1.投資收益分析。

假定樓主所言能夠實現，我們計算一下投入和收益如下：

投入：120萬，以及可能因為裝修、維修需要的支出，假定年2%，即2.4萬。

收益：年租金28萬，第一年收益率28/（120+2.4）=22.88％。同樣，第二年收益率也是22.88%，同時，因為第一年收到了28萬租金，該租金拿去投理財，按5%收益率計算，那麼第二年收益是28+28＊5%=29.4萬，故第二年真實收益率大於22.88%。以此類推，後面的收益會越來越高。

從這個角度看，這是一個很好的投資專案。

作為投資，除了考慮收益率是否達標，另一個重要的事情就是專案本身可能出現的風險，到底與收益率是否匹配，但無論如何要牢記：高收益一定匹配高風險。

那麼，這個專案的主要風險有以下兩個：

租金的收益分析是本專案的重中之重，如果租金沒問題，甚至還有上漲趨勢，那麼專案出問題的機率會很低。

租金收入主要考慮該樓的地理位置，是不是一個相對容易出租的地方，交通如何，飲食便利嗎？另外還需要考慮人口因素。

這個專案的收益率表面看起來確實還不錯，那麼如果房東在不著急的情況下，為什麼將房子以這麼低的價格出租？該問題需要進行一定的調研工作，以確定不存在法律風險。

總體而言，對於這個專案的投資收益率是不錯的，如果對以上兩個風險分析之後認為沒有太大問題，那麼可以作為投資專案考慮。若想分散風險，可以找合夥人共同投資這個專案。

具體的投資收益/融資成本是可以計算出來的，實際上就是一個簡單的內含報酬率（IRR）計算。算出來投資收益/成本是19%。根本不用去算這麼多有的沒的。

不知道您是出租房子還是租別人的房子（房東還是房客），如果是出租房子（當房東），那顯然是不值得這樣做的。如果是房客，有人提出這樣的合同，在調查清楚市場真實租金的情況下，當然是可以做的。回報高達19%。

首先，向朋友們介紹一下內含報酬率概念。內含報酬率概念是用來衡量一個專案的盈利能力。他的思想比較簡單，就是計算出我現在投資一筆錢，未來若干年每年收回一定的利潤，我的回報率是多少。

最簡單的例子，我現在銀行存了一筆錢，告訴我明年給我利息5萬和本金100萬。然後問利率是多少。計算方法就是100*（1+X)=105，解方程X=5%，這樣算出來利率就是5%。

這項租房實際上相當於先投入120萬，隨後每年收到28萬（把租入的房租再轉租當二房東的收益）。

用excel的IRR公式，計算出回報率19%，具體公式如下：

所以相當於120萬，做一個長達10年，每年回報率高達19%的專案。如果資料屬實，那麼當然是可以做的。

沒看懂你的意思。

一棟樓的年租金為28萬，一次性給十年應該是28x10=280萬元的租金，如果扣除一些所謂的優惠，至少也應該是250萬左右吧。

而你現在一次性給了房租120萬，相當於每年僅有12萬的租金。那無論從哪個角度來看，都是不划算的啊，少了將近57%，這種賠本買賣誰會去做呢？？

我覺得問問題之前，你需要交代清楚幾件事，這樣才能夠更好地幫你分析：

第一，你的所謂一棟樓是房產，還是商鋪，還是辦公樓？並且處於什麼城市！

第二，你所謂的一棟樓的價值是多少，幾百萬，幾千萬，還是幾個億？

第三，你所謂的一次性給予十年房租120萬，是一幢樓的，還是其中一間房的？

我認為，這些條件都沒有交代清楚，怎麼可能給你一個專業的答案呢？

因為商鋪，房產，辦公樓的租金回報率，以及投資的判斷因素都是不同的。就好比商鋪看的是租金回報率，房產看的是升值率，而辦公樓其實看的是地域性和目的性。

所以，具體情況具體分析，沒有具體資料和實際條件，也就沒有什麼可以分析的了。

我認為：如果這棟樓沒有違建強拆風險、債務質押風險的話，是值得投資的，我們不妨算一筆賬：

10年房租120萬，平均一年12萬，而現在正常租金是28萬，即便是算上120萬的利息成本（我們就算存銀行利息5%，一年就是6萬的利息），這中間還是有近10萬左右的房租差價，不論是自己租下來經營，還是當二房東轉手租給別人，都是有利可圖的，所以，我覺得還是可以試一試的！

當然，在這裡需要特別提醒的是：這樣做有利可圖的前提是它沒有違建強拆風險和債務質押風險，如果是違建建築或者這棟樓已經被房東貸款質押給了多家銀行或者債主，那麼租下來就風險很大了，可能無法正常經營，120萬的租金可能也會打水漂，所以，在租之前一定要調查清楚，如果你沒有人脈調查到它的真實情況，那還是不要貪便宜冒這個險！

正所謂“事出反常，必有妖孽”。不開玩笑的說，這個房東如果精神正常，腦子沒進水，那麼可能會出現如下問題，考慮清楚再做決定：

一、 房東是二房東。你知道這個房子一年應該租28萬，那麼房東應該也知道一年能租28萬，但是非要十年120萬租你，很顯然是缺錢，或者跟需要120萬，那麼他是不是二房東呢？這樣您租了1年，真房東來了，趕你走，你就是120萬租一年啊！這個問題，最好是看看產權證是不是這個房東的，如果是本人，那麼這點可以忽略了！

二、 房子被抵押。你最好是去房產部門查下底檔，看看房子是否被抵押過。一旦房子被抵押過，那麼法院來執行的時候，不管你用幾年，也不管你簽了幾年合同都沒用的，只能但是沒收當時滾蛋，為了沒有這種損失，去查下為好。如果個確認無誤，pass！

三、 房子已出售。房子已經賣了，但是房東返租過來，這個查底檔也是可以確認的，不再贅述。

四、 房子要拆遷。這個房子劃入到拆遷範圍，那麼他先用你120萬的租金做別的，不拆對他沒有損失，拆遷了，給你退回錢就好了。如果你的生意是要大裝修並且長期經營的，那麼你也考慮好值不值得投入。

五、 房子是凶宅。因為有些房子一旦成了凶宅就不好出租了，所以房東沒辦法，忍痛低價出租。這個你可以問問周圍的店家，或者中介，就能知道是不是。如果介意就不要租，如果不介意，租也無妨。

綜上，如果這些問題都不存在，他還真就這麼便宜，你又正好要長期經營，大面積裝修，那麼這就是專門為你準備的天上餡餅，抓住這個機會就好！但是我再嘮叨一遍，事出反常，必有妖孽。一定一定想好了再出手！

我個人謹慎的態度！理論上來說，年租金28萬元，十年應該是280萬元。此時，只需要120萬元，連正常租金的一半都不到！你自己不覺得很反常麼，即便是“打折促銷”，也沒有可能一下子少這麼多吧！

遇到，這種“天下掉餡餅”的事情，你不得謹慎、謹慎、再謹慎一點麼

這種“租房”套路，現實生活中屢見不鮮！

舉個例子來說，真房東與二房東簽訂15年或更長的租房合同，但並未實質性支付房租。然後，二房東再以較低的價格轉租10年給你。由於有手續齊備租房合同存在，很多人並不會過多懷疑的！

過兩年，真房東會以二房東，未及時付房租、且拖欠時間過長為由，強行讓你搬離的！此時，茫茫人海、你又到哪去找二房東呢！即便是去打官司，也是比較難處理的！

這種情況，也是有可能存在的！比如，房產已抵押（或出售），現在返租給你，而且簽訂的還是十年合同！未來，萬一債權人起訴、法院來執行房產！此時，房東或許已經是老賴、無任何資產可言，你又該如何追回損失呢！

如果，房子已經納入拆遷規劃，但並未明確何時拆除！此時，房東將房子以較低價格出租十年，先“忽悠”120萬資金，進行週轉使用！

未來，如果房子順利拆遷，無非是給予你一些補償而已！如果，暫時拆遷不了，房東也沒有任何損失不是！更何況，120萬元，哪怕是存銀行，每年差不多也有4、5萬的利息呢！

朋友們好！

這樣有可能就是騙局了！一棟樓年租正常是28萬元，一次性給10年房租只需要120萬元，相當於平均每年12萬元，這比正常年租少了很多，這個事情大機率就是個騙局。

一棟樓正常年租是28萬元，一次性給10年房租只需要120萬元。這樣平均每年只有12萬元的租金，也就是說只有正常年租金的42.86%，可以說是比正常年租低了16萬元一年，也就是說低了57.1%。

這樣的事情看著就會感覺有點不靠譜，這樣的優惠幅度之下，大機率就是一個大坑。一般來說，整租10年可能會優惠一些，但是一般不會優惠這麼多的。

一般來說整租10年，可能每年優惠20%左右，也還是比較正常的。如果一次性給付，正常情況下，10年給付150萬元大概也算是正常的。

畢竟150萬元存民營銀行5年期存款的話，大概5.88%的年利率，每年的利息可以達到8.8萬元。

這樣的話，實際上每年利息也達到了15+8.8=23.8萬元。也就是比28萬元低了15%。

但是如果低於150萬元，可能感覺上就有點不靠譜了，一定要小心謹慎。

這樣的事情可能就是個騙局，因此，你一定要認真對這個事情調研一下。

首先你要看一下業主的房產證，確實對方是真實的房東。因為，如果你把錢給了二房東的話，可能二房東捲款跑路了，而錢也沒有給真正的房東，那麼你可能就慘了。

如果對方確實是真實的房東的話，那你也要去房管局等地去查一下，看看這棟樓是否將來會面臨拆遷的風險。如果你交完了租金，沒幾天就面臨拆遷，那麼也可能是要血本無歸了。

還有你還要對這棟樓是否抵押也進行一下調研，如果這棟樓抵押出去了，萬一房主還不起錢了，這棟樓可能被債主收走，債主收走房子後，可能還要重新把房子租出去，那麼你也可能血本無歸了。

還有也要在附近調研一下，周邊是否有很多的樓正在蓋起來，如果周邊有很多的樓房在蓋起來，那麼可能未來租金是會可能會下滑的。如果你調研發現，現在周圍的樓房蓋的很多，那麼未來可能租金會大幅度下滑，你交完了租金，可能也會吃大虧的。

如果上述事情都不存在的話，你交錢也要謹慎，最好還是一年一年的繳納，這樣看著稍微吃點虧，但是這樣做不容易吃大虧。

因此，遇到這樣的事情，一定不要想著佔便宜，而是要認真調研一下這件事情的可信度，最好是一年一年交租金，這樣可能更不容易吃大虧。

綜上所述，這件事情大機率是個騙局，因此一定要認真調研，小心謹慎。最好還是一年一年的繳納租金，雖然看著稍微多一點，但是這樣做更不容易上當受騙。

感謝閱讀！

你好。

年租金28萬的一棟樓，正常情況下4年時間加上資金投資收益就能獲得120萬。為什麼房東會將期限拉長到10年，以低於正常價格一半的租金租給你呢?

建議你考察一下，多從側面瞭解一下房東的真實用意：

一、是不是這棟樓是違建，出臺政策快要拆遷了？

二、房東是不是二房東，準備撈一筆就跑路？

三、周邊是不是有商圈要搬遷了，周邊區域 商業價值大幅下降，這棟樓不再有這麼大的商業價值，後期可能連5萬一年的房租都算高的了?

四、還是房東有其他更暴利的投資渠道，急需大額資金，寧願放棄長期的租金收益，為了在短期內獲取較大的資金。

到底是什麼情況呢？

我朋友之前就在當地的大學城附近租了兩層住宅做賓館，這個大學屬於我們城市裡面的二本學校，學生有15000人左右。

那是後一年房租20萬，每年的生意扣除房租以及其他開支，淨盈利也有20萬左右。

朋友當時也沒多想，18萬一年，一次性籤6年，資金不夠還貸款了一部分湊足了108萬的租金，一次性支付給房東了。想著生意穩定，三四年時間就回本了，剩餘的兩三年時間就是淨賺的了。

在經營了一年半以後，突然傳出訊息，大學要搬遷到新區，市內現在的校區要出售給一個開發商開發樓盤。

我的朋友就慌了，現在經營了一年半，新校區再有一年就建成，那麼剩下的三年多時間的租期在沒有了大學這個穩定的學生客源之後，這種小賓館根本沒有多少社會人願意來住，幾乎就變得一文不值了。

後來確實如此，大學搬遷後，原有的校址被一個開發商收購了，開發新樓盤，一兩年內周邊都是嘈雜聲一片，幾乎沒有客源了。當初貸款一次性支付108萬房租，兩年時間收回40萬，剩餘的60多萬幾乎就是打水漂了，苦不堪言。

現在回想起來，房東大概早就得知大學在未來一兩年內會搬遷的訊息，所以才會不動聲色的以降低租金簽訂長約為誘惑，騙取朋友做了接盤俠。

一年年租28萬元，十年年租280萬元，現在一次性給十年的房租120萬元，那麼你節約了多少錢？簡單的計算就是280-120=160萬元，但這種演算法沒有考慮到過資金的時間價值，顯然的是，資金是有價值的。

1、28萬元：一年固定投入28萬元，連續十年，這類似於企業年金的繳納方式，我們按照4%的年利率計算，這筆投資真正的成本為：28萬*(1+4%)[(1+4%)^10-1]/4%=349.6萬元。

2、120萬元：一次性投入120萬元，我們仍然以4%的利率計算複利，則這筆投資的真正成本為：120*（1+4%）^10=177.6萬元。

也就是說真正按資金投入的時間價值計算的話，這筆房租能省下的錢達到了172萬元，那麼房東會這麼大發慈心給租戶節約這麼多費用嗎？

並非說這種情況就都是詐騙？有兩種情況下，房東是會真的將房租下降到這種低位的：（1）房東急需使用一大筆資金用於應急週轉，這種情況下別說是降租了，甚至賣房都有可能；

（2）該棟樓周邊房租最近幾年呈下降的趨勢，且房屋的出租率不斷在下降，房東自身預計未來房價會有較大幅度的下降，因此提前降租鎖定未來十年的收益。

存在真實的情況下，虛假的同樣也有可能，且虛假的機率遠遠大於真實，虛假的情況下有以下幾種可能：

（1）對外負債：該房子已經抵押給民間借貸之人或者房主目前身背鉅額負債，且債務都即將到期，打算提前撈一筆錢跑路。

PS：如果是抵押給銀行這類正規機構的銀行會讓你簽訂一份協議，承諾在銀行實現抵押權時不得以租賃權阻礙或者干擾抵押權的實現，所以正規的抵押，你肯定知道。

（2）二手房東：現在這個社會，很多房子都是二手房東轉租，一手房東因房源太多或者圖方便，不少直接把整棟出租給二手房東，二手房東在逐戶出租出去，如果說二手房東與一手房東簽訂的就只有一年或者三年約，此時二手的轉租你十年，到期二手房東跑了，一手房東仍然可以收回這個房子，所以租賃時一定要找一手房東簽約。

如果沒有特殊的情況，遠遠低於市場的價值的出租，那麼肯定是存在貓膩的，在租房之前一定要多加調查，以防被騙，千萬不要貪圖小便宜。

肯定是合適的，但是兩種可能，一是房屋為新建，房主產生了大量欠款急需清還。二是房屋已被抵押，後期你會產生大量糾紛。

這個價格很反常了。一般低價長租，一次性交費的。大多是藏著大問題。

防止是二房東的欺詐遊戲。他拿錢跑了，真房東出現時，你就傻眼了。

如果是房主本人這麼出租，很可能遇到大困難，急需用錢。即使如此，也未必能不到一半的價格出手。後期毀約的可能性也是存在的。所以你最好調查下，他遇到了什麼事。如果是沾了黃賭毒這類事兒。那麼可能會有後患。