒有多少，而對於商鋪來講，人流決定了未來商鋪的運營狀況，本身就沒有過多的需求，如果炒房者撤離的話，那麼自然無人接盤和無人消費。而且從價格角度來講，大部分的住宅和商鋪價格都在上漲，真正的本地購房者已經夠吃力了，又拿什麼來保證商鋪的運營，或許日常用品才能長久不衰。

第三，電商對實體的衝擊大，有資料表明實體行業年增長率5%左右；電商網購年增長22%；

沒有特色的商業業態，沒有足夠的人流支撐，實體店運營成本太高，這不僅僅是一個城市的弊病，而是電商對於整個行業的衝擊。所以從投資角度來講，越來越多的商家開始網上運營，至於線下店鋪則很少，無人接手自然沒有投資的價值，而且投資回報過低也是關鍵。

所以，炒房者很少碰商鋪，畢竟無論是槓桿能力，變現的機會，以及盈利的幅度都決定了商鋪不具備過高的投資價值，而沒有利潤的情況下，炒房者則很少進入商業市場。

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在2010年以前，投資商鋪的還是挺多的，只是後來隨著電商的興起，實體店越來越不好做，店鋪租金也隨之降低，甚至是出現空置的現象，投資商鋪也逐漸變冷，一鋪養三代的廣告也成為歷史。

而住宅房是剛需，出租，出售都有市場。

要說炒房客不願意投資商鋪是不對的，主要還是要看投資哪裡的商鋪，商鋪的價格以及當地的出租收益。曾經有一句話是這麼說的“一鋪養三代”說的就是商鋪的價值。

首先我們看投資的主體物件，炒房客，炒房客的特點是“炒”，明顯的短線快進快出的房產投資人員，那麼就要求物業入手時槓桿利用充足，即可做5成甚至更低的首付，入手後漲得快，出手時不受限制以及出手時稅費少。

首先先說物業入手槓桿利用問題：

商業物業最低只能做5成首付，因此其槓桿比例遠不如住宅的2-3成首付甚至是0首付，在槓桿利用問題上，商業物業有天生的缺陷。一般來說，投資商業物業的人，都是已經有不只一套物業的人，即相對來說資產比較充足的人，這類人，往往貸款額度可能還被佔用。因此，這類人如果購買商業物業，支付的首付比例可能比5成要高。

總結下來就是，購買商鋪很難做到住宅那樣的高槓杆。

其次說一下入手後漲得快的問題：

商業物業的價值在於租金，而租金的高低主要在於人流以及做的生意的型別。因此，我們很少看到商鋪剛買了就轉手的，因為沒有一定現金流的商鋪是看不到其價值的。商鋪需要在收樓後，至少運營2-3年人氣起來後才會帶租金轉賣。所以我們在中介處看到的商鋪掛牌價都是帶有租金的掛牌價，你買下來後即可收租。很少有人買二手商鋪買那種不帶租約的二手商鋪，這種商鋪風險很高，商鋪的價值在於出租，如果都出租不出去，誰還會買這型別的物業？因此商鋪是要靠“養”，而“養”正是需要時間。就拿一個小區而言，商鋪從收樓即開業，但是對於小區而言，從裝修到業主陸續入住到人氣興旺，至少都需要2-3年時間，也就是說，2-3年是“養”鋪的最低年限。2-3年時間，對於快進快出的炒房人員來說，是不是太久了點？

出手時不受限制及出手稅費問題：

不少城市，對於商業有著變態的打擊，例如接盤俠只允許法人，例如要隔**年後才允許買賣，哪怕沒有這些政策，商業物業也面臨著出手時稅費比住宅物業高的問題。如果前期漲幅不足以抵扣這種限制及稅費損失，那麼投資商鋪就遠不及住宅划算。

投資商鋪劃不划算，其實是相對的。物以稀為貴，任何情況下，核心地段的物業，不管是商鋪還是住宅，都是值得投資的。人的體驗空間需要商鋪去承載，再多的網購也不能代替人的消費體驗。只是目前來說，投資商鋪的風險比住宅要大，所以前期做好物業挑選，算好賬很重要！

2、投資成本高是不是就意味著收益也高呢？我們都知道商鋪和住宅在不轉售的情況下主要的收益來源就是房租。同住宅可以兼顧商用和居住不同，商鋪主要面向零售、餐飲、諮詢服務等商業用途業者（應該沒有人會租個商鋪來住吧），那麼需要居住的人多呢還是做生意的人多呢？答案顯而易見。

二、炒房客都不願投資商鋪的原因

1、商鋪在出租和增值方面的表現不盡如人意。多年前商業需求旺盛的時候投資商鋪也許是個不錯的選擇，價格不高，租金回報可觀，地段還可以的情況下年回報率能達到8%-10%，相較當時的價格很快能回本。但是現在隨著房價的飆升，租金卻沒有大幅上漲，再加上空置期，回報率能達到6%已經算很好了，大多可能連4%都不到，那就意味著資金被套牢的週期拉長，對於投資來說是很不利的。

2、外部因素中電商的衝擊是最大的。電商的崛起使得消費者去實體店消費的意願大大降低，而商鋪經營者在價格、選擇體驗等方面面對電商都沒有優勢，經營舉步維艱，造成倒閉潮比比皆是，生意難做租金自然上不去，讓很多商鋪持有業主對於空置過長的商鋪只能降價出租，商鋪價值自然無法增長。對於沒有規劃的區域商鋪、經營業主、房東都很無奈。

3、據相關資料顯示中國80%以上的城市商業地產都是過剩的，如果這一資料屬實那麼問題就很嚴峻了。首先商鋪並不是剛需民生工程，政府是不會政策大力扶持的，其次商鋪首付比例高、價格昂貴、回報週期長、收益風險高對於一般投資者來說並不友好，而對於有一定資金能力的投資者來說又保持觀望態度，那麼造成有價無市的現象就不足為奇了。現在很多好點的穩健型投資收益率普遍能達到3%-5%,還可以復投，資金使用也更靈活難道不更香嗎？

三、結語

市場變化波動對於商鋪影響是非常大的，不可控因素太多。如果沒有政府政策引導和犀利的投資眼光，商鋪對於普通投資者來說是很難把握的。這就是為什麼炒房客大都不願意投資商鋪的原因，所以投資商鋪還是保持謹慎的態度為好。