現在法院還不支援業主個人和物業公司解除合同。只支援業主委員會行使這樣的權力。所以，不成立業主委員會，原物業公司的合同雖然早已過期，但物業公司不會撤離，仍然比照原合同的各項規定進行收費和服務。

全體業主組成業主大會，業委會就是業主大會的執行機構，沒有業委會當然就無法解除前期物業公司的合同。但成立業委會必須得到辦事處的“指導”，否則即使雙(戶數，面積)過半的業主參與成立的業委會，辦事處也不認可，更不備案。如果有辦事處指導，成立業委會就是分分鐘的事，我在的小區向辦事處申請成立業委會後，辦事處在小區選擇了幾個“心儀”的業主(候選人)，辦事處物管辦，物業公司成立籌備組，在別處抄寫一些規章公約什麼的，隨後開了一個不足3%的業主參加的所謂業主代表大會，再給特別邀請參會的全是七老八十的人發一點小禮物就禮成。業委會連咔嚓一聲都沒有就這樣無中生有的“蛋”生了。

謝謝邀請。理解基本正確，但也不絕對。選聘解聘續聘物業公司是業主大會許可權，業委會的主要職能是組織召開業主大會，並向業主大會提交決議草案。如果經街辦多次指導，確實組建不起來業委會的，可以組建物業管理委員會臨時代行業委會職權，組織召開業主大會。物管會由街道辦事處派員擔任主任，社群居委會、開發商、住建局物管辦、派出所分別派員，有代表性的業主代表共同參加。

基本就是這情況。成立業委會，難！物業和社群多是有聯絡的，其中的情況大家亦是心知的。有的小區歷經千辛萬苦，成立了業委會，工作情況不盡如人意，這也給了社群一個方面的說辭。以法治國，小區不應是法外之地。應儘快出臺相關法律法規，還小區為一方淨土。大家都來為構建和諧社會出一份力吧！

“目前選舉了業主代表，在還沒有成立業委會（即業主委員會）的前提下，業主代表不能行使解除與前期物業管理的任何協議或者合同！

      國務院《物業管理條例》（國務院令[2018]第698號）第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”這就是說，無論是訂立業務服務合同，還是解除物業服務合同，能夠行使決定權的應該是業主委員會；業主代表，不具備這種權力！

基本正確，因為物業管理條例規定，前期物業由開發商招標聘請，待業主委員會成立後，前期物業作廢，由業主委員會組織召開業主大會，決定相關聘請物業的辦法，待百分之五十業主達成意見後，業主委員會持業主大會決議到市房產部門辦理招投標手續，招聘物業。

但因客觀原因沒有產生業主委員會的園區，有20百分之業主提議召開業主大會的，可由社群代行業委會職責，但事前得召開業主大會，50百分之的業主授權給社群代行的權利，然後社群到辦事處辦理備案後，才可按照業主委員會相關聘請新的物業手續和程式辦理。

理論上來說，雖然不是這樣。但現實中，卻就是這個結果。

為什麼這樣說呢？

理論上說，即使小區沒有成立業委會，但是隻要有人牽頭，有超過半數以上的業主簽字同意，就可以解除與物業服務公司的合同。

但是，解除之後呢，還要選聘物業公司嗎？如果要選聘，又要過半數業主的表決簽字。那麼，即使這些工作都很順利了，新換了物業公司了，那就萬事大吉了嗎？遠遠不是這樣的。換了物業公司後，一般剛開始的時候都是不錯的，但是過了一段時間後，就又不行了。為什麼呢？沒有監督考核呀！

也許有人會說，每個業主都可以監督呀！

說得輕巧。

個體的業主永遠只是站在個體的角度看問題提訴求的，而且個體業主的訴求很多是互相對抗、互相矛盾的，物業公司是輕易就可以搪塞過去的。

另外，如果解聘了物業公司後，又沒有新的物業公司承接，那又要怎麼辦呢？誰來組織小區的治理？

當然，也可以這樣是，小區成立了業委會，也不一定就會好。但小區不成立業委會，是一定不會好的。

這是本人提了好幾次建議，依然未被採納的物業問題死結之一，有興趣的朋友可以翻看本人以前的回答，今天再重複一遍。

物權法七十五條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

建設部的指導規則第二條規定，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。第七條規定，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，可以不成立業主大會。

各地方的指導規則規定，首次業主大會，要選舉業主委員會，並予以備案。

三個政策，完美的把業主大會和業主委員會捆綁到了一起。

他們真的必須在一起嗎？

如果是一個業主專有的寫字樓，產權人自己做主，就不應該稱之為業主大會了吧。

如果有兩個或以上的業主，是不是應該協商管理事項及義務承擔（表決），協商後是不是應該有某種形式證明協商的結果？可以是業主大會印章，也可以是所有產權人簽字或蓋章。

這種情況下，沒人說要設立業主大會，也沒有所謂的業委會，但他們協商的結果，卻是業主大會決議。

而住宅小區，則必須要設立業主大會，選舉業委會，才能行使解聘物業的權利。把解聘物業變得如此困難，才是物業亂象的根源問題之一。

住宅小區不應該像上述的協商一樣嗎？或者以某種形式（業主大會印章）證明其協商結果，或者雙過半業主簽字同意。這些是客觀存在的，為什麼還需要有設立的程式，以及選舉業委會的附加條件呢？

業主大會的權力，一不小心被法規剝奪了。

本人曾在某市物業管理條例的徵求意見中提出，應明確業主大會的客觀存在。開發商一旦進行小產權分割，就應該刻制業主大會印章，交給屬地政府或社群代管。

任何時候，無論小區是否成立業委會，只要滿足20%業主提議，即可在社群監督和協助下，召開業主大會。依法透過的決議，加蓋業主大會印章。

如果這樣，那些不稱職的物業公司，隨時可以解聘，物業服務還會有這麼多矛盾嗎？

可惜，本人的意見未被採納，業主大會依然需要設立，依然被捆綁了業主委員會。

業主想解聘物業公司卻困難重重，這種物業管理條例，修改了，又有多大的意義呢？

前景真的不樂觀！！

很多人都不懂，其實小區業委會不成立或者成立不了，前期物業合同照樣可以解除。

解鈴還須搞清楚繫鈴人是誰。要解除前期物業服務合同首先要搞清楚合同的甲乙雙方主體，前期物業服務合同的甲方是小區的開發商，乙方是開發商聘請的物業服務企業。那這個物業服務企業是怎麼來的？早期的商品房前期物業選聘要求沒那麼高，通常都是由小區開發商透過協議選聘的方式直接指定一家物業服務企業就行，若干年後，按照各地的招投標規則，小區建築面積達到一定規模的，開發商必須要透過公開招投標的方式才能選聘物業服務企業。但是無論是協議選聘還是公開招投標，前期物業服務企業通常都和開發商有著千絲萬縷的關係，有些還是母公司和子公司的關係。

開發商可以主動解除前期服務合同。前期物業服務合同的有效期限一般有兩種，一種是開發商和前期物業服務企業約定合同有效期是一個固定年限，比如兩年，兩年之後雙方可以重新根據履約情況續簽或者重新簽訂合同；還有一種比較常見的就是開發商和前期物業服務企業約定合同有效期至小區業委會成立，並且業主大會重新選聘了新的物業服務企業之後，原來的物業服務合同自然終止。不管哪一種情況，如果小區的前期物業服務企業出現了違反合同約定，物業服務不達標的情況，按照小區業主的訴求或者政府職能部門的處罰告知等，小區開發商可以按照合同的違約條款，追究前期物業服務企業的責任，甚至和前期物業物業企業解除合同。

在現實情況中，開發商直接更換前期物業服務企業也是少數。一方面，開發商和前期物業服務企業有著千絲萬縷的關係，不願意去觸及自身的利益和耗費這個精力；另外一方面，業主也很少知曉這樣一個政策，通常都以為只有成立了業委會才能更換前期物業服務企業。其實，作為小區業主，在發現前期物業服務企業不作為、亂作為的情況下，完全可以向小區開發商提出督促物業公司整改的要求，甚至直接可以要求開發商更換前期物業服務企業。

最後，開發商如果直接更換了前期物業服務企業，在小區業委會沒有成立的情況下，依然需要開發商透過公開招投標的方式另外選聘一家新的物業服務企業入駐小區為全體業主提供物業服務。