為什麼商品房還沒有建好就開始銷售了？X

也許你會發現一個有趣的現象，很多的樓盤還沒有建好，有的僅僅挖了個大坑就開始銷售了，其他的商品都是製作好以後才開始賣。

為什麼樓盤沒有蓋好就開始銷售了？

這和房地產開發的資金來源有很大的關係，一個樓盤的建設資金一般由開發商的自有資金、銀行貸款和購房款組成。其中，開發商的自有資金只佔很小一部分，大部分是銀行貸款和消費者的購房款。因為銀行貸款是要付利息的，所以，購房款成為最佳資金來源的選項。另外，一方面是樓盤規模通常都比較大，開發商財力有限。另一方面，為了規避開發風險，開發商不會自己投入過多，畢竟，用別人的錢賺錢是上策。

拿到地皮，開發商的錢花的就差不多了，他們就用地皮抵押，從銀行貸款。等把地基打好，銀行的錢也花的差不多了，後面的專案開發就靠銷售的購房款來維繫了。一旦銷售不好，停工甚至爛尾的情況就會發生。這些年，在很多的城市，我們會發現爛尾樓層出不窮，一爛幾年，甚至十幾年比比皆是。這些都是因為資金鍊出現了斷裂，大部分是銷售不好，賣不出去。

做生意有很多的竅門，俗話說一竅不開少賺幾 百。房地產開發一方面靠得是財技和膽量，另一方面運氣也很重要。風險越大，利潤越高。發過來也成立，利潤越高，風險越大，不是每個人都能成為王健林、徐家印的。

不管怎樣，你開發商把錢賺了，我們老百姓不眼紅。但是，你們要保證房屋的質量，否則，是要遭老百姓罵的。

有幾個原因，1.開發商回籠資金，因為有部分開發商拿地後沒有資金再修建；2.開發商在政府取得了商品房預售許可證時，開始銷售提前搶佔市場；3.根據銷售進度來確定後期開盤價錢

一、房地產是週期性行業。

房地產是比較典型的週期性行業，它受市場利率、國家政策、周邊配套設施、交通情況、區位條件等等因素的影響。境況好的時候，開發商的樓盤房價可以漲勢喜人，境況不好的時候也可能會一直處於有價無市的狀態賣不出去。再加上後期房地產的走勢很難預估;開發商們也不敢冒險將大量的房源握在自己手上。否則，要是手上握有大量房源的開發商在捂盤不賣時遭遇房地產市場的雪崩，開發商們就有可能直接被這些房源拖累破產。

二、開發成本太高，急售房源才能快速回籠資金。

開發商從拿地到樓盤建成，再到出售，是需要投入大量資金的。而這些資金往往是從銀行借貸而來的，伴隨著一定的利息。所以，如果開發商不急著將房子快速出售，需要支出的開發成本和信貸成本就會越來越高。甚至，還有可能會因為資金斷裂而導致破產。因此，捂盤待價而售，對於開發商來說真的不太現實。

三、政策不允許。

房地產行業一直都是國家、政府掌控的重頭區。房價一直處於下跌狀態的時候，開發商也會想要儘快將房源出售。否則，房價不斷下跌，對開發商來說也是極大的損失。但是，房價上漲的時候，如果開發商也一直捂盤等漲價，老百姓的購買力就會被大幅度地盤剝;政府也會不同意。政府不高興了也會出臺各種各樣的政策來左右和禁止開發商的這種行為。

要回答這個問題，首先要知道商品房預售制度。這個制度是在改革開放之初，從香港引進的，他們俗稱“賣樓花”。也就是在開發商購買土地以後，具備一定的銷售條件就可以領取商品房預售許可證對外銷售。

一般從實際操作看，開發商需辦理土地使用證（現在叫不動產證）、建設用地和建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證。在領取上述證照後，通常要有一個已投入資金（一般指不含土地出讓金的部分）25%的要求，同時辦理預售資金監管手續，保證資金優先用於工程建設。因此，在發預售許可之前，監管部門會檢視開發商的預售方案和工程進度情況。對於工程進度，根據各地和不同建築高度，有不同的要求，一般高層要求出地面6-7層，要求高的多層要求封頂，高層蓋到2/3。

所謂沒開建就開賣的情況，一是過去監管不嚴的時候有。挖個大坑就收錢的，或者沒證就收錢的。現在監管嚴了，一般都有形象進度的要求。還有一種就是誤解，就是開發商在進行現場臨時設施搭建的時候，就將銷售展示中心建好了，開始進行專案的銷售推廣活動，而不是真正的賣房。

開發商在正式預售之前，都要有一個客戶積累和認知的過程，就需要提前進行專案的各種宣傳推廣活動，有的會在外場就是地塊以外的商場或交通站點等進行宣傳，有的直接選擇現場進行展示宣傳。這給人的感覺就是銷售行為，現在對預售許可之前的管控也很嚴格，一般不允許進行買房相關行為如價格等資訊的傳遞（含各種有這些內容的廣告），只能做形象展示，不能提買房推廣。

商品房預售制度在房地產市場發展初期，確實起到籌集資金，彌補開發資金不足的作用。但其蘊含的不少風險如開發商挪用資金和專案爛尾的問題等，都給買房者帶來較大的疑慮。現在，也有不少聲音要求取消預售制度，改為現房銷售。近年，有些地方對於高價地在超過限價成交後，要求現房銷售，買房所見即所得，取得了一定的成效，但能否推而廣之，還有待觀察和研究。

為什麼有些房子還沒有建就開始賣？

只要房子取得預售證都是可以售賣的。這種售賣方式是為合法的。這種一般為期房，這種價格的話一般比較低。那我從你買交房的時間也決定了，其實你買房的房價。肯定是交房越早，價錢會越貴一些，交房晚，價錢會越便宜。只要開發商有預售證，這棟房子還是值得買的，因為後期的發展空間比較大，升值空間也比較大。因為你買的時候本身就比周邊樓盤相對便宜。

當然也有了部分開發商為了早點回款。沒有取得預售證的時候就開始買房。以低價去套路客戶。因為有很多客戶不懂買期房，還要檢查預售證才能可以買。只是覺得便宜，所以說就去購買。這種購買的方式雖然便宜，但是是不受保護的。因為沒有取得預售證去賣房本來就是違法的。

對於買期房的時候，大家一定不要只貪圖便宜，一定要檢查開發商的預售證。有了預售證，你買的到的房子後期才是有保證的。

最後祝大家：

心想事成！天天開心！事業有成！

先交錢，後住房，這一現象過去比較多，因為人們急著住房位置好的，所以開發商沒蓋房就開始收錢，開發商一房兩賣，時有發生，在社會上操作很不好的影響，也違反了有關制度，或政策

嚴格講，這是不允許的。

但是，現代社會，人的觀念超前，比如期貨，明年的豆子還沒影，期貨市場就炒的沸沸揚揚。房子也是如此，影子房有潛力，資源稀缺，照樣是搶手貨。

嗯，我覺得作為專業人士，我有義務解答一下

首先您說的還沒蓋是指地基都沒打槽都沒挖呢還是還沒蓋完。如果是前種情況，那麼很明顯，開發商在違規銷售，這種情況下往往開發商證件不齊，買這種房子您要當心，以免會產生經濟損失。這種情況開發商往往屬於集資建房了，可能是因為資金緊張。所以要慎重。

如果是改了快一半了，並且在持續施工，這種情況下一般都是證件齊全的，可以向銷售確認。

為什麼會這樣呢？這跟國家目前房地產銷售政策有關。現在國家是允許房屋預售的，但前提是主體完成國家要求的程度並且有一定保證金在監管賬戶中，這種情況下開發商在取得預售證的情況下可以賣房。並且預售證有時間限制。在房屋完工的情況下如果房子還沒賣完則需要將預售證申請換成銷售證了。

只要房子取得預售證都是可以售賣的。這種售賣方式是為合法的。這種一般為期房，這種價格的話一般比較低。那我從你買交房的時間也決定了，其實你買房的房價。肯定是交房越早，價錢會越貴一些，交房晚，價錢會越便宜。只要開發商有預售證，這棟房子還是值得買的，因為後期的發展空間比較大，升值空間也比較大。因為你買的時候本身就比周邊樓盤相對便宜。

當然也有了部分開發商為了早點回款。沒有取得預售證的時候就開始買房。以低價去套路客戶。因為有很多客戶不懂買期房，還要檢查預售證才能可以買。只是覺得便宜，所以說就去購買。這種購買的方式雖然便宜，但是是不受保護的。因為沒有取得預售證去賣房本來就是違法的。

對於買期房的時候，大家一定不要只貪圖便宜，一定要檢查開發商的預售證。有了預售證，你買的到的房子後期才是有保證的。

買房應該注意以下法律問題：

一、五證。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工許可證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由規劃局核發，開工許可證是由建委核發，國有土地使用證和商品房預售許可證是由土地資源和房屋管理局核發。

買房時如何看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，如果存在這兩證，看準確了，一般原則上就不會存在什麼問題了，特別是預售許可證。

特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

二、個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，我們在購房前除了要考慮地理位置、戶型以及周邊環境等因素外，非常重要的一點是應該對開發商或者房主(二手房)的資信能力進行了解。

例如，購房一手房就要提前考慮到開發商在房地產市場中的信譽如何;前期樓盤質量如何;施工隊伍是哪家建築企業;業主評價如何;資金實力如何;是否存在資金鍊斷裂風險等。

購買二手房則要特別針對對房主的身份資訊、婚姻狀況、工作單位、收入、個人品行、售房動機、經濟實力等因素進行仔細調查。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

三、購房過程中涉及到的具體法律問題

售樓宣傳海報(售樓書)有沒有法律效力?

售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。

提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專業法律術語，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，一方不履行合同義務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，一方不履行合同義務可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是“定”還是“訂“。通常房地產開發商在認購書中都規定定金條款，一旦要求退房定金將不退還。

建議：購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同不能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

一直以來房子都是人們最保值、增值的投資專案。以往，不管是普通民眾還是企業公司想要賺錢，投資幾套房產就可以從中賺回很大一筆錢。所以，就有很多人想不明白為什麼開發商的房子還沒建好就急著出售。

一、房地產是週期性行業。

房地產是比較典型的週期性行業，它受市場利率、國家政策、周邊配套設施、交通情況、區位條件等等因素的影響。境況好的時候，開發商的樓盤房價可以漲勢喜人，境況不好的時候也可能會一直處於有價無市的狀態賣不出去。再加上後期房地產的走勢很難預估;開發商們也不敢冒險將大量的房源握在自己手上。否則，要是手上握有大量房源的開發商在捂盤不賣時遭遇房地產市場的雪崩，開發商們就有可能直接被這些房源拖累破產。

二、開發成本太高，急售房源才能快速回籠資金。

開發商從拿地到樓盤建成，再到出售，是需要投入大量資金的。而這些資金往往是從銀行借貸而來的，伴隨著一定的利息。所以，如果開發商不急著將房子快速出售，需要支出的開發成本和信貸成本就會越來越高。甚至，還有可能會因為資金斷裂而導致破產。

三、售罄一個樓盤的所有房子，需要一定的時間，如果等建好再賣的話，這會大大加長樓盤的售罄時間，所以，這就是房子還沒建好就開始賣的原因。

買房應該注意以下法律問題：

一、五證。

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工許可證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由規劃局核發，開工許可證是由建委核發，國有土地使用證和商品房預售許可證是由土地資源和房屋管理局核發。

買房時如何看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，如果存在這兩證，看準確了，一般原則上就不會存在什麼問題了，特別是預售許可證。

特別要提醒的是，購房者在檢視五證的時候一定要看原件，影印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

二、個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準備，我們在購房前除了要考慮地理位置、戶型以及周邊環境等因素外，非常重要的一點是應該對開發商或者房主(二手房)的資信能力進行了解。

例如，購房一手房就要提前考慮到開發商在房地產市場中的信譽如何;前期樓盤質量如何;施工隊伍是哪家建築企業;業主評價如何;資金實力如何;是否存在資金鍊斷裂風險等。

購買二手房則要特別針對對房主的身份資訊、婚姻狀況、工作單位、收入、個人品行、售房動機、經濟實力等因素進行仔細調查。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這裡包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

三、購房過程中涉及到的具體法律問題

售樓宣傳海報(售樓書)有沒有法律效力?

售樓海報往往體現的是樓盤外觀圖、小區整體佈局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等資訊，根據最高法相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內容作為售房合同的附件，以此制約開發商虛假宣傳和後期的違約行為。即使不對宣傳海報進行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進行留存，如果一旦日後就房屋格局、面積、質量、小區環境等事宜發生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關鍵證據。

提醒購房人要注意，認購書裡的定金和訂金的區別，定金是一個專業法律術語，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，一方不履行合同義務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，一方不履行合同義務可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是“定”還是“訂“。通常房地產開發商在認購書中都規定定金條款，一旦要求退房定金將不退還。

建議：購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同不能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

我們國家規定個人是不能經營房產買賣而是要公司名義經營那麼大家去看房實際上看到很多房子還沒有見好開發商就直接拿出來賣，當然第1種情況就是開發商為了迅速聚集資金，還沒有拿到預售許可證的情況下就直接發售，那麼這種情況下作為客戶來講風險性是非常大的。第2種情況就是開發商已經拿了許可證，也就是我們的房子已經建了小部分，投入的總金額佔總投資的25%以上，那麼這種情況是能夠拿到預售許可證的。這樣的房子就沒風險，因為這是我們國家的賣房的正常程式，所以買房需謹慎！

商品房銷售分為房屋預售和成品房銷售，

1）、成品房銷售就是房屋竣工之後進行銷售，買房時就能看到實實在在的東西；

2）、房屋預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為中國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。

(2)持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房並將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。

(3)按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，（各地對工程形象進度的要求也不一樣，有的要求基礎施工完成，有的要求完成設計進度的二分之一，有的要求完成設計總層數的五分之一後方可對外預售，具體看地方規定，可參閱當地商品房預售條例）並已經確定施工進度和竣工交付時間。

(4)已經同金融機構簽訂預售款監管協議。

(5)已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

那時因為很多開發商交了買地錢後，著急快速回籠資金，提前把樓賣出去既能保證鎖定客戶，還可以用回款在去買下一塊地。

有的開發商在樓剛打地基的時候就開始賣房，有些人也為了搶佔較好的樓層位置願意提早下定，看似你情我願的事，其實是違法的，而且一旦產生糾紛就很難說清，也不好解決。

開發商之前的快速擴張模式下，不允許大額資金在一個工程上沉澱時間太長，資金回籠的越快就意味著，有更多的資金搶佔房地產市場，就像小時候玩的大富翁遊戲一樣，誰的錢越多誰就可以在買地的時候佔據主動。

還有一些知道內幕訊息的投機商，公職人員，及各種關係戶在規劃建房的時候就能拿到內定名額，有的對外出售，有的留為己用，就如前兩天新聞爆出的南通第一神盤被查：576套房源疑被內定 公職人員捲入。

甚至一些農村大隊集資建設的房子，也在沒有任何手續證件的情況下對外銷售，從根本上說房價之所以一直走高，和這些提前銷售或者說期房問題是有直接關係的，而這些房產在銷售後產生的質量糾紛也是最多的。

如果想讓房價迴歸理性價格，取消預售制將是非常有效的辦法。